土地估價技術報告

1、不動產估價實習專業(yè)名稱： 班 級: 指導老師: 小 組: 小組成員：實習日期:不動產估價技術報告總述項目名稱： 平頂山市新城區(qū)九天莊園地下停車庫價格評估委托方： 平頂山新城區(qū)常綠集團受托估價單位： 河南城建估價公司估價目的 ：委估宗地為平頂山市新城區(qū)九天莊園地下停車 庫，土地規(guī)劃用途為住宅用地。本次估價目的是為委托方擬 確定不動產價格提供參考依據(jù)。估價基準日：二 O 一四年六月二十日估價日期： 二O一四年六月八日至六月二十日土地估價師簽字1、土地估價師簽字證書號： 814235092、土地估價師簽字證書號： 95792859土地估價機構估價機構負責人簽字：王雨虹*二O一四年六月二十二日估價對象

2、描述及地價影響因素分析一，估價對象描述（一）土地登記狀況1、宗地位置：平頂山市新城區(qū)崇文路 （河南城建學院西門斜對 面）；2、宗地用途：待估不動產宗地登記用途為住宅用地，本次評估 設定用途為住宅用地；3、土地面積：2550平方米；4、土地等級：住宅三級；5、地號：8101600866、地籍圖號：無7、土地使用權屬性質及來源：掛牌；&登記時間：2012年6月。（二）土地權利狀況1、土地所有權：國家所有；2、土地使用權：平頂山新城區(qū)常綠集團2013年1月以掛牌方式 取得待估不動產國有土地使用權，使用年限為 70年，本次評估中土 地使用年限設定為70年，剩余年限68.5年。3、土地他項權利；

3、在估價基準日二 O 四年六月二十日，待估宗地未設定他項權利。他項權利等土地權利狀況詳見一覽表3表3估價對象土地權利狀況一覽表宗地名稱土地使用者登記用途國有土地使用證編號發(fā)證機關發(fā)證時間他項權利狀況備注住宅用地平頂山新城區(qū)常綠集團住宅用地899755332平頂山市國土資源局2013年1月無（三）土地利用狀況： 根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，現(xiàn)狀為平頂山市新城區(qū)九天莊園地下停車 庫，建筑面積為2550平方米。二，地價因素分析一般因素1、城市資源狀況平頂山市位于河南省中部，總人口 490萬人，全市土地總面積為 8867平方公里，最近全年 GDR為1312億元，人均年收入6047.7元。2、房地產制度與房地產

4、市場狀況平頂山市人民政府能夠嚴格執(zhí)行國家房地產管理的法律、法規(guī)和有關政策。土地政策：政府高度壟斷土地市場，二級市場已逐步形成， 對商業(yè)、旅游業(yè)和房地產開發(fā)已實行了拍賣、招標和掛牌交易，并且 已進行了多次招標、拍賣和掛牌,取得了很好的社會效益和經濟效益； 住房制度：政府已經取消了福利分房，住房公積金制度已經健全，公 房私購和貨幣分房正在形成；地價政策：平頂山市近期完成了建城區(qū) 的城鎮(zhèn)土地分等定級和建城區(qū)的基準地價， 并向社會公告實施。目前， 平頂山市的地價穩(wěn)中有升。3、產業(yè)政策平頂山市是河南省煤炭能源基地的重要組成部分。 作為一個新興 的能源城市，平頂山市經濟發(fā)展迅速，隨著經濟的飛速發(fā)展，城市房

5、 地產業(yè)也發(fā)展很快，目前土地市場正在逐步形成。4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標 平頂山市位于河南省中部，開發(fā)較好，土地利用規(guī)劃合理，城市 基礎設施配套完善，發(fā)展前景可觀，地價升值空間很大。5、城市社會經濟發(fā)展狀況平頂山市國內生產總值達到 1312 億元。人均國民生產總值 6047.7 元。平頂山市工業(yè)基礎較好，煤炭資源豐富，有大型企業(yè)成 立。農業(yè)基礎較好、交通便利、商服一般，城市基礎設施比較完善。 工業(yè)構成了以煤炭、旅游等多元化的產業(yè)格局。區(qū)域因素1、區(qū)域概況 目前，平頂山市規(guī)劃范圍內，已形成以煤炭、旅游為龍頭產業(yè)的 新型城市。2、交通條件 新城區(qū)交通十分便利，鄭石高速穿境，城市一級、二級公路相互 連接

6、，鄉(xiāng)村公路四通八達， 80%的村實現(xiàn)了通油路。鄭石高速公路與 建設東路連接的互通出口直通平頂山市主干道建設路， 對進一步擴 大與外部的聯(lián)系，加快經濟發(fā)展步伐產生重要的作用。（1）公路。區(qū)域內道路等級為一級二級，與崇文路交叉，距市 中心 12.5 公里，公交車 66路、 67路、 16路、 27路、 26路、 35 路、 均可到達。交通相對便利。（2）鐵路。待估不動產距平頂山火車站約 14.8 公里。67 路、 27 路均可到達。3、基礎設施條件新城區(qū)開發(fā)較好， 公益事業(yè)搞的也較好， 主干道全部達到了高標 準的亮化、綠化，環(huán)境整潔，市容美觀。區(qū)域內供水、排水、供電、 通訊、通暖及學校、醫(yī)院等配套

