工程管理手冊xin

1、 工程管理手冊目錄1。0 人員架構(gòu)及人員編制說明1.1架構(gòu)編制說明1。2部門工作概況2。0崗位職責(zé)2.1工程部主要職責(zé)2。2工程經(jīng)理崗位職責(zé)2.3工程師崗位職責(zé)2。4工程部文員崗位職責(zé)2。5強電主管崗位職責(zé)2.6強電技工崗位職責(zé)2。7弱電主管崗位職責(zé)2。8弱電技工崗位職責(zé)：2。9綜合維修主管崗位職責(zé)2。10綜合維修技工崗位職責(zé)3。0政策與程序3。1報告制度3。1.1 書面/口頭報告制度3.1.2 周報告、月報告、年報告制度3.2機房管理規(guī)定3。2。1 機房管理制度3。2。2 防火及消防安全管理制度3。2.3 值班及交接班制度3.2。4 機房安全防火管理規(guī)定3。2。5 水泵房、水箱間管理規(guī)定3.

2、2。6 配電室管理規(guī)定3.2。7 機房鑰匙管理制度3。2.8 機電設(shè)備房出入管理制度3.2。9 設(shè)備故障處理規(guī)定3。2.10 安全運行管理制度3。3維修及保養(yǎng)規(guī)定3。3。1 設(shè)備預(yù)防性維護保養(yǎng)制度3。3。2 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度3。3。3 客戶報修及投訴處理管理制度3。3。4 入戶維修服務(wù)規(guī)范3.3。5 設(shè)備修理計劃的變更、檢查與考核制度3。3.6 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度3.4能源管理制度3.5設(shè)備技術(shù)檔案管理制度3.6工具管理制度3。7密閉地方的工作規(guī)定3.8發(fā)生意外時的處理規(guī)定3。9安全用電管理制度3。10運行事故分析3.11工程部人員調(diào)配制度3.12影響正常營業(yè)時的施工及設(shè)備維

3、修保養(yǎng)3。13公共部位巡檢制度3。14二次裝修管理制度3。15工程計劃工作標(biāo)準(zhǔn)3。16工程應(yīng)急管理制度4。0工程部工作圖表4。1工程計劃保養(yǎng)(員工）4.2工程計劃保養(yǎng)（外包）4.3工程應(yīng)急處理水浸4。4工程應(yīng)急處理燃氣泄漏4.5工程應(yīng)急處理電梯故障困人4。6工程應(yīng)急處理-停電（未知條件下）4。7工程應(yīng)急處理-停電(已知條件下）4.8工程應(yīng)急處理火警4。9工程應(yīng)急處理-地震4。10工程應(yīng)急處理-雷暴及颶風(fēng)4。11二次裝修4。12接管驗收4。13更新改進4。14維修單流程圖5。0 附件 表格目錄1.0 人員架構(gòu)及人員編制說明工程部主管水暖技工弱電技工綜合維修技工強電技工1.1 計劃人員編制： 人1

4、。2 部門工作概況:工程部是負責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行、維護維修的責(zé)任部門；負責(zé)設(shè)施設(shè)備的正常運行和定期維護保養(yǎng)，協(xié)調(diào)設(shè)施設(shè)備質(zhì)保期內(nèi)保修工作；接受客戶服務(wù)部的指令，跟進業(yè)主提出的有關(guān)設(shè)施設(shè)備增加安裝和維修的請求與投訴；做好設(shè)施設(shè)備檔案資料整理和維修記錄。2。0 崗位職責(zé)2.1 部門主要職責(zé)2.1.1 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)。2.1。2 日常運行管理。2。1。3 對租戶開展有償維修服務(wù)。2。1。4 對裝修工程進行監(jiān)督管理。2。1。5 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案。具體包括以下內(nèi)容：a. 在管業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，

5、制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策.b. 定期編寫月、周報告、運行報表等工作,積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。c. 負責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理。d. 負責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。e. 加強系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責(zé)組織計劃的完成,控制費用，提高維修的經(jīng)濟效果. f. 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修費用和備件流動

