天津萬科水晶城地產(chǎn)項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告

1、天津萬科水晶城地產(chǎn)項(xiàng)目第一早項(xiàng)目決策背景一.部因素1. 天津萬科公司項(xiàng)目布局萬科自92年進(jìn)入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花 園、萬科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的區(qū)，總面積約17萬平方米， 萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心 地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī) 劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開 發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩 側(cè)，新建的小區(qū)

2、和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布 與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自92年進(jìn)入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人 一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬 于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物 業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、 東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地 區(qū)貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，

3、其中玻璃廠 項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬科在城市南部無項(xiàng)目的空白。2. 天津萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場項(xiàng)目）、東麗湖 項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一 短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年

4、有3-5個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目,保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場影響力。在目前市場呼喚萬科的大好形勢 下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目， 擴(kuò)大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個(gè)天津人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點(diǎn)發(fā) 展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量， 為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布西橫堤項(xiàng)目梅江南項(xiàng)花園新城新區(qū)鐵東路項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目： 已完成項(xiàng)目： 在談項(xiàng)目：.外部因素該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天

5、津市區(qū)的南部 ，行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所 在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢： 根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū) 的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政中心南遷，南部土地升值潛力大。 沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街

6、麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。 項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。第二章 項(xiàng)目概述-.宗地區(qū)位及用地1. 項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部，

7、北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū)，行政區(qū)劃屬于河西區(qū)，距離中 環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公 里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約 5公里。2. 項(xiàng)目用地該項(xiàng)目宗地為國有土地，毛地面積約 525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃 為居住用地，規(guī)劃用地均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求, 用地分析見下表：名稱面積（萬平米）折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地（含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道 路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè) 道路用地）6.2794可建設(shè)用地面積28.75431其中區(qū)配套用地（

8、含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%3.項(xiàng)目地塊各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo)序號用地性質(zhì)用地面積（力平米）容積率建筑密度（%）建筑限 高（M）綠地 率（%）1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地1.790.82525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地0.911.8505020二. 宗地現(xiàn)狀1. 四至圍：東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2. 地勢狀況項(xiàng)

9、目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū)，地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。3. 地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍（約36戶42間房） 廠區(qū)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記，可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。4. 空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項(xiàng)目用地地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項(xiàng)目用地沒有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶，對項(xiàng)目建設(shè)無影響

10、。（5） 項(xiàng)目用地有玻璃廠自己打的 2 口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度 50C左右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留，可為項(xiàng)目提供一部分熱水。5. 地質(zhì)情況場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。三. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1. 周邊3000米圍的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1 公里處有96、954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目

11、提供服務(wù)，該項(xiàng)目在 規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2. 宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下（主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線）:公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師學(xué)院 咼中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻化總店文化設(shè)施天津日報(bào)大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園天津樂園大型賓館天津賓館（三星）、迎

12、賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報(bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級商業(yè)中心， 二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。四. 項(xiàng)目周邊環(huán)境1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū)，公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房 地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè)，由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu) 件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名

13、都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)， 逐步帶 動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在， 但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。2. 項(xiàng)目宗地周邊情況該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬

14、規(guī)劃為保留水域，對該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，規(guī)劃為居住用地，順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地，現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于 房地產(chǎn)開發(fā)，屬于 梅江南居住區(qū)的一部分，該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔-衛(wèi)津河，基本上形成一個(gè) 大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約 127畝，規(guī)劃用途為水面。3. 周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要

15、影響（1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對該項(xiàng)目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī) 劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河 東西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2001年開始修建，2002年年底通車。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化 帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)

16、節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項(xiàng)目帶來的好處可謂多多。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū) 域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會有非常積極的意 義。（4） 目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū) 628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后， 該2路公交線會很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。五. 市政配套1. 道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條-解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，其現(xiàn)狀路

17、寬30米。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊 綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30米道路，通過譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū) 聯(lián)結(jié)在一起。2. 市政管線配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有© 800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近 期通過廠區(qū)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管，遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水

