房地產(chǎn)項目開發(fā)場調(diào)查內(nèi)容

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)市場調(diào)查內(nèi)容-、城市投資環(huán)境調(diào)查（一）政策法律環(huán)境調(diào)查1. 城市發(fā)展戰(zhàn)略2. 城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃3. 土地利用總體規(guī)劃4. 房改政策5. 開發(fā)區(qū)政策6. 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)營的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策7. 房地產(chǎn)稅收政策：營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅等8. 房地產(chǎn)金融政策：信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平9. 土地制度和土地政策：土地供給政策、遞加補償規(guī)定、土地收費規(guī)定、土地出讓方式10. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策：建設(shè)項目控制、政策性資金控制、外資投向指引11. 人口政策、戶籍制度（二） 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查1. 城市總體發(fā)展規(guī)劃2.

2、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域【精品文檔】3 .國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)4 .政府辦事效率及工作作風5 .政府財政收支狀況6 .房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的比重7 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)8 .就學條件9 .基礎(chǔ)設(shè)施情況（三）人口及社會環(huán)境1 .人口總量和密度2 .居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平3 .家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)4 .居民就業(yè)狀況及收入水平5 .社會治安情況6 .居民需求結(jié)構(gòu)及特征（四）房地產(chǎn)市場調(diào)查1 .房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查a）某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點b）市場需求發(fā)展趨勢c）市場需求影響因素：如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地 產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛

3、在需求的情【精品文檔】況；消費者的收入變化及其購買能力與投向，使用中 建筑物的物理狀況d）購買行為：投資、投機、自住，影響消費者購買行為 的社會因素及心理因素等e）住宅消費狀況：居民現(xiàn)有住宅人均面積；居民住 宅形態(tài)及比重；五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。2 .房地產(chǎn)市場供給情況調(diào)查a）可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況b）各種類型土地供應量：上年土地供應量；今年土 地供應量；下年土地供應量預測。c）樓面地價或單位地面價d）房產(chǎn)供應量：上年房產(chǎn)供應量；今年房產(chǎn)供應 量；下年房產(chǎn)供應量預測。e）新開發(fā)房地產(chǎn)面積：計劃、新開工、在施工、竣工3 .房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查a）現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命

4、周期b）居民對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求：區(qū)位要求、戶型面積要求、 價格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力 要求、裝修要求、智能化設(shè)施要求、售后服務要求等c）居民對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度d）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應用情況e）建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況【精品文檔】4 .房地產(chǎn)價格及交易情況調(diào)查a）本城市房地產(chǎn)市場的價格狀況b）房地產(chǎn)市場價格趨勢c）市場供求情況的變化趨勢d）影響房地產(chǎn)價格變化的因素：如政府價格政策e）房地產(chǎn)價格需求彈性和供給彈性的大小f）開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響g）價格變動后消費者和開發(fā)商的反應h）各類房產(chǎn)成交量：上年成交量；今預測量；5

5、 .房地產(chǎn)促銷調(diào)查a）廣告的時空分布及廣告效果測定b）廣告媒體使用情況的調(diào)查c）廣告預算與代理公司調(diào)查d）人員促銷的配備狀況e）各種公關(guān)活動對租、售績效的影響f）各種營業(yè)推廣活動的租、售績效6 .房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查a）營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況b）市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因c）租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況d）客戶對租售代理商的評價【精品文檔】二、意向投資項目調(diào)查（一）投資項目自身情況調(diào)查1 .項目土地現(xiàn)狀調(diào)查a） 土地使用權(quán)獲得方式：招標、拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓b）地理位置、土地面積、形狀及四至c） 土地價格：樓面地價、單位地面價d） 土地規(guī)劃使用性質(zhì)、年限e）地質(zhì)地貌

6、狀況f）九通一平現(xiàn)狀（道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃氣、場地平整）g）地下、地上附著物現(xiàn)狀及遷除完成情況h）周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標i）項目用地規(guī)劃控制指標：容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車位、公共配套要求等2 .項目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查a）項目所在地天氣狀況：日照、風向、降水量、天然周期性災害b）地塊周邊建筑物情況c）周邊環(huán)境污染狀況：空氣、水源、噪音d）周邊衛(wèi)生狀況e）綠化景觀f）歷史人文景觀【精品文檔】g）建筑抗震設(shè)計等級3 .地塊交通條件調(diào)查a）周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路b）到達、經(jīng)過地塊的交通線路c）項目所在

