資本市場(chǎng)多元化形勢(shì)下的抵押登記

1、資本市場(chǎng)多元化形勢(shì)下的抵押登記下文為大家整理帶來(lái)的資本市場(chǎng)多元化形勢(shì)下的抵押登記，希望內(nèi)容對(duì)您有幫助，感謝您得閱讀。傳統(tǒng)的抵押權(quán)主體相對(duì)單一，基本以銀行為主。近年來(lái)，隨著我國(guó)金融體制的改革，資本市場(chǎng)逐步放開(kāi)，資本參與主體和融資渠道呈現(xiàn)多樣化形勢(shì)發(fā)展。隨著個(gè)人和企業(yè)融資渠道的拓寬，信托公司、基金公司、典當(dāng)行、融資性擔(dān)保公司、小額貸款公司等新型資本市場(chǎng)主體作為抵押權(quán)人要求辦理抵押登記的情況逐漸增多，傳統(tǒng)的房屋抵押登記思維模式與新形勢(shì)出現(xiàn)了一些不適應(yīng)的情況。在資本市場(chǎng)多元化形勢(shì)下，如何在現(xiàn)有的法律法規(guī)框架內(nèi)規(guī)范辦理抵押登記是登記機(jī)構(gòu)亟待解決的問(wèn)題。一、抵押法律關(guān)系分析物權(quán)法第179 條規(guī)定 : 為擔(dān)

2、保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。仔細(xì)分析該條內(nèi)容，可以得出以下結(jié)論:第一，抵押包含兩種基本的法律關(guān)系，即債的法律關(guān)系和擔(dān)保法律關(guān)系，其中債的法律關(guān)系是主合同，擔(dān)保法律關(guān)系是從合同，即擔(dān)保合同的效力從屬于主合同。抵押權(quán)的成立以債權(quán)的成立并生效為前提條件，只有主債權(quán)成立并生效，抵押權(quán)才能成立并生效。主合同無(wú)效，擔(dān)保合同就無(wú)效。第二， 物權(quán)法未對(duì)債的類(lèi)型作出限制。根據(jù)民法的基本理論，債是按照合同的

3、約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。對(duì)于抵押擔(dān)保的債的類(lèi)型， 擔(dān)保法司法解釋第 1 條規(guī)定 : 當(dāng)事人對(duì)由民事關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)， 在不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，以擔(dān)保法規(guī)定的方式設(shè)定擔(dān)保的，可以認(rèn)定為有效。王利明教授認(rèn)為 : 對(duì)各種合同產(chǎn)生之債，甚至非合同之債，只要是合法產(chǎn)生并已生效的，都應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人通過(guò)設(shè)定抵押進(jìn)行擔(dān)保，法律上沒(méi)有必要對(duì)此進(jìn)行限制。可見(jiàn)，債不僅指借款法律關(guān)系，只要符合債的特征，均可以設(shè)定抵押。第三，債權(quán)人和抵押權(quán)人具有同一性。即使是最高額抵押和債權(quán)發(fā)生前的抵押也不例外，雖然這兩種抵押設(shè)立時(shí)實(shí)際債權(quán)尚未產(chǎn)生，但當(dāng)實(shí)際債權(quán)產(chǎn)生時(shí)抵押權(quán)人必須與債權(quán)

4、人吻合才符合擔(dān)保法的原理。上述抵押法律關(guān)系的分析是登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)需把握的基礎(chǔ)和原則，不管債權(quán)的形式如何變化，但萬(wàn)變不離其宗，在辦理抵押時(shí)其法律關(guān)系都要符合上述特征。以下本文將針對(duì)一些新型主體申請(qǐng)抵押登記的特殊性問(wèn)題予以分析。二、一些新型主體申請(qǐng)抵押登記時(shí)需注意審查的相關(guān)問(wèn)題1 信托公司根據(jù)我國(guó)信托法第 2 條的規(guī)定 : 信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。由此可見(jiàn)，信托公司辦理信托業(yè)務(wù)時(shí)申請(qǐng)辦理的抵押登記涉及到以下幾種法律關(guān)系 : 委托人和信托公司之間的信托關(guān)系，信托公司和

5、債務(wù)人之間的債權(quán)法律關(guān)系，抵押擔(dān)保法律 關(guān)系。信托和代理最大的區(qū)別在于受托人能否以自己的名義進(jìn)行管理和處分。在代理法律關(guān)系中，代理人只能以被代理人從事民事法律行為，而在信托法律關(guān)系中，受托人具有相對(duì)的獨(dú)立性，受托人在為受益人的利益或者特定目的對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和處分的過(guò)程中均是以自己的名義進(jìn)行的。因此，在辦理信托公司申請(qǐng)的抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將抵押權(quán)人登記為信托公司，而非委托人。另根據(jù)信托公司管理辦法第 7 條 : 設(shè)立信托公司，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，并領(lǐng)取金融許可證。未經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)， 任何單位和個(gè)人不得經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，任何經(jīng)營(yíng)單位不得在其名稱(chēng)中使用信托公司字樣（ 法律法