18、泵站，小區(qū)污水 通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10千伏電力就分 別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng) 目需要,還需通過上述電站提供增容。通訊：該項(xiàng)目為梅江局的服務(wù)圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路?#169; 600的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由塘莊熱電廠提供集中供熱，近期在集中供熱不到位時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。六. 土地價(jià)格1. 補(bǔ)償費(fèi)用： 與土地方的補(bǔ)償

19、價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同，即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470萬元（以42.8萬元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償 數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè) 備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 另補(bǔ)償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補(bǔ)償。 合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。2. 土地出讓金： 出讓面積界定：理論上按住宅用地面積出讓，即25萬M2出讓面積，實(shí)際成本測算時(shí)按總規(guī)劃 用地面積出讓，即35萬

20、M2出讓面積（含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積）。兩者相差10萬M2 出讓金總額：污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評估值 7%攵取出讓金，本項(xiàng)目成本測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為I960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元，可節(jié)省560 萬元。（列表說明上述問題）3 周邊地價(jià)的比較： 與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在0.93左右，推算其可用地地價(jià)為89.51萬元/畝。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契 稅等費(fèi)用）為72.86萬元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬元/畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目， 地價(jià)中不含出讓金、契

21、稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。 與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地 每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場價(jià)位，能為我方接受。第三章法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬：國有用地 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè) 土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒有 土地的用途：工業(yè)用地 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件：天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用（97更1）字第101號國有土地使用證2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地

22、規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（10-01-01 ）控制性詳細(xì)規(guī)劃3. 已取得的政府文件：目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估（1）取得土地使用權(quán)程序 萬科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。（2）取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后 60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細(xì)說明（3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其

23、能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評估（1）項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在 30萬平米左右，是由政府組織實(shí)施 的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會 控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的 原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。（2）政府對污染企業(yè)外遷和東移

24、有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 5-7%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定 因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土 地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估1. 合作方介紹:土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。2. 合作方式（1）合作方式萬

25、科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。（2）操作方式萬科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。萬科公司與香港富聯(lián)集 團(tuán)國際投資簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。3. 主要合作條件（1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)的土地價(jià)款及付款進(jìn)度 土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（以42.8萬元/畝的價(jià)格 計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 付款計(jì)劃：a. 雙方簽訂協(xié)議后一周萬科公

26、司支付給土地方5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后萬科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng)，如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成，該筆款如數(shù)退回給萬科公司。b. 萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將 5000萬元存入土地方指定的 帳戶，如果此時(shí)一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用， 該筆款延遲到一期用地交地后 一周支付。c. 在萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年分四次支付10000萬元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一（即2500萬元）。d. 在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給萬科公司后一年分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款的50%萬元。 土地方的主要工作a. 負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日提供沿解放南路拆

27、遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在2003 年6月底前提供給萬科公司使用。b. 拆遷容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場場地平整。c. 負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。d. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項(xiàng)目臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。e. 配合萬科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。f. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的 整個(gè)過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。

28、g. 積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政 策，(將出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下，低于7%勺節(jié)約部分由雙方三七分成，土 地方拿七成，萬科拿三成)(2)與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃 補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及 其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。 付款計(jì)劃：a. 在項(xiàng)目立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約 300畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周，萬科公司支付300萬元補(bǔ)償費(fèi)。b. 在萬科公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評估值的7%以下后一周，萬科公司支付 3

29、00萬元。c. 在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬科公司使用后一周支付200萬元。d. 余額200萬元在上述第三次付款后1年分兩次付清。 合作方的主要工作：a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土 地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90日提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。c. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。d. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目

