住宅建設(shè)中常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題成因分析及對(duì)策

1、住宅建設(shè)中常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題成因分析及對(duì)策1 前言11 我國(guó)住宅建設(shè)經(jīng)過(guò)近十多年的迅猛發(fā)展，目前已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要組成部分， 同時(shí)住宅作為一種特殊的商品也日益成為廣大人民群眾消費(fèi)、 投 資與議論的熱點(diǎn)。 在社會(huì)向著和諧發(fā)展的今天， 住宅建設(shè)亦作為政府所關(guān)注的重 要民生問(wèn)題之一。12 隨著時(shí)代的進(jìn)步與人民物質(zhì)生活水平的逐步提高，人民對(duì)住宅工程的 質(zhì)量要求亦愈來(lái)愈高， 對(duì)質(zhì)量的理念也在逐步發(fā)生變化， 已不再將住宅視為僅僅 滿足生存需要的住所。 住宅工程質(zhì)量不僅僅涉及到人民的生命財(cái)產(chǎn)安全， 同時(shí)也 影響著和諧社會(huì)的發(fā)展與穩(wěn)定。 因此，不斷努力提高住宅工程質(zhì)量仍將是我國(guó)住 宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程之中的長(zhǎng)期課

2、題與永恒的主題。2 住宅工程質(zhì)量現(xiàn)狀21 伴隨著建筑業(yè)技術(shù)進(jìn)步與施工工藝的不斷改進(jìn)，我國(guó)住宅建設(shè)發(fā)展到 目前，工程質(zhì)量得到了較大幅度的提高， 并取得了驕人的業(yè)績(jī)。 在工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范日趨完備與政府及社會(huì)較為健全的工程管理體系前提條件下， 住宅工程質(zhì)量 總體來(lái)講處于較好的受控狀態(tài)， 但關(guān)于住宅工程質(zhì)量現(xiàn)仍有諸多需要克服、 完善 與提高的方面。22 在當(dāng)今住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的社會(huì)，因住宅工程質(zhì)量引起的投訴、訴訟、 上訪、爭(zhēng)議、 矛盾及事故等與和諧社會(huì)不相容的音符比例也在不斷發(fā)生。 關(guān)于住 宅工程質(zhì)量問(wèn)題主要集中體現(xiàn)在建筑工程十大分部中的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、 裝飾裝修、屋面、給排水、電氣、節(jié)能等分

3、部，質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的時(shí)期主要分為工 程施工階段、住戶(hù)二次裝修及使用過(guò)程中的維保階段。3 住宅工程質(zhì)量存在的主要問(wèn)題及成因分析3 1 地基與基礎(chǔ)311 沉降觀測(cè)未依規(guī)定進(jìn)行：依據(jù)規(guī)范規(guī)定，建筑物在建設(shè)施工過(guò)程中 應(yīng)按設(shè)計(jì)要求埋設(shè)沉降觀測(cè)點(diǎn)并進(jìn)行沉降觀測(cè)， 沉降觀測(cè)單位在規(guī)范中也進(jìn)行了 相應(yīng)的要求， 且工程竣工后一定時(shí)期內(nèi)仍需進(jìn)行沉降觀測(cè)， 直至建筑物沉降速率 達(dá)到規(guī)定的穩(wěn)定要求。 然而在市場(chǎng)實(shí)際中偶有不進(jìn)行沉降觀測(cè)、 或觀測(cè)點(diǎn)在外墻 裝修過(guò)程中遭致破壞且不進(jìn)行補(bǔ) （ 移） 點(diǎn)、或埋設(shè)虛假觀測(cè)點(diǎn)、 或竣工后觀測(cè)事項(xiàng) 隨之取消。 如未按要求進(jìn)行觀測(cè)， 建筑物的最終沉降量是否符合設(shè)計(jì)允許的沉降 值則不得

4、而知。312 我國(guó)某大城市 2009年發(fā)生的一例住宅樓整樓倒覆事故，雖為個(gè)案， 但此事故卻再一次給我們敲響了警鐘，地基與基礎(chǔ)乃建筑物根本。32 主體結(jié)構(gòu)321 住宅樓層高偏差 （ 負(fù)偏差 ） 超過(guò)規(guī)范允許范圍： 該質(zhì)量問(wèn)題常為住戶(hù)、 開(kāi)發(fā)商與施工單位之間引發(fā)爭(zhēng)議的突出問(wèn)題。 為避免類(lèi)似問(wèn)題的發(fā)生， 時(shí)下某些 施工單位采取在主體結(jié)構(gòu)施工過(guò)程中有意識(shí)地將層高在設(shè)計(jì)層高基礎(chǔ)上增加 1cm，此舉雖解決了住戶(hù)關(guān)于層高的爭(zhēng)議， 但未按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工， 實(shí)為不妥。 造成層高負(fù)偏差超規(guī)問(wèn)題的主要原因是結(jié)構(gòu)施工過(guò)程中層高未嚴(yán)格按設(shè)計(jì)及規(guī) 范要求進(jìn)行控制或在裝修施工過(guò)程中地坪未按設(shè)計(jì)及規(guī)范要求進(jìn)行控制。322

