客戶投訴及群訴典型案例大全

1、客戶投訴及群訴典型案例匯編、土地開發(fā)年限超期及超用地紅線問題引發(fā)客戶投訴 一）投訴概述1. 按照“國有土地出讓協(xié)議”規(guī)定，在規(guī)定開發(fā)年限內(nèi)無法按時完成項目開發(fā)，將面臨巨額罰款，并有土地收回的風(fēng)險。2. 項目建設(shè)用地紅線與周邊土地相互交錯， 項目開發(fā)過程中，出現(xiàn)局部施工占用紅線外土地問題，導(dǎo)致土地驗收遇到困難。案例說明：某別墅項目周邊為山地，開發(fā)過程中，未充分考慮紅線問題，規(guī)劃驗收時，出現(xiàn) 9處（ 10000 多平方）超越紅線，經(jīng)與政 府多次協(xié)商，補繳 600 多萬元土地出讓款。二）管理思考1. 項目公司必須重視土地開發(fā)年限超期問題，建議在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時，與政府協(xié)商增加相應(yīng)免責(zé)條款

2、；2. 若后期發(fā)現(xiàn)有超期危險的，需提前與政府部門溝通，申請土地開發(fā)年限延期，并保留發(fā)給政府部門的函，照片等相關(guān)依據(jù)；3. 思想上嚴(yán)格重視紅線問題，絕不能存僥幸心理、打擦邊球；4. 明確用地紅線范圍，建設(shè)工程施工放線（灰線驗線）時應(yīng)符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求的檢驗；5. 一旦發(fā)生超紅線問題， 及時與土管部門溝通， 補交土地出讓款，避免后期無法通過規(guī)劃驗收而影響交付、辦證等。二、設(shè)計時未充分考慮地域差異引發(fā)客戶投訴一）投訴概述1. 公司開發(fā)樓盤遍布全國，但在規(guī)劃設(shè)計階段，對管道保溫、陽臺利用等存在地區(qū)差異問題考慮欠缺，導(dǎo)致房屋交付后業(yè)主對使用功能等方面產(chǎn)生質(zhì)疑。案例說明：某北方項目，架空層排水管道

3、未做保溫措施，導(dǎo)致排水管道凍裂；門窗節(jié)能設(shè)計未能達(dá)到當(dāng)?shù)匾?guī)范要求，且外掛窗設(shè)計使用合理性較差。（二）管理思考1. 設(shè)計時，應(yīng)對項目當(dāng)?shù)貧夂驐l件及居民生活習(xí)慣進(jìn)行全面調(diào)研，因地制宜做好建筑設(shè)計及工程施工;2.北方地區(qū)架空層排水管布置應(yīng)充分考慮氣候因素，加強保溫防護(hù)措施;3. 北方地區(qū)門窗節(jié)能設(shè)計應(yīng)達(dá)到設(shè)計規(guī)范要求，考慮滲漏風(fēng)險和安全隱患，建議采用小分割窗戶和三玻設(shè)計，住宅窗戶設(shè)計謹(jǐn)慎采用 外掛窗。、園區(qū)生活配套及相關(guān)設(shè)施設(shè)備等銷售承諾未兌現(xiàn)引發(fā)群訴（一）投訴概述1. 生活配套承諾未兌現(xiàn)：部分項目銷售宣傳承諾配套學(xué)校、會所、食堂、商業(yè)綜合體、體育公園等設(shè)施，但交付后并未能如期投入使用， 引起客戶群

4、訴。案例說明：某項目因政府口頭承諾“憑購房發(fā)票即可入讀學(xué)區(qū)”銷售時，項目以書面形式向部分購房業(yè)主承諾。但實際因政策限制， 業(yè)主孩子無法僅憑“購房發(fā)票”入讀學(xué)區(qū)，繼而引發(fā)業(yè)主起訴開發(fā)商“銷售欺詐”。2. 設(shè)施配套承諾未兌現(xiàn)：房屋交付時（或交付后），客戶提出所使用的部分材料、設(shè)施設(shè)備等與之前承諾不一致。但因項目臨近交付（或已交付）且涉及范圍廣，更換材料、設(shè)施設(shè)備存在一定難度，難 以與客戶協(xié)商一致，導(dǎo)致客戶群訴。案例說明：某項目樣板房電梯廳及前廳精裝修標(biāo)準(zhǔn)為5500元/ m2。在銷售過程中，經(jīng)紀(jì)人向業(yè)主承諾實際交付標(biāo)準(zhǔn)與樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)致。但電梯廳及前廳實際精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1800元/ mo業(yè)主們對此表示