30、的 整個(gè)過程中不受干擾。e. 積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7鳩下。4. 合作風(fēng)險(xiǎn)評估（1）合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)為污染企業(yè)，其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地，其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn)，同時(shí)該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造，增加 企業(yè)競爭力，該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資簽定了土地開發(fā)意向書，通過談判，香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資同意退出該項(xiàng)目，前提是我司承諾1000萬元補(bǔ)償費(fèi)，在此情況下，萬 科直接與土地方進(jìn)行合作。（2）土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出 讓

31、年限為70年。（3）土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（4）土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與 土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（5）付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都 對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。（6）其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：a. 工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。b. 是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn) 有特殊困難的，

32、經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資 產(chǎn)作抵押，按照評估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn) 后再予歸還。c. 利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取三.總體評價(jià)該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。第四章市場研究.區(qū)域市場成長狀況：1. 區(qū)域市場簡述：該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 1.2公里。區(qū)域 市場圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政

33、建設(shè)和各項(xiàng)功 能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 79.14萬人，比90年增 加了 13.14萬人。2000年該區(qū)域市場住宅累計(jì)供應(yīng)量為 113.87萬平米，當(dāng)年銷量92.76萬 平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時(shí)期， 區(qū)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。3）區(qū)域產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位， 市場空間較為廣闊。4）開發(fā)時(shí)間較早

34、的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對于區(qū)外市場的輻射力強(qiáng)。5）梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價(jià)位提升。2. 區(qū)域市場在市各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是 2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了 61% 銷售量與上市量的比較：目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。平均單價(jià)走勢：河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中 高檔物業(yè)的集中區(qū)域。.區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征:區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況:價(jià)格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500以下多層25%25003500

35、多層、小高層50%3500 4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況:由上述可見，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各 檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布， 幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì) 上僅顧及區(qū)基本的環(huán)境、配套要求。借

36、助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該 區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模建筑綠化率均價(jià)主力產(chǎn)品（mi）形式（元 /m2）（m）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%240070-90 （兩室）金海灣20萬多層30%248090-100 （兩室）榮華園3萬多層36%230080-90 （兩室）2500 3500元/平米:該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位 置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn) 用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢不足。且該類物業(yè)多

37、為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有 代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目 名稱規(guī)模（m）發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià) （元 /m2）主力產(chǎn)品（m）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層1.32800100-120基本售磬名都新園10萬10萬多層1.2250090-100 （兩室）120-125 （三室）75%3500 4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類， 一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地 理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文 化、配套等優(yōu)勢，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項(xiàng)目 名稱規(guī)模（m）發(fā)售資源建

38、筑形式容積率均價(jià)（元主力產(chǎn)品（m）消化率（m）/m2）世紀(jì)城22萬20萬多層小高層1. 293600100 （兩室）140 （三室）70%芳水園11.9萬約2萬多層小高層0.93800120-15015%藍(lán)水假期12.8萬認(rèn)期12.8 萬多層小高層0. 93900140-16020%4000元/平米此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時(shí)，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比 較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為 小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱規(guī)模（m）發(fā)售資源（m）產(chǎn)品形式均價(jià)（元 /m2）主力產(chǎn)品（m）消化率泰

39、達(dá)園9萬9萬多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150（兩室）70%3. 區(qū)域個(gè)案狀況:個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖:3. 1世紀(jì)城：該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140 （平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格容）該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面， 處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的“ H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo) 客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 H' 族”?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)

40、勢”為主要競爭點(diǎn)，同時(shí)， 今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。3. 2梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層（9-12層）、多層（4-5層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟 數(shù)為1:1,各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利 用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目 70%勺住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好 性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引

41、領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競爭點(diǎn)，最市場炒做的很熱，但項(xiàng)目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。3. 3云水園：該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格容）該項(xiàng)目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓

42、的銷售更是僅售出 60%總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢的做法。3. 4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)環(huán)境規(guī)劃 及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分 改善型需求客戶。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格容）總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同 等競爭中脫穎而出。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱 點(diǎn)

