02年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)真題

1、02 年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)真題第一部分 計(jì)算題 （共 3題，各題分別為 30、30、40分，共 100 分。答題要求列出算式、計(jì)算過(guò)程和計(jì)算結(jié)果 ;需按公式計(jì)算的，要 求列出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程， 只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留兩 位小數(shù)。地價(jià)單價(jià)的單位為 “元/平方米”、總價(jià)單位為 “萬(wàn)元”。請(qǐng)?jiān)诿?題下方空白處答題 ）一、某企業(yè)于 2000年 12月 31日以出讓方式取得了一宗土地使用 年限為 50 年期的國(guó)有工業(yè)用地， 土地總面積為 3000平方米，交納的 土地出讓金為 30 元/ 平方米，該宗地土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到 “五通一 平”通（路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整 ）。20

2、01年 12月 31日，該企業(yè)因改制需要迸行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào) 查，該地區(qū)土地取得費(fèi) （含稅費(fèi)）平均為 10萬(wàn)元/畝，“五通一平 ”土地 開(kāi)發(fā)費(fèi)為 8 萬(wàn)元 /畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為一 年，銀行貸款年利率為 55%，投資利潤(rùn)率為 10，土地還原率為 6%， 50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于 2001年12月 31日 的單位地價(jià)和總地價(jià)。二、企業(yè)甲擁有一宗土地面積為 20 畝的國(guó)有出讓土地， 規(guī)劃建設(shè)4 萬(wàn)平方米綜合大樓和 2 萬(wàn)平方米公寓，預(yù)計(jì) 2 年建成后即全部售出。 企業(yè)甲在完成前期投人后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合

3、樓售價(jià)為6000 元/平方米，公寓售價(jià)為 4500 元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專 業(yè)費(fèi)為 2100 元/平方米，公寓為 1800元/平方米，在建筑期間，建筑 費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第 1 年投入 40%，第二年投入 60%，銀行貸款年利率為 55%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的 15%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 55%。根據(jù) 以上條件，試計(jì)算 :(1) 該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格 ;(2) 經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房 地產(chǎn)按售價(jià)的 90%給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償， 開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由 乙統(tǒng)一支付， 如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)， 試問(wèn)甲除可得 到 14000 平方米綜

4、合樓外，還可分得多少平方米的公寓。三、某企業(yè)擁有 A 宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于 2002 年 9 月 1 日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰?guó)有土地租賃協(xié)議，租期 20 年，實(shí)際 支付的年租金為 10元/平方米。 A 宗地土地面積為 30000平方米，用 途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開(kāi)發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：(1) B 宗地:占地 45畝，于 1998年 9月 1日通過(guò)征地方式取得，當(dāng) 時(shí)根據(jù)所在區(qū)域的市場(chǎng)行情，共支付了 300萬(wàn)元征地及其相關(guān)稅費(fèi)， 經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開(kāi)發(fā)程度，共花費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 540 萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查， 從 1998年 9月 1日

5、到 2002年 9月 1日期間，征地費(fèi) 用和達(dá)到七通一平的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用分別上漲了 20%和 30%。(2) C 宗地：占地 25000平方米，于 1998年 9 月 1 日通過(guò)出讓方式 取得。宗地已達(dá)到三通一平的開(kāi)發(fā)程度。按照 2002年 9月的市場(chǎng)行 情，該宗地若出租經(jīng)營(yíng)，每年土地凈收益可達(dá) 55 萬(wàn)元。(3)D 宗地：占地 35公頃，于 2002年 9月以國(guó)家作價(jià)入股方式取 得， 40年期、 ”七通一平 ”條件下作價(jià) 425元/平方米。B、C、D 三宗地與 A 宗地之間除開(kāi)發(fā)程度等差別外， 其他因素的 差別如下表。表中數(shù)值表示 B、 C、D 各宗地與 A 宗地的比較，負(fù)值表示案例 宗地比

6、A 宗地的對(duì)應(yīng)條件差， 正值表示案例宗地的條件優(yōu)于 A 宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?2002年9 月的土地市場(chǎng)狀況，從征地到完成七通一平的 土地開(kāi)發(fā)需要 1 年的時(shí)間，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)分季度投人， 每季度投資額相 等，在季內(nèi)均勻投人 ;設(shè)定土地開(kāi)發(fā)資金的貸款季利率為 15%，需 按季度按復(fù)利計(jì)算利息 ;土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為 10%;土地增值收益 率為 20%;土地還原率取 6%相對(duì) A 宗地而言，其 50 年土地使用權(quán)價(jià)格因開(kāi)發(fā)程度不同而有 差異:達(dá)到七通一平時(shí)地價(jià)比五通一平高 100 元/平方米，達(dá)到五通一 平時(shí)地價(jià)比三通一平高 60 元/平方米。根據(jù)以上條件，試回答以下問(wèn)題 :(1)以 B、C、D 作為比

