不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)考試復(fù)習(xí)題

1、1、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)1）具有現(xiàn)實(shí)性、有較強(qiáng)的說(shuō)服力。2）在非正常市場(chǎng)情況下，比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離收益價(jià)格。3）要求估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)。2、市場(chǎng)比較法的使用條件1）要有充足的市場(chǎng)交易資料。2）比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有相關(guān)性和替代性3、市場(chǎng)比較法的使用范圍1）主要用于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地區(qū)。2）適用于交易性不動(dòng)產(chǎn)。3）用于評(píng)估租金。4）其他方法中有關(guān)參數(shù)的求取。4、市場(chǎng)比較法的步驟1）搜集交易實(shí)例2）選取可比實(shí)例3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)4）進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正5）求取比準(zhǔn)價(jià)格5、非正常交易情況的類(lèi)型1）利害關(guān)系人之間的交易2）急于出手或者急于購(gòu)買(mǎi)情況

2、下的交易3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易4）對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易5）有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易6）相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易7）特殊交易方式下的交易8）稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易6、個(gè)別因素1）土地:面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地址水文狀況、土地使 用權(quán)年限2）建筑物：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向7、估價(jià)人員必備素質(zhì)：職業(yè)素質(zhì)、倫理素質(zhì)8、地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別：1）地產(chǎn)是由無(wú)勞動(dòng)價(jià)值的土地物質(zhì)和有勞動(dòng)價(jià)值的土地資本構(gòu)成，而房產(chǎn)則完全是勞動(dòng)商品2）地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于其位置及供求關(guān)系，而房產(chǎn)的價(jià)格主要取決于其勞動(dòng)價(jià)值量。3）地產(chǎn)具有稀缺性，會(huì)

3、因供不應(yīng)求而不斷增值，而房產(chǎn)除因外部投資的輻射增值外，會(huì)因不斷折舊而貶 值，地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要遵循地租規(guī)律，而房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要遵循價(jià)值規(guī)律。9、估價(jià)程序1）明確估價(jià)目的2）擬定估價(jià)作業(yè)方案3）搜集估價(jià)所需資料4）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象5）選用估價(jià)方法運(yùn)算6）確定估價(jià)結(jié)果7）撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告8）估價(jià)資料歸檔10、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的意義1）為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)（可為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易提供客觀的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)）2）有利于提高不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率（有利于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的機(jī)制顯化和資源優(yōu)化配置）3）確立公平的收益分配制度的依據(jù)（為開(kāi)發(fā)投資及確立科學(xué)的收益分配制度服務(wù)）4）有利于不動(dòng)產(chǎn)的公平賦稅。11、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)范圍： 交易評(píng)估、抵押

4、評(píng)估、保險(xiǎn)評(píng)估、典當(dāng)評(píng)估、稅收評(píng)估、征收征用拆遷補(bǔ)償評(píng)估、 糾紛涉案評(píng)估、企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)管理中的評(píng)估12、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則1）合法性原則（合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分、其他）2）最有效使用原則（最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度）3）估價(jià)期日原則（估價(jià)期日為現(xiàn)在時(shí)、過(guò)去時(shí)、未來(lái)時(shí)。意義：便于弄清估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)點(diǎn)，了解不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)狀況；為不動(dòng)產(chǎn)的交易、等級(jí)、管理及相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)的頒布實(shí)施提供時(shí)間界限； 有利于估價(jià)人員選擇合適的估價(jià)方法，對(duì)年期修正系數(shù)、利息期等參數(shù)進(jìn)行設(shè)定。）4）替代原則（不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平有具有相同性質(zhì)的替代性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格所決定，由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者通過(guò)市場(chǎng)交易案例