5、樓板厚度不滿足設(shè)計(jì)要求：在施工技術(shù)不斷進(jìn)步的今天，本不應(yīng)出 現(xiàn)樓板厚度達(dá)不到設(shè)計(jì)要求的質(zhì)量問(wèn)題， 但該質(zhì)量問(wèn)題卻恰恰成為了住戶(hù)、 開(kāi)發(fā) 商與施工單位之間引發(fā)爭(zhēng)議的又一突出問(wèn)題。323 樓板裂縫：混凝土裂縫是一個(gè)較為普遍的問(wèn)題，有些裂縫的出現(xiàn)早 已被列為建筑工程中的常見(jiàn)質(zhì)量通病之一。樓板裂縫的產(chǎn)生多為混凝土收縮裂 縫，且在住宅工程中系較為常見(jiàn)的通病，該質(zhì)量問(wèn)題亦是住戶(hù)不易接受的通病。324混凝土樓板局部截面被強(qiáng)行削弱：極少數(shù)或個(gè)別工程項(xiàng)目的給水等 管線自管井引出后， 設(shè)計(jì)上關(guān)于如何進(jìn)戶(hù)未給出明確的做法， 結(jié)果造成在樓板上 開(kāi)槽敷設(shè)水管，尤其是在公共走道部位，某些板局部因開(kāi)槽被“挖”的寬度與深 度

6、分別達(dá) 10cm、4cm之多，致使該樓板的截面被強(qiáng)行大大削弱， 極大地影響了該 樓板的結(jié)構(gòu)安全。325 樓板隨意開(kāi)洞：工程施工過(guò)程中由于預(yù)留預(yù)埋的移位、漏留 （埋）或 業(yè)主給排水變更、使用功能的更改等等原因?qū)е略跇前迳想S意為給排水管道等開(kāi) 孔的現(xiàn)象在工程項(xiàng)目中時(shí)有發(fā)生， 使得樓板的剛度降低， 影響了樓板的受力性能。326 主體結(jié)構(gòu)受到二次裝修的損害：我國(guó)住宅工程竣工多以“毛坯房” 為主，“毛坯房”是住宅建設(shè)在我國(guó)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的較為特殊的現(xiàn)象。主體結(jié) 構(gòu)受到二次裝修的損害主要表現(xiàn)在住戶(hù)隨意在剪力墻上開(kāi)槽 （敷設(shè)線管 ）、打洞 （ 埋設(shè)電盒 ） ；更有甚者將剪力墻暗柱給予了破壞；隨意變更墻體 （

7、 增加與取消 ） 的現(xiàn)象更不必多說(shuō)分外普遍， 增加的墻體更有直接砌筑于樓板之上者， 荷載的變 更引起了結(jié)構(gòu)構(gòu)件內(nèi)力的變化；鑒于現(xiàn)在住宅樓的層高普遍不高（多為 2.9m），個(gè)別住戶(hù)為增加點(diǎn)點(diǎn)凈空，不惜“掘地三尺”鏟除樓面找平層等等。二次裝修不 惜犧牲結(jié)構(gòu)為代價(jià)以獲取裝修效果的現(xiàn)象較為普遍。33 裝飾裝修工程331 墻體開(kāi)裂：墻體開(kāi)裂現(xiàn)象主要體現(xiàn)在管線敷設(shè)部位之順管裂紋、柱 或剪力墻與砌體之間的連結(jié)部位裂縫、粉刷層空鼓開(kāi)裂等等。332 滲漏水：滲漏水問(wèn)題亦是住戶(hù)投訴的焦點(diǎn)。滲漏水現(xiàn)象主要體現(xiàn)在 廚廁、外墻及窗周部位， 其中外墻及窗周部位的滲漏水產(chǎn)生的原因主要為外墻砌 體及粉刷未按正確的施工工藝進(jìn)行

8、施工、 或腳手眼未按規(guī)范要求進(jìn)行堵塞、 或窗 子的安裝存在問(wèn)題、 或窗框周邊打膠不到位所致； 廚廁部位的滲漏水主要分為兩 種原因：一則在施工過(guò)程中防水未按要求進(jìn)行施工而造成廚廁樓板或管根等部位 滲漏，另則住戶(hù)二次裝修對(duì)原有防水進(jìn)行了破壞。333 室內(nèi)有毒有害氣體超標(biāo)：此條問(wèn)題主要表現(xiàn)在住戶(hù)二次裝修，住戶(hù) 二次裝修過(guò)程中由于多種原因 （如裝修用木材、 油漆涂料、石材等）導(dǎo)致室內(nèi)有毒 有害氣體嚴(yán)重超標(biāo)， 且為數(shù)較多者亦根本未進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)， 該問(wèn)題較為普遍 的存在，極大地影響了人民的身體健康。334 自行封閉陽(yáng)臺(tái)：諸多用戶(hù)在二次裝修過(guò)程中自行將陽(yáng)臺(tái)封閉，以擋 灰遮雨。進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)封閉的措施多種， 如

