祝橋廠房項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路廠房項(xiàng)目可行性報(bào)告祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路廠房項(xiàng)目可行性報(bào)告第一章 項(xiàng)目概況一、地塊位置本項(xiàng)目位于祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路1365弄62號(hào)，地塊呈長(zhǎng)方形狀，為 工業(yè)廠房。四至范圍：東至，南至，西至，北至二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊總面積：54917平方米土地用途：工業(yè)用地出讓年限：50年規(guī)劃容積率：0.42規(guī)劃建筑密度：不大于30%轉(zhuǎn)讓價(jià)格： 萬(wàn)元第二章祝橋鎮(zhèn)簡(jiǎn)介一、總體情況祝橋鎮(zhèn)地處上海市浦東新區(qū)東部，距離上海市中心城區(qū)30公里, 緊臨浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和中國(guó)商飛總裝基地， 雄踞上海外高橋港、浦東空 港、洋山深水港航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)域， 是上海國(guó)際航運(yùn)中心建 設(shè)的前沿和中心腹地，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。浦東鐵路

2、、A30、A15高速公路、兩港大道、新川南奉公路貫穿其中，成為連通上海市區(qū)、 空港和海港的交通大動(dòng)脈。祝橋鎮(zhèn)現(xiàn)有區(qū)域面積86平方公里，下轄20個(gè)行政村、11個(gè)居 委。鎮(zhèn)域人口 12萬(wàn)，其中常住人口 7.5萬(wàn)，來(lái)滬人員4.5萬(wàn)。常住 人口中，農(nóng)業(yè)人口 26676人，居民48735人，農(nóng)居民比例接近1: 2c 二、發(fā)展概要2000年3月，上海祝橋空港工業(yè)區(qū)經(jīng)原南匯縣人民政府批準(zhǔn)成 立；2006年8月，經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，上海祝橋空港工業(yè)區(qū)與周邊 三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)合并為上海浦東空港工業(yè)園區(qū)，成為上海市級(jí)工業(yè)區(qū)。 2007年7月，原南匯區(qū)委批準(zhǔn)設(shè)立臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)臨空地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。

3、目前，祝橋全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃面積 10平方公里，分為祝橋空港工業(yè)區(qū)、國(guó)家級(jí)空港綜合保稅區(qū)、祝橋 空港倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)等三個(gè)板塊，其中祝橋空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積為5.1平方公里，空港綜合保稅區(qū)為 0.54平方公里，祝橋空港倉(cāng)儲(chǔ)物流園 區(qū)為4.31平方公里。2010年上半年，祝橋鎮(zhèn)完成社會(huì)總產(chǎn)出 65.93億元，同比增長(zhǎng) 15.8%;完成地區(qū)增加值42.80億元，同比增長(zhǎng)15%完成工業(yè)總產(chǎn) 值49.85億元，同比增長(zhǎng)11.3%;其中，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值完成38.85億 元，同比增長(zhǎng)11.7%;完成合同外資3341萬(wàn)美元，同比負(fù)增長(zhǎng)60% 實(shí)際到位外資1624萬(wàn)美元，同比負(fù)增長(zhǎng)31%完成固定資產(chǎn)投入12.03 億元，同

4、比增長(zhǎng)4.4% ;其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入5.78億元，同比增 長(zhǎng)8.8%;完成稅收入庫(kù)4.06億元，同比增長(zhǎng)30.8%;完成財(cái)政收入 1.15億元，同比增長(zhǎng)1.7%。三、城市功能日益完善隨著浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和中國(guó)商飛總裝基 地的落戶，祝橋鎮(zhèn)積極提升“空港新城”的城市品位，全力推進(jìn)以千 匯路為主軸，以公共服務(wù)中心、商業(yè)商務(wù)中心、居民安置區(qū)、航空聚星城和商飛配套基地為中心的“一條主軸、四個(gè)中心”的空港新城區(qū) 建設(shè)。中心之一的公共服務(wù)中心，集行政、教育、社會(huì)保障等公共設(shè)施 為一體，主要包括行政辦公綜合樓及派出所、 交警大隊(duì)等區(qū)派單位辦 公樓建設(shè)；祝禾幼兒園、千匯小學(xué)等一所中學(xué)、二所小