6、資金等。g. 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度、技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成物業(yè)經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo).h. 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備(電梯、空調(diào)和照明等)的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉,記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù).恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、空調(diào)機房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班。i. 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。j. 如遇有緊急事件，工程部負責(zé)組織應(yīng)急搶修.緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報告,當(dāng)班人員應(yīng)立即通知物業(yè)經(jīng)理、

7、工程經(jīng)理及工程師，并盡快趕到現(xiàn)場,采取應(yīng)急措施盡可能降低損失,盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運行.k. 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效"為指導(dǎo)方針，負責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、燃氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作,使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識,盡量減少能源的使用,積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析,達到環(huán)保和成本控制.l. 負責(zé)設(shè)備安全管理,組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。m. 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙,做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。n. 負責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時

8、有足夠材料應(yīng)用，并達到成本控制的目的。o. 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用,提高維修技術(shù)水平.負責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座,知識問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平.p. 檢查和指引所有施工方在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理中心所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。q. 解答物業(yè)管理中心一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對物業(yè)內(nèi)住客投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。r. 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化,避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。

9、s. 外委維修保養(yǎng)及施工：把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存,皆外委給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行,另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長.可外委維修或施工的設(shè)備及工程有：= 空調(diào)機組= 電/扶梯= 樓宇自控系統(tǒng)= 消防報警系統(tǒng)= 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng)= 水處理系統(tǒng)及水箱清潔= 電腦系統(tǒng)= 中、大型樓宇養(yǎng)護、翻修工程及裝修改造工程= 設(shè)備系統(tǒng)改造工程= 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。2。2 工程經(jīng)理崗位職責(zé)直接上級: 物業(yè)經(jīng)理直接下級: 工程師崗位職責(zé)：2。2.1 在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)

10、導(dǎo)下，全面負責(zé)工程部的工作。2。2.2 重大工程項目的策劃指導(dǎo),參與工程項目的監(jiān)督.2.2.3 負責(zé)重大工程事故的處理。2。2。4 負責(zé)制定工程管理制度和設(shè)備操作程序.2。2。5 負責(zé)制定培訓(xùn)計劃，定期開展對部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。2。2。6 負責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)部門員工的工作，定期對部門員工進行考核。2。2。7 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收,確保質(zhì)量達到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。2。2。8 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外委標(biāo)書、合同要求，備件購進計劃,并負責(zé)實施及監(jiān)察外委公司的工作.2。2。9 負責(zé)協(xié)調(diào)同客服中心其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位

11、。在接觸中要處處以公司利益為重,維護和提高公司在社會上的良好形象.2。2.10 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作,及時解決各種問題。2。2.11 為每年工程開支和能源費作出預(yù)算案,并提交物業(yè)經(jīng)理審批。2.2。12 及時完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的各項工作。素質(zhì)要求基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識，責(zé)任心強，善于溝通,并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。自然條件:30歲以上,身體健康.文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn).具有高級技術(shù)職稱或同等職稱.工作經(jīng)驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔(dān)任過工程經(jīng)理3年以上;具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗.特殊要求

12、：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解.2.3 工程師崗位職責(zé)直接上級：工程經(jīng)理直接下屬：各類主管崗位職責(zé)：2。3.1 貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指令,負責(zé)工程部的日常管理，對工程經(jīng)理負責(zé)。2。3。2 主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源.2。3。3 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備,界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。2。3。4 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。2。3.5 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案,報總工程經(jīng)理審批后執(zhí)

13、行。2。3.6 負責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求,并督導(dǎo)下屬執(zhí)行.2.3。7 培訓(xùn)下屬員工，定期對下屬進行績效評估,并按規(guī)定進行獎懲。2。3。8 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設(shè)計，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善.2。3.9 確保物業(yè)所有樓宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求,接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。2。3。10 為每年工程開支和能源費作出預(yù)算案，并提交工程經(jīng)理審批.素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識，責(zé)任心強，善于溝通,并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系,具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力.自然條件：30歲以上，身體健康。文化程度：工程技術(shù)專業(yè)