9、無(wú)框玻璃， 對(duì)于封閉措施大多未考慮安全， 包括抗風(fēng)壓未經(jīng)過(guò)計(jì)算、 玻璃的選擇、 厚度及分塊等是否符合規(guī)范要求， 此舉留 下了太多不安全隱患。3 4 屋面工程341 屋面工程分部中存在的突出問(wèn)題為滲漏水， 產(chǎn)生的主要原因主要有： 施工過(guò)程中屋面的防水未按規(guī)范要求進(jìn)行施工或屋面其他分項(xiàng)施工時(shí)致原有防 水層破壞；住戶(hù)對(duì)合格的屋面防水層進(jìn)行的破壞 （ 如太陽(yáng)能的安裝、屋面亂搭亂 蓋現(xiàn)象 ） ；后期屋面的維護(hù)不力 （ 如雨水口堵塞致使屋面長(zhǎng)期積水 ） 等。342 屋面消防通道的堵塞：有些上人屋面系消防通道，然而頂層住戶(hù)有 的在未經(jīng)許可的前提下對(duì)屋頂進(jìn)行隨意亂搭亂蓋， 各自劃地為己。 此舉不僅嚴(yán)重 破壞了

10、屋面的效果，而且破壞了消防通道，對(duì)住戶(hù)造成了較為嚴(yán)重的影響。35 電氣工程在電氣工程分部中存在的較為突出的問(wèn)題主要為電線的敷設(shè)： 主要表現(xiàn)在二 次裝修時(shí)線徑及開(kāi)關(guān)插座的選擇未經(jīng)過(guò)計(jì)算， 電線敷設(shè)未穿管及施工未按規(guī)范要 求進(jìn)行施工，埋下了火災(zāi)隱患。36 節(jié)能361外墻保溫系統(tǒng)的安全與火災(zāi)隱患并存：湖北地區(qū)通過(guò)近年來(lái)節(jié)能技 術(shù)的推廣及國(guó)家 建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 的頒布實(shí)施， 外墻保溫技術(shù) 的推廣被列為首要。近年來(lái)在湖北地區(qū)外墻保溫體系主要有外墻外保溫系統(tǒng) （ 膠 粉聚苯顆粒與聚苯板 ） 、內(nèi)保溫系統(tǒng)和墻體自保溫系統(tǒng)。 通過(guò)近年來(lái)的推廣實(shí)踐， 各種問(wèn)題也隨之開(kāi)始不時(shí)顯現(xiàn)，主要存在的問(wèn)題有：如

11、影隨形的火患 （2008 年山 東某體育館的兩次火災(zāi)與東北某大成市高層建筑的重大火災(zāi)、 2009 年央視新址 的特大火災(zāi) ） 與墻體保溫材料密切相關(guān)；在武漢地區(qū)高層建筑外保溫的安全可靠 性與使用壽命也值得商榷； 外保溫空鼓開(kāi)裂致脫落的問(wèn)題不時(shí)時(shí)有發(fā)生。 為確保 安全，武漢市早在 2006 年就出臺(tái)了武漢市民用建筑工程外墻外保溫系統(tǒng)質(zhì)量 安全管理規(guī)定，意在根據(jù)本土實(shí)際，提供達(dá)標(biāo)又安全可靠的技術(shù)，同時(shí)對(duì)于膠 粉聚苯顆粒外保溫系統(tǒng)增加紅外熱像儀進(jìn)行粘結(jié)強(qiáng)度的檢驗(yàn)。362外墻內(nèi)保溫二次裝修的損毀：外墻內(nèi)保溫系統(tǒng)雖在一定程度上解決 了安全問(wèn)題，但二次裝修對(duì)保溫系統(tǒng)的損毀程度不容樂(lè)觀。4 解決住宅工程質(zhì)量

12、問(wèn)題的建議對(duì)策針對(duì)上述所例舉的目前住宅工程存在的質(zhì)量問(wèn)題， 建議采取如下對(duì)策以解決 之。41 住宅建設(shè)各方主體要本著以對(duì)人民、對(duì)社會(huì)高度負(fù)責(zé)的精神，進(jìn)一步 增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，真正牢固樹(shù)立“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”思想，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行建設(shè)施工。上述所例舉的諸如沉降觀測(cè)、層高、樓板厚度、滲漏 水等常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題若嚴(yán)格按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求及設(shè)計(jì)進(jìn)行即可消除或達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要 求。42 通過(guò)努力改進(jìn)施工工藝，依靠技術(shù)攻關(guān)與過(guò)程質(zhì)量管理克服與治理質(zhì) 量通病。事實(shí)上我國(guó)建筑業(yè)通過(guò)改進(jìn)施工工藝、 技術(shù)攻關(guān)與質(zhì)量管理等措施在質(zhì) 量通病的治理上取得了較為明顯的成效， 對(duì)于治理例如混凝土樓板收縮裂縫、 墻 體開(kāi)裂等