6、規(guī)另有規(guī)定的除外） 。 第 20條 : 信托公司固有業(yè)務(wù)項(xiàng)下可以開(kāi)展存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資等業(yè)務(wù)。投資業(yè)務(wù)限定為金融類(lèi)公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資。根據(jù)上述規(guī)定，在辦理抵押登記時(shí)需注意審查信托公司是否有金融許可證以保證主體的適格性。2 基金管理人根據(jù)我國(guó)證券投資基金法第 2 條的規(guī)定 : 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)， 公開(kāi)或者非公開(kāi)募集資金設(shè)立證券投資基金（ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)基金） ，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，進(jìn)行證券投資活動(dòng)?；鸱申P(guān)系中涉及三方主體，基金管理人、基金托管人和基金持有人?；鸸芾砣素?fù)責(zé)發(fā)行并按照基金契約的約定，以基金持有人的利

7、益為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行管理和運(yùn)用 基金資產(chǎn)，基金托管人承擔(dān)為基金持有人保管基金資產(chǎn)的職責(zé)， 基金持有人則通過(guò)購(gòu)買(mǎi)基金，委托給基金管理人管理、運(yùn)作，是 基金的委托人和受益人?；鸢l(fā)行分為公募和私募。公募基金是受政府主管部門(mén)監(jiān)管 的，向不特定投資者公開(kāi)發(fā)行的證券投資基金。公募基金的投資 對(duì)象限于上市交易的股票、 債券等證券，一般不會(huì)涉及抵押登記。 私募是相對(duì)于公募而言，是一種非公開(kāi)宣傳的，私下向特定投資 人募集資金進(jìn)行的一種集合投資，由于其投資渠道相對(duì)寬泛，基 金管理人為盡到勤勉、審慎管理和處分基金財(cái)產(chǎn)的義務(wù)要求投資 對(duì)象提供擔(dān)保，這時(shí)就會(huì)涉及到辦理抵押登記?；鸱申P(guān)系的實(shí)質(zhì)是信托關(guān)系，其不同于代理關(guān)系

8、，雖然 實(shí)際的出資人為基金份額持有人，但其在申購(gòu)基金財(cái)產(chǎn)時(shí)即喪失 了對(duì)該基金財(cái)產(chǎn)名義上的所有權(quán)，即該基金財(cái)產(chǎn)名義上的所有權(quán) 從基金份額持有人轉(zhuǎn)移到了基金管理人，如將基金份額持有人登 記為抵押權(quán)人則違背了債權(quán)人和抵押權(quán)人的同一性原理?；鹜?管人的職責(zé)主要是監(jiān)督和規(guī)范基金財(cái)產(chǎn)的管理和運(yùn)用，防止基金 管理人侵害基金持有人的利益，具并不享有對(duì)基金財(cái)產(chǎn)名義上或 者實(shí)質(zhì)上的所有權(quán)，因此，基金托管人也不是適格的抵押權(quán)人。 因此，基金管理人作為基金發(fā)行中的抵押權(quán)人，既符合物權(quán)法、房屋登記辦法、基金公司管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定， 又符合信托原理、債權(quán)人和抵押權(quán)人的同一性等相關(guān)法理，是適 格的抵押權(quán)人。登記

9、機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)應(yīng)將基金管理人登記 為抵押權(quán)人。需要注意的是， 基金公司管理辦法第 11 條規(guī)定 : 國(guó)務(wù)院證 券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依法對(duì)證券投資基金活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。 第 12 條規(guī)定 : 基金管理人由依法設(shè)立的基金管理公司擔(dān)任。 擔(dān)任基金管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)。第 46 條規(guī)定 : 投資人繳納認(rèn)購(gòu)的基金份額的款項(xiàng)時(shí)， 基金合同成立; 基金管理人依照本法第 44 條的規(guī)定向國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)辦理基金備案手續(xù)，基金合同生效。 第 119 條規(guī)定 : 非公開(kāi)募集基金募集完畢， 經(jīng)注冊(cè)、登記的基金管理人應(yīng)當(dāng)分別向國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或者基金行業(yè)協(xié)會(huì)備案?？梢?jiàn)，發(fā)行基金監(jiān)管部門(mén)