7、區(qū)域水、陸、空交通狀況d）交通近期、中期規(guī)劃情況4 .項目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查a）購物場所b）醫(yī)療衛(wèi)生c）文化教育d）金融服務e）郵政、通信服務f）娛樂、餐飲、運動休閑g）垃圾收集站分布情況5 .其他a）項目投資優(yōu)惠政策：如稅，費減免、地價款的付款方式等b）各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式c）開發(fā)過程中的各項規(guī)費：市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、教育附加費、房屋交 易管理費、設(shè)計圖紙審查費、建安工程勞保費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、白 蟻防治費、人防費、水電增容費、綠化代植費、排污費、測繪費、當 地各種規(guī)費等d）當?shù)氐慕ㄖ杀荆喝绺鞣N建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價經(jīng)濟指標【精品文檔】e）項目開發(fā)成本測算：土地成本、

8、建安費用、園林綠化費用、開發(fā)規(guī)費、附屬配套費用、稅金、財務費用、管理費用、營銷費用、不可預見費f）項目是否存在其他債權(quán)、債務問題g）政府和其他有關(guān)機構(gòu)對該項目的態(tài)度h）開發(fā)過程中可能遇到的干擾因素（二）競爭物業(yè)情況調(diào)查競爭物業(yè)定義：同一區(qū)位、相同類型、售價相近的物業(yè)；同一城 市內(nèi)銷售價位相近的物業(yè)；同一城市內(nèi)相同類型的物業(yè)；1 .競爭物業(yè)的區(qū)位區(qū)域特征：地域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準、文化教育等發(fā)展規(guī)劃：政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整周邊環(huán)境：人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套項目狀況：地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況交通條件：地塊附近的交通工具和交通方式2 .競爭物業(yè)的產(chǎn)品

9、特征建筑參數(shù)：總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等面積戶型：戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率【精品文檔】裝修標準：建筑風格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi)建筑結(jié)構(gòu)形式、建筑基礎(chǔ)形式：3 .競爭物業(yè)的配套狀況周邊獨有配套設(shè)施：學校、大型購物場所、體育設(shè)施、公園等小區(qū)自建配套設(shè)施：會所、學校、購物場所、運動場所等小區(qū)智能、安防狀況園林景觀物業(yè)管理水平及收費水平水、電、通信、燃氣等立戶費用及辦證費用的承擔情況4 .競爭物業(yè)的工期安排各期開、竣工日期各期交付量、交付時間推盤時間5 .競爭物業(yè)的價格單價：反映樓盤品質(zhì)高低，如起價、平均單價、主力單價、最高單

10、價、層次差、朝向差總價：反映目標客戶群的選擇付款方式：一次性、按揭、分期、開發(fā)商貸款優(yōu)惠方式【精品文檔】6 .競爭物業(yè)的廣告售樓處：地點選擇、裝修設(shè)計、形象展示、三維動畫、沙盤廣告媒體：報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車體、戶外（路牌、燈箱、條幅、布幅）廣告投放強度：廣告刊登次數(shù)和篇幅，媒體的數(shù)量和大小等廣告風格推廣主題、主廣告語7 .競爭物業(yè)銷售情況現(xiàn)場情況：人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷售人員狀況銷售率銷售順序：不同總價、戶型、面積的房屋銷售順序，分析市場暢銷戶型分期推盤節(jié)奏銷售形式：內(nèi)部定購、正式簽約客戶群分析：客戶的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入8 .競爭物業(yè)銷售渠道使用情況租售代理商其他配銷渠道9 .競爭者的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查專業(yè)化程度品牌知名度 商品房質(zhì)量【精品文檔】成本狀況價格策略合作單位（設(shè)計、施工、策劃、營銷、廣告、園林、物業(yè)）業(yè)務組合及財務實力綜合管理能力與當?shù)卣年P(guān)系10 .同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量11 .同一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的月租金及入住率12 .競爭性新產(chǎn)品的投入時機13 .對未來競爭情況的分析與估計附表：房地產(chǎn)個案調(diào)查表10【精品文檔】房地產(chǎn)個案調(diào)查表調(diào)查人：調(diào)查日期： 年 月