13、質(zhì)量通病已有較為成功的經(jīng)驗(yàn)， 在住宅建設(shè)中對(duì)于治理質(zhì)量通病成功的 經(jīng)驗(yàn)應(yīng)加以借鑒與推廣。實(shí)際上許多地方已出臺(tái)相關(guān)開(kāi)展治理質(zhì)量通病的辦法， 如湖北省 2007 年已出臺(tái)湖北省住宅工程質(zhì)量通病防治導(dǎo)則。43 物業(yè)管理單位應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)二次裝修的控制與管理力度，對(duì)不利于 結(jié)構(gòu)安全與使用功能的施工應(yīng)予以堅(jiān)決制止， 同時(shí)物業(yè)管理單位相關(guān)技術(shù)人員的 專(zhuān)業(yè)素質(zhì)需進(jìn)一步提高。 業(yè)主對(duì)住戶(hù)交房時(shí)應(yīng)向住戶(hù)出具住宅使用說(shuō)明書(shū)， 在說(shuō) 明書(shū)中對(duì)涉及到住宅結(jié)構(gòu)及使用功能 （ 如防水 ） 的問(wèn)題應(yīng)加以重點(diǎn)說(shuō)明。 做到“交 房前重說(shuō)明、裝修中嚴(yán)控制、 裝修后須驗(yàn)收、維保中常檢查” ，則因、毛坯房” 二次裝修引起的如主體結(jié)構(gòu)

14、受到二次裝修的損害、 自行封閉陽(yáng)臺(tái)、 屋面消防通道 堵塞、某些滲漏水等問(wèn)題應(yīng)該可以避免或得到較好的控制。44“毛坯房”應(yīng)予以逐步取消直至禁止， 代之以全裝修住房的進(jìn)一步倡導(dǎo) 與推廣力度， 以使我國(guó)住宅建設(shè)逐步走向健康發(fā)展的快車(chē)道。 “毛坯房”的淘汰、 全裝修住房的推廣可有效解決上述質(zhì)量問(wèn)題中的如電線的敷設(shè)、 室內(nèi)有毒有害氣 體的超標(biāo)等，同時(shí)住戶(hù)二次裝修存在的質(zhì)量問(wèn)題亦可得徹底解決。45設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能的完善，且設(shè)計(jì)變更 （無(wú)論大小 ）必須經(jīng)過(guò)原設(shè)計(jì)單位書(shū) 面認(rèn)可。關(guān)于混凝土樓板截面被強(qiáng)行削弱、 樓板隨意開(kāi)洞等質(zhì)量問(wèn)題則可迎刃而 解。46 外墻保溫推廣應(yīng)結(jié)合本土實(shí)際，推廣適合本土實(shí)際的安全可靠且達(dá)標(biāo)

15、 的外墻保溫系統(tǒng)，湖北地區(qū)在當(dāng)前的實(shí)際情況下，應(yīng)主要首選外墻自保溫系統(tǒng)， 同時(shí)應(yīng)加大當(dāng)前仍在推廣的量大面廣的如聚苯板、 膠粉聚苯顆粒等保溫材料的升 級(jí)換代工作步伐。5 結(jié)語(yǔ)51 本文所例舉的住宅工程中存在的質(zhì)量問(wèn)題均為當(dāng)前住戶(hù)所技訴與反應(yīng) 較為集中的突出問(wèn)題及涉及到結(jié)構(gòu)安全與使用功能問(wèn)題。52 進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)住宅建設(shè)工程質(zhì)量的控制與管理將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的課題， 努力提高住宅工程質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)的和諧進(jìn)步，隨著住宅工程質(zhì)量的不斷提高， 人們的居住質(zhì)量不斷改善，實(shí)現(xiàn)我國(guó)住宅建設(shè)向著又好又快的方向發(fā)展。住宅工程質(zhì)量糾紛產(chǎn)生的原因及解決途徑關(guān)于工程質(zhì)量的含義從相關(guān)法規(guī)看，它具有以下三方面的含義：其一，工程必須

16、符合法律、法規(guī)的規(guī)定。 項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)具備“三證”即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，才具有合法性；其二， 工程不僅要符合設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容，不能擅自修改設(shè)計(jì)，而且工程實(shí)體質(zhì)量還要滿足國(guó)家、省質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范的要求；其三，購(gòu)房合同中雙方對(duì)工程質(zhì)量有特別約定的，也必須符合合同的約定。需要指出的是，業(yè)內(nèi)人士對(duì)工程質(zhì)量的理解是清晰的，但是業(yè)外人士普遍對(duì)工程質(zhì)量的理解是不全面的， 忽視了工程項(xiàng)目與環(huán)境的關(guān)聯(lián)的重要性，往往偏重對(duì)工程實(shí)體質(zhì)量理解，工程實(shí)體質(zhì)量最基本的要求是滿足 使用過(guò)程的結(jié)構(gòu)安全和保證使用功能，與合格的工程有著很大的差別。一、住宅工程質(zhì)量狀況（一）住宅工程質(zhì)量現(xiàn)狀從 200

