中國房地產(chǎn)信托投資基金的案例分析

1、中國房地產(chǎn)信托投資基金的案例分析、房地產(chǎn)信托概況：房地產(chǎn)信托包含內(nèi)容較廣，由信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收 租、保險(xiǎn)等代管代營業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)；投資 者參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資均可納入信托范疇。房地產(chǎn)投資信托 (Real Estate Investment Trusts , REITs)，是從事房地產(chǎn)買賣、開 發(fā)、管理等經(jīng)營活動(dòng)的一種金融方式。具體而言，是由房地產(chǎn)投資信 托基金公司公開發(fā)行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者 的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)， 交由專門的投資管理機(jī)構(gòu) 加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享， 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一 種融資模

2、式。房地產(chǎn)投資信托實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的 集合資金投資計(jì)劃(Collective Investment Scheme)二、房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展現(xiàn)狀 1、房地產(chǎn)投資信托在我國發(fā)展的背景據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近年來房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比 重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支 持，成為與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)。 國家展開了一系列的宏觀調(diào) 控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產(chǎn)融資渠道單一的 缺點(diǎn)顯露出來。于是，構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問題。我國的房地產(chǎn)投資信托正是由于國家對房地產(chǎn)

3、公司信貸資金加強(qiáng)了管理，在政策高壓下，房地產(chǎn)公司為了保證資金鏈條而與信托投資公司合作，從 而推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。從組織形態(tài)來看，我國的房地產(chǎn)投資信托都是契約型的，即信托 投資公司推出信托計(jì)劃，然后由投資者與信托公司簽訂信托合同， 每 份合同都有最低的認(rèn)購金額（根據(jù)規(guī)定最低為五萬元）。目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有兩種形式：一種是貸款信托。信托資金用于貸款，與商業(yè)銀行貸款基本相同，如中煤信托發(fā)行 的“太陽星城貸款項(xiàng)目集合資金信托”，募集到的資金將以貸款方式 專項(xiàng)用于北京市太陽星城金星園的開發(fā)建設(shè)； 二是權(quán)益信托。信托公 司從房地產(chǎn)開發(fā)公司購買房地產(chǎn)的全部和部分產(chǎn)權(quán)，靠經(jīng)營房地產(chǎn)來獲得

4、收入。如北京國投推出“法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”購買已與天津歐尚超市有限公司簽訂長期租約的天津峰匯廣場1-3層 商鋪（即法國歐尚天津第一店）的產(chǎn)權(quán)，通過租金收入的形式實(shí)現(xiàn)投資 人長期穩(wěn)定的回報(bào)。貸款信托是我國目前房地產(chǎn)信托投資的主要形 式。2、房地產(chǎn)投資信托的中國化發(fā)展模式從組織形態(tài)來看，公司型具有基金經(jīng)理和公司股東信息不對稱、 股東權(quán)益難以得到保護(hù)、雙重稅收負(fù)擔(dān)（公司所得稅和股東分紅個(gè)人 所得稅）等缺點(diǎn)；而契約型因所有權(quán)與收益權(quán)的分離使得信托財(cái)產(chǎn)具有相對獨(dú)立性，基金收益可得到法律保護(hù)，此外契約型只需納稅一次, 可提高基金收益。美國作為成熟的房地產(chǎn)投資信托市場主要為公司型，考慮到我國初期

5、房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)定為主，減少風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)生的可能性，我國在初期宜采有契約型模式，雖然不利于基金的擴(kuò) 張，但它可以保證基金的相對穩(wěn)定， 不會(huì)因投資者的退出而使基金解 散或削弱。另外對缺乏成功操作經(jīng)驗(yàn)，處于起步階段的我國，發(fā)展房地產(chǎn)信 托投資基金規(guī)模不宜太大，期限應(yīng)以1015年的中期為佳。在房地產(chǎn) 投資信托資金籌集上，權(quán)益型有限期、自我償付式房地產(chǎn)投資信托的 資金籌集方式，應(yīng)以私募為主，其資金來源則應(yīng)主要出自機(jī)構(gòu)投資者, 如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金。三、我國的房地產(chǎn)信托投資基金實(shí)例:我國的房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)實(shí)際上是“房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托+受益 權(quán)轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段，其優(yōu)勢在于能夠突破 200份限制。

6、業(yè)界往往 把中煤信托的“榮豐2008”信托項(xiàng)目和北京國投的“盛鴻大廈”信托 項(xiàng)目作為此類業(yè)務(wù)的代表。下面以“盛鴻大廈”信托項(xiàng)目為例，分析 該業(yè)務(wù)模式的具體流程。該項(xiàng)目的運(yùn)作流程如下:1、元鴻公司將其開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一一北京盛鴻大廈（市 場價(jià)值人民幣約4. 1億元）委托給北京國投，設(shè)立盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。2、元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán), 并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)（人民幣約2. 5億元）以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進(jìn) 行處置。北京國投作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。 投資人受讓優(yōu)先 受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。3、北京國投作為盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人，

7、 將處置信托財(cái)產(chǎn)所 得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理， 優(yōu)先用于支付優(yōu)先 受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前， 其他信 托受益人不參與任何分配。該項(xiàng)目具有“信托+ 代理”的特點(diǎn)，并在方案設(shè)計(jì)中運(yùn)用了超額資 產(chǎn)擔(dān)保和優(yōu)先一一次級受益結(jié)構(gòu)等增信手段，具有典型意義。在本項(xiàng) 目中，北京國投作為財(cái)產(chǎn)信托的受托人，需要盡職履行受托人的義務(wù)。作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的代理人，北京國投除了盡職完成代理轉(zhuǎn)讓義務(wù) 外，不負(fù)任何直接責(zé)任；但是由于受益人轉(zhuǎn)換，北京國投仍然要為最 終受益人的最大利益管理信托財(cái)產(chǎn)。四、總結(jié):由于中國房地產(chǎn)信托投資基金還處于起步階段， 所以信托公司都要注意風(fēng)險(xiǎn)。投資者投資收益的支付具有剛性，稍有拖欠或不當(dāng)， 即可能導(dǎo)致信托公司名譽(yù)受損，很可能因一個(gè)項(xiàng)目的失敗而一蹶不 振。盡管在法律上作為盡職的受托人不需要承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)，但是，我國國情決定了信托公司必須為此承擔(dān)政治風(fēng)險(xiǎn)。因此，在設(shè)計(jì)方案時(shí)必須最大限度控制風(fēng)險(xiǎn)?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)的手段多種多樣，應(yīng)該利用適當(dāng)?shù)?增信手段。增信手段有很多種，例如超額資產(chǎn)擔(dān)保、第三方擔(dān)保、委 托人準(zhǔn)備金擔(dān)保、優(yōu)先一一次級