物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理培訓(xùn)PPT

1、成都市物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理(2015年) 從公共建筑的設(shè)計、投入看維護 從生存環(huán)境、人肇看維護 從事故看設(shè)備設(shè)施維護與管理 從物業(yè)管理的特種設(shè)備外包看維護 維修管理的發(fā)展簡介 日常維護 房屋附屬設(shè)備管理的基本內(nèi)容內(nèi) 容提 要從公共建筑的設(shè)計、投入與維護沙灘排球 07年8月12日竣工棒球場是五棵松體育館的一部分。奧運會結(jié)束后，整個五棵松文化體育中心將成為滿足北京市西部社區(qū)居民商業(yè)、文化、體育、休閑需要的重要場所。 08年12月31日，五棵松棒球場開始拆除工作。 鳥巢才5年- 建鳥巢耗資4.8億美元，設(shè)計容納9.1萬名觀眾，每年養(yǎng)護費需不低于1100萬美元 。 隨時賭 醞釀新運營方案

2、鳥巢整體投資和利息加上運營費用總計5.77億美元（ 36億元），在情況不變條件下，收回成本至少要35-40年，每年至少有3000萬美元利潤才能維持平衡，僅靠門票是不行的。關(guān)乎？ 水立方耗資2.025億美元（13億元）建成。 2010年得到150 萬美元政府補貼后才勉強不賠。 2011 年虧損1100多萬元。（該年平均每月成本高達827萬。其中，每年的能耗、場館維護和勞動力成本共計5756.32萬元，占總支出比重的58%）。 2012年共接待游客215萬人次 ，全年收入達1億元左右，總體上基本維持了收支的平衡。 2013年進入虧本期-2012倫敦奧運 容納8萬人縮小為2.5萬人的運動場 結(jié)束拆除

3、，只剩下25000個固定座位，成為一作中型社區(qū)體育場。場地除了北邊是陸地，其他三面是環(huán)水，被戲稱體育場島。 新國立競技場 容納8萬人伊拉克籍女建筑師 扎哈哈蒂德 Zaha Hadid Architects 全球接近200個國家支持日本奧運 2020年東京奧運會，37場館、4554億日元預(yù)算一舉公開：僅為崛起的天朝的十三分之一！各國體育設(shè)施的免費利用 國際上通常在奧運會后，體育設(shè)施都公開免費利用（參觀不要門票，使用沒有場地使用費哦?。?。 2007年2月12日沈陽五里河體育場從生存環(huán)境、人肇看維護目前大陸建筑工程滲漏率高達80% 70%以上的公用、民用建筑物事故來自屋面和外墻滲漏，特別是劇場、體育

4、場館等大型公共設(shè)施，80%以上都出現(xiàn)過滲漏事故。 80%以上的地鐵、隧道及市政工程都曾出現(xiàn)因混凝土開裂而導(dǎo)致的工程滲漏事故。 滲漏意味著什么？ 混凝土結(jié)構(gòu)存在酥松、孔洞、貫通裂縫等。在水、氣等的侵蝕下，缺陷會擴大，導(dǎo)致鋼筋銹蝕、混凝土劣化等系列問題，損傷結(jié)構(gòu)，引發(fā)形態(tài)改變，危害建筑安全。建筑滲漏的原因 材料占30%，設(shè)計占20%，施工占40%，管理占10%。 建筑防水工程平均造價約占建筑工程總造價的8%，日本為10%。大陸最高3%，基本上的樓盤的防水投入連1%都不到。再加之分包壓價和濫用假劣材料- 5年的保修期意義不大，住宅交付使用的前幾年不是品質(zhì)問題的高發(fā)期。有個人不得不為往后的65年買單，

5、“你懂得”哈！。 國內(nèi)特色深圳中海閱景花園2014年5月中旬廣、深、南寧等城市都成了一片澤國很多小區(qū)和私家車也淹沒在水里 江西贛州北宋排水系統(tǒng)江西贛州北宋排水系統(tǒng)-福壽溝福壽溝 一個連下水道都修不好的城市，永遠進入不了上行道，當(dāng)整個國家都修不好下水道，就該知道民意為什么天天在內(nèi)澇。-胡紫薇有毒北馬從事故看設(shè)備設(shè)施維護與管理樓宇防雷保護簡介1、布線要求 智能建筑多為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，在建筑設(shè)計時外部防雷裝置接閃器、引下線、接地裝置均已完成。 特別需注意：如利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋作為共用接地系統(tǒng)時，應(yīng)按 GB 50057-94 中第 6.1.4 條要求“在一些合適的地方預(yù)埋等電位連接板”供布線等電位連接