14、大專以上或同等學(xué)歷,受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。具有高級工程師技術(shù)職稱或同等職稱。工作經(jīng)驗： 在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔(dān)任過工程工程師3年以上或副總工程師5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。特殊要求:對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解.2。4 工程部文員的崗位職責(zé)直接上級：工程經(jīng)理直接下屬:無崗位職責(zé):2。4。1 在工程經(jīng)理的指導(dǎo)下，負責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪人員。2。4。2 幫助工程經(jīng)理整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等.2.4.3 提醒工程經(jīng)理按時參加計劃中的各種會議.2。4。4 填報有關(guān)

15、報表，經(jīng)工程經(jīng)理簽字后上報物業(yè)經(jīng)理.2.4。5 負責(zé)工作部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。2。4.6 負責(zé)工作部人員的考勤（出勤、年假、加班等）、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。2。4。7 負責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。2。4。8 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。2。4.9 參加工作部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。2.4。10 負責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔.素質(zhì)要求：基本素質(zhì):辦事嚴(yán)謹、講究效率、保守秘密.文化程度：中專以上或同等學(xué)歷。工作經(jīng)驗:在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用,能夠處理辦公室

16、日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類和管理,能熟練使用電腦.2.5 強電主管的崗位職責(zé)直接上級：工程師 直接下級:強電技工崗位職責(zé)：2。5。1 全面負責(zé)物業(yè)的變配電室的運行和管理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運行、維修和保養(yǎng),確保電力系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)經(jīng)營提供動力、照明、電能是強電主管的首要職責(zé)。2。5。2 檢查供電系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，分析運行數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并及時上報主管，同時提供節(jié)能運行方案，交工程師審定后組織實施。2。5。3 認真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并向工程師報告.2.5。4 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)

17、定，提出對電力設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計劃，上報工程部審定，并負責(zé)組織實施.2。5。5 負責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)備品備件采購計劃，并上報工程師批準(zhǔn)。2。5。6 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運行過程中的工作狀態(tài)。2。5。7 熟悉掌握所屬設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復(fù)其使用功能。2.5。8 貫徹執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度,督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用.確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機房及其設(shè)備的干凈整潔.2.5.9 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作.2。5。10 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬

18、的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境,遇有特別事件立即匯報。2.5。11 做好技術(shù)檔案的建立、管理,不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時整理歸檔。2。5。12 設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查.重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程師批準(zhǔn)。2。5。13 做好與供電局、電梯維保承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系.2。5。14 組織電梯設(shè)備的年檢及外委維修保養(yǎng)工作。2。5.15 提交每周/每月電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運行報告,編寫停電、停電梯的特別通告。2。5。16 管理使用好本班的工具及儀表,使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2.5。17 做好所屬人員的排班安排及考勤工

19、作,并定期向工程師報告.素質(zhì)要求：基本素質(zhì):具有認真負責(zé)、精益求精的工作精神和工作作風(fēng).自然條件:身體健康，年齡25歲以上.文化程度：具有電氣大專以上學(xué)歷.工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗。特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證.2.6 強電技工的崗位職責(zé)直接上級：強電主管直接下級:無崗位職責(zé)：2.6.1 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運行.2。6。2 認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄,發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。2。6。3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變配電設(shè)備

20、進行維修保養(yǎng).2。6。4 嚴(yán)格執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運行.2。6。5 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。2。6.6 每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級安排，定期進行設(shè)備內(nèi)部清潔.2。6。7 堅守崗位,定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù),填好運行表格上報.2。6。8 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班,應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。2。6.9 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定

21、值及管線走向.2。6。10 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。2。6。11 服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。2。6。12 按照主管的安排,依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對所屬系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。2.6.13 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范,各接點必須牢固,絕緣及防水處理必須可靠。2.6.14 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點.素質(zhì)要求:基本素質(zhì)：具有認真負責(zé)，踏實肯干的工作精神和作風(fēng)。自然條件：身體健康,年齡在22歲以上。文化程度：具有技校以上電氣專業(yè)學(xué)歷.工作經(jīng)驗:具有3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運行操作、維修

22、保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證操作證。2.7 弱電主管的崗位職責(zé)直接上級：工程師直接下屬：弱電技工崗位職責(zé)：2.7。1 負責(zé)電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設(shè)備的維修保養(yǎng),確保其正常運行.檢查各弱電系統(tǒng)的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。2。7。2 編排電視、音響節(jié)目表,經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時間。2。7.3 負責(zé)物業(yè)重大活動的攝像、音響工作,并分類歸檔保存.2。7。4 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，定期上報工程師審定，并負責(zé)組織實施。2.7.5 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，