7、設施完善。（ 1）排水。待估不動產所在區(qū)域排水體制為雨污合流制。雨污 水排入城市排水管網(wǎng)，排水狀況優(yōu)。（ 2）供電。待估不動產所在區(qū)域由平頂山供電公司供電、供電 保證率 95%以上，通電狀況優(yōu)。4、環(huán)境條件 估價對象周圍交通便利，公共設施齊備，環(huán)境條件良好，區(qū)域內 大氣、粉塵污染值符合國家環(huán)保標準，環(huán)境質量狀況一般，人口密度 中等。5、城市規(guī)劃限制待估宗不動產于平頂山市新城區(qū)崇文路 （河南城建學院西門斜對 面），區(qū)域內多為商業(yè)、住宅、教育基地及政府部門建筑用地等，城 市規(guī)劃對土地利用類型有限制，對利用強度限制不大。個別因素1、不動產位置 待估不動產位于平頂山市新城區(qū)崇文路 （河南城建學院西門斜

8、對 面）。2、待估不動產登記用途為住宅用地，現(xiàn)狀用途和本次評估設定 用途為住宅用地，最有效使用用途為住宅用地。3、待估不動產位于崇文路，根據(jù)估價師現(xiàn)場勘察，臨街狀況較 優(yōu)。4、不動產形狀況較規(guī)則，面積為 2550 平方米，地勢平坦，地基 條件較優(yōu)。5、開發(fā)程度待估宗地紅線外達到“三通” （通路、通電、排水）宗地紅線內達到土地平整的開發(fā)條件。6、相鄰土地利用狀況待估不動產周圍土地利用類型以住宅與教育用地為主。7、土地權利狀況與使用年限 （1）待估宗地土地使用權性質為掛牌土地，評估基準日未發(fā)現(xiàn) 設定他項權利。（ 2）本次評估設定土地使用年限為住宅用地掛牌，使用年限 70 年。土地估價一，估價原則本

9、次不動產估價將遵循公正、客觀、科學誠實的原則進行評估， 具體表現(xiàn)在以下幾個方面：1、替代原則：根據(jù)市場運行規(guī)律， 在同一商品市場中， 商品或提供服務的效用 相同或大致相似時， 價格低者吸引需求。 即有兩個以上互有替代性的 商品或服務同時存在時， 商品或服務的價格是經過相互影響與比較之 后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其 他具有相同使用價值的地塊， 即同類型具有替代可能的地塊價格所牽 制。換言之，具有相同使用價值，替代可能的地塊之間，會相互影響 和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。2、預期收益原則 對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重 要意義，在于為推

10、測未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，商品的價 格是由反映該商品將來的總收益所決定的。 土地也是如此， 它的價格 也是受預期收益形成因素的變動所左右。 所以，土地投資者是在預測 該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。 這就要求估價者必 須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀：發(fā)展趨勢、政治形勢及 政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致的分析和預測， 準確預測該土地 現(xiàn)在以至未來能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。3、需求與供給原則 在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。 供小于求，價格就會提高，否則價格就會降低。由于土地與一般商品 相比， 具有獨特的人文和自然特性， 因此在進

11、行土地估價時即要考慮 到所假設的公平市場，又要考慮到土地供應的壟斷特征。4、變動原則 一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發(fā)生變動 的。土地價格也具有同樣情形， 它是各種地價形成因素相互作用的結 果，而這些價格形成因素經常處于變動之中， 所以土地價格是在這些 因素相互作用及其相合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時， 必須分析該土地的效用， 稀缺性、 個別性及有效需求以及這些因素發(fā) 生變動的一般因素、 區(qū)域因素及個別因素。 由于這些因素都在變動之 中，因此應把握各因素之間的因素關系及其變動規(guī)律， 以便根據(jù)目前 的地價水平預測未來的土地價格。5、協(xié)調原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)

12、境之中， 必須與周圍環(huán)境相協(xié) 調。因為土地能適應周圍環(huán)境。 則該土地的收益或效用能最大限度地 發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調。因此，在土地估價時， 一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系， 判斷其是否協(xié)調， 這直接關 系到該地塊的收益量和價格。6、最佳最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性， 不同的利用方式能為權利人帶來不 同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收 益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價 格是該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。7、多種方法相結合的原則隨著我國土地估價作業(yè)的發(fā)展， 目前比較實用的宗地估價方法有 收益還原法、市場比較法、

13、成本逼進法、剩余法和基準地價系數(shù)修正 法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結果產生較大的偏差， 因此進行地價評估時， 就要根據(jù)待估宗地的實際情況， 充分考慮用地 類型及所掌握的資料， 選擇最適宜的方法進行評估， 同時為了使評估 結果更為客觀， 更接近于準確， 評估中選擇兩種較為適宜的方法進行 評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格?？傊敬卧u估以公正、公平的態(tài)度和道德，在公開市場條件進 行土地價格評估，在評估過程中，估價人員嚴格按照國家、地方有關 規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行土地價格評估，做到 評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確，嚴格保守商業(yè)秘密。 二，估價方

14、法一般而言，土地估價方法主要有收益法、市場比較法、基準地價 系數(shù)修正法、假設開發(fā)法、成本逼進法等。根據(jù)評估對象的土地利用特點和估價目的以及各種估價方法的 特點和適用范圍等， 與待估不動產同類可比較案例不充裕， 客觀收益 資料不易收集 ，該宗地已建成，售價和一些費用可以查找到，故可采用成本法、收益法。委估單位處于正常的管理水平，每年均能獲得較為客觀穩(wěn)定的收 益，所以適合采用成本法和收益法進行宗地地價的評估。綜上所述，本次土地估價采用了成本法和收益法進行宗地地價評 估。收 益法： 收益法(in come approach ， in come capitalizati on approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用 的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算 估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利 用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值來求取估價對象的價 值的方法?；竟剑簝羰找婷磕瓴蛔兪找鏋橛邢弈昶诘墓絩 = rr(i+rfV：房地產價格a :房地產年凈收益r：折現(xiàn)率n:剩余收益年期成本法：當投資公司對被投資公司經營活動無影響能力時采用的長期 股權投資會計處理方法，即投資公司的長期股權投資賬戶， 按