南港新城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告畢業(yè)論文,絕對(duì)精品

1、南港新城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告專業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)管理班級(jí)：09級(jí)房地 產(chǎn)1班學(xué)號(hào)：0904120151學(xué)生姓名：指導(dǎo)教師：2011年6月7曰目錄第一 章前言第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析第三章區(qū)位條件分析第四章項(xiàng)目定位第五 章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排第六章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第七章項(xiàng)目不確定性分析第八 章項(xiàng)目社會(huì)、環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)分析第九章開發(fā)投資分析結(jié)論和建議第十章結(jié)束語第 章前言一、報(bào)告編制目的1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。2、對(duì)擬定的各 種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建 設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適

2、用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定 該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門最終決策提供可靠性、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探 索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。二、報(bào)告編制依據(jù)1、南寧市城市拆遷管理?xiàng)l例2、南寧市城市總體規(guī)劃3、南寧市房地產(chǎn)可行性分析報(bào)告4、城市居住 區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范5、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范三、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱南港新城（-）開發(fā)建設(shè)單位中國(guó)中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司（三）項(xiàng)目背景廣西南寧市GC2010-037地塊北際路二輕構(gòu)件片區(qū)舊城改造一期工程。北際路二輕構(gòu)件片區(qū) 舊改項(xiàng)目位于永和路與北際路之間，由永和路、二坑溪、北際路和

3、北際南路圍合 而成。項(xiàng)目為住宅樓，商業(yè)樓，小學(xué)，兩所幼兒園，公共設(shè)施配建，拆遷安置統(tǒng) 籌用房。（四）地理位置及現(xiàn)狀土地地址南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)土地屬性住宅 商業(yè)（商服）永和路東面土地四至東:北際南路土地現(xiàn)狀未開工土地平整南： 用地邊界西:永和路北:北際路出讓方式招拍掛土地土地底價(jià)總價(jià)5365萬元總 用地面積178845 rr!土地底價(jià)每畝地200000元/畝價(jià)目前開發(fā)商中國(guó) 中鐵置業(yè)集綠化率30團(tuán)有限公司土地底價(jià)樓板價(jià)60元/卅容積率描述4.0 K5.0建筑密度28交地標(biāo)準(zhǔn)熟地土地使用年限描城鎮(zhèn)住宅用地70述年、 批發(fā)零售用地40年90平方米以下比70以上重（五）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建 設(shè)內(nèi)容1、項(xiàng)目位于

4、永和路東面，項(xiàng)目實(shí)際出讓用地由6宗地組成。實(shí)際出讓用 地總面積為178844.71平方米（折合268.27畝）2、主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：容積率 4.0 K5.0,建筑密度20且S28,綠地率25且口0；商業(yè)建筑面積占總建筑 面積的比例控制在5%-10%以內(nèi)，若臨街作為商業(yè)，多層及高層裙房退離道路不 少于10米；住宅商品房項(xiàng)目中套型建筑面積90平米以下住房面積，必須達(dá)到住 宅開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。沿永和路側(cè)地塊必須預(yù)留20米寬用地作為城市公 共綠化帶。3、公共設(shè)施配建：競(jìng)得人負(fù)責(zé)在出讓用地范圍內(nèi)出資建設(shè)1所48班小學(xué)，用地面積不少于24000平方米，建筑面積不少于12096平方米，小學(xué)校 的產(chǎn)權(quán)

5、屬政府所有，竣工驗(yàn)收后兩個(gè)月內(nèi)無償將小學(xué)和小學(xué)占用的24000平方米 土地移交給教育部門安排使用；18班幼兒園2所，每處建筑面積不少于3780平 方米；物業(yè)管理用房：按照南寧市物業(yè)管理辦法執(zhí)行：即計(jì)容建筑面積為50萬平方米以下的，按2%的標(biāo)準(zhǔn)配置，計(jì)容建筑面積為50萬平方米以上的，按l%o的標(biāo)準(zhǔn)配置；醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)站：建筑面積不少于4950平方米；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1處，建筑面積不少于2400平方米。（六）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)項(xiàng)目名稱數(shù)量 單位規(guī)劃總用地面積204237.92平方米總建筑面積1021189.6平方米建筑密度26容積率5住宅建筑面積946909.15平方米商業(yè)建筑面積51059.48平方米總