23、當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行維修或聯(lián)系外包商修理，以最短的時間恢復(fù)其正常運行.2.7。6 貫徹執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度,督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。保證弱電機房的干凈整潔.2。7.7 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。2。7。8 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境,遇有特別事件立即匯報.2.7。9 做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時整理歸檔。2。7。10 設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查.重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程師批準(zhǔn)。

24、2.7。11 組織所屬設(shè)備系統(tǒng)的年檢及外委維修保養(yǎng)工作。2。7。12 提交每周/每月弱電系統(tǒng)運行報告,編寫停止系統(tǒng)運行的特別通告。2.7.13 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2.7.14 做好所屬人員的排班安排及考勤工作,并定期向工程師報告。素質(zhì)要求:基本素質(zhì)：工作快捷，反映靈敏.善于溝通協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系。自然條件：身體健康,情緒穩(wěn)定，年齡22歲以上。文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷。工作經(jīng)驗：5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗,掌握所管系統(tǒng)設(shè)備性能、配置，具有工程部基層管理、人員調(diào)配和設(shè)備維修的組織能力，專項設(shè)備故障處理能力。2。8弱電技工的崗位職責(zé)直接上

25、級:弱電主管直接下級：無崗位職責(zé):2。8。1 負責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及設(shè)備的運行、維護和保養(yǎng)，確保所有弱電系統(tǒng)24小時正常運行。2。8.2 按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)計劃.2。8。3 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接,設(shè)備出現(xiàn)故障時，及時進行搶修，以最短的時間恢復(fù)正常運行。2。8.4 堅守崗位，每天對所屬系統(tǒng)進行巡視檢查,并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)和巡檢記錄,發(fā)現(xiàn)問題立即上報主管并及時處理。2.8。5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。2。8.6 按要求開閉設(shè)備,不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制

26、參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向.2.8。7 管理使用好本班的工具及儀表,使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2。8。8 嚴(yán)格執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。2。8.9 服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬弱電系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。2.8.10 發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報告,交主管審閱。2.8。11 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。2。8。12 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2.

27、8。13 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程.2。8。14 服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù).2.8。15 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對所屬系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。2。8。16 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠.2。8.17 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。2。8.18 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：工作踏實肯干。具有團結(jié)協(xié)作精神.自然條件:身體健康，年齡在22歲以上。文化程度:具有技校以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗：具有2年以

28、上物業(yè)弱電系統(tǒng)和設(shè)備維修工作經(jīng)驗。2。9綜合維修主管的崗位職責(zé)直接上級:工程師直接下級：綜合維修技工崗位職責(zé)：2。9。1 保證所有公共區(qū)域、客戶單元、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間等全部裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)施的完好無損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門窗、玻璃，以及所有附屬配件；同時負責(zé)為客戶單元內(nèi)提供24小時全面維修服務(wù),并協(xié)助所有區(qū)域的夜間緊急維修。按照維修檢修制度的規(guī)定,提出對裝飾裝修、陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)等進行維修保養(yǎng)的計劃安排，每月按時上報工程部審定，并負責(zé)組織實施。2。9。2 負責(zé)安排所屬設(shè)施的巡視檢查工作，并認真檢查巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并向工程師報告.2.9。3 負責(zé)提供所屬設(shè)

29、施備品備件采購計劃，并上報工程師批準(zhǔn).2。9。4 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程,確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。2。9。5 裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間完成修復(fù).2。9。6 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作,監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。2.9。7 所屬設(shè)施維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等,并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程師批準(zhǔn).2.9。8 管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等,不

30、得缺損。如有技術(shù)資料變更,應(yīng)及時整理歸檔。2。9.9 管理使用好本班的工具及儀表,使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài).2.9.10 做好所屬人員的排班安排及考勤工作,并定期向工程師報告。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：工作認真負責(zé)，腳踏實地，一絲不茍，有較強的督導(dǎo)能力.自然條件：身體健康,年齡在25歲以上。文化程度：具有中等裝修技術(shù)專業(yè)以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，5年以上土建裝修的技術(shù)管理工作經(jīng)歷。2。10 綜合維修技工的崗位職責(zé)直接上級:綜合維修主管直接下級:無崗位職責(zé)：2.10。1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù).2。10.2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所