5、相互比較后決定，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格還可通過(guò)比較不動(dòng)產(chǎn)的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。）5）供求原則（特定情形下的非均衡供需法則，是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中特有的供求原則）6）預(yù)期收益原則（過(guò)去收益的重要意義在于推測(cè)未來(lái)的收益變化）7）貢獻(xiàn)原則（對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，判定其合理的收集量，需要明確其是否處于最有效使用狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn) 以生產(chǎn)因素是否適當(dāng)，生產(chǎn)因素之組合是否均衡，各生產(chǎn)因素的貢獻(xiàn)率有多大。土地的貢獻(xiàn)是土地 收益或地租）8）公平原則（估價(jià)人員應(yīng)站在公正的立場(chǎng)上，遵循不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成理論及規(guī)律，運(yùn)用科學(xué)方法客觀公 正地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估）13、收益法的特點(diǎn)1） 收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)。（地租地價(jià)理論和生產(chǎn)要素分配理論）2）

6、 收益法是以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，所以求得的價(jià)格通常稱(chēng)為“收益價(jià)格”。3）收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于不動(dòng)產(chǎn)凈收益和資本化率確定的準(zhǔn)確度。14、收益法的范圍1）適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。2）土地租賃、商業(yè)、工業(yè)15、收益法的估價(jià)步驟1）搜集整理資料2）確定總收益（確定總收益要考慮的條件：從客觀上看，不動(dòng)產(chǎn)的總收益是有具備良好素質(zhì)及正常使用能力的使用者使用，并能產(chǎn)生收益。收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。收益是安全可靠的收益，即合法收益）3）確定總費(fèi)用（出租：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、中介費(fèi)用；企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：商品銷(xiāo)售成本、經(jīng) 營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)

7、用、商業(yè)利潤(rùn)）4）計(jì)算凈收益5）確定資本化率6）求取收益價(jià)格16、成本法的實(shí)質(zhì)：通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的各組成部分的市場(chǎng)價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的 市場(chǎng)價(jià)格。17、成本法的含義：1）經(jīng)濟(jì)成本：“成本”是不動(dòng)產(chǎn)重新建造是的完全價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格，不同于會(huì)計(jì)成本。2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格3）消費(fèi)者的成本：意味著包括利潤(rùn)4）客觀成本：假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正常花費(fèi)，非個(gè)別案例。18、是否要進(jìn)行年限修正1）當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定的，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)， 不再另行修正；2） 當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定的，土地增值收益與成本價(jià)格都

8、要進(jìn)行年期修正。（例如：以投資利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算利潤(rùn)的）*n不是剩余年限，是土地使用權(quán)年限3）當(dāng)評(píng)估宗地為轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行 剩余年期修正。19、土地價(jià)格的修正1）個(gè)別因素修正2） 有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格修正（用修正系數(shù)K）3）如果測(cè)算的是某小區(qū)的平均土地價(jià)格，應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公共面積的分?jǐn)偂?）宗地生熟度修正5）市場(chǎng)資料比較修正。20、成本的構(gòu)成：土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)21、成本法下的三類(lèi)估價(jià)對(duì)象 ：新開(kāi)發(fā)的土地、新建不動(dòng)產(chǎn)、就有不動(dòng)產(chǎn)22、新開(kāi)發(fā)土地1）包括：填海造地、開(kāi)山造地、農(nóng)地整理、征收農(nóng)地后進(jìn)行“

9、三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地、舊城區(qū)總拆除舊 建筑物2） 公式：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 =（土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+ 土地增 值收益）*修正系數(shù)應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用=收益程度*設(shè)施總費(fèi)用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）*投資利潤(rùn)率土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）*土地增值收益 率價(jià)格修正用修正系數(shù) K23、新建不動(dòng)產(chǎn)1）公式：新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格=土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2） 新建建筑物公式：新家建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售

10、稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)24、舊有不動(dòng)產(chǎn)1） 舊有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊2）舊有建筑物價(jià)格=建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊25、成本法的特點(diǎn)：1）在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分時(shí)，不宜采用成本法。2）成本法評(píng)估的價(jià)格只是一種積算價(jià)格，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等情況考慮較少，缺陷。3）成本法又可作為投資者衡量投資效益、進(jìn)行可靠性研究的依據(jù)。26、成本法的使用范圍：1）不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不活躍、缺乏市場(chǎng)交易實(shí)例的區(qū)域。2）對(duì)于既無(wú)收益有很少進(jìn)入市場(chǎng)交易的不動(dòng)產(chǎn)或公益性不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。3） 對(duì)于抵押貸款、拆遷、保險(xiǎn)總的不動(dòng)產(chǎn)的限制，不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)的“底價(jià)”。