5、學(xué)和三所幼托 學(xué)校建設(shè)，以及祝橋海天湖公園、文化中心、敬老院等居民生活服務(wù) 配套。中心之二的商業(yè)商務(wù)中心，位于空港新城區(qū)的核心地帶，著力利 用空港交通的便利優(yōu)勢(shì)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)。在建的百熙路商 業(yè)街是空港新城的主要商業(yè)步行街，將打造成具有中國(guó)獨(dú)特文化歷史 內(nèi)涵的商業(yè)街一一華夏貢品城。投資興建的多家星級(jí)賓館和空港商務(wù) 中心，將成為空港新城的地標(biāo)性建筑，有力增強(qiáng)空港地區(qū)服務(wù)國(guó)際機(jī) 場(chǎng)的總體能力。中心之三的居民安置區(qū) 主要為浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)建設(shè)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)和 空港新城建設(shè)的動(dòng)遷安置基地。目前，全鎮(zhèn)已建成安置房近100萬(wàn)平 方米。中心之四的航空聚星城和商飛配套基地 ，為各大航空公司、機(jī)場(chǎng) 集團(tuán)以及

6、國(guó)家商用飛機(jī)總裝基地的配套項(xiàng)目。 項(xiàng)目于2012年建成后，將成為集商業(yè)、商務(wù)、酒店、娛樂(lè)和白領(lǐng)居住等全方位功能為一體的 高端住宅區(qū)。第三章區(qū)域規(guī)劃一、“商飛”總裝基地規(guī)劃2009年底，中國(guó)商飛總裝制造中心浦東基地在新區(qū)祝橋鎮(zhèn)奠基， 這是國(guó)內(nèi)最大、最先進(jìn)的民用飛機(jī)總裝制造基地， 標(biāo)志著中國(guó)商飛總 裝制造能力建設(shè)和大型客機(jī)研制保障條件建設(shè)邁出重要一步。根據(jù)規(guī)劃，浦東祝橋基地總體規(guī)劃占地267萬(wàn)平方米，約合4000 畝，建筑面積近115.4萬(wàn)平方米，主要建設(shè)項(xiàng)目按照裝配、測(cè)試線以 產(chǎn)品分線，其他按照工藝專業(yè)分線劃分，共分為零部件生產(chǎn)區(qū)、總裝 區(qū)、試飛交付區(qū)、發(fā)展預(yù)留區(qū)等八個(gè)部分。浦東基地項(xiàng)目建成后，

7、將滿足 ARJ21支線系列飛機(jī)、150座級(jí)大 型客機(jī)和雙通道大型客機(jī)的總裝和試飛、交付任務(wù)的要求，同時(shí)具備 相應(yīng)的民機(jī)新技術(shù)、新工藝研究和新產(chǎn)品研制的能力和飛機(jī)維修功 能。計(jì)劃到2013年，浦東基地將形成C919大型客機(jī)研制保障能力。 至U 2016年，形成C919大型客機(jī)年產(chǎn)20架及ARJ21系列飛機(jī)年產(chǎn)50 架批產(chǎn)能力。目前已開(kāi)始啟動(dòng)的是 大飛機(jī)研保一期項(xiàng)目，是總裝制造基地的一 項(xiàng)核心功能項(xiàng)目，位于祝橋鎮(zhèn)鹽朝路東側(cè)灘涂，分工裝設(shè)計(jì)與制造中 心、物流中心兩部分，總占地面積2萬(wàn)多平方米。工裝設(shè)計(jì)與制造中 心將承擔(dān)C919大客飛機(jī)的中機(jī)身（含中央翼）、水平尾翼、翼梢小 翼、應(yīng)急艙門(mén)、RAT艙門(mén)等

8、部件的零組件制造與裝配、各部件的部裝、 全機(jī)總裝與試飛任務(wù)。物流中心主要為大型客機(jī)研制提供保障，承擔(dān)生產(chǎn)原材料、零組件等接收、存儲(chǔ)運(yùn)輸、配送及廠際間轉(zhuǎn)運(yùn)任務(wù)。該 項(xiàng)目總投資將超過(guò)14億元。二、“空港新城”規(guī)劃隨著2009年國(guó)家商用大飛機(jī)項(xiàng)目正式落戶祝橋，南有大飛機(jī)， 北靠空港綜合保稅區(qū)，東臨浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西接迪士尼樂(lè)園，面對(duì)得 天獨(dú)厚的臨空優(yōu)勢(shì)，祝橋鎮(zhèn)一面做好大項(xiàng)目的服務(wù)保障，一面推進(jìn) 四 輪”驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，精心描繪 空港新城”的美好藍(lán)圖。祝橋鎮(zhèn)將在中心城區(qū)辟地600余畝，規(guī)劃建設(shè)60萬(wàn)平方米、1.5 萬(wàn)人口的大飛機(jī)生活配套區(qū)。目前，鎮(zhèn)里正全力推動(dòng)2個(gè)村11個(gè)組的動(dòng)拆遷，以確保項(xiàng)目年內(nèi)開(kāi)工。