31、屬設(shè)施進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求.2。10。3 嚴(yán)格執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。2.10。4 發(fā)生緊急事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障,事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助主管填寫事故報告，交主管審閱。2。10.5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點待命。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：工作認真負責(zé)，聰明靈活，耐心仔細，精益求精。自然條件：身體健康,年齡在25歲以上。文化程度:具有技校以上學(xué)歷，具有相關(guān)專業(yè)證書工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗,具有電氣、管道、空調(diào)、焊接、鉗工、土

32、木、油漆等綜合維修能力。3。0 政策與程序3。1 報告制度3.1.1 書面/口頭報告制度a。 各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級主管：= 所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。= 所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整.= 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。= 零部件更新、代換、或加工修理。= 運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。= 運行人員請假、換班、加班、倒休等。b. 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告上級主管：= 執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時,發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。= 重要零部件的更換、代替或加工修理。= 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。=

33、 維修人員請假、加班、倒休等.c。 各主管在下列情況下必須書面報告工程師:= 重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整.= 變更運行方式.= 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。= 系統(tǒng)故障或正常檢修。= 零部件更新、改造、或加工修理。= 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。= 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。= 須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。d。 工程師在下列情況下必須以書面形式報告工程經(jīng)理：= 重點設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。= 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。= 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié).= 系統(tǒng)運行方式改變。= 影響本物業(yè)運行（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。

34、= 設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修.= 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工.= 人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。= 所屬人員請假、換班、倒休、加班等。= 對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。= 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。= 維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。= 每周工作小結(jié)及月度工作報告。e. 除以上各項外,所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員.遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。3。1。2周報告、月報告、年報告制度:a. 工程部各主管必須每周向工程師提交周報告，工程師必須向工程部經(jīng)理提 交周報告，周報告必須按工程部周工作報告格式填寫，字跡工整，簡明準(zhǔn)

35、確，內(nèi)容詳實.b. 工程部月度工作報告由工程部各主管負責(zé)編寫；工程師負責(zé)編寫月度工作報告，提交工程部經(jīng)理。c. 所有月度工作報告均應(yīng)填寫工程部月工作量匯總報表。d. 工程部年度工作報告由工程部經(jīng)理負責(zé)編寫.e. 周報告的主要內(nèi)容:l 本周計劃維修工作完成情況，工作進度,未完成工作項目及未完成原因，預(yù)計完成時間等.l 本周維修單完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項目、未完成原因、預(yù)計完成時間、本周反單率等等.l 下周工作計劃,計劃工作項目、計劃完成時間、執(zhí)行人等。f。 月報告的主要內(nèi)容：l 人員變動情況l 本系統(tǒng)各設(shè)備的運行情況.l 本月維修單的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率

36、.l 零配件的更換及使用情況.l 操作規(guī)程是否存在改善意見.l 維修計劃完成情況，如有未完成事項,必須寫明未完成原因.l 人員工作的服務(wù)態(tài)度、勞動紀(jì)律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性等.l 能源的使用情況。l 特別事故.l 是否有明顯須改進的工程事項.l 整體意見。g。 年報告應(yīng)包含的內(nèi)容:l 在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進行評估,評價其操作性、有效性。l 制定下一年度的工作目標(biāo).目標(biāo)應(yīng)詳細具體且經(jīng)過努力確實能夠達到。l 設(shè)備運行方案之改進意見.l 設(shè)備功能的加強、設(shè)備運行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。l 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃。l 環(huán)保節(jié)能管理計劃。l 人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)

37、準(zhǔn)方面的改進。3。2 機房管理規(guī)定3。2。1機房管理制度a. 凡24小時值班機房,除值班人員掌握一套機房鑰匙外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。b. 任何人不得私自配制鑰匙。c. 凡非24小時值班機房,值班完成后將鑰匙交24小時值班機房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機房門。d. 無關(guān)人員不得借用機房鑰匙。e. 遺失鑰匙須立即報告。f. 無人值班機房借用鑰匙需登記.3.2。2防火及消防安全管理制度a. 在中央保安監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙：l 一套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括:煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置,消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置