11、4）工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估，不適用與商業(yè)住宅用地。5）適用于全新或基本全新的不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。6）對(duì)使用時(shí)間較長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，不宜采用成本法。27、成本法的評(píng)估步驟1）收集整理資料2）估算重新構(gòu)建價(jià)格（土地重新構(gòu)建價(jià)格：土地的重新取得價(jià)格、重新開(kāi)發(fā)成本；建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格：重置價(jià)格、重建價(jià)格；建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法：?jiǎn)挝槐容^法、分部分項(xiàng)發(fā)、供料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法）28、折舊的種類(lèi)：1）物質(zhì)折舊：自然老化、正常使用所造成的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修所造成的損壞2）功能折舊：由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、 落后和不適用所造成的其價(jià)值損失。3）經(jīng)濟(jì)折舊

12、：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境 惡化29、建筑物有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之間的關(guān)系：有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短語(yǔ)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)正常是，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)更好或經(jīng)過(guò)了更新改造，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長(zhǎng)；當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)交叉，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。30假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù):31、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的特點(diǎn)：1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法是從開(kāi)發(fā)商的角度分析、測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)。其可靠性如何取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地歸家的最有效使用原則合理確定土地最

13、佳利用方式；時(shí)候正確賬務(wù)了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)行 情及供求關(guān)系，并正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)總價(jià)值；是否正確確定了不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn) 等。2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法以一定的假設(shè)或限制條件為前提。前提如下：假設(shè)估價(jià)中設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本 數(shù)據(jù)在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下賤，并且不考慮物 價(jià)上漲的影響；假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻或分段均勻投入的。3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法有兩種計(jì)算方式：采用折現(xiàn)的方式，將未來(lái)不同時(shí)點(diǎn)預(yù)期發(fā)生的現(xiàn)金流都統(tǒng)一折現(xiàn)到起始 點(diǎn)；采用計(jì)息方式，將整個(gè)期間不同時(shí)點(diǎn)預(yù)期發(fā)生的支付都分別計(jì)息到完成開(kāi)發(fā)時(shí)32、假設(shè)開(kāi)發(fā)法使用的范圍1）待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)（如

14、生地、毛地、熟地）2）土地這你、復(fù)墾3）待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這是公事中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。5）在建工程（包括停建工程）6）可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建）假設(shè)開(kāi)發(fā)法還應(yīng)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策中：確定投資者獲取待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格。確定具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中可能發(fā)生的最高成本法費(fèi)用33、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)步驟：1）調(diào)查待估價(jià)對(duì)象的基本情況弄清估價(jià)對(duì)象所處的位置（土地所在城市的性質(zhì)、土地所在城市內(nèi)區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落）弄清估價(jià)對(duì)象的自身?xiàng)l件（包括面積形

15、狀等主要為開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用估算用） 弄清政府的規(guī)劃限制一一主要為確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式服務(wù)弄清土地權(quán)利狀況一一主要是為了預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、租金等。2）選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式（方面：用途、建筑容積率、建筑樣式、規(guī)模、檔次；最重要的是要選擇最佳 用途；最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性及這種用途的顯示社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)）3） 估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期：是指從取得土地使用權(quán)一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢這一時(shí)段。（開(kāi)發(fā)前期、開(kāi) 發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期；確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的是為了八五開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等的投入及利息的負(fù)擔(dān)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)收集、租金以及各項(xiàng)收入與支出的折現(xiàn)計(jì)算；一般開(kāi)發(fā)前期容易估算， 開(kāi)發(fā)建設(shè)期和租售期難算）4）預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)格：是指開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格。用于出售的不動(dòng)產(chǎn)一一采用市場(chǎng)比較法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法用于出租的不動(dòng)產(chǎn)一一市場(chǎng)比較法或收益法5）估算成本費(fèi)用及利稅。主要包括：建筑成本費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、投資利息、稅金、租售費(fèi)用 及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)一一包