9、作為空港綜合保稅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體 之一，祝橋鎮(zhèn)還積極做好項(xiàng)目立項(xiàng)、開(kāi)工手續(xù)申報(bào)，配合保稅區(qū)海關(guān) 大樓和配套設(shè)施建設(shè)。在做好保障的前提下，祝橋借 機(jī)”勾畫(huà)產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖。針對(duì) 飛機(jī) 場(chǎng)”一-浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，以及空港綜合保稅區(qū)的封關(guān)運(yùn)作，著力推進(jìn) 空港工業(yè)區(qū)的發(fā)展，吸引世界級(jí)航空物流企業(yè)入駐；針對(duì)大飛機(jī)”總裝項(xiàng)目的落地，以及西側(cè)迪士尼項(xiàng)目的輻射，規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、 生活配套區(qū)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。大項(xiàng)目是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向"，借機(jī)”發(fā)展，正逢其時(shí)。目前，祝橋空港工業(yè)區(qū)內(nèi)4.31平方公里的倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，已完成 了項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、勞動(dòng)力安置、土地征用等各項(xiàng)工作，累 計(jì)投入20余億元。園區(qū)

10、還成功引進(jìn)和儲(chǔ)備了匯通能源、UPS、DHL、波音航空物流等多個(gè)大型項(xiàng)目，協(xié)議總投資達(dá) 33.6億元人民幣和1.9 億美元。大飛機(jī)項(xiàng)目生活配套區(qū)建設(shè)，正抓緊落實(shí)600余畝土地的征 地動(dòng)遷、勞動(dòng)力安置等工作，商務(wù)中心、商業(yè)廣場(chǎng)等一批商業(yè)配套設(shè) 施以及連接浦東機(jī)場(chǎng)和商飛總裝基地的城市道路也正在實(shí)施之中，名為 世和空港中心”的五星級(jí)酒店建設(shè)。四、浦東鐵路二期工程（滬通線）規(guī)劃1、建設(shè)規(guī)劃2005年12月4日浦東鐵路一期正式開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)。作為上海洋山 深水港配套項(xiàng)目，是疏港鐵路，主要承擔(dān)蘆潮港鐵路中心站到發(fā)集裝箱的運(yùn)輸任務(wù)。并于2006年6月1日漕涇站開(kāi)通運(yùn)營(yíng)為上?；瘜W(xué)工 業(yè)區(qū)服務(wù)的上海化學(xué)工業(yè)物流有限公

11、司專用鐵路。6月8日海灣站綜合貨場(chǎng)開(kāi)站，實(shí)現(xiàn)了浦東鐵路一期的全面運(yùn)營(yíng)。在二期規(guī)劃中，浦東鐵路二期工程將并入上海至南通鐵路工程， 連接蘇北、上海浦西、浦東地區(qū)。北起新長(zhǎng)鐵路的南通站，途經(jīng)江蘇 省南通市及其所轄的海門(mén)市，蘇州所轄的常熟、太倉(cāng)兩市以及上海市 嘉定區(qū)和寶山區(qū)，跨越黃浦江途經(jīng)上海市浦東新區(qū)、 南匯區(qū)接軌于浦 東鐵路一期工程四團(tuán)站，形成樞紐環(huán)線。沿線設(shè)邵廠、浦東、祝橋、 川沙、曹路、高東、外高橋、羅店、曹王、太倉(cāng)、婁塘、葛隆等站， 太倉(cāng)至四團(tuán)（含）段線路長(zhǎng)度110.84KM,該工程建設(shè)及運(yùn)營(yíng)納入浦東 鐵路公司管理。2、浦東鐵路經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略一是在市場(chǎng)培育中發(fā)揮自身鐵路優(yōu)勢(shì)，以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)加強(qiáng)路地聯(lián)