38、，消防栓和噴淋系統(tǒng)外接消防接合器位置、噴淋泵和消防泵位置等。l 一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖,圖內(nèi)明確表示各防火卷閘、隔火墻、危險倉庫、防煙門、走火梯及太平門等。l 一套各種消防設(shè)備之備件清單。l 一套完整之排煙通風(fēng)圖.l 一套完整的天然氣管道分布圖及閥門位置圖。l 緊急情況時聯(lián)絡(luò)人的電話、手機號碼等聯(lián)系表.l 所有公共通道門鑰匙。b. 所有吸煙人員必須在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙缸.c. 維修工作中需要使用易燃材料時，應(yīng)特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。d. 不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時報告.e. 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確

39、認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要過于急躁。f. 任何人員如發(fā)現(xiàn)火災(zāi),應(yīng)先用對講機或電話報告發(fā)生火警的位置和本人的動向.g. 各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時,不得在現(xiàn)場使用對講機、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸.到達安全地帶后,立即向上級或消防控制中心匯報.h. 任何租戶的二次裝修和工程部外委施工必須遵循施工安全防火管理制度。i. 如發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵,正壓風(fēng)機，排煙風(fēng)機正常運行，保證供水供電，并及時通知保安滅火。j. 發(fā)生火災(zāi)時，工程部應(yīng)做好以下工作:l 工程經(jīng)理前往消防控制室協(xié)調(diào)救火工作。l 迅速從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層

40、和警報之種類.l 通知工程師有關(guān)情況.l 通知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫及機房之員工。l 當(dāng)消防員到場，立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況。l 其他當(dāng)值工程人員留守崗位候命戒備。l 工程師應(yīng)做好：立即通知大廈空調(diào)機房和配電室發(fā)生火警警報,關(guān)閉空調(diào)機組。 確保各消防系統(tǒng)運作正常。向消防指揮員提供技術(shù)意見.通知與消防操作無關(guān)的工程人員在工程部或本崗位候命.根據(jù)情況改變以下設(shè)備的運行狀態(tài)：ê開啟適當(dāng)位置的排煙系統(tǒng).ê空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：在正常情況下，應(yīng)將發(fā)生火災(zāi)之樓層、其上兩層和下一層之空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉，以防止?jié)鉄熉印?#234;根據(jù)消防控制室的指揮，停止客用電梯和扶手電梯。

41、ê根據(jù)消防控制室的指揮，開啟或停止消防系統(tǒng)水泵運行.ê根據(jù)消防控制室的指揮，關(guān)閉正常照明，保證應(yīng)急照明。l 在空調(diào)機房之員工應(yīng)：立刻察看全機房范圍，確定警報是否源自空調(diào)機房.如火災(zāi)在機房內(nèi)，不要冒險；在可能情況下，關(guān)閉空調(diào)機組,用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應(yīng)立刻離開現(xiàn)場。l 當(dāng)值工程人員發(fā)現(xiàn)所屬區(qū)域發(fā)生火情時應(yīng)：立刻上報，不要獨自冒險。在可能情況下,用手提滅火器嘗試把火撲滅.如發(fā)覺火勢蔓延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場。與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級之指示行動。3。2.3值班及交接班制度：a. 值班人員應(yīng)按規(guī)定時間提前10分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人

42、員應(yīng)堅守崗位。b. 交班：l 第一交設(shè)備,即設(shè)備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并做好清潔與保養(yǎng)；l 第二交使用工具；l 第三交場地，交班前需進行清洗工作；l 第四交運行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。c. 接班：l 必須查看當(dāng)天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務(wù)及安排，核對設(shè)備狀況，必要時進行空車試運轉(zhuǎn)；l 對由于不清楚,隱患未查出而造成事故,由接班人員負責(zé)；l 如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報告工程主管或工程師處理.d. 接班人員接班時必須檢查以下工作：l 查看上一班運行記錄是否真實可靠,聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設(shè)備運行記錄表。l 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人