5、質(zhì)疑，并提供經(jīng)紀(jì)人銷售錄音，要求項目公司按照樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)施 工。（二）管理思考1. 嚴(yán)控承諾內(nèi)容，不得忽視法律風(fēng)險：銷售時所有對外承諾必須符合項目銷售實際情況，涉及書面承諾，須征詢法務(wù)部意見，經(jīng)集團 層面審批。2. 嚴(yán)格把關(guān)銷售說辭，嚴(yán)肅銷售說辭考核：相關(guān)部門負(fù)責(zé)人須對銷售說辭進(jìn)行內(nèi)部流程審核，并承擔(dān)相應(yīng)模塊的說辭責(zé)任。經(jīng)紀(jì)人正 式上崗前須通過說辭考核，不合格者停崗培訓(xùn)。3. 自檢自查，定期復(fù)核：項目營造過程中，務(wù)必定期梳理項目對外宣傳物料、合同等材料，若與實際情況存在偏差，及時調(diào)整，降低風(fēng)險。須進(jìn)4. 嚴(yán)控項目成本及銷售價格：運營團隊在項目啟動會階段，行全方位市場調(diào)研，做好未來市場預(yù)測，切

6、實把控項目成本及價格定 位，切不可咼估（低估）市場需求，為降（升）營造標(biāo)準(zhǔn)留有合理調(diào) 整空間。5. 集團定期督查：園區(qū)客服部根據(jù)項目進(jìn)度節(jié)點， 梳理風(fēng)險預(yù)控，定期督查項目公司落實情況， 對未及時落實的項目按制度約定進(jìn)行懲 處。四、項目不利因素告知未到位引起群訴（一）投訴概述在營造過程中，受項目內(nèi)外部環(huán)境的變化、社會經(jīng)濟的發(fā)展以及城市的變遷等影響，項目自身的利好以及不利因素也會發(fā)生變化。在銷售過程中，部分項目公司存在未公示紅線外不利因素或不利因素 公示不周全、不及時等情況?？蛻粽J(rèn)為項目公司存在欺瞞嫌疑，引發(fā) 客戶投訴。案例說明：某項目業(yè)主以合同簽訂前未公示不利因素告知為由拒收房，進(jìn)而要求項目整改

7、，如移除垃圾房，增加隔音屏等。（二）管理思考包括政1. 全面梳理不利因素：項目須全方位梳理各項不利因素，府政策（如杭州某項目高架橋群訴事件），隨時關(guān)注周圍土地規(guī)劃政 策，如遇規(guī)劃變更，預(yù)判影響范圍，提前準(zhǔn)備應(yīng)對方案。2. 不利因素告知及時更新：在營造過程中，項目自身的利好以及不利因素會隨內(nèi)外部環(huán)境因素而變化，不利因素告知應(yīng)及時調(diào)整。目在條件允許情況下，業(yè)主簽訂購房合同前，要求業(yè)主簽字確認(rèn)項目不利因素確認(rèn)單等補充協(xié)議，避免后續(xù)業(yè)主因不利因素告知未到 位引發(fā)投訴。3. 如因政府政策調(diào)整產(chǎn)生的不利因素，項目公司立場應(yīng)與業(yè)主保持統(tǒng)一，協(xié)助業(yè)主與政府方面進(jìn)行溝通協(xié)商。五、項目銷售方式（如車位、儲藏室認(rèn)購

8、）不當(dāng)引起的群訴（一）投訴概述儲藏室、車位未與房屋同步銷售，客戶對后續(xù)儲藏室、車位銷售方式存在異議。此類投訴受項目實際情況制約，無法增加車位或儲藏 室，變更認(rèn)購方案亦眾口難調(diào)，難以與客戶達(dá)成一致。（二）管理思考1. 項目需核準(zhǔn)倉庫、車位（部分特殊車位）的產(chǎn)權(quán)歸屬及使用歸屬，明確可售范圍。2. 銷售前，應(yīng)妥善思考銷售方式，在客戶簽訂商品房買賣合同前明確告知儲藏室、車位的銷售方式，簽署免責(zé)條款。六、項目分期開發(fā)，前后期配置標(biāo)準(zhǔn)存在差異引發(fā)群訴（一）投訴概述項目分期開發(fā)，同類型產(chǎn)品后期開發(fā)時，從控制成本方面考慮，降低公共區(qū)域產(chǎn)品配置，如：干掛石材降標(biāo)為真石漆；景觀標(biāo)準(zhǔn)從600元/ m2降標(biāo)為450元