6、戶數(shù)11548戶地下停車場(chǎng)8084個(gè)綠地率53101.86平方米小學(xué)的建筑面積12100平 方米幼兒園的建筑面積7600平方米物業(yè)防的建筑面積1000平方米醫(yī)療衛(wèi)生站5000平方米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2500平方米安置統(tǒng)籌用房配建33785.63平方米（七）項(xiàng) 目可行性研究主要結(jié)論從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來看，稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅 后資本金投資凈現(xiàn)值均大于0,內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款率，且每年累 計(jì)盈余資金大于0,故從盈利能力和償債能力分析來看，該項(xiàng)目都是可行的。第 二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況（一）南寧市 城市發(fā)展情況“十一五”期間，南寧城市建設(shè)發(fā)生了巨大變化：城市國(guó)

7、際化要素進(jìn) 步凸顯，開放包容的國(guó)際化城市形象得到廣泛認(rèn)同，中國(guó)一東盟開放合作的重要 前沿中心城市的地位進(jìn)一步鞏固。放眼南寧，這座美輪美奐的城市已悄然褪去偏 安一隅的“邊城”舊貌，而有了更多大都市的活力與氣質(zhì)。發(fā)展未有窮期。在今后 較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)，南寧市又有一個(gè)新目標(biāo)：5年內(nèi)南寧人口増至300萬，建成超 大城市。圍繞建設(shè)超大城市目標(biāo)，今年的政府工作報(bào)告提出：南寧要完善中心城 市功能，逐步形成南寧都市圈，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展；今年要著力打好五象新區(qū)開 發(fā)、交通基礎(chǔ)設(shè)施完善、打造“中國(guó)水城”攻堅(jiān)戰(zhàn)，加快建設(shè)現(xiàn)代生態(tài)宜居城市。 新的定位，讓南寧的城市建設(shè)鋪開了新的畫卷。加快建設(shè)超大城市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào) 發(fā)展近

8、幾年來，南寧市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，特別是“十一五”期間，從建設(shè)更 高水平的“中國(guó)綠城”到建設(shè)“中國(guó)水城”，南寧的城市建設(shè)一步一個(gè)腳印，一步一個(gè) 階梯，實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。五年來，南寧按照“以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北， 提升江南，重點(diǎn)向南”的發(fā)展布局，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高水平建設(shè)、高效能管理， 城市功能顯著増強(qiáng)。區(qū)域性綜合交通樞紐中心建設(shè)進(jìn)入新階段，無障礙城市建設(shè)通 過國(guó)家驗(yàn)收，“中國(guó)水城”景觀雛形初現(xiàn)，“中國(guó)綠城”品牌聲名遠(yuǎn)播，現(xiàn)代生態(tài)宜居 城市魅力彰顯，城市知名度、影響力和競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升。新區(qū)建設(shè)全面提速。鳳 嶺新區(qū)、相思湖新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套成型，五象新區(qū)開發(fā)給力前行，蟠龍片區(qū)、總部 基地、龍

9、崗片區(qū)、中國(guó)一東盟國(guó)際物流基地等重點(diǎn)區(qū)域全面開發(fā)，城市框架進(jìn)一步 拉開?；A(chǔ)設(shè)施曰趨完善。一大批交通、通訊、電力、市政公用設(shè)施和環(huán)境工程 陸續(xù)建成使用，尤其是2010年打響交通基礎(chǔ)設(shè)施完善攻堅(jiān)戰(zhàn)，推動(dòng)一批重大交通 項(xiàng)目建設(shè)，以南寧為樞紐、輻射周邊地區(qū)的區(qū)域性大通道能力迅速提升，五象大 道、南寧大橋、廣西體育中心主體育場(chǎng)成為城市新地標(biāo)。2010年城市自來水出廠 水質(zhì)綜合合格率達(dá)到100,管網(wǎng)水質(zhì)綜合合格率達(dá)到99.97,均為歷年最高水平。 城市管理全面加強(qiáng)。數(shù)字化管理和指揮系統(tǒng)進(jìn)一步完善?！俺青l(xiāng)清潔工程”長(zhǎng)效機(jī)制 逐步健全。全國(guó)文明城市創(chuàng)建成果得以鞏固。城市內(nèi)河整治全線拉開，長(zhǎng)效管理機(jī) 制初步建