43、員巡檢情況介紹,交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表.l 檢查所轄設(shè)備之運行情況是否良好,是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符,應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。l 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進行整理,如有丟失，應(yīng)記入值班記錄備注欄,并由上一班人員簽字。l 查看值班記錄中是否有主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排,并在值班記錄上簽字。e. 在下列情況時不得交班:l 接班人員未到崗時,應(yīng)通知上級主管或工程師,須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班.l 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應(yīng)通知上級主管或工程師，須在上級安排之接

44、班人員到崗后方可進行交接班.l 所轄設(shè)備有故障,影響系統(tǒng)正常運行時,交班人員須加班與接班人員共同排除故障后,方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障. l 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后,方可進行交接班。f. 當(dāng)發(fā)生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。g. 必須認真填寫值班記錄，雙方認可后，共同在記錄上簽字.h. 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。i. 值班人員隨時對設(shè)備、管線進行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。j. 每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做

45、到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。k. 值班人員每天要認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關(guān)表格。l. 當(dāng)工作需要離開崗位時，須向主管請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應(yīng)有人值班。m. 值班電話為工作電話，不得談?wù)撆c工作無關(guān)的話題，談?wù)摴ぷ魇乱艘喢鞫笠?不得打私人電話。上班時間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無關(guān)的一切活動.n. 須按計劃及工程師之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修.如有較大故障,值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級主管或工程師。o. 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時（如火災(zāi)等)，要冷靜處理，及時向主管和

46、內(nèi)勤部匯報.在保證人身安全的前提下,盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。p. 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生,清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。q. 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。3.2.4機房安全防火管理規(guī)定:a. 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,密切監(jiān)視設(shè)備運轉(zhuǎn),定期檢查維修設(shè)備。b. 配電室值班人員應(yīng)認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況;定期清掃變壓器、開關(guān)柜等，防止灰塵造成短路。c. 堅持執(zhí)行倒閘操作規(guī)程,必須一人操作一人監(jiān)護。d. 嚴(yán)禁約時送電、停電，嚴(yán)禁非電氣管理人員下達停送電指令,嚴(yán)禁違章維修電氣設(shè)備。e. 每年在雨季之前要對避雷器進行檢查；逢重大節(jié)假日或重大活動

47、之前要全面檢修線路和設(shè)備.f. 操作間內(nèi)嚴(yán)禁拉設(shè)臨時電源線。g. 電機電閘等設(shè)備必須保持干燥、清潔,各種機器設(shè)備和電機附近不準(zhǔn)堆放可燃易爆物。h. 碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止在機房內(nèi)存放。i. 機房內(nèi)不得過量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料,不得存放其他易燃易爆物品。j. 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)根據(jù)情況采取滅火措施,及時報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及內(nèi)勤部,并保護好現(xiàn)場,協(xié)助查清起火原因。k. 愛護消防器材,保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。l. 凡違反本規(guī)定者,按物業(yè)管理中心消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理.3。2。5水泵房、水箱間管理規(guī)定：a.

48、 水泵房是提供業(yè)主或使用人生活用水、消防用水的關(guān)鍵部位。為管理好水泵房，工程部必須嚴(yán)格執(zhí)行本管理制度。b. 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設(shè)備必須定期保養(yǎng)、維修、清潔,定時進行巡回檢查，了解設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，及時發(fā)現(xiàn)故障隱患和消防隱患并及時處理，認真做好記錄,c. 難以解決的問題書面報告上級主管，爭取早日解決.d. 無關(guān)人員不得進入水泵房.e. 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵的選擇手動位置與自動位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡單明確。f. 保證生活供水泵的正常運轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況，主接觸器觸點應(yīng)定期檢查擦洗.g. 消防泵每月運轉(zhuǎn)一次(10分鐘以上），以保持正常運轉(zhuǎn)，每半年進行一次“自動、手動&q

