住房抵押貸款風險分析及對策

1、住房抵押貸款風險分析及對策住房抵押貸款風險分析及對策作者:單位: 住房抵押貸款是房屋購置者以所購置的住房為抵押擔保品向銀行申請貸款,然后以所貸的款額作為房費付給建筑開發(fā)商,再以年金的形式按月向銀行支付款項以還清貸款.抵押貸款的目的是為 了減輕購房者的支付壓力,讓更多的中低收入者可以購置住房,因此其借貸期限較長,一般為20 -30年.但是住房抵押貸款對商業(yè)銀行 的利潤較為可觀.美國商業(yè)銀行住房抵押貸款的利潤率一般為10 %左右,我國銀行的實際利潤率也在相當水平尤其隨著金融市場的不斷完DOC格式論文,方便您的復制修改刪減善,許多原先是銀行重要利潤來源的大企業(yè)客戶紛紛離開銀行, 通過證券市 場直接融

2、資；在這種情況下,住房抵押貸款成為商業(yè)銀行 主要的利潤來源, 各銀行都加大了拓展住房抵押貸款的業(yè)務. 據(jù)不完全統(tǒng)計,美國的個人住房 抵押貸款余額已突破1.7萬億美元,約占銀 行總資產(chǎn)的1/3.我國的住房抵 押貸款余額雖然存量不大,但增長迅 速,參見表一.從表一中可看出,我國住房抵押貸款余額的增長速度十分驚人,在商業(yè)銀行總資產(chǎn)中的比例已接近10%.其快速增長的原因一方面是由于其能給銀 行帶來豐厚的利潤； 另一方面是由于其被認為是風險 較低的資產(chǎn).許多銀行 都把個人住房貸款當作銀行的高質(zhì)量資產(chǎn).這主要是由于每一筆住房抵押貸款都有相應的房產(chǎn)作為抵押,而房產(chǎn)對于個人來說是具有非一般意義的資 產(chǎn),通常情

3、況下購房者的違約風險 很小,據(jù)統(tǒng)計不到1%;其次,即使購房 者違約,銀行也可以將房屋 拍賣,將貸款收回, 由于從長遠來看房價呈上升 的趨勢.但果真是這樣嗎？我們來看一下的事例.二十世紀八十年代初期, 一向穩(wěn)健的美國銀行業(yè)發(fā)生了大規(guī)模的 銀行 倒閉事件,數(shù)年間幾百家銀行宣布破產(chǎn), 對美國經(jīng)濟造成了嚴重 打擊.倒閉 的銀行中主要是存款儲蓄銀行SL,這種銀行的主要業(yè)務就是發(fā)放被認為風 險較低的個人住房抵押貸款. 據(jù)美國聯(lián)邦存款保 險機構(gòu)統(tǒng)計,銀行倒閉的概 率與其住房貸款余額在總資產(chǎn)中的比例成 正相關關系參見圖一.二十世 紀九十年代,被認為是世界經(jīng)濟發(fā) 展奇跡的日本發(fā)生了嚴重的金融危機,以房地產(chǎn)為抵押

4、的巨額貸款使 日本金融界背上了沉重的不良債權(quán)包袱,造成日DOC格式論文,方便您的復制修改刪減本的金融機構(gòu)頻頻破 產(chǎn),影響了整個金融界的生存.其中尤以專門從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務的日本住宅金融專門公司 簡稱“住專的倒閉最為突出,該公司1995年的不良債權(quán)高達81300億日元,占總資產(chǎn)的比率為 76%.顯然,我們無法用無效或松懈的銀行治理和銀行產(chǎn)品的設計問題來解釋這種整個經(jīng)濟發(fā)生壞帳的現(xiàn)象,雖然它們也可以被認為是產(chǎn)生壞帳的原因. 由此可見,巨額住房抵押貸款本身對整個銀行體系醞釀著無法估量的風險,而且如果我們不對此進行認真分析和妥善處理的 話,這種風險對整個銀行系 統(tǒng)來說幾乎是無法防止的.住房抵押貸款對銀