17、0 年起，我國(guó)城市建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，新建、改建、擴(kuò)建城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市 交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，大量高樓大廈、住宅小區(qū)投入使用，城市面貌煥然一新。在高漲的工程建設(shè)過(guò)程中，建 設(shè)行政主管部門(mén)始終把工程質(zhì)量安全作為永恒的主題，出臺(tái)了一系列促進(jìn)建筑業(yè)健康發(fā)展和提高工程質(zhì)量的 新辦法、新措施，如關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知（建質(zhì) 2008133 號(hào)）、工程質(zhì)量監(jiān)督工 作導(dǎo)則和民用建筑工程節(jié)能質(zhì)量監(jiān)督管理辦法等，保證了建筑業(yè)又好又快發(fā)展。近十年，經(jīng)竣工備案 的項(xiàng)目未發(fā)生一起因工程質(zhì)量問(wèn)題而造成房屋倒塌事故，可以說(shuō)，經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用的住宅工程，基礎(chǔ)和 主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量是有保證的、使用是

18、安全的。（二）存在的質(zhì)量問(wèn)題近年，住宅工程實(shí)體質(zhì)量有較大提高，但是還存在諸多質(zhì)量缺陷或問(wèn)題，困擾建筑界的混凝土開(kāi)裂，墻 體，樓地面開(kāi)裂，衛(wèi)生間、屋面滲漏水等現(xiàn)象依然存在，有的工程項(xiàng)目還存在違反法律、法規(guī)現(xiàn)象。在防治 工程質(zhì)量通病上，仍未有實(shí)質(zhì)性突破。隨著社會(huì)維權(quán)意識(shí)提高，住宅工程的工程質(zhì)量糾紛時(shí)有發(fā)生，投訴的 工程質(zhì)量問(wèn)題大部分屬于一般的質(zhì)量缺陷，而不是嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，沒(méi)有危害工程結(jié)構(gòu)安全，但影響使用功 能和觀感質(zhì)量。工程質(zhì)量投訴主要集中在住宅工程質(zhì)量或與住宅使用環(huán)境安全等有關(guān)的問(wèn)題，歸納成以下幾種類(lèi)型：新 開(kāi)工項(xiàng)目在基礎(chǔ)大開(kāi)挖過(guò)程中，對(duì)鄰近既有住宅、道路、圍墻等質(zhì)量的影響；后建工程對(duì)已建住宅

19、通風(fēng)、采 光的影響；未經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門(mén)審批，未批先建或擅自加層改造，侵害購(gòu)房者權(quán)益；開(kāi)發(fā)商未征得 購(gòu)房者同意，私自變更圖紙或降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工質(zhì)量問(wèn)題?，F(xiàn)澆混凝土樓板四角斜向開(kāi)裂；窗對(duì)角墻體出 現(xiàn)裂縫；梁出現(xiàn)裂縫；衛(wèi)生間、外墻及屋面滲漏水，墻面抹灰層空鼓、裂縫、裝飾粗糙等；鄰居裝修裝飾造 成的質(zhì)量問(wèn)題。二、產(chǎn)生住宅工程質(zhì)量問(wèn)題的原因產(chǎn)生住宅工程質(zhì)量問(wèn)題或缺陷，既有人為的主觀因素，也有其客觀因素。工程項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工經(jīng)歷漫 長(zhǎng)的時(shí)間，所用建筑材料品種繁多；參建單位眾多，施工人員成百上千，素質(zhì)高低不齊；在施工過(guò)程中，受 社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境方面異常因素的影響，使產(chǎn)生的工程質(zhì)量問(wèn)題表現(xiàn)形式千差

20、萬(wàn)別，類(lèi)型多種多樣。使得 引起工程質(zhì)量問(wèn)題的成因也錯(cuò)綜復(fù)雜，往往一項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題是多種因素引起。根據(jù)多年處理住宅工程質(zhì)量投訴 的調(diào)查與分析，以下幾個(gè)方面是造成質(zhì)量問(wèn)題最主要的因素：（一）違背基本建設(shè)程序按照基本建設(shè)程序進(jìn)行工程建設(shè)，對(duì)保證工程質(zhì)量具有重要意義，它反映了基本建設(shè)的客觀規(guī)律?！皬?事建設(shè)工程活動(dòng)，必須嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工的原則”。各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)（工業(yè) 園區(qū)）內(nèi)的工程項(xiàng)目違反基本建設(shè)程序比較常見(jiàn)，發(fā)生的問(wèn)題往往是致命的。（二）違反有關(guān)法規(guī)和合同的規(guī)定無(wú)證通過(guò)掛靠設(shè)計(jì)；無(wú)施工資質(zhì)或超越資質(zhì)施工；工程招標(biāo)投標(biāo)中的不公平競(jìng)爭(zhēng)，不合理壓價(jià)、壓縮工 期；施工單位不按圖施工；