7、較案例， 利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地 A 于 2002 年 9 月 1 日的土地價(jià)格 ;(2)測(cè)算宗地 A 于2002年 9月1日的市場(chǎng)年租金 ;(3)測(cè)算宗地 A 于2002年 9月1日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。 第二部分 案例分析(共 1 題， 60分。本題包括一個(gè)地價(jià)評(píng)估與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例， 請(qǐng)認(rèn)真閱讀理解， 并根據(jù)給定條件，綜合分析后回答有關(guān)問(wèn)題。請(qǐng) 在題目下方空白處答題 )四、某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到 A、B 、C、D 四宗地，土地總面積為 20000 平方米。其中宗地 A 為一舊住宅區(qū)， 土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地， 土地面積為 700

8、0 平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該 企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū) ;宗地 C 為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地， 土地面積為 1500 平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為 40 年，已使 用 5 年;宗地 D 為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地， 土地面積為 3000 平 方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為 40 年，由于缺乏建 設(shè)資金，該宗地巳閑置 5 年。上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)， 經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心， 規(guī)劃建筑容積率為 2035。 請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題 :1市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地 A 進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為 只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)

9、償， 不包括土地補(bǔ)償， 請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判 斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由 ;2為保證企業(yè)甲的順利搬遷， 市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用 的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn) :如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依 據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路 ;3根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)宗地C 時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn) :如何確定補(bǔ)償價(jià)格 ?4根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地 D 應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù) ; 5該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開(kāi)出讓，請(qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓，并簿述不同出讓方式的基本特點(diǎn)6市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開(kāi)出讓底價(jià)， 擬委托一土地估價(jià) 機(jī)構(gòu)

10、對(duì)該宗地的價(jià)鉻送行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn) :（1）該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序迸行評(píng)估 ;（2）可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估，為此應(yīng)收集哪些資料。 第三部分 土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò) （共 1 題，40分。本題包括一個(gè)土地 估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)認(rèn)真閱讀披告，并指出錯(cuò)誤， 每指出一處錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的，得 3分，最高得分 40 分;只指出錯(cuò) 誤但沒(méi)有說(shuō)明原因的不得分。請(qǐng)?jiān)诰砑堄疫吙瞻滋幋痤} ）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部 總 述一、鉆價(jià)項(xiàng)目名稱W 企業(yè)改制上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估 （A 省 B 縣 ）二、委托估價(jià)方W 企業(yè)三、受托估價(jià)方（略）四、估價(jià)目的W 企業(yè)擬迸行股份制改造并上市，根據(jù)原國(guó)家土地管

11、理局、國(guó)家 經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì) ”關(guān)于印發(fā)股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行 規(guī)定的通知 ”（1994國(guó) 土 法字第 153 號(hào)）、原國(guó)家土地管理局第 8 號(hào)令國(guó)有企業(yè)改革申劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 等要求， W 企業(yè)特委托 C 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價(jià)格 進(jìn)行評(píng)估，為其改制上市提供土地價(jià)格依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)(1) 中華人民共和國(guó)土地管理法(2) 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法(3) 國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)股份有 限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知(1994國(guó)土 法字第 153號(hào))(4) 國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(1996)的通知 (1

12、995國(guó)土籍字第 180 號(hào))(5) 原國(guó)家土地管理局第 8 號(hào)令 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用 權(quán)管理暫行規(guī)定(6) 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的地方性 規(guī)定(7) 估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)查勘收集的有關(guān)資料(8) 委托方提供的有關(guān)資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日二 00- 年十二月三十一日七、估價(jià)日期二 00 二年七月二十 0 至二 00 二年九月二十日八、地價(jià)定義 待估宗地的評(píng)估地價(jià)為委托方所使用的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。九、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)(一)假設(shè)條件(1) 眪地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。(2) 估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn) 行，保證企業(yè)的持

13、續(xù)發(fā)展。(3) 在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。(4) 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法 律、法規(guī)。(5) 委托方提供的資料屬實(shí)。(二)使用說(shuō)明(1)本報(bào)告評(píng)估價(jià)格僅為 W 企業(yè)改制并上市提供土地價(jià)格依據(jù)， 不 作其他用途。(2)待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以 當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為準(zhǔn)。(3) 此次土地估價(jià)報(bào)告分 “土地估價(jià)報(bào)告 ”和 “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ” 兩部分， “土地估價(jià)報(bào)告 ”供委托方使用， “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ”供委托 方的上級(jí)主管部門(mén)使用。(4) 評(píng)估報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。(5) 本

