xx物業(yè)服務(wù)的客戶管理問(wèn)題剖析

1、xx 物業(yè)服務(wù)的客戶管理問(wèn)題剖析物業(yè)服務(wù)的特征和客戶關(guān)系理論兩方面對(duì)物業(yè)服務(wù)的客戶保持管理作分析， 并提出物業(yè)服務(wù)做好客戶保持的策略。 下面是分享的一 些相關(guān)資料，供大家參考。、物業(yè)管理的服務(wù)性及其客戶關(guān)系物業(yè)管理 (propertymanagement) ，指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同， 對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備， 公用設(shè)施、綠化、 衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并 向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 物業(yè)管理是以服務(wù)為 核心的第三產(chǎn)業(yè)，寓管理于服務(wù)之中”為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)是物業(yè)管理賴以生存的根本，服務(wù)是物業(yè)管理最本質(zhì)的特

2、性。從服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的角度，可以把物業(yè)服務(wù)分為高接觸服務(wù)、中接觸服務(wù)、低接觸服務(wù)。 客戶保持是指延長(zhǎng)客戶關(guān)系的維持時(shí)間并以增強(qiáng) 客戶的忠誠(chéng)度為目的， 達(dá)到同時(shí)提高客戶保持度和提高客戶占有率的 管理手段。 客戶保持可以直接增加企業(yè)的利潤(rùn)、 節(jié)省開(kāi)發(fā)客戶所需的 成本。二、客戶關(guān)系相關(guān)理論在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用1. 客戶滿意度理論客戶滿意是一種感覺(jué)狀態(tài)的水平，它客戶對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)可感知的績(jī)效與客戶的期望所進(jìn)行的比較。 客戶滿意度是績(jī)效與期望差異的 函數(shù)，滿意用數(shù)學(xué)公式表示為：滿意 =可感知績(jī)效 / 期望值物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定時(shí)對(duì)客戶做調(diào)查，及時(shí)反映業(yè)主對(duì)現(xiàn)有服務(wù)的滿意程度、業(yè)主新的需求、業(yè)主的抱怨等，針對(duì)業(yè)主反映

3、的情況 作好企業(yè)服務(wù)調(diào)整，加強(qiáng)服務(wù)人員培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量，以提高業(yè)主 的滿意度。2. 客戶生命周期理論(1) 客戶生命周期客戶生命周期是從企業(yè)與客戶建立業(yè)務(wù)關(guān)系到完全終止關(guān)系的4個(gè)全過(guò)程?？蛻羯芷诳煞譃榭疾炱?、形成期、穩(wěn)定器和退化期 階段?？疾炱?，關(guān)系的探索和試驗(yàn)階段 ; 形成期，關(guān)系的快速發(fā)展階 段; 穩(wěn)定期，關(guān)系發(fā)展的最高階段 ; 退化期，關(guān)系發(fā)展過(guò)程中關(guān)系水平 逆轉(zhuǎn)的階段。(2) 物業(yè)服務(wù)客戶生命周期模式 客戶關(guān)系在考察期或者形成期就破裂，無(wú)法進(jìn)入穩(wěn)定期 居住區(qū)物業(yè)服務(wù)最常見(jiàn)的情況，主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)后與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)不能在短期內(nèi)較快的形成合作關(guān)系， 如業(yè)主 對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)

4、量不滿意或者對(duì)物業(yè)費(fèi)用收取的合理性質(zhì)疑等都會(huì)造 成物業(yè)服務(wù)企業(yè)剛進(jìn)駐小區(qū)就被解聘。 客戶關(guān)系能夠度過(guò)考察期和形成期進(jìn)入穩(wěn)定期但很快就會(huì)進(jìn)入退化期物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 與業(yè)主很快建立良好的關(guān)系，才能夠進(jìn)入穩(wěn)定期， 這類物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于質(zhì)優(yōu)的企業(yè)， 業(yè)主的滿意度相對(duì)也比較高， 常見(jiàn)于高質(zhì)量物業(yè)小區(qū)、 公寓和商業(yè)大廈的管理之 中。 客戶關(guān)系不僅可以進(jìn)入穩(wěn)定期還能夠保持長(zhǎng)久的穩(wěn)定關(guān)系 這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種理想模式，能夠與業(yè)主建立良好的起始關(guān)系，在服務(wù)過(guò)程中也能夠保持一種長(zhǎng)久的可持續(xù)關(guān)系， 由于房地 產(chǎn)的不可移動(dòng)性， 物業(yè)服務(wù)也是一個(gè)周期長(zhǎng)達(dá)幾十年的活動(dòng)， 要在整 個(gè)過(guò)程中都能夠和業(yè)主達(dá)成協(xié)

