土地增值稅清算必知的問題

1、土地增值稅清算必須知道的問題房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后要進(jìn)行土地增值稅清算 我國土地增值稅執(zhí)行的是預(yù)征加清算的 制度，即在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體竣工銷售完畢 前，先按銷售（含預(yù)售）額的一定比例（- 般為1%到2% ）預(yù)征一部分稅，待整體 項(xiàng)目竣工銷售完畢再依照稅法規(guī)定的計(jì) 算方法進(jìn)行全面的清算，多退少補(bǔ)。由于 預(yù)征率相對比較低，在項(xiàng)目結(jié)束后往往都 要補(bǔ)稅，退稅的情況很少。土地增值稅清算以項(xiàng)目為單位02土地增值稅的計(jì)算是以政府部門審批規(guī) 劃的單個(gè)項(xiàng)目為單位，如果同一個(gè)項(xiàng)目分 期進(jìn)行開發(fā)，還要進(jìn)一步以每一期為清算 單位，分別計(jì)算其增值額及應(yīng)交的土地增 值稅額。土地增值稅與企業(yè)所得稅不同，企業(yè)所得 稅是以年為單位，對

2、年度內(nèi)所有項(xiàng)目的所 得進(jìn)行綜合征收。而土地增值稅計(jì)算以項(xiàng) 目為單位，一個(gè)項(xiàng)目跨幾個(gè)年度完成，要 在項(xiàng)目完成的那個(gè)年度進(jìn)行土地增值稅 清算。03土地增值稅率是最高的在房地產(chǎn)企業(yè)涉及的所有稅種中，土地增 值稅的稅率是最高的。我國現(xiàn)行企業(yè)所得 稅的稅率是25%,而土地增值稅的稅率按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，分別為30%、40%、50% 和 60%。我國土地增值稅適用的是超率累進(jìn)稅率。04土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是項(xiàng)目的增值額 某項(xiàng)目的應(yīng)納土地增值稅額 =項(xiàng)目增值額 *稅率。項(xiàng)目增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付 的金額、開發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后的余額。05土地增值稅的清算條件按照國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 的 文件要求，土地增值稅清算條件分為兩種 情形，一種情形是企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)申報(bào)清算， 另一種是由稅務(wù)機(jī)關(guān)通知企業(yè)進(jìn)行申報(bào) 清算。符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動(dòng)申報(bào)進(jìn)行土地增值稅的清算：1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要 求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓 的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積的比例在 85%以上，或該比例

4、雖未 超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng) 出租或自用的；2. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售 完畢的；3. 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。06以房抵債、拆遷還建等將房產(chǎn)用于非貨幣 性交易也要視同銷售計(jì)入清算收入 開發(fā)商將自己開發(fā)的產(chǎn)品抵頂工程款或 采用拆遷還建方式對被拆遷人進(jìn)行實(shí)物 安置，雖然未取得貨幣收入，但是按照稅 法的規(guī)定屬于取得了其他形式的經(jīng)濟(jì)利 益，也應(yīng)該視同于取得了貨幣收入繳納土 地增值稅。稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用 于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股 東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和 個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地

5、產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1. 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2. 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房 地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。07房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有稅收優(yōu)惠為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅，國家制定了相應(yīng)的稅收政策給予房 地產(chǎn)企業(yè)一定的稅收優(yōu)惠。稅法規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的免征 土地增值稅。但要注意納稅人既建普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核 算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確 核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不 能適用免稅規(guī)定。08劃分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)

6、建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知 規(guī)定 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：1住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0以上、單套 建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià) 格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格 1.2倍以下。2各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況， 制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具 體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適 當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述 標(biāo)準(zhǔn)的20%。3. 高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通 標(biāo)準(zhǔn)住宅。09土地成本和開發(fā)建設(shè)成本可以加計(jì)扣除上世紀(jì)90年代在出臺(tái)土地增值稅政策之 初為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鼓勵(lì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè), 國家在稅收上給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定 的

7、支持，稅法規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅 人可按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 成本的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。其意義主要在于抑制房地產(chǎn)的炒賣炒賣， 但要鼓勵(lì)對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，此條政 策一直延續(xù)至今。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)形式 以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此條政策是否會(huì) 調(diào)整還不得而知，也許會(huì)成為下一個(gè)土地 增值稅政策調(diào)整的突破點(diǎn)。10房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除有比例限制房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的與該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)有 關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房 地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除分兩種情況：1、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu) 證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不

