《小區(qū)物業(yè)管理方案》

1、小區(qū)物業(yè)管理方案 小區(qū)物業(yè)管理方案1 一、保安方面1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區(qū)內無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。2、大廈內、浦發(fā)銀行門前與店內、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務的感受。3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。5、如遇雪天根據(jù)需要應急加入掃雪。二、保潔方面1、重點加強樓道衛(wèi)生，組織清

2、理樓道和消防箱里的雜物。2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優(yōu)罰劣。4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。三、工程方面1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。2、落實分區(qū)設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。4、重點設備間完成責任人并掛牌。四、客服方面1、本周重點配合做好三期車管，每

3、天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。2、進行業(yè)主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。3、分片區(qū)管理責任落實，加強對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關系維護和費用催收工作。4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度。五、其他方面1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。2、完成電子巡更安裝調試。3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。 小區(qū)物業(yè)管理方案2 xx村危房改造“xx住宅樓"項目，在全體村民和有關部門的幫助支持下，于20xx年以全部竣工。住宅樓的

4、質量和設計理念新穎超前，為xx市獨一無二的建筑物，成為我村的標志性建筑，住宅樓整體建筑漂亮美觀，新穎亮麗，房屋結構緊湊實用，現(xiàn)以具備室內裝修。為營造舒適清潔，溫馨和諧的生活環(huán)境，提高住戶的生活質量，確保小區(qū)長期有效健康發(fā)展，根據(jù)我們村和小區(qū)的實際情況，協(xié)同小區(qū)住戶共同制定小區(qū)的各項管理制度，實行小區(qū)自治。1：三個單元選舉三名單元小組長。管理，監(jiān)督，協(xié)調，小區(qū)的日常事務，搞好樓宇的環(huán)境衛(wèi)生，收取單元的費用，協(xié)助樓長處理各類事務，促進小區(qū)清潔衛(wèi)生，和諧發(fā)展。2：選舉住宅樓樓長一名。統(tǒng)一住戶的意見，制定合理的管理方案，協(xié)調處理小區(qū)一切事務，共同維護大家的利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和

5、諧的生活環(huán)境。3：為減輕住戶和小區(qū)的開支，單元組長和樓長不領工資，住戶推薦，本人自愿。4：樓長和組長要有責任感，辦事公道合理，有協(xié)調矛盾的能力。5：主要開支;水，電，暖氣等各種設施費用和維修費用。水電費以表收取。主要是暖氣費，為保證冬季供暖正常，暖氣費住戶均攤，不可不交，不得拖欠。（收費標準共同商討約定，統(tǒng)一意見達成共識，水費，電費與暖氣費捆綁制約收取等）6：外墻，樓道，樓頂不得私自打眼，錠釘，隨意安裝物件，保證樓體清潔美觀。7：裝修房屋不得損壞墻體，避免物件傷損樓梯，樓道的地磚。施工垃圾及時自行處理，不準在小區(qū)周圍有遺留垃圾，自覺維護小區(qū)環(huán)境。8：維護住宅樓的周邊環(huán)境，共同抵制亂修亂建，監(jiān)督

6、抵制街道規(guī)劃內新建建筑物。小區(qū)環(huán)境長遠發(fā)展。（如有侵害大家共同利益，影響街道長遠規(guī)劃的行為，三個單元組長要協(xié)同樓長，帶領24戶齊心協(xié)力合力抵制。）9：遵守社會公德，保持良好的生活環(huán)境，不亂丟垃圾、雜物；不亂貼亂寫亂涂，保持住宅樓的環(huán)境清潔。鄰里和睦友愛，團結互助。10：樓道內不得擺放雜物，保持樓道整潔干凈，不得影響破壞公有資產。11；不準在住宅樓的樓道，窗戶窗外燃放煙花炮竹，愛護公有設施。要將生活垃圾按時投放到垃圾池內，方便清潔人員清理。12；甲方保證向乙方提供水，電正常供給，滿足乙方生活需求，費用與村民同等支付，維護乙方的權利。美好的環(huán)境有利于大家的身心健康，提高大家的生活質量，讓住戶精神愉