10、成?？梢哉f，南寧市具備了建設(shè)超大城市的基礎(chǔ)。如今，南寧中心城區(qū) 人口規(guī)模已發(fā)展到200萬人，在廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心地位逐漸鞏固，在中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡地位逐漸顯現(xiàn)，具備了從特大城市向超大城市跨越的基 本條件。然而，在全國(guó)范圍比較，南寧市的城市規(guī)模不夠大，新區(qū)建設(shè)步伐不夠 快，輻射帶動(dòng)能力不夠強(qiáng)，城市空間承載力明顯不足，綜合競(jìng)爭(zhēng)力偏弱，與經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和工業(yè)化進(jìn)程不匹配。為此，自治區(qū)黨委、政府出臺(tái)了關(guān)于加快推進(jìn)我區(qū)城鎮(zhèn) 化跨越發(fā)展的決定及20個(gè)配套文件。決定提岀，到2015年，廣西力爭(zhēng)城 鎮(zhèn)化水平達(dá)50左右，其中首府南寧建成區(qū)人口規(guī)模將發(fā)展到300萬人，建設(shè)成 超大城市，以増強(qiáng)其對(duì)廣西經(jīng)濟(jì)

11、發(fā)展的支撐能力，推動(dòng)我區(qū)城鎮(zhèn)化跨越發(fā)展。根 據(jù)自治區(qū)黨委、政府的部署，今年的政府工作報(bào)告提出了“十二五”期間南寧市統(tǒng)籌 城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)：突出發(fā)展中心城區(qū)，重點(diǎn)向南、向東發(fā)展，爭(zhēng)取期末城市建 成區(qū)面積達(dá)到300平方公里、人口達(dá)到300萬；加快推動(dòng)武鳴縣、橫縣、賓陽(yáng)縣 縣城建成中等城市，一批重點(diǎn)鎮(zhèn)成為工業(yè)型、商貿(mào)型、交通型、旅游型等各具特色 的城鎮(zhèn)。開發(fā)新區(qū)優(yōu)化布局改造舊城完善功能南寧將如何建設(shè)超大城市？今年 的政府工作報(bào)告描繪了南寧市建設(shè)超大城市的藍(lán)圖：圍繞建設(shè)超大城市，開發(fā)新 區(qū)、優(yōu)化布局，改造舊城、完善功能，提升南寧城市國(guó)際化程度、廣西城市首位度 和在廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及中國(guó)一東盟自由貿(mào)易

12、區(qū)中的地位與作用。建設(shè)超大城市 必須拓展城市的發(fā)展空間，為此，今年南寧市要繼續(xù)打好五象新區(qū)開發(fā)攻堅(jiān)戰(zhàn)。實(shí) 施“三館帶三街”即廣西城市規(guī)劃建設(shè)展示館、美術(shù)館、銅鼓博物館和金融街、文化 街、民族風(fēng)情街的組團(tuán)布局，加快總部基地、中國(guó)一東盟國(guó)際物流基地及廣西文化 城、廣西體育城建設(shè)，盡快形成新的城市中心。突出抓好路網(wǎng)建設(shè)、重大公益項(xiàng) 目、總部基地項(xiàng)目、房地產(chǎn)及回建安置項(xiàng)目建設(shè)五大重點(diǎn)，力爭(zhēng)全年完成投資60億元以上，平樂大道、玉洞大道二期、龍崗大道二期、銀海大道二期等主干道全線貫通，總部基地路網(wǎng)13條道路、蟠龍片區(qū)路網(wǎng)19條道路建成使用，新區(qū)路網(wǎng)框 架基本形成，年底路網(wǎng)覆蓋面積達(dá)100平方公里以上。把南

