投資分析：加強(qiáng)宏觀調(diào)控抑制房價(jià)過快上漲

1、投資分析：加強(qiáng)宏觀調(diào)控抑制房價(jià)過快上漲近幾年房屋價(jià)格特別是居民住房價(jià)格過快上漲已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出 問題。這不僅因?yàn)榉績r(jià)過快上漲是個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)問題， 而且還因?yàn)槠渲苯佑绊懙骄?民的生活。那么，我國房價(jià)持續(xù)過快上漲有哪些特點(diǎn)，又是什么原因引起的，應(yīng) 該采取哪些措施？經(jīng)過分析我們認(rèn)為， 當(dāng)前房價(jià)持續(xù)攀高顯現(xiàn)出三大特征； 未來 一段時(shí)間內(nèi)， 我國抑制住房價(jià)格過快上漲的難度仍較大； 應(yīng)有針對(duì)性地進(jìn)行宏觀 調(diào)控。當(dāng)前房價(jià)上漲的特征一是持續(xù)上漲的特征。XXXX年以來，房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲。XXXX-XXXX 年房屋銷售價(jià)格分別上漲 9.7%、7.6%和 5.5%，其中新建商品住宅銷售價(jià)格的漲 幅已經(jīng)連續(xù)

2、 4 年超過 5%，高于非住宅商品房銷售價(jià)格的漲幅。今年以來，全國 房價(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行，據(jù) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)顯示， 1-10 月分別比去 年同月上漲 5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%和 9.5 ， 漲幅呈進(jìn)一步走高之勢。XXXX年三季度以來相對(duì)穩(wěn)定的長三角地區(qū)主要城市今 年也出現(xiàn)房價(jià)回升態(tài)勢。二是全面上漲的特征。XXXX年以前，房價(jià)上漲較快的主要集中在上海、杭 州、寧波、青島、南京等少數(shù)沿海大城市。XXXX年以來，房價(jià)上漲呈現(xiàn)出兩個(gè)新趨勢：由沿海地區(qū)逐步向中、西部地區(qū)擴(kuò)展，由大城市逐步向中小城市蔓延。 繼武漢、天津、沈陽、濟(jì)

3、南、重慶、南昌、呼和浩特、成都等城市房價(jià)開始大幅 度上升之后，XXXX年以來，這種趨勢進(jìn)一步蔓延，烏魯木齊、北海、瀘州、蚌 埠、南充、石家莊、貴陽等城市也開始加入快速上漲行列。北海市新建商品住宅 價(jià)格漲幅自 5月份以來連續(xù) 6個(gè)月位居前列，同比分別上漲 15.1%、15.5%、18.6%、 18.2%、 19.4%和 17.7。房價(jià)出現(xiàn)各地普漲的態(tài)勢。三是新房與二手房價(jià)格聯(lián)動(dòng)的特征。 持續(xù)攀升的新建商品住宅價(jià)格帶動(dòng)了二 手房交易市場日益活躍， 二手房價(jià)格隨之上漲， 且漲幅高于現(xiàn)房和期房。 近兩年， 二手房市場價(jià)格呈持續(xù)上漲態(tài)勢，XXXX年 9月份，全國二手住宅銷售價(jià)格同比 上漲 7.6%，其中

4、高層住宅、多層住宅和其他住宅銷售價(jià)格分別上漲7.5%、 6.8%和 10.1%。二手房價(jià)格漲幅總體高于新建商品房價(jià)格漲幅。上海二手房價(jià)近來更 是強(qiáng)勢大漲，連創(chuàng)新高。未來房價(jià)走勢分析從中長期看， 隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化、 工業(yè)化、國際化等進(jìn) 程的加快， 房地產(chǎn)市場供需狀況不會(huì)發(fā)生明顯改觀。 未來一段時(shí)間內(nèi)， 抑制住房 價(jià)格過快上漲的難度仍比較大。從市場需求來看， 居民不斷增長的住房需求是房價(jià)上行的源動(dòng)力。 住房制度 改革已實(shí)施 10 年，買房成為消費(fèi)者的選擇。城市化進(jìn)程加快、人口增加、居民 收入快速增長、舊城改造拆遷等因素，將帶動(dòng)住宅剛性需求的持續(xù)增長。同時(shí)， 資金流動(dòng)性過剩、 人民

5、幣與房地產(chǎn)的升值預(yù)期吸引大量國際、 國內(nèi)資金涌入房地 產(chǎn)市場，擴(kuò)大了總需求。在總供給一定的前提下，帶動(dòng)了房價(jià)的上升。從住房建設(shè)成本來看， 由于我國目前正處在重化工業(yè)化、 城市化和消費(fèi)結(jié)構(gòu) 加速升級(jí)階段，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出較為明顯的偏工（業(yè)）偏重（工業(yè)）特征，對(duì)鋼 鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，加之國際市場初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格也正處于 不斷上漲階段，客觀上導(dǎo)致了能源、原材料價(jià)格漲勢較猛。 房地產(chǎn)業(yè)是耗費(fèi)能源、 原材料較多的產(chǎn)業(yè)部門，生產(chǎn)成本較高，必然導(dǎo)致房價(jià)的提高。從土地價(jià)格來看， 土地的有限性以及城市化、 工業(yè)化的加速對(duì)建設(shè)用地的需 求增加，決定了土地增值的必然趨勢， 土地作為成本推動(dòng)房價(jià)上漲的因

