日本LALAPORT購(gòu)物中心關(guān)鍵成功因素分析

1、日本LALAPORT勾物中心關(guān)鍵成功因素分析一、概況1、日本第一家號(hào)稱美式的購(gòu)物中心LALAPOR(日本人所謂美式的購(gòu)物中心主要是指：擁有廣大的土地面積，建筑物采取低樓層的建筑) ，在一九八一年四月于千葉縣的船橋市誕生。2、名稱所以取“ LALAPORT,主要是“ LALA'之意，就是指“跳動(dòng)的旋律，愉快的心情”“PORT,即為“港”之意，由于這家購(gòu)物中心就是住在東京灣周邊的一個(gè)港口，因此希望這個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)， 能夠讓來(lái)店的人， 都可感受那種跳動(dòng)的旋律， 讓每個(gè)人都擁有愉悅的 心情，充分享受購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的生活情趣。3、由于千葉縣位于東京都的東北方，外地人口若想來(lái)東京都工作，千葉組

2、則是一個(gè)相當(dāng)理想的落腳外，因此所謂的新市鎮(zhèn)、新社區(qū)則不斷在開(kāi)發(fā)興建，自然吸引了不少的新家庭LALA PORT購(gòu)物中心帶來(lái)(NEWFAMIL)與新世代的人口，加上各項(xiàng)新的公共設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)陸續(xù)在興建，京葉縣的捷運(yùn)系統(tǒng)等帶動(dòng)了人潮的流動(dòng)，產(chǎn)生了新的工作與生活空間，給予 了新的景象，有了更好的商機(jī)。4、這個(gè)購(gòu)物中心在一九八一年P(guān)ART?I開(kāi)幕之后，事隔七年，在一九八八年P(guān)ART?2又按著開(kāi)幕，而讓LALA PORT這個(gè)購(gòu)物中心在當(dāng)前日本的購(gòu)物中心當(dāng)中，成為一個(gè)具有代表性的成PART?1采取低樓層的建筑,功個(gè)案。5、它的整個(gè)基地面積大約有五萬(wàn)二十坪左右，建筑結(jié)構(gòu)方面PART?2則采取高樓層的建筑，在建

3、物面積的分配上，除了零售部門的各業(yè)態(tài)商店之外，還包括了旅館、辦公大樓與公共設(shè)施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：(1 )專門店：PART?1與PART?2都有，合計(jì)共 27486坪。百貨店：只 PART?1有，計(jì)20103坪。量販店：只 PART?1有，計(jì)7028坪。旅館：只 PART?1有，計(jì)6057坪。商業(yè)設(shè)施：只 PART?1有，計(jì)4248坪。6)7)辦公大樓：只 PART?2有，計(jì)7038坪。立體停車場(chǎng)：PART?1與PART?2都有，合計(jì)共11093坪?？傆?jì)這七大部份，建筑物面積共有 83055 坪。至于物販部門的店表面積方面， 主要分成專門店、 百貨店、量販店三部份， 其中扣

4、除公共設(shè) 施、后勤設(shè)施等的面積，這三大部份的面積，大致分配如下：(1 )專門店：PART?1與PART?2都有，合計(jì)共14451坪。(2)百貨店：只 PART?1有，計(jì)10292坪。%，其中專門店鋪共(3)量販店：只 PART?1有，計(jì)4675坪，總計(jì)店鋪的面積共計(jì)為29418坪。從以上的這些基本資料，可以讓我們看出店鋪面積占建物面積的比率約 引進(jìn)360家，次主力店鋪則引進(jìn)船橋 ACTUS家具專門店與C&ALALAPOR服飾專門店兩家，而兩家大型主力店鋪則為船橋 SOGOT貨店與DAIEI?LALAPORT量販店。同時(shí)在購(gòu)物中心的周邊還擁有劇場(chǎng)、文化中心、商業(yè)中心、網(wǎng)球俱樂(lè)部、小型商爾