49、uot;操作檢查，每年進行一次全面檢查.h. 正常情況下，水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，管道每半月清潔一次。i. 所有水箱、水池必須定期清潔、消毒,并定期進行衛(wèi)生檢疫，取得衛(wèi)生檢疫合格證書。j. 機房內(nèi)應(yīng)遵守安全防火制度,注意消防安全.3。2。6配電室管理規(guī)定：a. 配電室全部機電設(shè)備,由專業(yè)技術(shù)人員負責(zé)管理和值班。送、停電由值班人員負責(zé)完成,無關(guān)人員禁止入內(nèi).b. 建立運行記錄,每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次.查出問題及時處理,并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管.每班巡視內(nèi)容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電氣運行聲音是否正常；室內(nèi)有否異味。c. 室內(nèi)照明、通風(fēng)良好

50、，室內(nèi)溫度控制在40度以下。d. 供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌，非有關(guān)人員嚴(yán)禁動手操作.e. 應(yīng)嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設(shè)備和線路的運行方式及各種開關(guān)的整定值.f. 嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生等制度.g. 嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項規(guī)程。h. 嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程.i. 在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設(shè)備的特巡，當(dāng)發(fā)生事故時應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時排除故障,并及時作好記錄.j. 操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等.3。2.7機房鑰匙管理制度：a. 凡24小時值班機房，除值班人

51、員掌握一套機房鑰匙外,其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管.b. 任何人不得私自配制鑰匙.c. 凡非24小時值班機房，值班完成后將鑰匙交24小時值班機房保管，以備發(fā)生緊急情況后,能打開機房門。d. 無關(guān)人員不得借用機房鑰匙。e. 遺失鑰匙須立即報告。f. 無人值班機房借用鑰匙需登記。3.2。8機電設(shè)備房出入管理制度:a. 工程部機電設(shè)備房包括范圍：l 高低壓配電室l 各樓層空調(diào)機房l 監(jiān)控機房l 各電梯機房l 樓層強弱電豎井,管道豎井l 水泵房l 樓宇自控機房b. 以上機房均為工程部的機電設(shè)備運行用房,為了確保本物業(yè)內(nèi)各機電系統(tǒng)正常運行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進入以上機電設(shè)備房。c. 公司內(nèi)有關(guān)上

52、級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值人員開門后進入，同時在設(shè)備房出入登記簿上做好記錄。d. 凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級業(yè)務(wù)部門前來檢查工作，必須要進入這些場所時,應(yīng)由部門經(jīng)理或主管工程師陪同，通知當(dāng)值人員開門進入，同時在設(shè)備房出入登記簿上認真做好記錄。e. 本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時,必須根據(jù)工作項目所規(guī)定的地點，到當(dāng)值人員處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進入以上場所.工作結(jié)束后，應(yīng)及時通知當(dāng)值人員辦理驗收離場手續(xù).f. 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時,必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時工作

53、證件，到當(dāng)值人員處辦理許可和登記手續(xù)后進入現(xiàn)場,在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備.工作結(jié)束后，及時通知當(dāng)值人員辦理驗收離場手續(xù).g. 所有人員進入上述場所后,都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。h. 所有施工和檢修人員必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清.i. 所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或存放于這些機電設(shè)備房。3。2。9設(shè)備故障處理規(guī)定：a. 物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員立即切斷電源、水源、天然氣等危險能源，保護事故現(xiàn)場，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、客服部及總物業(yè)經(jīng)理。工程部當(dāng)值負責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場，分析檢查故

54、障原因，采取果斷應(yīng)急措施。b. 物業(yè)經(jīng)理、工程經(jīng)理、內(nèi)勤部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進行搶修。c. 查出故障原因后，工程經(jīng)理和工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運行，匯報物業(yè)經(jīng)理。d. 工程師寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報工程經(jīng)理審批，抄報物業(yè)經(jīng)理。e. 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由工程師根據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見,報工程經(jīng)理審批后給予處罰，并通知行政人事部備案；如果情況較復(fù)雜，需要免除責(zé)任時，需報行政人事部和物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn). 3.2.10安全運行管理制度:a. 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。各班組均應(yīng)有專人任安全員，負責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。b. 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé),必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時消除不安全因素，并須立即上報主管或工程經(jīng)理.c. 應(yīng)根據(jù)勞動局有關(guān)規(guī)定，組織對電工、電梯工、鍋爐工、電(氣）焊工等特殊工種工作進行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。d. 根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。e