5、行體系的風險主要有利率風險和信用風險兩種.住房貸款期限較長的特點決定著這兩種風險都和經(jīng)濟開展的周期有密切的關系.首先分析利率風險.利率風險指的是由于利率的變動而給銀行帶來的收益損 失.利率的變動同經(jīng)濟形式有密切的關系,一般說來經(jīng)濟繁榮時期利率會上升,隨后在經(jīng)濟危機時期利率到達最高 點,接著在經(jīng)濟蕭條期利率會下降, 到最小后又會在復蘇階段開始上 升,如圖二所示.在到期,經(jīng)濟處于繁榮階 段,此時銀行的存款利率為同時貸款利率為；在到期,經(jīng)濟處于蕭條期, 此時銀行的存款利率 為同時貸款利率為.顯然,且.根據(jù)配比原那么,銀行在 到期發(fā)生的成 本應由在同一時期得到的收益進行補償,這樣才能保證銀行正常的盈利

6、水平.但是由于銀行借短貸長的經(jīng)營特點,如果購房者的還款期限跨越兩個時期,那么出于套利的考慮, 購房者必然會在到期借入利率 較低的 貸款來歸還其在到期借入的貸款,這樣銀行就會由于本錢收益的不配比受到DOC格式論文,方便您的復制修改刪減利息損失.而且由于并不能保證, 因此銀行此筆業(yè)務很 有可能不僅沒有利潤 反而會出現(xiàn)虧損.如果所有購房者都這樣做的DOC格式論文,方便您的復制修改刪減話,那么整個銀行系統(tǒng)面臨的利率風險是比擬大的.另外還有一種利率風險狀況.這種狀況類似于上述情況的相反情形.我們以美國為例來說明這種狀況.二十世紀八十年代初期,美國金融市場上短期利率巨幅上升.由于許多儲蓄存款銀行的住房貸款

7、利率較低,而銀行本身又是短存長貸,因此為了維持正常的經(jīng)營活動,儲蓄存款銀行被迫以較高的利率借入存款結(jié)果造成經(jīng)營虧損.導致了后來大量的儲蓄存款銀行破產(chǎn)倒閉.其次分析信用風險,信用風險是住房抵押貸款對銀行體系的主要風險.信用風險指的是違約風險,即銀行不能按時或足額的收到本息.信用風險具有綜合性,所有各種其它風險最終都會這種風險表達出來,表現(xiàn)為金融交易中的違約行為；其次,信用風險具有傳遞性和擴散性,金融交易中一方的風險會通過另一方傳遞給第三方,形成一個“信用風險鏈；其三,信用風險具有積累性,由于信用風險具有 傳遞性,就會引起加總的風 險迅速增大,從小的方面來說會造成“三角債,從大的方面看會引起“金融

8、危機；其四,信用風險具有隱蔽 性和突發(fā)性；最后,信用風險是 一種不可測量的風險,其不確定性更 難于把握.住房抵押貸款的信用風險 與經(jīng)濟周期有著密切的聯(lián)系.由于購房者個人的收入是還款的保證,而居 民收入又同一國的經(jīng)濟開展周期狀況有密切關系.當經(jīng)濟周期處于繁榮階 段時,不管銀行還是個 人都對未來充滿著樂觀的預期,.在這個階段,銀 行的住房抵押貸款余額大量增加,但由于購房者有者較好的收入,同時房 價較高使房屋的變現(xiàn)不成問題,因此銀行對住房抵押貸款余額增加不以為DOC格式論文,方便您的復制修改刪減然反而認 為給銀行帶來了大量可觀的利潤.當經(jīng)濟周期處于衰退期時,失 業(yè)現(xiàn)象大量增加,購房者的收入下降,還款

9、水平得不到保證.于是借款人 的風險轉(zhuǎn)為抵押風險,同時由于經(jīng)濟轉(zhuǎn)入收縮房價急速下跌,房屋的 變現(xiàn) 水平下降.抵押風險進一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債券或損失.當這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時,巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款,銀行開始出現(xiàn)流動性風險.此時,如果僅僅是某幾家銀行除了問題,再擔保機構(gòu)、再保險機構(gòu)或中央銀行還是能夠化解這種風險.但是如果整個銀行體系都面臨相同的問題,任何金融機構(gòu)都解救乏術(shù).在這種情況下,如果銀行的壞帳損失超過了其自有資本金,銀行只能 宣布倒閉.我們知道,現(xiàn)在的金融 機構(gòu)都處在信用風險鏈上,彼此間 的關系錯綜復雜,一家銀行的倒閉往往 會引起連鎖反響造成別的銀行 也倒閉；更為重要的是