7、悅。請大家自覺主動配合，共同維護我們的共同利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境，長久保持xx小區(qū)的環(huán)境清潔規(guī)范，望大家要齊心協(xié)力，共同努力。xx村村民委員會 小區(qū)物業(yè)管理方案3 為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。一、指導思想以省物業(yè)管理條例和市建立禮貌滿意城市實施辦法為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。二、服務范圍社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務

8、為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規(guī)范管理。（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內的治安巡查。（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。（五）公共綠化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。（六）其他。其他需要協(xié)調解決

9、的物業(yè)服務項目。三、基本原則（一）居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照物業(yè)管理條例，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理

10、。（三）便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。四、工作任務按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的xx個社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。五、工作思路在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、

11、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。（三）先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農民、破產企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優(yōu)質的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉。六、組織領導成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。組長：xx。副組長：xx。辦公室主任：xx。辦公室副主任：xx。成員單位：區(qū)政府

12、辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。七、職責分工區(qū)政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經費統(tǒng)籌工作；區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監(jiān)督考核工作；區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持；區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：

13、在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。八、方法步驟（一）準備階段。1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。2、xx月上旬組織相關部門召開協(xié)調會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。3、xx月下旬組織召開工作部署會。（二）實施階段。1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，

14、下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。3、xx月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。（三）考核驗收階段。1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。2、xx月份組織相關社區(qū)進行交流講評。3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎

15、勵資金和相應的績效考核分值。九、工作要求（一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處。推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。（二）充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。一是要有充分的思想準備。各街

16、道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。（三）全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障。一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每

17、個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經費xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。 小區(qū)物業(yè)管理方案4 為落實市十三屆人大三次會議審議通過的關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)物業(yè)管理條例及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管

18、理工作實際，特制定本方案：一、指導思想以國家物業(yè)管理條例為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。二、目標和范圍（一）目標：1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時公約。3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得物業(yè)企業(yè)資質證書。4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從

19、業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。三、工作內容（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家物業(yè)管理條例及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施沈陽市物業(yè)管理規(guī)定，依法加強我市物業(yè)管理活

20、動的監(jiān)督管理。（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。一是加強

21、物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家物業(yè)管理條例和前期物業(yè)管理招投標辦法，及時制定符合我市實際的沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂（前期）物業(yè)服務合同和業(yè)主（臨時）公約，對于新建住宅小區(qū)要在商品

22、房銷售前100%簽訂前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時公約。二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家物業(yè)管理條例的要求依法取得物業(yè)企業(yè)資質證書，并遵照建設部物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項

23、目經理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照合同約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考

24、試合格的頒發(fā)中物協(xié)物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書，不合格的取消其上崗資格。四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)條例依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。（四）建立市、區(qū)

25、、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100%；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家物業(yè)管理條例及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消

26、費觀念，促進社會的和諧。四、組織領導為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。組長：邢凱副組長：王鐵成員單位：市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。五、職責分工規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，

27、相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的.物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極

28、組織整改，達到合格標準。市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。六、實施步驟依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排

29、查，并進行登記造冊，建立管理檔案。（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。七、保障措施（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承

30、擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹物業(yè)管理條例，整頓規(guī)范物業(yè)管理市潮活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要

31、組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。二xx年五月八日 小區(qū)物業(yè)管理方案5 “×××”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”位于，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區(qū)等，其中公寓面積×；商鋪面積×；地下停車場×；地上停車場×；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設備設施先進，設有

32、電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。高檔的小區(qū)應該有高檔的物業(yè)管理服務來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值。××××公司是具有物業(yè)管理二級資質的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項目的管理工作。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達×多萬。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業(yè)化的管理隊伍，使×××

33、小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區(qū)的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章 物業(yè)管理要點 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值； 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽； 結合物業(yè)實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務； 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管

34、理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：1、完善服務、誠信待人。物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的優(yōu)質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)

35、境管理責任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線。3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001