21、建設(shè)單位擅自修改、加層設(shè)計(jì)等，這類(lèi)問(wèn)題引起的糾紛數(shù)量不少，解決起來(lái)特別 困難。（三）設(shè)計(jì)問(wèn)題盲目套用圖紙，設(shè)計(jì)詳圖不詳，結(jié)構(gòu)構(gòu)造不合理，計(jì)算簡(jiǎn)圖與實(shí)際受力情況不符，內(nèi)力分析錯(cuò)誤，變形 縫設(shè)置不當(dāng)?shù)?，都?huì)引發(fā)工程質(zhì)量事故的隱患。（四）施工管理問(wèn)題未經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意，擅自修改設(shè)計(jì)，偷工減料或不按圖施工；不熟悉圖紙，盲目施工，使用不合格的建 筑材料；不按有關(guān)的施工規(guī)范或操作規(guī)程施工，不合理趕工期；管理混亂，施工方案考慮不周，違章作業(yè)、 疏于檢查、驗(yàn)收等。（五）自然環(huán)境條件影響工程施工周期長(zhǎng)，受自然條件影響較大，空氣溫度、濕度變化引起工程結(jié)構(gòu)熱脹冷縮產(chǎn)生混凝土梁、板 開(kāi)裂現(xiàn)象十分普遍。多數(shù)樓板裂縫和墻面

22、抹灰層空鼓、開(kāi)裂的主要因素是溫差變化引起的。（六）使用不當(dāng)引起質(zhì)量問(wèn)題第二次裝修裝飾改造廚房、衛(wèi)生間和屋面改建花園過(guò)程中，對(duì)結(jié)構(gòu)的開(kāi)槽、打洞、管道移位、增加荷載 等引起滲漏水質(zhì)量問(wèn)題也十分突出。使用過(guò)程中，沒(méi)有及時(shí)維護(hù)或維護(hù)不當(dāng)也是造成質(zhì)量問(wèn)題因素之一。（七）工程質(zhì)量驗(yàn)收制度的缺陷工程完工后，主導(dǎo)驗(yàn)收的建設(shè)單位，由建設(shè)單位組織各方責(zé)任主體參加竣工驗(yàn)收。工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)依 法監(jiān)督檢查建設(shè)單位組織的工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序以及在驗(yàn)收過(guò)程中提供的有關(guān)資料和形成的 質(zhì)量評(píng)定文件是否符合有關(guān)規(guī)定，實(shí)體質(zhì)量是否存在嚴(yán)重缺陷，工程質(zhì)量驗(yàn)收是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，向建設(shè)行 政主管部門(mén)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。另

23、外，工程質(zhì)量驗(yàn)收采用抽樣檢查辦法有其局限性。往往履蓋面有限，有些質(zhì)量問(wèn)題難以發(fā)現(xiàn)，失去整改機(jī)會(huì)。三、工程質(zhì)量問(wèn)題的投訴（一）住宅工程質(zhì)量投訴受理部門(mén)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)住宅工程有質(zhì)量方面問(wèn)題可以直接向建設(shè)單位，也可以向當(dāng)?shù)叵M(fèi)者協(xié)會(huì)、建設(shè)行政主管部 門(mén)以及其委托的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)投訴，他們都有督促責(zé)任單位落實(shí)處理的義務(wù)。（二）住宅工程質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任歸屬在工程建設(shè)和交付使用過(guò)程中，出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題在所難免，關(guān)鍵是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并得到有效處理。 任何單位和個(gè)人對(duì)建設(shè)工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷都有權(quán)檢舉、控告、投訴。在保修期限內(nèi)，因勘察、設(shè)計(jì)、 施工、材料等原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，施工單位負(fù)責(zé)維修、更換，由責(zé)任單位負(fù)

24、責(zé)賠償損失。因使用不合格材 料造成質(zhì)量問(wèn)題，不受保修期限的限制。住宅工程交付后，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷應(yīng)及時(shí)向建設(shè)單位（房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)）反映，建設(shè)單位是住宅工程質(zhì)量的第一責(zé)任者，對(duì)住宅工程的質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。保修期內(nèi)發(fā)生住宅 工程質(zhì)量投訴的，建設(shè)單位有義務(wù)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)責(zé)任方解決質(zhì)量問(wèn)題。暫時(shí)無(wú)法落實(shí)責(zé)任的， 建設(shè)單位也應(yīng)先行解決，待質(zhì)量問(wèn)題的原因查明后由責(zé)任方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。購(gòu)房者在反應(yīng)工程質(zhì)量缺陷時(shí)， 要清楚房子保修期限、保修范圍和保修責(zé)任，只有在保修期內(nèi)主張自己的權(quán)益才能受法律保護(hù)。保修期限應(yīng) 自商品房交付購(gòu)房者之日起計(jì)算。四、住宅工程質(zhì)量投訴解決途徑購(gòu)房者與建設(shè)單位發(fā)生工程質(zhì)量糾紛，