5、夫球場(chǎng)、 露天戲院等設(shè)施，總共停車臺(tái)數(shù)可達(dá) 6000 輛，如此構(gòu)成一個(gè)多功能化的大型購(gòu)物中心。LALA PORT購(gòu)物中心立地商圈戰(zhàn)略規(guī)劃1、居住者條件(1)當(dāng)我們對(duì)LALAPOR購(gòu)物中心的基本資料，有了概括的了解之后，接下來(lái)所 值得關(guān)心的， 就是這么一個(gè)多元化的購(gòu)物中心， 當(dāng)初在考慮立地商圈戰(zhàn)略時(shí)， 是 如何評(píng)估所謂的居住者條件、交通條件、立地設(shè)施吸引條件等方面的問(wèn)題。(2)針對(duì)居住者條件方面，在配合 1983年P(guān)ART?1與 1988年P(guān)ART?2勺開(kāi)幕, 曾將立地商圈的人口結(jié)構(gòu)與所設(shè)定的商圈范圍做了資料的整理與分析，在 1980 年的資料顯示， 當(dāng)時(shí)所設(shè)定的商圈人口大約為 304萬(wàn)人，每一

6、家族的成員平均為 人，而在1988年P(guān)ART?2的開(kāi)幕后，筆者再度前往考察，依照其所提供的資料顯 示，所設(shè)定的商圈人口則增為 430萬(wàn)人， 每一家族的成員平均則變?yōu)槿耍?可見(jiàn)經(jīng)過(guò)這幾年的變化，在人口結(jié)構(gòu)上已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)母淖儯@也給P ART?2在規(guī)劃上 提供了有利的資料，同時(shí)也擴(kuò)大了此購(gòu)物中心的商圈與顧客階層。2、交通條件 談到交通條件方面， 日本基本上是一個(gè)捷運(yùn)系統(tǒng)相當(dāng)發(fā)達(dá)的國(guó)家， 在本購(gòu)物中心PART?1開(kāi)幕之際，所依賴的交通網(wǎng)在公路系統(tǒng)方面除了一般的公路設(shè)施外，因 其位于灣岸高速公路旁， 又有廣大的停車場(chǎng)， 對(duì)吸引自行開(kāi)車前往的人士具有相 當(dāng)吸引力；而在鐵路系統(tǒng)方面， 基本上擁有國(guó)鐵與京

7、成兩線， 可運(yùn)輸大量的旅客， 尤其在 1985年京葉線通車之后，更是如虎添翼，具備了更便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。該購(gòu)物中心為了進(jìn)一步了解來(lái)店者狀況，曾經(jīng)在1987年 3月份將來(lái)店者依平常 日與假日， 針對(duì)前來(lái)購(gòu)物中心的顧客， 所利用的交通工具做了抽樣調(diào)查， 發(fā)現(xiàn)不 論是平日或假日， 比率最高的還是利用鐵路系統(tǒng)， 分別是%與%，而在第二順位方 面則是平日汽車的和 %，假日則為自用車?yán)寐收?%。從以上的資料也讓我們體會(huì)到， 交通網(wǎng)絡(luò)實(shí)在是購(gòu)物中心的且大眾運(yùn)輸系統(tǒng)也確實(shí)有被肯定的價(jià)值， 從前述的抽樣資料， 現(xiàn)利用大眾運(yùn)輸系統(tǒng)的比率仍高達(dá)六成以上，這點(diǎn)值得國(guó)內(nèi)業(yè)者在規(guī)劃購(gòu)物中心時(shí)，考慮交通網(wǎng)利用情況的參考。3