36、質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經濟效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“×××”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標： 房屋建筑的完好率達到98以上； 報修及時率達到100； 清潔管理無盲點； 設備設施完好率達到98以上； 小區(qū)路燈完好率達到100； 管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災責任事故； 有效投訴處理率100； 服務滿意率達95以上； 綠化完好率達到98以上； 道路完好率達到98； 各類管理人員崗前崗中培訓100； 無服務安全事故

37、發(fā)生。二、主要措施 完善各項管理制度和管理規(guī)定； 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛； 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好； 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準； 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄； 各種收費項目、標準公開，合理收費； 制定大、中修年度計劃，并負責實施； 制定并組織員工培訓計劃的實施； 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務第一，業(yè)戶至上，依法經營，務實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質文明的服務，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運行機制：1、建立監(jiān)督機制；2、建立信息反饋及處理機制

38、；3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；4、管理人員的培訓管理；5、增強服務意識，量化管理及標準運作；6、企業(yè)內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。四、物業(yè)管理制度1、管理處經理職責；2、管理人員崗位職責；3、作業(yè)人員崗位職責；4、員工培訓；5、管理處運作管理工作規(guī)程；6、人事管理及員工培訓、考核制度；五、管理處運作管理規(guī)程1、內部運作管理辦法2、小區(qū)秩序管理；3、清潔管理；4、綠化管理；5、消防弱電設備設施管理；6、供配電設備管理；7、給排水設備管理；8、共用設施和共用場地管理；9、安全操作規(guī)程；10、特約服務管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）第三

39、章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。1、辦公室（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。（2） 負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（3） 負責內部運行工作的綜合協(xié)調。（4） 負責

40、對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。（5） 總經理指派的其它工作。2、保潔部（1） 負責管轄區(qū)域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2） 負責小區(qū)內的垃圾清運工作。（3） 上級領導交辦的其它工作。3、設備維修部（1） 負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。（2） 負責物業(yè)機電設備的日常維修保養(yǎng)工作。（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（4） 上級領導指派的其它工作。4、綠化部（1） 負責小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2） 負責小區(qū)內的園景設施的養(yǎng)護工作。（3） 上級領導指派的其它工作。5、秩序管理部（1） 負責物業(yè)的防火、防盜

41、、防破壞和警衛(wèi)工作。（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（3） 負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（4） 負責小區(qū)應急處理的搶救工作。（5） 上級領導交辦的其它工作。6、接待部（1） 負責日常業(yè)戶來訪接待工作。（2） 負責業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（3） 負責業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（4） 配合辦公室開展員工培訓工作。（5） 上級領導指派的其它工作。二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構×××物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管業(yè)戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以

42、上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。第四章 物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。1、新員工上崗培訓期為180天。2、培訓內容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務理念，專業(yè)服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。二、在崗員工循環(huán)培訓1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經驗。3、上崗循環(huán)培訓的

43、考核辦法。在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。 小區(qū)物業(yè)管理方案6 尊敬的業(yè)主、物業(yè)使用人：我公司為了加強與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，做好小區(qū)工作，現(xiàn)向居上百合園全體住戶書面匯報20××年工作展望情況。一、1植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏；2對區(qū)域內的樹木進行整形修剪。二、1做好環(huán)境衛(wèi)生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。2 小區(qū)上門收垃圾時間為中午12：00前，請業(yè)主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區(qū)規(guī)定的住戶，公布房

44、號且上報有關部門。三、l原門崗24小時服務電話：“2621909”從20××年3月1日起變更為“2611833”；2 住戶請來小區(qū)的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業(yè)安全秩序人員開展工作有很大幫助；3 管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200300元達到1500元左右，2房增加250300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業(yè)，必將令你滿意！電話：3058970（小莫）；4 嚴格進出管理，請住戶在星期一五（8：00-18：00），星期六日（9：00-16：00）到物業(yè)公司管理處提前

45、辦理出入條，夜間不應搬運物品；l 大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創(chuàng)造條件；2 燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響；3小區(qū)養(yǎng)犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛；文明養(yǎng)狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區(qū)秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。四、1代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。2門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業(yè)主到門崗查詢；3 對于小區(qū)內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區(qū)各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區(qū)感受到“慢“的節(jié)奏，能