6、素將長期 存在。據(jù)對(duì)全國 32個(gè)主要城市的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，房價(jià)的近 1/4 是由土地價(jià)格決定的。 隨著土地獲取難度和獲取成本的增加，將推動(dòng)住房價(jià)格的不斷上揚(yáng)。從住房供給結(jié)構(gòu)來看， 保障性住房供給增加短期內(nèi)還難以有效遏制房價(jià)上漲。 xxxx年下半年以來，各級(jí)政府積極貫徹落實(shí)住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，加大中低價(jià)位 住宅供給。以北京為例，按照北京市住房建設(shè)規(guī)劃，今后 3 年，全市將建設(shè)經(jīng)濟(jì) 適用房 1000 萬平方米，限價(jià)房 1000 萬平方米，其中今年新增供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房 200 萬平方米，限價(jià)房 300 萬平方米，并開工建設(shè)廉租房 30 萬平方米。低價(jià)房 供給的增加將對(duì)快速上漲的房價(jià)起到抑制作用，也將改善商品住

7、宅的供給結(jié)構(gòu)。 但是，一方面由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般需要兩年左右的周期， 另一方面保障性住 房在整個(gè)房地產(chǎn)市場中所占比重仍然過低， 因此，在短期內(nèi)難以迅速改善住房供 求關(guān)系并遏制住房價(jià)過快上漲的趨勢。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，據(jù)世界銀行的有關(guān)研究，住宅需求與人均GDP有著密切聯(lián) 系。當(dāng)一個(gè)國家人均GDP在1000-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人 均GDPS入4000-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。我國人均GDPXXXX 年已達(dá)XXXX美元，這意味著今后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)我國住宅產(chǎn)業(yè)仍將處于快速發(fā)展 和穩(wěn)定快速增長時(shí)期， 各方面對(duì)住宅的需求將比較旺盛， 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增 長的帶動(dòng)作

8、用將更加明顯和突出。另一方面，也應(yīng)看到，在前期流動(dòng)性過剩的大背景下，大量資金涌入樓市， 造成了房地產(chǎn)價(jià)格一定程度上的非理性上漲。 客觀上，目前過高的房地產(chǎn)價(jià)格存 在著回調(diào)的可能。特別是由于目前的高房價(jià)超越了大多數(shù)普通居民的購買能力， 缺乏有效需求的支撐， 居民觀望氣氛較濃， 一些大城市開始出現(xiàn)有價(jià)無市的狀況。綜合考慮， 未來房價(jià)既存在繼續(xù)上漲的可能， 也存在回調(diào)的可能。 關(guān)鍵取決 于各種因素的消長變化， 取決于流動(dòng)性過剩矛盾的解決， 取決于各種宏觀調(diào)控措 施的落實(shí)。三點(diǎn)政策建議從上述情況可見， 當(dāng)前房價(jià)上漲的壓力仍然很大， 調(diào)控任務(wù)很重。 由于住房 建設(shè)客觀上有個(gè)周期， 結(jié)構(gòu)調(diào)整也需要一個(gè)過程

9、， 而目前過旺的住房需求也難以 在短期內(nèi)得到有效調(diào)節(jié)。 因此，當(dāng)前應(yīng)重點(diǎn)防止房價(jià)過快上漲的勢頭長期持續(xù)下 去，突出解決房價(jià)上漲過快與普通居民購買力不足的矛盾， 加大住房供給的結(jié)構(gòu) 調(diào)整。要堅(jiān)定宏觀調(diào)控和制度改革的決心， 確保已經(jīng)出臺(tái)的政策措施不折不扣地 得到執(zhí)行。 解決好低收入家庭的住房困難問題， 把房價(jià)控制在絕大多數(shù)居民可承 受的范圍之內(nèi)， 保證廣大居民的安居樂業(yè)， 保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。 為 此，建議重點(diǎn)抓好以下三個(gè)環(huán)節(jié)：第一，逐步建立健全保障性住房制度。 中低收入家庭住房需求是房地產(chǎn)市場 的主體，為這個(gè)群體建立健全保障性的社會(huì)福利住房制度， 是各級(jí)政府的一項(xiàng)重 要職責(zé)。要進(jìn)一步加

10、強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)保障性住房的規(guī)劃、 土地供應(yīng)和建設(shè)直至銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范管理， 真正讓經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房進(jìn)入中低 收入家庭。 要盡快完善以廉租住房制度為重點(diǎn)， 多渠道解決城市低收入家庭住房 困難的政策體系。特別是要提高借鑒國外的經(jīng)驗(yàn) , 建立有進(jìn)有出的發(fā)展秩序：一 是適應(yīng)保障性的特點(diǎn)，合理確定廉租房的面積和標(biāo)準(zhǔn) , 以適應(yīng)人們“有困難想進(jìn) 去,條件好時(shí)想出來”的心理。 二是廉租屋的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與家庭收入掛鉤 , 實(shí)行適 時(shí)調(diào)整。當(dāng)入住家庭收入提高時(shí) , 房租占家庭收入的比重也相應(yīng)增加，充分發(fā)揮 租金杠桿作用 , 避免鉆政府福利的空子。三是對(duì)廉租房的使用者進(jìn)行跟蹤收入調(diào) 查, 根據(jù)收入提高程度來判斷是否解除租賃合同。四是對(duì)社會(huì)公開廉租房出租情 況，增加操作的透明度，接受大眾監(jiān)督。第二，適當(dāng)增加住房建設(shè)的土地供應(yīng)。 針對(duì)目前地價(jià)不斷攀升、 地價(jià)在房價(jià) 中的比重明顯提高的現(xiàn)實(shí)， 應(yīng)在進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地市場的監(jiān)管、 盤活存量土地的 同時(shí)，適當(dāng)提高住房用地在建設(shè)用地中的比例， 特別要加大限價(jià)房、 經(jīng)濟(jì)適用房 和廉租房等保障性住房的土地供應(yīng)力度， 著力降低普通居民住宅房地產(chǎn)開發(fā)的成 本。第三，加大房地產(chǎn)市場規(guī)范和監(jiān)管力度， 抑制投資性和投機(jī)