9、/ m2等，雖已在銷售合同中注明，但交付時仍引起 眾多業(yè)主對公司產(chǎn)品品質(zhì)的質(zhì)疑。（二）管理思考1. 在銷售合同中對公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)予以注明，項目銷售案場，對公共區(qū)域配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，充分尊重客戶知情權(quán);2. 同品類項目分期開發(fā)，客戶對公共區(qū)域配置標(biāo)準(zhǔn)關(guān)注度非常高，若存在配置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，極易引發(fā)客戶群體性投訴。為避免此事件發(fā)生，后期開發(fā)地塊公共區(qū)域配置標(biāo)準(zhǔn)不宜低于前期開發(fā)地塊。七、代建概念公示不到位引起的群訴（一）投訴概述代建項目宣傳時，使用綠城品牌，但未明確告知客戶項目的代建管理性質(zhì)。在合同解除后，因房屋降價或品質(zhì)等因素，業(yè)主認(rèn)為項目 公司存在隱瞞，綠城未盡到告知義務(wù)，對綠城品牌造成負(fù)面影

10、響。案例說明：原綠城某代建項目與綠城解除代建合同，因開發(fā)商資金困難及客訴應(yīng)對經(jīng)驗不足，未妥善處理業(yè)主關(guān)于降價與未按時交付 提出補償?shù)脑V求。矛盾激化后，業(yè)主提出集體退房申請并強烈要求綠 城出面承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。此事引發(fā)媒體關(guān)注，并做專題報道，對綠城品 牌造成負(fù)面影響。（二）該類項目存在的風(fēng)險1. 委托方受成本控制等因素制約，產(chǎn)品營造過程，未能完全按照綠城規(guī)范進(jìn)行施工，產(chǎn)品品質(zhì)難以保證。2. 管理合同中對售后維保責(zé)任、服務(wù)組織保障及服務(wù)開展方式等約定不明確，導(dǎo)致客戶服務(wù)和工程維修工作無法正常開展。3. 合作或管理關(guān)系解除后，委托方（合作方）繼續(xù)以“綠城”名義宣傳推廣。（三）管理思考1.代建合同內(nèi)須明確

11、政府報建資料及項目案名不得出現(xiàn)“綠城”品牌字樣，且明確品牌維護(hù)金收取標(biāo)準(zhǔn)及條款。2. 銷售階段，除向客戶闡明代建概念外，在案場布置商品房買賣合同、樓書、對外報廣等銷售物料中須以條文明確綠城代建權(quán)責(zé)。3. 工程營造階段，制定運營危機預(yù)案，并與委托方保持良好溝通，密切關(guān)注現(xiàn)金流等關(guān)鍵事項，及早發(fā)現(xiàn)代建風(fēng)險并采取相應(yīng)預(yù)案避免 品牌受損。4. 解約階段，與委托方及時簽訂解約協(xié)議，明確約定解約后品牌維護(hù)工作，落實客戶投訴處理責(zé)任單位并及時通過登報或公證等 方式充分告知業(yè)主。八、延期辦證、延期交付引起的群訴（一）投訴概述項目公司因特殊原因（土地分割、建筑超出紅線、地方政府規(guī)定變更未通過質(zhì)檢驗收等）導(dǎo)致不能

12、按時交付或是交付后不能按照合同 約定時間辦理三證，引起客戶群訴。（二）管理思考1.項目公司應(yīng)在出現(xiàn)土地分割、建筑超出紅線、地方政府規(guī)定變更未通過質(zhì)檢驗收等問題前，提前準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案，合理安排工期。2. 問題一旦出現(xiàn)，項目公司應(yīng)及時擬定處理方案，爭取把損失降至最低。另一方面，積極坦誠面對客戶，獲取理解與支持。3.集團公司職能部門務(wù)必嚴(yán)格把控項目進(jìn)度節(jié)點，及時做好風(fēng)險提醒，協(xié)助項目公司處理問題。九、工程品質(zhì)未能達(dá)到客戶預(yù)期引起的群訴（一）投訴概述業(yè)主驗收或使用時發(fā)現(xiàn)房屋存在工程品質(zhì)問題，局部細(xì)節(jié)未達(dá)到預(yù)期，與交付標(biāo)準(zhǔn)存在一定差距，（如：入戶門材質(zhì)、膩子強度不足、精裝修石材品質(zhì)差異等）。若處理不及時，