6、使用。樓宇防雷保護簡介2、布線和位置 當(dāng)電流流過鐵質(zhì)框架或者鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)時，電流主要流向外部導(dǎo)體，甚至當(dāng)雷擊建筑物頂部中心時，流經(jīng)外導(dǎo)體的電流仍然占主要部分，比流經(jīng)鄰近的內(nèi)部導(dǎo)體的電流大得多。由于流經(jīng)內(nèi)部導(dǎo)體的沖擊電流相對較小，因此建筑物內(nèi)部中央的電磁場也相對較弱，設(shè)備與線路，應(yīng)盡量集中在建筑物中部。電纜線以及地線的布放 盡量避免緊靠建筑物主柱或橫梁，特別非屏蔽的接地線的布放更要避開。 金屬管（線槽、橋架）首尾兩端或中間段應(yīng)做多點接地。光纜的金屬外護套如鋁帶、加強構(gòu)件如鋼絲和架空金屬吊線都必須接地。 電涌保護器必須能承受預(yù)期通過它們的雷電流。十三年前的月日 多倫多大停電10余萬人受到停電影響

7、20120629夏季熱風(fēng)暴襲擊了美國中部 數(shù)百萬戶家庭斷電 高溫?zé)崂穗娞?、避暑休息的公共場所空調(diào)關(guān)閉。 冰箱發(fā)出異味；電爐沒法煮飯。 打電話尋求幫助，卻發(fā)現(xiàn)手機已接近0電狀態(tài)。 麥當(dāng)勞已人滿為患，等待駛進麥當(dāng)勞的車子排隊排到了高速公路上。 路上的紅綠燈失靈。 加油站因停電而無法供油。商店停止?fàn)I業(yè)。停電 會造成巨大社會問題 如果數(shù)百萬人將面臨無油可加，無車可開，食品短缺、外加酷熱煎熬，交通燈全熄。人人瘋狂般到處找仍在營業(yè)的加油站、麥當(dāng)勞 恐慌即到。120718成都富麗東方小區(qū)成都府河星城連續(xù)停電三天，物管卻不聞不問 業(yè)主130809堵路 2013年8月9日 朝陽公園一噴水池漏電 兩小狗與救狗彭先

8、生被電死2013年8月16日 南岸區(qū)世紀(jì)陽光23歲的譚俊為救小女孩不幸遇難 泳池開池前，工作人員應(yīng)對水泵、照明燈、淋浴等帶電的設(shè)施設(shè)備進行檢測。檢測出設(shè)施的接地電阻低于0.5歐姆，則有可能漏電。不過，水泵漏電是線路直接短路，則可能達到220伏。 通過人體的電流達到50毫安（電壓約40伏）就可能危及生命。 空開在漏電達到30伏就會自動跳閘，且不會對人有影響。 130502日下午3點50分，西安名流水晶宮一業(yè)主反映30層大廈有臭蛋味，管理處即關(guān)然氣總閥，并通知然氣公司。15分鐘后的4：05，21樓一住戶家發(fā)生爆炸。 隔壁一小區(qū)的高層居民，站在陽臺上向樓下的人員傳遞被困人員的消息。陸續(xù)有20多名被困

9、居民跑出大廈，其中大多是老人和兒童- 物業(yè)最垃圾！ 說物業(yè)在院子里喊話，我們小區(qū)是高層，站在中間那個小院子喊話上面的能聽見嗎？沒有擴音器，也沒有挨家挨戶通知- 北京北京4井蓋被炸飛井蓋被炸飛 20130406 2012年，美國有230萬個馬桶被召回 菲特131006-07在余姚 從物業(yè)管理的特種設(shè)備外包看維護9月14日傍晚廈門華僑大學(xué)廈門校區(qū) 共分八大類 鍋爐、壓力容器(含氣瓶)、壓力管道、電梯、起重機械、客運索道、大型游樂設(shè)施、場(廠)內(nèi)專用機動車輛等八大類設(shè)備國家質(zhì)檢總局電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則 半月保、季度保、半年保以及年度保，每年對一部電梯至少要維保24次。 半月保：包括機房、滑輪間