10、是證監(jiān)會(huì)，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)力也沒(méi)有能力對(duì)基金合同的合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。但是為確?；A(chǔ)法律關(guān)系的合法性以及基金合同已成立，在辦理基金管理人申請(qǐng)辦理的抵押登記時(shí)，要注意審查基金管理人是否有國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)成立的文件以及基金合同已在國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)備案的證明材料，以避免由于基礎(chǔ)法律關(guān)系無(wú)效而導(dǎo)致抵押登記被法院撤銷(xiāo)的行政風(fēng)險(xiǎn)。3 全體債券持有人根據(jù)公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法第 3 條規(guī)定 : 申請(qǐng)發(fā)行公司債券，應(yīng)當(dāng)符合證券法 、 公司法和本辦法規(guī)定的條件，經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)核準(zhǔn)。第 23 條規(guī)定 : 公司應(yīng)當(dāng)為債券持有人聘請(qǐng)債券受托管理人， 并訂立債券受托管理協(xié)議 ; 在債券存續(xù)期限內(nèi)，

11、 由債券受托管理人依照協(xié)議的約定維護(hù)債券持有人的利益。第 24 條規(guī)定 : 債券受托管理人應(yīng)當(dāng)為債券持有人的最大利益行事，不得與債券持有人存在利益沖突。第 25 條規(guī)定 : 公司為債券設(shè)定擔(dān)保的，債券受托管理人應(yīng)當(dāng)約定擔(dān)保財(cái)產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)，債券受托管理人應(yīng)在債券發(fā)行前取得擔(dān)保的權(quán)利證明或其他有關(guān)文件，并在擔(dān)保期間妥善保管。公司為發(fā)行債券以房產(chǎn)抵押作為擔(dān)保申請(qǐng)辦理抵押登記時(shí)，債權(quán)尚未發(fā)生，債權(quán)人（ 債券持有人） 尚不確定，但必須辦理抵押登記，此時(shí)就涉及到公司發(fā)行債券以房產(chǎn)抵押作為擔(dān)保時(shí)如何判斷抵押權(quán)人的問(wèn)題。本文認(rèn)為債權(quán)是否實(shí)際發(fā)生并不影響抵押權(quán)人和債權(quán)人的同一性，全體債券持有人應(yīng)為抵押權(quán)人。債券

12、受托管理人只是根據(jù)法律的規(guī)定依法維護(hù)全體債券持有人的利益，其和全體債券持有人之間的法律關(guān)系是法定代理。因此，債券受托管理人不能越俎代庖，侵犯全體債券持有人的利益。需要注意的是，在具體辦理抵押登記時(shí)，由于全體債券持有人尚未產(chǎn)生，且是個(gè)概括抽象的概念，不可能由其到場(chǎng)辦理，因此，債券受托管理人作為其法定代理人可以代理其申請(qǐng)辦理抵押登記。國(guó)土資源部辦公廳回復(fù)遼寧省國(guó)土資源廳的國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于為公司債券持有人辦理國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函也明確 : 鑒于債權(quán)人具有不特定性，公司按照公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法有關(guān)規(guī)定依法聘請(qǐng)債券受托管理人的，在法律沒(méi)有禁止性規(guī)定以及當(dāng)事人之間沒(méi)有禁止代為辦理抵押登

13、記約定的情形下，公司債券受托管理人可以代理全體公司債券持有人（ 抵押權(quán)人 ） 申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。另外需要特別審查公司發(fā)行債券是否已經(jīng)通過(guò)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)核準(zhǔn)，以確?；A(chǔ) 法律關(guān)系的合法性。4 典當(dāng)公司根據(jù)典當(dāng)管理辦法第 3 條 : 典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。這里的典當(dāng)不同于典權(quán)。典當(dāng)和典權(quán)的區(qū)別在于 :(1) 前者是擔(dān)保當(dāng)金的回贖，后者是以使用和收益為內(nèi)容的用益物權(quán) ;(2) 估價(jià)金額在 3 萬(wàn)元以上的典當(dāng)物不適用流質(zhì)條款，后者適用流質(zhì)條款，即如果

14、出典人超過(guò)期限未贖回典物，典權(quán)人可以直接取得典物的所有權(quán) ;(3) 房地產(chǎn)典當(dāng)不轉(zhuǎn)移占有，而典權(quán)以占有為前提。典當(dāng)?shù)脑O(shè)立是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其目的在于債務(wù)人不按期償還當(dāng)金時(shí)，典當(dāng)公司可以獲得優(yōu)先受償權(quán)，其法律關(guān)系完全符合抵押法律關(guān)系的特征。對(duì)此， 最高人民法院關(guān)于金德輝訴佳本斯市永恒典當(dāng)商行房屋典當(dāng)案件應(yīng)如何處理的函復(fù)有所印證，認(rèn)定雙方的約定僅僅是以當(dāng)票形式的房屋抵押應(yīng)按照抵押糾紛處理為宜。另根據(jù)典當(dāng)管理辦法第巧條規(guī)定: 收到設(shè)立典當(dāng)行或者典當(dāng)行申請(qǐng)?jiān)O(shè)立分支機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)后，設(shè)區(qū)的市(地)級(jí)商務(wù)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)報(bào)省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)審核，省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)將審核意見(jiàn)和申請(qǐng)材料報(bào)送商務(wù)部，由商務(wù)部批準(zhǔn)并頒發(fā)典