13、寧建設(shè)成超大城市， 提升完善對(duì)外交通體系和優(yōu)化升級(jí)市內(nèi)交通體系是非常重要的任務(wù)。今年，南寧市 繼續(xù)打好交通基礎(chǔ)設(shè)施完善攻堅(jiān)戰(zhàn)。進(jìn)一步完善區(qū)市聯(lián)系機(jī)制，推進(jìn)58個(gè)項(xiàng)目建 設(shè)，計(jì)劃投資280億元，力爭(zhēng)完成300億元，加快構(gòu)建順暢便捷的出市、出城和 市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)。城市公交方面，重點(diǎn)抓好軌道交通一號(hào)線一期工程。鐵路方面，續(xù) 建火車東站，推進(jìn)云桂、南廣鐵路等項(xiàng)目建設(shè)。公路方面，加快外環(huán)高速三岸收費(fèi) 站外移、六景至欽州港、來賓至馬山、馬山至平果高速、柳州至南寧第二通道高速 及西鄉(xiāng)塘客運(yùn)站、貨運(yùn)南站等公路運(yùn)輸樞紐站場(chǎng)建設(shè)。民航方面，續(xù)建吳壞機(jī)場(chǎng)航 站樓擴(kuò)建工程，加快建設(shè)南寧國(guó)際門戶樞紐機(jī)場(chǎng)。黃金水道方面，續(xù)

14、建南寧港一期 工程，新開工老口水利樞紐項(xiàng)目，加快邕寧梯級(jí)水利樞紐項(xiàng)目前期工作。今年南 寧市還將繼續(xù)推進(jìn)新區(qū)開發(fā)與舊城改造，讓城市更宜居。完善鳳嶺片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施， 加快鳳嶺南路、高坡嶺路等項(xiàng)目建設(shè)，開工建設(shè)鳳嶺北片區(qū)路網(wǎng)完善工程，力爭(zhēng)年 內(nèi)路網(wǎng)成型。規(guī)劃建設(shè)吳壞空港新城，整合建設(shè)相思湖新區(qū)及五合大學(xué)城，加快外 東環(huán)地區(qū)發(fā)展。啟動(dòng)舊城改造三年計(jì)劃，探索舊城改造新模式，重點(diǎn)突破5至6個(gè)舊改片區(qū)的招商出讓、改造建設(shè)工作，力爭(zhēng)推進(jìn)1至2個(gè)政府主導(dǎo)、凈地出讓 的舊城改造試點(diǎn)項(xiàng)目。完善城中村改造建設(shè)管理政策，啟動(dòng)實(shí)施邕江沿岸混合用地 綜合改造工程。以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)劃以高效能管理城市南寧市不僅要高標(biāo)準(zhǔn)建 設(shè)，還要

15、高起點(diǎn)規(guī)劃。今年，南寧市繼續(xù)提升城市規(guī)劃管理水平。根據(jù)“十二五”規(guī) 劃，完善近期建設(shè)規(guī)劃，抓好各類控制性詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的編制、修編工作， 提高規(guī)劃編制質(zhì)量。提升.“中國(guó)綠城”打造“中國(guó)水城”，做好山、水、樹文 章，構(gòu)建以水為主，水、山、林結(jié)合的城市生態(tài)景觀。打造“中國(guó)水城”是南寧建 設(shè)超大城市的點(diǎn)睛之筆。今年南寧還將繼續(xù)打好打造“中國(guó)水城”攻堅(jiān)戰(zhàn)，計(jì)劃實(shí)施45個(gè)項(xiàng)目，完成投資36.83億元，打造“兩江八湖”美景“兩江”：指竹排江、可心 江；“八湖”：指南湖？19淹稻19.卜哦19.卜盼駢 嘈愫（11）嗨己15.衫19彭潞V氐閻晟鋪蝶 蝦 衽氾 簾稻獺19彫潞 肪匙鄂險(xiǎn) 我歡 詰?10項(xiàng)續(xù)建

16、工程，推進(jìn)鳳凰江、沙江河環(huán)境綜合整治等5個(gè)新建項(xiàng)目，推進(jìn) 黃茅坪沖溝上游綜合整治、青秀湖公園東段工程等5個(gè)項(xiàng)目前期工作，盡快形成 “水暢、湖清、岸綠、景美”的城市核心水系景觀。加強(qiáng)內(nèi)河長(zhǎng)效管理，加快邕江兩 岸改造，綠化、美化、彩化邕江河道。城市建設(shè)與規(guī)劃堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)，必然 要求更高效能的城市管理。在加快建設(shè)超大型城市步伐的同時(shí)，南寧市將強(qiáng)化規(guī)劃 執(zhí)法，堅(jiān)決制止亂搭亂建等違章違法行為。抓好“數(shù)字城管”系統(tǒng)升級(jí)，推進(jìn)數(shù)字化 城管向縣域延伸。抓好“城鄉(xiāng)清潔工程”向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部拓展延伸，加 強(qiáng)市容市貌綜合整治，建立城市衛(wèi)生管理長(zhǎng)效機(jī)制，防止“五亂”現(xiàn)象反彈。綜合施 策、多措并舉，治理城