43、開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和 帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈 的輻射圍，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻 項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。梅江生態(tài)居住區(qū)（一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬平方米，其中住宅建筑面積156 12萬平方米，公建22.12萬平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)。總?cè)莘e 率為0.928，綠化綠35%區(qū)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%有水面的小區(qū)

44、湖景綠化率達(dá)到 40%以上。2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1# 6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71. 1萬平方米，其中住宅61.32萬平方米，公建9.8萬平方米，水面7.3公頃。今年起步建設(shè)70.12萬建筑平方米，年底竣工30萬建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)?建成進(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3、配套:智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，

45、其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對比分析：1、梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13. 6 萬 m12. 53萬 m35. 02萬 m總建筑面積12. 9 萬 m211. 9 萬 m25. 01萬 m樓面地價(jià)21248元/m21248元/m地點(diǎn)友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房萬科計(jì)劃投資父通路況好,出行便利路況好,出行便利

46、配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬 帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)容積率0. 9 （含水面）0. 95 （含水面）0.96水面2.85公頃2.65公頃綠化率58. 5湖景綠化率31. 55%53%湖景綠化率工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積79-205 m270-240m主力面積130-160 m2120-150 m2主力總價(jià)50-62萬元45-57萬元熱銷面積130 （小三室）120-產(chǎn)品對比:優(yōu)劣勢對比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單23900元/m23800元/m元/m2價(jià)戶型配比多層（4

47、層半）：65%高層（9-12 層）:30%別墅（未開發(fā)）：5%多層；70%高層：30%多層：小高層： 聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：咼層（9-12層）：別墅（未開發(fā)）：多層小高層高層多層：小高層： 聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300 別墅：10000元/平方米左右 連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層： 聯(lián)排別墅：主力戶型130-160120-1502、梅江南:梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%其中 建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的 75%左右，每戶平均面積約 為12

48、0平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自天津日報(bào)）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地域僅有一個(gè)開盤項(xiàng)目即云水園，國際老人村就坐落于該項(xiàng)目優(yōu)劣勢對比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地8.1 萬 vm235. 02 萬 m總建筑面積5.8 萬 m225. 01 萬 m樓面地價(jià)地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)父通距離外環(huán)線不足1公 里,有上外環(huán)的出入 口配套公建國際康體中心（國際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝⑷霊?、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進(jìn)度2001年12月底交工可售面積118-280 m2主力面積118 m2主

49、力總價(jià)41萬元（公寓）110萬元（別墅）熱銷面積118 m2-產(chǎn)品對比:優(yōu)劣勢對比項(xiàng)云水園天玻平均單2450 元 /m2元/m2價(jià)2950 元 /m2戶型配多層（4層半）：70%多層：比咼層（9層）：20%小高層：別墅（2.5層）：10%聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m22高層（9-12 層）:160 m別墅（未開發(fā)）：220 m2多層：小高層： 聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米多層：3800起價(jià) 小高層：3300起價(jià) 聯(lián)排別墅：4800起價(jià)主力戶型118 m23、梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析：（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨

50、近市繁華區(qū)，且該線路相對天玻項(xiàng)目所在的解放南路 要熱的多，更容易吸引有效客群。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已 經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈 子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費(fèi)。 梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo) 環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形 成了改善型消費(fèi)較為集中的市場特征。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。 在沒有強(qiáng)大外因

51、刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相 對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。四.區(qū)域目標(biāo)市場客層研究和市場定位1. 目標(biāo)市場客層特征：該區(qū)域客戶基本分為三類:追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士 ：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對 住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、 物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特 點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶： 此類客戶以購置第一居所為主，以全面 改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的， 追求面

52、積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán) 境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶： 此類客戶購買力較弱，同時(shí)又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群 只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 此類人群購房 首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。2. 本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品 質(zhì)的生活

53、質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。3. 確定目標(biāo)客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。4. 產(chǎn)品及價(jià)格定位：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在1.0左右。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn):初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)涵暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合 合理的市政設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密 度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為 本”的居住理念。2. 產(chǎn)品特征以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、