15、當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證 。第 25 條規(guī)定 : 經(jīng)批準(zhǔn)，典當(dāng)行可以經(jīng)營(yíng)下列業(yè)務(wù):( 三 ) 房地產(chǎn) ( 外省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)或者未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程除外) 抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)。第 36 條，當(dāng)物的估價(jià)金額及當(dāng)金數(shù)額應(yīng)當(dāng)由雙方協(xié)商確定。房地產(chǎn)的當(dāng)金數(shù)額經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致的，雙方可以委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)金額可以作為確定當(dāng)金數(shù)額的參考。典當(dāng)期限由雙方約定，最長(zhǎng) 不得超過(guò) 6 個(gè)月。因此，在辦理典當(dāng)公司申請(qǐng)辦理的抵押登記時(shí)，應(yīng)收取典當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證 ，并應(yīng)注意審查房屋典當(dāng)期限是否未超過(guò)6 個(gè)月，申請(qǐng)辦理的抵押不能是在建工程抵押。5 融資性擔(dān)保公司融資性擔(dān)保是指擔(dān)保人與銀行業(yè)金融

16、機(jī)構(gòu)等債權(quán)人約定，當(dāng)被擔(dān)保人不履行對(duì)債權(quán)人負(fù)有的融資性債務(wù)時(shí)，由擔(dān)保人依法承擔(dān)合同約定的擔(dān)保責(zé)任的行為。融資J 陛擔(dān)保法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)是反擔(dān)保。所謂反擔(dān)保，是指第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，債務(wù)人應(yīng)第三人的要求為第三人所提供的擔(dān)保。其目的是確保第三人追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)。反擔(dān)保的成立須具備下列幾個(gè)條件 :(1) 第三人向債權(quán)人提供了擔(dān)保。因反擔(dān)保依附于擔(dān)保而存在。因此，只有第三人向債權(quán)人提供了擔(dān)保，方有權(quán)要求債務(wù)人提供反擔(dān)保，反擔(dān)保方能成立;(2) 債務(wù)人或債務(wù)人之外的其他人向第三人提供擔(dān)保 ;(3) 只有在第三人為債務(wù)人提供保證、抵押或質(zhì)押擔(dān)保時(shí)，才能要求債務(wù)人向其提供反擔(dān)保;(4) 須符合法定形

17、式，即反擔(dān)保應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，依法需要辦理登記或移交占有的，應(yīng)當(dāng)辦理登記或轉(zhuǎn)交占有手續(xù)。根據(jù)融資性擔(dān)保公司管理新行辦法第 8 條規(guī)定 : 設(shè)立融資性擔(dān)保公司及其分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)監(jiān)管部門(mén)審查批準(zhǔn)。任何單位和個(gè)人未經(jīng)監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)不得經(jīng)營(yíng)融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)，不得在名稱(chēng)中使用融資性擔(dān)保字樣( 法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外 ) 。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的融資性擔(dān)保公司及其分支機(jī)構(gòu)，由監(jiān)管部門(mén)頒發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證，并憑該許可證向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記。第 21 條規(guī)定 : 融資性擔(dān)保公司不得從事下列活動(dòng) : 吸收存款、發(fā)放貸款、受托發(fā)放貸款、受托投資及監(jiān)管部門(mén)規(guī)定不得從事的其他活動(dòng)。根據(jù)以上規(guī)定，融資性擔(dān)保公司只能在其經(jīng)

18、營(yíng)范圍內(nèi)為債務(wù)人提供保證業(yè)務(wù)后，要求債務(wù)人或第三人提供反擔(dān)保時(shí)，才能作為抵押權(quán)人接受抵押擔(dān)保。而不能直接在發(fā)放貸款后要求債務(wù)人或第三人提供抵押擔(dān)保。因此，登記機(jī)構(gòu)在辦理融資性擔(dān)保公司申請(qǐng)辦理抵押登記時(shí)，必須是反擔(dān)保法律關(guān)系，需收取的主合同包括借款人和銀行簽訂的、借款人和融資性擔(dān)保公司簽訂的委托擔(dān)保合同、融資性擔(dān)保公司和銀行簽訂的保證合同。另，審查抵押權(quán)人主體身份證明材料時(shí)需注意其是否具有相關(guān)監(jiān)管部門(mén)頒發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可證。6 小額貸款公司小額貸款公司是為促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)民和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的背景下創(chuàng)設(shè)的可以從事貸款類(lèi)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)和央行 2008 年下發(fā)的關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)的規(guī)定: 小額貸款公司是由自然人、企業(yè)法人與其他社會(huì)組織投