14、評(píng)估報(bào)告由 C 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。 十、土地估價(jià)師簽字姓 名 估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字 :（土地估價(jià)機(jī)構(gòu)公章 ）二 00 二年九月二十日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1土地登記狀況待估宗地位于B縣光明路2號(hào)，土地面積2200. 8平方米，用途為工業(yè)，為國(guó)有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見(jiàn)表2-1。2. 土地權(quán)利狀況待估宗地為國(guó)有劃撥土地， 估價(jià)期日的土地使用者為 W 企業(yè)， 土 地使用證編號(hào)為 22國(guó)用 （1999）字第22號(hào)。無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。3. 土地利用狀況待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù) 1 座，建筑面積為 1790.59 平方米，建 筑

15、容積率為 1. 2。二、地價(jià)影晌因素分析（略）第四部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則（略）二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程根據(jù) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及待估宗地的利用狀況，我們選擇成 本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)待估宗地的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 具 體評(píng)估過(guò)程如下 :(一)成本逼近法 成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再 加上一定的利潤(rùn)、 利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地 使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))0土地增 值收益1土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)根據(jù) A 省土地管理法實(shí)施條例及 B 縣土地征用的有關(guān)規(guī)定， 待估宗地所在區(qū)域的征地

16、費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗(含林木)補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi) ;稅費(fèi)主要有耕地占用稅、 土地管理費(fèi)等。(1)征地費(fèi) :通過(guò)調(diào)查，依據(jù) B 縣土地管理局提供的有關(guān)征地 案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在 2030 萬(wàn)元/畝。此次評(píng)估取待估宗地的征地費(fèi)為 25 萬(wàn)元/畝， 即 375 元 /平方米。(2) 有關(guān)稅費(fèi) :由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及 B 縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅 45 元/平方米、耕地開(kāi)墾費(fèi) 8 元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用 費(fèi) 7 元/平方米，合計(jì)稅費(fèi)為 195 元/平方米。(3) 土地管理費(fèi) :根據(jù) A

17、 省關(guān)于征收土地管理費(fèi)有關(guān)規(guī)定 :土地管 理費(fèi)按征地費(fèi)總額的 3%征收，則為 11 元/平方米。上述三項(xiàng)合計(jì)，土地取得費(fèi)為 581 元/平方米。2土地開(kāi)發(fā)費(fèi)此次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外 “三通 ”通（路、 通電、通訊 ）及宗地紅線內(nèi)地面平整。 通過(guò)調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域 “三通一平”的平均開(kāi)發(fā)費(fèi)用大致在 4060 元/平方米之間，根據(jù)待估 宗地的實(shí)際開(kāi)發(fā)水平，取待估宗地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為50 元/平方米。3投資利息根據(jù)待估宗地的開(kāi)發(fā)程度及開(kāi)發(fā)規(guī)模，設(shè)定開(kāi)發(fā)周期按 1 年計(jì)， 設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在土地取得時(shí)一次支付， 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi) 發(fā)周期內(nèi)均勻支付， 貸款利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人

18、民銀行一年期固 定資產(chǎn)貸款利率 5 85%計(jì)，則投資利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）>開(kāi)發(fā)周期>5.85%=（58.1+50） I >.85%=6.32（元/平方米）4投資利潤(rùn)調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)及 >企業(yè)所在行業(yè)的土地 開(kāi)發(fā)投資回報(bào)情況，設(shè)定年投資利潤(rùn)率為12%，則:投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息）>開(kāi) 發(fā)周期 >12%=（58.1+50+6.32） I >2%=13.7（元/平方米）5計(jì)算土地增值收益 （土地所有權(quán)收益 ）根據(jù) B 縣土地出讓金水平， 結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及 B 縣的 有關(guān)規(guī)定，取

19、待估宗地的土地增值收益率為30%。故土地增值收益=（征地費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利潤(rùn)）>10%=（58.1+50+13.7） 30%= 36.5（元/平方米）6計(jì)算待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格=58.1+50+6.32+13.7+36 5 =164.6（元/平方米）（二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、 個(gè)別因素、期日、土地使用權(quán)年期、 土地開(kāi)發(fā)程度等因素修正的調(diào)整， 即可得到待估宗地的土地價(jià)格。由于待估宗地位于 B 縣基準(zhǔn)地價(jià)覆 蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及 B 縣定 級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告 ，采用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地地價(jià)的公式如下 :宗地地價(jià)=待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)>Al>A2>A3>A4>A5Al3估價(jià)依據(jù)缺乏土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程。4地價(jià)定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開(kāi) 發(fā)程度等內(nèi)容。5，使用說(shuō)明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)?shù)?土地管理部門(mén)核發(fā)的國(guó)有土地使用證為準(zhǔn)。6“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ”供委托方的上級(jí)主管部門(mén)使用為錯(cuò)誤說(shuō) 法，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ”應(yīng)供土地管理部門(mén)進(jìn)行估價(jià)報(bào)告審核或備案 以及估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔用。7.缺少土地估價(jià)師簽字欄。第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析8估價(jià)對(duì)象描述中，待估宗地的容積率