5、調(diào)關(guān)系是有一定的難度的， 所以物業(yè)服 務(wù)應(yīng)當(dāng)在感情投入上、 服務(wù)質(zhì)量上加大投入力度， 爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)與業(yè)主的 持續(xù)關(guān)系。三、物業(yè)服務(wù)中客戶保持的策略1. 加大感情投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌化物業(yè)服務(wù)是與人溝通的一種服務(wù)行業(yè)，從小區(qū)日常維護(hù)保養(yǎng)到為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到服務(wù)人員與業(yè)主打交道， 那 么建立一種信任、 交流和理解的關(guān)系是至關(guān)重要的， 情感交流是雙方 關(guān)系深入發(fā)展的必然要求。 面對(duì)日益繁榮的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)， 業(yè)主的需 求層次有了很大的提高， 他們會(huì)開(kāi)始傾向于品牌選擇， 偏好的差異性 增強(qiáng)，業(yè)主品牌忠誠(chéng)的建立，取決于企業(yè)在大眾心目中的形象，只有 讓業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有深刻的印象和強(qiáng)烈的好感，

6、 他們才會(huì)成為企 業(yè)品牌的忠誠(chéng)者。物業(yè)服務(wù)走向品牌化是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。2. 重視業(yè)主抱怨和投訴，加強(qiáng)業(yè)主忠誠(chéng)度有抱怨和投訴就說(shuō)明服務(wù)中上存在欠缺的地方，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視業(yè)主抱怨和投訴， 多與業(yè)主溝通處理好業(yè)主的抱怨和投訴， 并從業(yè)主 抱怨和投訴中尋找企業(yè)不足，通過(guò)對(duì)不足進(jìn)行改進(jìn)，提高服務(wù)質(zhì)量。3. 建立呼叫中心呼叫中心，是充分利用現(xiàn)代通訊與計(jì)算機(jī)技術(shù)，如IVR（交互式語(yǔ)音800呼叫中心流程圖應(yīng)答系統(tǒng)）、ACD自動(dòng)呼叫分配系統(tǒng)）等，可 以自動(dòng)靈活地處理大量各種不同的電話呼入和呼出業(yè)務(wù)和服務(wù)的運(yùn) 營(yíng)操作場(chǎng)所?？蛻敉ㄟ^(guò)手機(jī)、電話、傳真機(jī)、 IP 話機(jī)等撥入物業(yè)服 務(wù)熱線后，可根據(jù)系統(tǒng)語(yǔ)音導(dǎo)航選擇自助查詢、 報(bào)修服務(wù)、投訴建議、 禮品采購(gòu)及兌換、 人工服務(wù)等業(yè)務(wù)。這樣確保收到了客戶的真實(shí)感受， 更對(duì)服務(wù)的及時(shí)性、 規(guī)范性作了監(jiān)督， 將大大提升物業(yè)對(duì)客戶的服務(wù) 水平。4. 建立業(yè)主數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用數(shù)據(jù)在進(jìn)行客戶保持的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分重視客戶數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和管理工作， 注意利用數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)展客戶關(guān)系管理， 庫(kù)來(lái)分析客戶現(xiàn)在的情況， 針對(duì)客戶的需求和設(shè)備設(shè)施情況做好服務(wù) 的準(zhǔn)備事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù)不僅涉及硬件服務(wù)還涉及軟件服務(wù)， 對(duì)小區(qū)設(shè) 備設(shè)施的維護(hù)、 小區(qū)衛(wèi)生安全的維護(hù)