8、、吸引力條件在立地設(shè)施吸引條件方面，購(gòu)物中心內(nèi)的其他附屬設(shè)施方式大致有：水旅館：城市型旅館S?UN?GARD,有243個(gè)房間，可以吸引住宿的客人。LALA POR劇場(chǎng)：擁有1347個(gè)座位，可吸引參觀劇場(chǎng)演出的客人。交化中心：有多項(xiàng)文化性講座與溫水游泳池，可以吸引前往使用的客人。4)商業(yè)中心：船橋市濱叮公民館，提供當(dāng)?shù)鼐用窬蹠?huì)的場(chǎng)所。5)網(wǎng)球俱樂(lè)部：擁有 25 個(gè)球場(chǎng)，可以提供給會(huì)員利用。6)小型高爾夫球場(chǎng)：有 9 個(gè)球洞的小型球場(chǎng)，可以吸引前往使用者。巨大迷宮：聲稱是世界最大的，可以吸引前往的人士。停車型露天戲院： 日本初設(shè)利用停車場(chǎng)的露天戲院， 可以吸引看電影人士。有關(guān)以上這些設(shè)施， 都分布

9、在購(gòu)物中心的周邊， 便于前往的顧客使用， 并可帶動(dòng)利用的人潮。 除此之外， 本購(gòu)物中心的附近又擁有游艇碼頭與賽馬場(chǎng)， 在京葉鐵道通車后， 更可以連接附近的東京迪斯尼樂(lè)園、 幕張展市中心等著名設(shè)施， 幾年前在附近又成立的一家室內(nèi)的滑雪場(chǎng)，構(gòu)成了一個(gè)多元性的文化、休閑、娛樂(lè)、 購(gòu)物等多重機(jī)能的生活帶，可以吸引更多的人潮。4、LALAPOR購(gòu)物中心定位的策略(1)“P ART?1方面所作的規(guī)劃，進(jìn)行各項(xiàng)說(shuō)明: 行銷觀念：針對(duì)新生代家庭能夠單站購(gòu)足的購(gòu)物中心， 提供以百貨店、量販店、 專門店三業(yè)態(tài)為核心的廣幅度商品群。 商業(yè)設(shè)施主題：日本最大型封閉式，白天對(duì)應(yīng)型的購(gòu)物中心。 商店定位： 千葉及東京灣地

10、區(qū)， 具有充分一站購(gòu)足機(jī)能的商業(yè)據(jù)點(diǎn)。 具有都市 型生活者多元機(jī)能的商業(yè)據(jù)點(diǎn)。 目標(biāo)客層： 以二次戰(zhàn)后新生代所組成的新家庭為主要訴求； 強(qiáng)調(diào)中流意識(shí)、 重 視實(shí)質(zhì)生活的客層。商品規(guī)劃；便利品系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)高實(shí)用性、日常需要性；選購(gòu)品系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)高流行性、 趣味性所構(gòu)成的三層面商品群； 百貨店著重流行性、 趣味性商品群， 量販店著重 實(shí)用性、日常性商品群，專門店則著重較高級(jí)性商品群。提供機(jī)能：透過(guò)百貨店、量販店、專門店三業(yè)態(tài)的共同訴求魅力，真正發(fā)揮ONE?ST OP ?SH OPPIN機(jī)能，追求真正“買到所要的”之感覺(jué)。(2)“ PART?2方面所作的規(guī)劃，由于經(jīng)過(guò)七年的耕耘，客層也產(chǎn)生變化，同 時(shí)又要發(fā)揮與“ PART?1 的互補(bǔ)與累積效果，茲將各項(xiàng)說(shuō)明如下： 行銷觀念：力求與P ART?1的互補(bǔ)與延伸效果，針對(duì)個(gè)人需求強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、多 樣化的訴求。強(qiáng)化休閑、娛樂(lè)機(jī)能的擴(kuò)大，并追求夜間對(duì)應(yīng)型的消費(fèi)。 商業(yè)設(shè)施主題：規(guī)劃成快樂(lè)感、趣味性的街區(qū)；強(qiáng)調(diào)開(kāi)放性、夜間對(duì)應(yīng)型的空 間。發(fā)揮游、休、知、美、健的主題。 商店定位： 追求一般性需求的對(duì)應(yīng)， 并且力求年輕化的感覺(jué)。 具有新感性都市 型生活者的新風(fēng)格。 目標(biāo)客層：具有年輕心態(tài)的男女老少，追求“游、創(chuàng)、交、感”志