25、雙方可以根據(jù)不同情況選擇和解、調(diào)解、仲裁或訴訟方式解決處 理。和解是解決工程質(zhì)量問(wèn)題最有效、最經(jīng)濟(jì)、最簡(jiǎn)便易行的方式。但和解協(xié)議不具有強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力， 和解協(xié)議的執(zhí)行依靠當(dāng)事人的自覺(jué)誠(chéng)信履行。很多工程質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)和解能得到圓滿解決。調(diào)解也是一種較 經(jīng)濟(jì)、及時(shí)地解決質(zhì)量糾紛的方式。調(diào)解工程質(zhì)量糾紛，一般情況下，雙方當(dāng)事人請(qǐng)求建設(shè)行政主管部門(mén)參 加，作為調(diào)解人。同樣，調(diào)解協(xié)議不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，調(diào)解協(xié)議的執(zhí)行依靠當(dāng)事人的自覺(jué)履行。仲裁是當(dāng)事 人雙方在糾紛發(fā)生前或糾紛發(fā)生后達(dá)成仲裁協(xié)議，自愿將糾紛交第三者作出裁決的一種解決質(zhì)量糾紛的方式。 裁決是終局性的，具有強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力。訴訟是調(diào)解無(wú)效后最

26、終能解決當(dāng)事人雙方質(zhì)量糾紛的方式。但 是訴訟過(guò)程長(zhǎng)、取證困難、成本高。住宅工程是一種特殊產(chǎn)品，嚴(yán)格按基本建設(shè)程序辦事是保證住宅工程質(zhì)量的前提，住宅工程出現(xiàn)質(zhì)量缺 陷因素眾多、原因復(fù)雜，現(xiàn)階段難以有效控制，雙方產(chǎn)生質(zhì)量糾紛通過(guò)法律途徑可以解決。常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題1樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過(guò)了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜；整體強(qiáng)度不 夠，樓體受震動(dòng)后或在大風(fēng)中擺動(dòng)； 因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓 體有局部或全部坍塌隱患。2裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫， 產(chǎn)生的原因有材料強(qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足，樓

27、體不均勻沉 降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。3滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過(guò)關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間 向外的水平滲漏， 以及向樓下的垂直滲漏， 垂直滲漏多見(jiàn)于各種管線與樓板接合處。 在雨季 及廚房、衛(wèi)生間用水量大時(shí)，滲漏嚴(yán)重會(huì)影響使用人的正常生活， 破壞地面裝修， 影響樓上 樓下鄰里關(guān)系。4墻體空，墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成 中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時(shí)在沒(méi)有形成空鼓的情況下， 由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會(huì)造成墻皮大面積脫落。5隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶(hù)與戶(hù)之間、戶(hù)內(nèi)各廳室之間

28、隔斷墻及樓板隔音、減震效 果不好，達(dá)不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達(dá)不到保溫、隔熱的 要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工 工藝不合要求。6門(mén)、窗密閉性差、變形。有的門(mén)窗自安裝上開(kāi)始，有的在使用一段時(shí)間后即出現(xiàn)密閉不 好、部分材質(zhì)或整體變形的問(wèn)題， 嚴(yán)重者起不到隔斷視線、 擋風(fēng)遮雨的效果， 有的無(wú)法關(guān)閉、 開(kāi)啟。 產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因在于選用材料質(zhì)量不好， 木材干燥程度不夠， 或在安裝后受到潮 濕侵襲，做工粗糙。門(mén)窗質(zhì)量問(wèn)題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。7上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費(fèi)資源，影響人的正常生活，形成的原因

29、在于上下水 管線水平、垂直設(shè)計(jì)不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過(guò)關(guān)。8. 水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源 開(kāi)關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設(shè)計(jì)種類(lèi)不完善，設(shè)計(jì)位置與日常生活 要求不符，影響 家具 布置。有的用電設(shè)備甚至存在漏電、火災(zāi)隱患。9公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過(guò)小，電梯運(yùn)行質(zhì) 量不穩(wěn)定，公用照明設(shè)施不完善，消防安全設(shè)施缺乏等等。為了便于客戶(hù)檢查房屋質(zhì)量， 這里附上一則驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法， 你不妨記住并逐條檢 查看一看。1門(mén)（1）大門(mén)、房門(mén)的插銷(xiāo)、門(mén)鎖是否太長(zhǎng)太緊（2）門(mén)插是否插入得太少門(mén)

30、間隙是否太大（特別是門(mén)鎖的一邊）（3）門(mén)四邊是否緊貼門(mén)框門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音（4）窗臺(tái)下面有無(wú)水漬如有則可能是窗戶(hù)漏水。（5）窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙（6）開(kāi)關(guān)窗戶(hù)是否太緊可否妥當(dāng)關(guān)上（7）窗戶(hù)玻璃是否完好3地板（8）地板有無(wú)松動(dòng)爆裂撞凹行走時(shí)是否吱吱作響（9）地板間隙是否太大（10）柚木地板無(wú)大片黑色水漬（11）地腳線接口是否妥當(dāng)有無(wú)松動(dòng) 4頂棚（12）頂棚有無(wú)水漬裂痕特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。5. 墻身（13）墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜彎曲起浪隆起或凹陷的地方（14）墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲墻角接位有無(wú)水漬裂痕（15）墻身、墻角接位有無(wú)水清裂痕6廚廁（16）廁