10、環(huán)境以及限速器各銷軸部位等至少28個維保項目。 電梯安全出問題維保不到位占6070% 一部電梯的保養(yǎng)，5層樓的，最少要30分鐘；10層樓的，要45分鐘以上（不包括交通往返時間）。 有公司承擔(dān)千部電梯維修業(yè)務(wù)，但維保人員卻不到10人，平均每人每天要保養(yǎng)10部以上的電梯-安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （一）特種設(shè)備的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維保說明、監(jiān)督檢驗證明等相關(guān)技術(shù)資料和文件； （二）定期檢驗和定期自行檢查記錄； （三）日常使用狀況記錄； （四）特種設(shè)備及其附屬儀器儀表的維保記錄； （五）特種設(shè)備的運行故障和事故記錄。維修管理的發(fā)展簡史 上世紀(jì)30 年代到40 年代的設(shè)備設(shè)計

11、簡單，所需技術(shù)為清潔、潤滑及日常檢修等簡單的技術(shù)。50年代到70年代，演變成為機器化程度高的設(shè)備，設(shè)備數(shù)量多，所需使用技術(shù)為定期大修、使用工作計劃及控制系統(tǒng)。 到80 年代至2011年，已成為復(fù)雜性高、價值性昂貴的設(shè)備，而使用的技術(shù)如故障模式和影響分析、可靠性和維修性設(shè)計、狀態(tài)監(jiān)測、危害分析、專家系統(tǒng)、技術(shù)的多重化及合作等。 因傳統(tǒng)作業(yè)方式多仰賴人力，無法有效提升服務(wù)質(zhì)量，故物業(yè)管理公司迫切需要采用先進技術(shù)來提高管理質(zhì)量與效率，以強化競爭力。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理 是指物企的工程管理人員通過熟悉和掌握設(shè)備設(shè)施的原理性能，對其進行正確的使用、保養(yǎng)與維修，使之保持最佳運行狀態(tài)，從而為業(yè)主/使用人提供一

12、個舒適、安全的環(huán)境。 房屋附屬設(shè)備的構(gòu)成與分類四川省地方標(biāo)準(zhǔn)房屋房屋及其附屬附屬設(shè)施設(shè)備維修設(shè)備維修項目分類 按維修項目的對象不同，分為和； 按維修狀態(tài)的不同，分為、和。 共用部位 共用部位：以及墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備設(shè)備 共用設(shè)施設(shè)備設(shè)備： 電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井 非經(jīng)營性車場車庫 公益性文體設(shè)施 共用設(shè)施設(shè)備設(shè)備使用的房屋房屋等。 房屋共用附屬設(shè)備維修類型維修的分類 設(shè)備更新和技術(shù)改造：全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，恢復(fù)原有性能更換率超過30。：正常和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量不合格零部件，更換率103

13、0。：日常的保養(yǎng)、檢修及為排除故障進行的局部修理。設(shè)施設(shè)備設(shè)備損耗率與事故率我們的日常維護共有設(shè)施管理不同階段與經(jīng)驗 早期介入階段-意見與建議 承接查驗階段-專業(yè)與負(fù)責(zé) 前期運行磨合階段-質(zhì)保制度規(guī)程計劃與強制維養(yǎng)備件檔案安全管理 常規(guī)管理階段-計劃性檢測能耗分析防腐除銹中大修更新改造早期介入早期介入/前期運行一只閃了尿筋的狗常規(guī)管理共用設(shè)施設(shè)備管理選擇 技術(shù)發(fā)展，共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化程度也越來越高，對物企的管理提出了更高的要求。 物企要進行綜合的評估，選擇和確定適合本企業(yè)特點的管理維護方式。 目前常見的管理模式主要是自行管理自行管理模式和外包管理外包管理模式。項目外包分析 (1)我