12、合，開(kāi)展多式聯(lián)運(yùn)，從聯(lián)合中尋求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，圍繞浦東鐵路組建環(huán) 線物流。依托上?；^(qū)，打造危險(xiǎn)品集運(yùn)中心；以海灣貨場(chǎng)為基點(diǎn)， 組建鐵路南上海地區(qū)現(xiàn)代物流中心； 重裝備特種物流鐵路專用線；籌 備組建空港物流公司；打造第一條零換裝“海鐵聯(lián)運(yùn)”專用線；建糧 食專用線；組建汽車物流；從浦東鐵路四團(tuán)站引入空中客車專用線； 組建鋼鐵物流；組建水鐵物流，解決水路和鐵路之間的聯(lián)運(yùn)，滿足不 同層次的客戶。二是以浦東客站為客運(yùn)樞紐，發(fā)揮城際、長(zhǎng)途客運(yùn)作用。浦東鐵 路是沿海鐵路的重要組成部分，是長(zhǎng)三角城際鐵路網(wǎng)的重要組成部 分，在旅客運(yùn)輸中，以城際客運(yùn)為主，兼顧長(zhǎng)途、市郊客運(yùn)。浦東鐵路二期（滬通鐵路）的建設(shè)，將形成

13、上海向蘇北、山東東部 地區(qū)輻射的便捷通道，可以在長(zhǎng)三角城際客運(yùn)系統(tǒng)中發(fā)揮重要的作 用。上海將建成以浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)為主、 虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)為輔的組合型國(guó) 際航空港，成為亞太地區(qū)的樞紐空港。浦東客站緊靠浦東機(jī)場(chǎng)，作為 上海重點(diǎn)發(fā)展的四大客運(yùn)樞紐之一，大大的縮短了城市間的時(shí)間距 離，改善目前城際間出行不暢的局面，促進(jìn)人員交流。第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商介紹已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：第五章本項(xiàng)目可行性分析一、 項(xiàng)目現(xiàn)狀1、項(xiàng)目位置10祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路廠房項(xiàng)目可行性報(bào)告本項(xiàng)目位于祝橋新鎮(zhèn)，處于交通主干道鹽朝公路邊上，往南 10 公里左右為惠南鎮(zhèn)，往北2公里為祝橋老鎮(zhèn)，往東北方向2到3公里 為動(dòng)遷房基地。2、公共交通地塊距離主干道南祝

14、公路上的公交站 100米，有3個(gè)交通線路：川南線：南匯到川沙南南線：南匯到火車南站龍濱線：南匯到龍陽(yáng)路3、周邊廠房租賃情況1位于浦東新區(qū) 南匯祝橋鎮(zhèn)浦紅西路 18號(hào)，近川南奉公路1.5 元/m2/天8000M22廠房位于浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)南祝公路 5819號(hào)，近川南奉公路，北靠祝橋鎮(zhèn)，南靠1.6 元/m2/天4320M2惠南鎮(zhèn)，交通便捷，地3廠房位于浦東新區(qū) 南匯祝橋空港工業(yè)園區(qū)金聞路39號(hào)，緊靠遠(yuǎn)東大道，川南奉公路，交通1.3 元/m2/天2300M24浦東機(jī)場(chǎng)南大門(mén)南匯祝橋東海鎮(zhèn)，獨(dú)院 占地11.5畝，廠房7000平方，其中單 層廠房1棟約5000平方1.4 元/m2/天7000M25南匯祝橋浦紅西路399號(hào)5000平新建標(biāo) 準(zhǔn)廠房招租（祝橋）廠房面積：磚混結(jié)構(gòu) 一棟，2500平米，樓層：3層，層高4.8 米，鋼結(jié)構(gòu)一棟：660平米，樓層：1層1.5 元/m2/天5000M2二、項(xiàng)目成本測(cè)算本項(xiàng)目為拍賣(mài)，成交價(jià)萬(wàn)元（樓板價(jià)元/平方米），以此測(cè)算，本項(xiàng)目出讓面積54917平方米，容積率0.42,總建筑面23293平方米，項(xiàng)目總投資萬(wàn)元，單位成本元/平方米。14項(xiàng)目投資測(cè)算表在舁 廳P項(xiàng)目名稱單位成本（元/M2）的單位（萬(wàn)元）金額（萬(wàn)元）備注1土地成本2契稅按土地費(fèi)用3%計(jì)3前期費(fèi)90勘查