17、市交通擁堵。（二）南寧市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、南寧市房 地產(chǎn)開發(fā)基本情況分析十一五期間，南寧市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)以較快的増速發(fā)展，到2 0 1 0年，南寧市生產(chǎn)總值力爭(zhēng)突破1 0 0 0億元；人均生產(chǎn)總值比2 0 0 0年翻1.5番；工業(yè)總產(chǎn)值突破1 0 0 0億元 年平均増長(zhǎng)19%;工業(yè)増加值、財(cái)政 收入、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)出口總額比2 0 0 5年翻一番。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面， 工業(yè)支柱地位得到提升，新興服務(wù)業(yè)較快發(fā)展。期末三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整到12.2 0% ： 3 6 . 5 0 % ： 5 1 . 3 0%o作為一個(gè)關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè) 在未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)南寧的經(jīng)濟(jì)依然有相當(dāng)大的拉動(dòng)作用。此

18、外十一五”期 間，南寧市的城市化依然面臨較大的壓力，房地產(chǎn)業(yè)有其存在的必要性，在城市化 發(fā)展進(jìn)程中起著關(guān)鍵性的作用，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。在南寧市整個(gè)城市發(fā)展過程 中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)新區(qū)建設(shè)和舊城改造起到了功不可沒的作用?！笆晃濉逼陂g，南寧市將大力推進(jìn)新區(qū)建設(shè)， 并改善市民的居住環(huán)境。 新區(qū)建設(shè)以良慶區(qū)為重點(diǎn)，帶動(dòng)邕寧區(qū)、江南區(qū)發(fā)展，近期建設(shè)面積達(dá)到2 0平方公里左右，遠(yuǎn)期達(dá)到5 0平 方公里左右。啟動(dòng)建設(shè)江南沙井片區(qū)。舊城改造重點(diǎn)推進(jìn)華西北路片區(qū)、東溝嶺 片區(qū)、義忠街邊陽(yáng)街片區(qū)、翔云街片區(qū)、緯武路片區(qū)和上海路片區(qū)改造。改善居民 住房環(huán)境和質(zhì)量，提高居民居住面積，5年新建商品房面積將達(dá)到1 8

19、0 0萬平方 米左右。同時(shí)，南寧市提出，力爭(zhēng)到2010年，城市居民人均住房使用面積達(dá)到22平方米左右，基本實(shí)現(xiàn)全市90%左右的居民擁有成套住宅。我們堅(jiān)信房地產(chǎn) 業(yè)在南寧市“十一五”規(guī)劃甚至更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間內(nèi)依然會(huì)保持平穩(wěn)増長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，對(duì)南寧 市整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。2、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析分析： 如上圖所示，供應(yīng)線和成交線最明顯的差異在于：5年來供應(yīng)線保持了相對(duì)平穩(wěn)的 増減態(tài)勢(shì)，而成交線則起伏動(dòng)蕩明顯。近5年來南寧市供應(yīng)量情況：06-10年 度的商品住宅供應(yīng)量除受08下半年全球金融危機(jī)影響而導(dǎo)致09年供應(yīng)量有所下 降外，供應(yīng)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)緩步上升的趨勢(shì)，這在很大程度上表明了開發(fā)商對(duì)地產(chǎn)

