房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃一、簽訂合同時(shí)考慮通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而 交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提 下，通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù) 的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過(guò)裝修 的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝 修價(jià)款將無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝 修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修 價(jià)款分開核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同, 另一份是房屋裝修合同。在

2、總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳 納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入, 只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可 以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包 括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。與購(gòu)買者簽訂一份房屋銷售合同,同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納A < *營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè) 備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞

3、務(wù)方協(xié)商，由 接受勞務(wù)方購(gòu)買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只 需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同收入4800萬(wàn)元（包括800萬(wàn)元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項(xiàng)目總額為2800萬(wàn)元。則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加 2644800 X 5%>1+3%+7% 萬(wàn)元，增值額占扣除費(fèi)用的比率為 56.66% (4800-2800-264) - (2800+264)= 1736 - 3064應(yīng)納土地增值稅 541.201736 X 40%-3064 萬(wàn)元稅款 合計(jì) 805.20264+541.20萬(wàn)元。如果該企業(yè)將商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入改為 4000

4、萬(wàn)元，另簽訂一份 800萬(wàn)元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加二為2204000 X 5%（ 1+7%+ 3%）萬(wàn)元，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為 32.45%(4000-2800-220) (2800+220) =980-3020,應(yīng)納土地增值稅294 （980X 30%萬(wàn)元；建筑裝修應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加 26.40800 X 3%X+ 7%+ 3%)萬(wàn)元，稅款合計(jì) 540.40(220+294+26.4)萬(wàn)元?？梢?，同樣的收入和成本，通過(guò)籌劃可以節(jié)約稅款264.80（805.20-540.40）萬(wàn)元。同時(shí)由于購(gòu)房?jī)r(jià)款減少，也為購(gòu)房者節(jié)約了一筆契稅。二、利用土地增

5、值稅起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用該政策 進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意三點(diǎn)：（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)?普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比 率不得超過(guò)20%,增值額占扣除項(xiàng)目的比率在 20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響。（3） 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核 算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的 普通住宅標(biāo)

6、準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。例2某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目總額為XXXX元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按 2380元/平方米的價(jià)格出售;二是按2500元/平方米的價(jià)格出售。對(duì)于方案一，增值額占扣除項(xiàng)目 的比率為19%（2380-XXXX + XXXX小于20%,無(wú)需繳納土地增值稅,利潤(rùn)為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導(dǎo)致*七丄 匸盍* 己增加營(yíng)業(yè)稅及附加為6.6（ 120X 5.5%）元/平方米，扣除項(xiàng)目金額為XXXX.6.元/平萬(wàn)米，增值額占扣除項(xiàng)目的比率升至24.59% (2500-XXXX.6-XXXX,需繳納土地增值稅 148.02 (2500-X

7、XXX.6 X 30%元/平方米,04企業(yè)的利潤(rùn)為345.38 (2500-XXXX.6-148.02元/平方米?？梢?，售價(jià)提 高之后利潤(rùn)卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價(jià)與增加稅負(fù)的 矛盾，見下文稅負(fù)平衡點(diǎn)的分析。三、計(jì)算稅負(fù)平衡點(diǎn)，制定合理的銷售價(jià)格我國(guó)目前的土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，同時(shí)稅法對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅給予了稅收優(yōu)惠(上文已說(shuō)明)。各級(jí)距的起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空間,可以通過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算來(lái)制定合理的銷售價(jià)格，達(dá)到稅負(fù)最小、利潤(rùn)。享受稅收優(yōu)惠的平衡點(diǎn)計(jì)算如下:假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售價(jià)格為A,除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為 a,則全部扣除項(xiàng)

8、目金額為：a+AX 5%><( 1+7%+3%二a+5.5%A要享受免稅的稅收優(yōu)惠,增值額占扣除項(xiàng)目的比率必須小于等于 20%,即要A- (a+5.5%A +(a+5.5%A 20%,解得A1.2848a即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超過(guò)除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍，否則將對(duì)增值額征收30%的土地增值稅。如果售價(jià)低于該價(jià)位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。k二丿*己 < J若企業(yè)打算通過(guò)提高售價(jià)來(lái)增加利潤(rùn)。假定售價(jià)提高到A+x (即1.2848a+X),相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了 5.5%x,則允許扣除項(xiàng)目金額二a+5.5%A+

9、5.5%x 應(yīng)納土地增值稅=(A+x)-(a+5.5%A+5.5%X X 30%=6.42408%a+28.35%若納稅人欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使 x> (6.42408%a+28.35%X +5.5%x解得 x>0.0971a這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)取得更大的收益，提高的售價(jià)必須超過(guò)除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的0.0971倍。同理可以計(jì)算出當(dāng)納稅人要享受30% 40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.6349倍、2.2472倍和 3.5928 倍?？梢姡谟?jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，銷售額增 長(zhǎng)而產(chǎn)生的

10、增值率的提高和稅率的累進(jìn)，使得稅負(fù)增長(zhǎng)加快。上文通 過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算得出了各個(gè)稅率起征點(diǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)要充 分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加 稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)格要考慮的因 素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力變化的關(guān) 系。通過(guò)不同價(jià)格銷售方案的分析比較來(lái)確定合適的房地產(chǎn)銷售價(jià)格, 以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)化。例如當(dāng)企業(yè)測(cè)算出其所銷售的房地產(chǎn)增值rH 步7空間時(shí)，可采取諸如對(duì)批量或一次性付款的購(gòu)房者給予價(jià)格優(yōu)惠等手額占扣除項(xiàng)目的比率將要超過(guò)稅率累進(jìn)臨界點(diǎn)，而又缺乏進(jìn)一步攀升段調(diào)整、控制價(jià)格，達(dá)到控制增值幅度、減少稅負(fù)，

11、又促進(jìn)銷售、加快資金回籠的目的。04四、促銷活動(dòng)的稅務(wù)籌劃第一，銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段, 房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張 銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折 扣額另開發(fā)票，則必須全額計(jì)稅。例3某房地產(chǎn)企業(yè)給予一次性繳足房款的購(gòu)房者 5%的銷售折扣,銷售總額XXXX萬(wàn)元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額 另開發(fā)票，將導(dǎo)致多交營(yíng)業(yè)稅及附加 5.5( XXXX< 5%< 5.5%萬(wàn)元，多交企業(yè)所得稅33( XXXX< 5%< 33%萬(wàn)元，多交土地增值稅28.35XXXXX 5%<

12、;(1-5.5%)< 30%萬(wàn)元，合計(jì)66.85萬(wàn)元。第二,買房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。隨著購(gòu)房者購(gòu)房需求的多樣性和品味的提升,不少高級(jí)住宅樓在銷售時(shí)還贈(zèng)送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品成本可以減少增值額，降低稅率。五、妙利用各種建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃（一）采用設(shè)立合營(yíng)企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是 以物易物”即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有 權(quán)相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權(quán)。但在這種方式下， 需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時(shí)，還應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立合營(yíng)企 業(yè)”即一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)合作建房。對(duì)此又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、 利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同。根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法：自XXXX年 1月1日起，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收 營(yíng)業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營(yíng)雙方只需在對(duì)外銷售房屋 時(shí)繳