13、容易引發(fā)群體性投訴事件。案例說明：近期某項目業(yè)主陸續(xù)給宋董發(fā)投訴短信: 1.業(yè)主反饋主要問題:A.現(xiàn)交付標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到業(yè)主期望;B.質(zhì)量問題反饋后維修不及時。2.該項目整體工程質(zhì)量位于集團中下游，雖無較大工程質(zhì)量問題，但存在一些的質(zhì)量通病，主要問題為:A.細(xì)部收頭不到位;B.空鼓開裂及抹灰層強度不足問題（約80戶）；C.外部涂料、瓦面做工一般，觀感不佳;D.成品保護(hù)不到位等。3. 近兩日投訴增多原因:A.趕工期，工作量較大導(dǎo)致批量維修速度慢，引發(fā)客戶情緒不滿;B.周邊樓盤近期有多例“客戶群體性投訴事件”（質(zhì)量及產(chǎn)權(quán)問題），業(yè)主對開發(fā)商信任感缺失。項目業(yè)主受其影響，對綠城信任度C.項目價格相對高于周

14、邊樓盤價格，業(yè)主對品質(zhì)期望值高。（二）管理思考集團規(guī)1.打鐵還需自身硬，產(chǎn)品營造過程中務(wù)必按照國家標(biāo)準(zhǔn)、范執(zhí)行，各項檢驗合法合規(guī)，完整有效，公開透明;2.在營造過程中，定期自檢自查，發(fā)現(xiàn)問題不掩飾、不推諉，及時更改;針對3. 項目受理首例投訴時， 應(yīng)提前考慮此事是否具有普遍性，普遍問題進(jìn)行全面排查，關(guān)注業(yè)主群輿情導(dǎo)向，及時報備，主動應(yīng)對， 擬定對外統(tǒng)一說辭，制定維修方案，及時彌補不足;4. 集團材料設(shè)備部應(yīng)根據(jù)集團招采流程及相應(yīng)的供方管理標(biāo)準(zhǔn)，對項目公司的施工選材進(jìn)行嚴(yán)格控制，對于已引發(fā)過群訴的材料及設(shè)備禁止列入采購目錄，同時應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品更新前沿信息，如條件允許允 許，應(yīng)在安裝階段再制定最佳采購

15、方案，以優(yōu)化招采品質(zhì)。5. 集團工程管理部應(yīng)強化過程監(jiān)管及節(jié)點管控，定期匯總、梳理 并更新工程質(zhì)量通病庫， 加強對項目的營造過程培訓(xùn)及營造品質(zhì)督導(dǎo)、售后維保工作不到位引發(fā)業(yè)主投訴（一）投訴概述目前，項目后期工程維修工作基本由原項目團隊協(xié)調(diào)施工單位處理，隨著原項目團隊的分流，項目客服人員缺失，原施工單位配合力度不足等原因，導(dǎo)致公司在客戶投訴處理，特別是維修類投訴上產(chǎn)生 響應(yīng)速度慢、維修不及時、重復(fù)維修頻率高等問題。近年，公司整體 交付項目數(shù)量集中釋放，此矛盾越來越突出。案例說明: 1.某項目交付四年后，單元門禁系統(tǒng)出現(xiàn)問題。因項目公司與物業(yè)對設(shè)施設(shè)備移交過程未進(jìn)行書面明確，業(yè)主委員會以此為由，不

16、肯 承擔(dān)維修費用;2.某項目維修過程中由于物業(yè)維修人員變動，對每戶維修情況不了解，產(chǎn)生重復(fù)維修，導(dǎo)致業(yè)主情緒激化;3. 某精裝修項目，與施工單位簽訂的施工合同約定質(zhì)保期兩年，當(dāng)?shù)匾?guī)定衛(wèi)生間等防水保修期為五年。施工合同中關(guān)于質(zhì)保金退還節(jié)點與為業(yè)主提供的質(zhì)保期限存在時間差，導(dǎo)致部分工程問題質(zhì)保期限未到，但質(zhì)保金已全部退還施工單位，后續(xù)整改響應(yīng)存在問 題，引起客戶投訴;4. 某項目交付后幕墻玻璃自爆較多，因在施工合同中未明確約定質(zhì)量保修事宜及責(zé)任界定原則，幕墻施工單位不能及時維修，從而影 響項目后期的正常運行。（二）管理思考1.項目交付物業(yè)時，項目公司需重視承接查驗工作，做好與物業(yè)和施工單位設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料的三方書面移交。如在承接查驗中發(fā)現(xiàn)個別設(shè)施設(shè)備存在問題，則在交接表中予以注明;2.嚴(yán)肅交付項目工程人員流動管理。工程交付半年內(nèi)，項目工程人員應(yīng)盡量留任原崗位，確保后續(xù)維保工作