20、市場(chǎng)抱著較為樂觀的心態(tài)，從而推動(dòng)供應(yīng)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。近5年來的市 場(chǎng)需求情況：不供應(yīng)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的需求市場(chǎng)則在這個(gè)五年時(shí)間段中呈現(xiàn)出較大的波動(dòng)：06-07年為房地產(chǎn)大步前建的階段， 虛假的繁榮導(dǎo)致了07年成交量同比増 長(zhǎng)了25；而受全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條，南寧區(qū)域08年成交 量同比下跌37.處于近五年成交量的最低值；受08年金融危機(jī)的抑制，1009年下半年大量剛需釋放，09年成交量同比上浮84；年的房地產(chǎn)市場(chǎng)為宏觀調(diào)控 政策年，受大小政策的調(diào)控，投資需求大大受到限制，從而導(dǎo)致10年年度成交量 下跌40。供求關(guān)系：可以將近五年來的供求關(guān)系氛圍兩個(gè)階段：一是2006年至2007年階

21、段為供應(yīng)稍微不足，供求關(guān)系整體較為平均，與供求處于正比關(guān) 系；二是2008年至2010年階段供求處于反比階段，與兩者間有較大的差距。2010年供求及存量：受宏觀調(diào)控政策影響，在2010年新増供應(yīng)量達(dá)到五年來的 新峰值時(shí)，年度成交量?jī)H為416.3萬，為五年來倒數(shù)第二，整體市場(chǎng)供進(jìn)過于 求。 以2010年度新増供應(yīng)量及成交量的比差為2011年的市場(chǎng)留下了146.22萬 平方米的存量。3、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析分析：06-10年，量?jī)r(jià)走勢(shì)最大的 區(qū)別在于：五年來，南寧成交均價(jià)處于不斷上升中，而成交量則受全球宏觀經(jīng)濟(jì)及 調(diào)控政策的影響而波動(dòng)劇烈。因此，均價(jià)和成交量之間難以用嚴(yán)格的正反比關(guān)系表 述。4

22、、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析分析：05-10年，南寧區(qū)域樓市價(jià)格一路攀 升。05-07年市場(chǎng)相對(duì)平均，漲幅較小。08-10年一年一個(gè)臺(tái)階，三年漲幅累加達(dá) 到74.8,這一定程度上表明了近三年來南寧市房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展， 但2010年末 社科院出具的綠皮書中將南寧市房地產(chǎn)泡沫程度排到了第三位也不能不說有很大的 可信度。 所以2011年南寧區(qū)域樓市價(jià)格還會(huì)有小幅上漲。二、南寧市細(xì)分房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析（針對(duì)項(xiàng)目的定位來分析）（一）主城區(qū)分析1、房地產(chǎn)投資完成情 況全市房地產(chǎn)在經(jīng)歷去年的銷售火爆之后，今年以來房地產(chǎn)投資速度不斷加快，1-7月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資160億元，同比增長(zhǎng)42.75.増速比去年同期高出

23、37.21個(gè)百分點(diǎn)， 比一季度高出4.08個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資拉動(dòng)全市全社會(huì)投資 増長(zhǎng)9.87個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市投資増長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到23。其中，住宅投資11&14億 元増長(zhǎng)70.79,占房地產(chǎn)投資比重的73.83；辦公樓投資3.19億元 同比下降6.40；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資12.67億元 同比増長(zhǎng)72.75o（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 不斷加快今年以來，全市房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度不斷加快。1-7月，全市房地產(chǎn)完 成建筑安裝工程投資104.80億元同比增長(zhǎng)64.24.占房地產(chǎn)投資的65.5 ；房地 產(chǎn)竣工面積136.87萬平方米，同比增長(zhǎng)38.93。（2）住宅類投資比重不斷加大1-7月，全市房地產(chǎn)投資中

24、住宅類投資11&14億元，占房地產(chǎn)投資比重的73.83比重比去年同期高出12.12個(gè)百分點(diǎn)，比一季度高出5.81個(gè)百分點(diǎn)，住宅類投資 比重持續(xù)加大。（3）施工規(guī)模擴(kuò)大，新開工面積比去年大幅度増加1-7月，全 市房屋施工面積2764.76萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)30.43.其中住宅2082.67萬平方米，同比増長(zhǎng)31.62。本年房屋新開工面積670.92萬平方米，比去年同期 増加366.08萬平方米，大力推動(dòng)了全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的迅猛增長(zhǎng)。（4）資 金到位増長(zhǎng)快1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金353.14億元，比上年同期增長(zhǎng)86.91o其中:國(guó)內(nèi)貸款34.62億元増長(zhǎng)32.78,所占比重為9.80；自籌資