14、們的管理規(guī)模；所管設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度/數(shù)量情況；設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進程度； (2)政府對此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)/標(biāo)準(zhǔn)要求； (3)自行管理此類設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度/資質(zhì)/風(fēng)險大??； (4) 生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點的分布/服務(wù)及時性/技術(shù)壟斷程度等； (5)市場上此類設(shè)施設(shè)備管理維護技術(shù)人員的供求情況/平均工資水平； (6)能提供服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)之成熟度，包括從業(yè)機構(gòu)數(shù)量情況/技術(shù)水平/服務(wù)價格/業(yè)務(wù)規(guī)模/企業(yè)信譽/經(jīng)濟實力等。 對承包方評估 如果外包管理模式，通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：(1)企業(yè)品牌狀況；(2)企業(yè)規(guī)模；(3)資信信譽；(4)技術(shù)能力(是否具備

15、相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等)；(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(是否有質(zhì)量保證體系)；(6)管理維護計劃、標(biāo)準(zhǔn)； (7)預(yù)算價格、付款方式。評估時應(yīng)注意 選多家單位進行綜合價格比較； 同等條件下原承包方優(yōu)先； 不以價格為惟一選擇標(biāo)準(zhǔn)； 評估參與人與承包方有特殊關(guān)系時應(yīng)予回避； 根據(jù)分包項目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等方式對承包方進行評估。 外包管理合同的簽署和外包控制 訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項 (1)在簽訂合同時要注意保證 (2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛。 (3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)，并盡量采取量化形式

16、，。 (4)委托方應(yīng)盡量受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。 合同實施應(yīng)注意的問題 (1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實。 (2)建立與承包方的制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。 (3)建立制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。 (4)，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。房屋附屬設(shè)備管理的基本內(nèi)容 日常使用 季節(jié)性使用 緊急情況使用設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容1、使用管理 根據(jù)使用時間的不同分類使用設(shè)備：給排水、

17、供電燃氣、電梯使用設(shè)備：消防、自動報警設(shè)備使用設(shè)備：供暖、供冷設(shè)備2、：接管驗收、設(shè)備操作規(guī)程、運行值班制度、交接班制度、崗位責(zé)任制、設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、報告制度、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)3、安全管理 設(shè)備合格證制度、設(shè)備操作人員和管理人員的制度、安全操作規(guī)程的實施檢查和監(jiān)督管理。安全電流與安全電壓安全電壓的等級和選用安全電壓（交流有效值）額定值（V）空載上限值（V）4250使用的手持式電動工具等3643在礦井、多導(dǎo)電粉塵等場所使用的行燈等2412629158可供人體可能偶然觸及帶電體的設(shè)備選用電壓等級對人體的影響電壓（電壓（V）對人體的影響對人體的影響203050100-200200-30

18、003000以上以上濕手的安全界限濕手的安全界限干燥手的安全界限干燥手的安全界限人生命無危險的界限人生命無危險的界限危險性急劇增大危險性急劇增大人生命發(fā)生危險人生命發(fā)生危險人體被帶電體吸引人體被帶電體吸引4、技術(shù)檔案管理（1）建立檔案：驗收文件（驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證）、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明、遺留問題處理協(xié)議與會議紀(jì)要（2）建立設(shè)備，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細資料（3）建立設(shè)備檔案共有設(shè)施設(shè)備檔案管理年限三級保養(yǎng)制度三級保養(yǎng)的劃分1、日常保養(yǎng) 設(shè)備的日常保養(yǎng)由操作者負(fù)責(zé)，班前班后由操作工人認(rèn)真檢查。擦拭設(shè)備各處或注油保養(yǎng)，設(shè)備經(jīng)常保持潤滑、清潔。班中設(shè)備發(fā)生故障，要及時排除，并認(rèn)真做好交接班記錄。2 、一級保養(yǎng) 對設(shè)備進行局部解體和檢查，清洗所規(guī)定的部位，疏通油路，清除氧化、銹蝕面，更換易耗部件。調(diào)整設(shè)備各部位，配合間隙，緊固設(shè)備各個部位等。 設(shè)備運轉(zhuǎn)600小時，要進行一次一級保養(yǎng)。3、 二級保養(yǎng) 對設(shè)備進行