8、能超過 按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金 額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地成 本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本計(jì)算的金額之 和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。2、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴?供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取 得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本計(jì)算 的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。某些情況下并非銷售價(jià)格越高項(xiàng)目利潤也越高土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，項(xiàng)目增值額越高稅率越高，而且稅率級差較大, 為10%。當(dāng)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在增值額在 稅率級差的臨界點(diǎn)時(shí)，可能收入稍高一點(diǎn) 會(huì)造成增值額超過臨界點(diǎn)而適用高一級 的稅率，直接增加 10%的增值稅額，得 不償失

9、。所以在項(xiàng)目定價(jià)時(shí)如果能夠進(jìn)行 周密的測算，可以避免此類事情的發(fā)生， 最好把土地增值稅的影響也能作為項(xiàng)目 定價(jià)的參考因素之一。12新房與舊房在計(jì)算土地增值稅時(shí)方法不同我國稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓新建房與轉(zhuǎn)讓舊房計(jì) 算土地增值稅的方法有區(qū)別。新建房轉(zhuǎn)讓 按照新建房的土地成本、開發(fā)建設(shè)成本、 費(fèi)用、稅金以開發(fā)建設(shè)單位賬面成本為基 礎(chǔ)逐項(xiàng)扣除。而轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及 建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支 付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有 關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為 扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。在轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn) 評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度 折扣率確定評估價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)?/p>

10、 稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。13土地增值稅也可以定稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù) 機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平 相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況， 按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè) 置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資 料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本 資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難 以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照 規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé) 令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的

11、計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正 當(dāng)理由的。由于土地增值稅是地方稅種，地方政府根據(jù)本地情況規(guī)定的核定征收率差異很大。目前核定征收率最低的是吉林省，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的是 0.5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是 1%-3% ;核定征收率最高的是大連市， 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的是6% ;非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 是 8%-9%。14開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租不征土地增值稅我國稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上 的建筑物及其附著物并取得收入的單位 和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng) 當(dāng)繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于

12、出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。為了減輕土地增值稅的壓力，一些開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目情況經(jīng)過測算已經(jīng)轉(zhuǎn)變了經(jīng)營策略，變出售為出租。15公共配套設(shè)施有不同的處理方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目 配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車 場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、 水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、 醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則 處理：1. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成 本、費(fèi)用可以扣除；2. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位 用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、 費(fèi)用可以扣除；3. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的

13、，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn) 予扣除成本、費(fèi)用。16代收費(fèi)用如何處理對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，女口果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并 收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是 在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì) 算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允 許作為加計(jì)20 %扣除的基數(shù)；對于代收 費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在 計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。17扣除憑證很重要土地增值稅清算文件規(guī)定， 扣除取得土地 使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、 費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅

14、金，須提供合 法有效憑證；不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。由于土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的 收入減去扣除項(xiàng)目后的差額為計(jì)稅依據(jù) 的，扣除項(xiàng)目大小直接影響了應(yīng)納土地增 值稅的多少，所以作為扣除項(xiàng)目依據(jù)證明 的扣除憑證就顯得非常重要。 各地方稅務(wù) 機(jī)關(guān)非常重視扣除憑證的重要性， 根據(jù)各 地情況紛紛細(xì)化了對扣除憑證的要求。18四項(xiàng)建安成本項(xiàng)目有定額為了防止房地產(chǎn)開發(fā)公司利用虛列支出、抬高成本來逃避土地增值稅，一些地方規(guī) 定了部分開發(fā)成本項(xiàng)目的造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)。 如北京、大連等地規(guī)定清算項(xiàng)目中的前期 工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 開發(fā)間接費(fèi)用的每平方米建安成本扣除 額，明顯高于當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)局

15、制定的分 類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的每 平方米工程造價(jià)金額，又無正當(dāng)理由的， 按照分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中 核定的每平方米建安成本扣除。19轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不辦理產(chǎn)權(quán)證也要繳納土地增值稅有些人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)簽訂君子協(xié)定，約 定房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓，但不變更產(chǎn)權(quán)證或推 遲辦理，以為這樣可以逃避土地增值稅， 這樣理解是錯(cuò)誤的。國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán) 證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù) 文件規(guī) 定土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無 論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書， 無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是 否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證 書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占 有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且 有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、 抵押或置 換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益， 土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。20會(huì)計(jì)核算對土地增值稅具有很大影響土地增值稅清算文件要求在計(jì)算土地增值稅時(shí)對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住 宅要分別核算。在分別核算時(shí)，對于收入 分別核算比較容易實(shí)現(xiàn)，但對于成本費(fèi)用 分別核算卻比較難于操作。一般情況下非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的售價(jià)要高 于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，但同時(shí)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 的成本