10、這會使公眾對銀行的 信用產(chǎn)生動搖,如果擠兌 一旦發(fā)生的話,整個銀行體系將面臨滅頂之災, 于是金融危機就不可 防止了.二十世紀九十年代日本發(fā)生的金融危機就是 這樣的典型案例.利率風險和信用風險同經(jīng)濟周期都有著密切的聯(lián)系, 而且經(jīng)常會同 時發(fā)生.在經(jīng)濟周期進入衰退時,有還款水平的人會借低利率還 高利率, 增加銀行的利率風險,而沒有還款水平的人會增加銀行的信 用風險.當這 兩種風險形成合力并積累到可以爆發(fā)時,單靠銀行體系自身的力量是難以 應付的.因此,住房抵押貸款風險對銀行體系來說DOC格式論文,方便您的復制修改刪減是系統(tǒng)風險.對于系統(tǒng)性風險而言,銀行是難以通過自身體系予以化解 的.在必須開展住房抵

11、押貸款業(yè)務的情況下,銀行只能進行風險轉(zhuǎn) 移和風險分散.住房抵押貸款風險在本質(zhì)上是由于貸款的期限過長以至于缺乏流動性和不能滿足期限的配比原那么而引起的.因此解決這種風險的關鍵是解決其流動性問題.就此而言,抵押貸款的證券化是解決住房抵押貸款風險的有效 方法.抵押貸款證券化,是以一級市場上抵押貸款組合為根底發(fā)行抵押貸款證券的融資行為. 正如美國著名經(jīng)濟學家莫迪格利亞尼指出 的：“資產(chǎn) 證券化真正的意義并不在于發(fā)行證券本身,而在于這種新的金融工具徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式,在借款人與貸款人之 間,架起了更有效的融資渠 道.抵押貸款證券化是以銀行住房抵押貸款為根底發(fā)行抵押貸款證券, 將不可流動的金融資

12、產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通 的證券,從而降低了銀行自身的諸多風 險,提升了資產(chǎn)的流動性并且完善了銀行的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu).住房抵押貸款 證券化是將住房抵押貸款按其特點分解、細分,再重新組合、重新定價和重 新分配風險與收益, 通過對初級產(chǎn)品的一種深加工,以實現(xiàn)提升金融產(chǎn)品質(zhì)量、信用等級 和分散風險的目的. 這在對銀行的資產(chǎn)進行分解的同時, 也 將由銀行單獨承當?shù)娘L險進行分散和轉(zhuǎn)移,即將過去由銀行一家承當?shù)陌l(fā)放 抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息等業(yè)務,轉(zhuǎn)化為多家金融機構(gòu)和機 構(gòu)投資者共同參與的活動, 將傳統(tǒng)的由“借款人一金融中介機構(gòu)-儲 蓄者 形成的信用鏈條,延長為由眾多金融機構(gòu)、投資者參與的更長的信用鏈,從而將體系內(nèi)的風險轉(zhuǎn)化為體系外,即證券市場上的風險在證券市場上存DOC格式論文,方便您的復制修改刪減在者大量的投資者,當證券化的資產(chǎn)在這些投資者之間自由轉(zhuǎn)讓時,證券 化資產(chǎn)就可以被合理定價, 并且由接受定價的投 資者自己承當投資風險,這 樣就極大地減弱了風險過度集中的可能 性；而由過度投機、 市場操縱等導致 的金融資產(chǎn)價格的非正常波動只是一種派生風險,可以通過完善證券市場的 制度和有效監(jiān)管將這種風險降低到證券市場能自行化解的程度.因此在證券市場上,住房抵押 貸款證券化的金融風險是派生的、分散的,演化為體系性的風險的可能性不大.毋庸置疑,面對我國商業(yè)銀行愈來愈大的住房抵押貸款余