31、、浴具有無(wú)裂痕裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。（17）坐廁下水是否順暢沖水聲響是否正常沖廁水箱有無(wú)漏水聲（18）浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當(dāng)（ 19 ）廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象（20）廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗（21）水池龍頭是否妥當(dāng)下水是否順暢（22）廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當(dāng)（23）廚柜柜身有無(wú)變形門(mén)能否順利開(kāi)合7其他（24）壁柜門(mén)是否牢固周正（25）試一下全部開(kāi)關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題（26）試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)以上 26 條，均是新樓容易發(fā)生的問(wèn)題。購(gòu)房時(shí)應(yīng)充分注意。 考察房屋質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)方法 建筑質(zhì)量是廣大購(gòu)房者挑選的要點(diǎn)。挑

32、建筑質(zhì)量毛病可從以下三個(gè)方面入手： 首先， 查閱檔案資料。 主要查看各種建材生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品合格證書(shū)、 各道施工工序質(zhì)量驗(yàn)收 單、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量評(píng)定等級(jí)等資料，掌握商品房質(zhì)量的第一手資料。其次， 表面細(xì)看外傷。土建工程外表只能看墻和地基是否下沉、墻體有否裂縫、屋面是否空 鼓、墻的批檔有無(wú)脫落、 爆點(diǎn)，內(nèi)外粉刷、 油漆是否平整光滑等。 水電工程的電線預(yù)負(fù)荷量、 插座的安置是否合理，廚房、衛(wèi)生間下水道是否暢通，這些是住戶(hù)每天生活都要接觸到的， 必須選好。第三，深入查找內(nèi)傷。一般內(nèi)傷不易發(fā)現(xiàn)，且更具有“隱患”，因此，在查看原始檔案資料 時(shí)應(yīng)一并查看地基、 住、梁等的砼標(biāo)號(hào)， 砼抽樣測(cè)試報(bào)告

33、單等。假若購(gòu)房者想買(mǎi)某地段商品 房，那么， 你可以隔三差五到工地實(shí)地查看， 對(duì)隱蔽工程質(zhì)量也能看到一二，有無(wú)內(nèi)傷自己 放心。買(mǎi)房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證， 否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自己生 活帶來(lái)無(wú)窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里，綜合有關(guān)專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)，附上 36 條 驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，均是新樓容易發(fā)生的問(wèn)題。你不妨記住并逐條檢查看一看。關(guān)于門(mén)1、門(mén)的開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢2、門(mén)插是否插入得太少門(mén)間隙是否太大（特別是門(mén)鎖的一邊）3、門(mén)四邊是否緊貼門(mén)框門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音4、大門(mén)、房門(mén)的插銷(xiāo)、門(mén)鎖是否太長(zhǎng)太緊關(guān)于窗5、窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定

34、要密實(shí)，不能有縫隙。6、開(kāi)關(guān)窗戶(hù)是否太緊開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢7、窗戶(hù)玻璃是否完好8、窗臺(tái)下面有無(wú)水漬如有則可能是窗戶(hù)漏水。關(guān)于地板9、地板有無(wú)松動(dòng)爆裂撞凹行走時(shí)是否吱吱作響10、地板間隙是否太大11、柚木地板無(wú)大片黑色水漬12、地腳線接口是否妥當(dāng)有無(wú)松動(dòng)13、地面是否有裂縫有否起砂現(xiàn)象關(guān)于頂棚14、頂上是否有裂縫沒(méi)有裂縫最好， 有裂縫得看是什么樣的裂縫。 一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平 行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45 度斜角， 甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)， 那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重， 該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。15、看頂部是否有麻點(diǎn)。 這種麻點(diǎn)專(zhuān)業(yè)稱(chēng)“石灰爆點(diǎn)

35、”， 是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化 所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。16、頂棚有無(wú)水漬裂痕如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶(hù)，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。17、特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。關(guān)于墻身18、墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲19、墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜彎曲起浪隆起或凹陷的地方20、墻身、墻角接位有無(wú)水漬裂痕21、內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)關(guān)于廚廁22、廁、浴具有無(wú)裂痕包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛 發(fā)，要仔細(xì)觀察。23、坐廁下水是否順暢沖水聲響是否正常沖廁水箱有無(wú)漏水聲24、浴缸、面盆

36、與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)25、廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚 塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。26、磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象27、廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗28、水池龍頭是否妥當(dāng)下水是否順暢29、衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。30、出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾31、您住的房間底下的鄰居家是否漏水否則您家的日子也一定不好過(guò)。其他31、 廚柜柜身有無(wú)變形壁柜門(mén)是否牢固周正門(mén)能否順利開(kāi)合32、試一下全部開(kāi)關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題各種電路、閉路電視、電話插座的位置等， 也應(yīng)仔細(xì)了解。

37、 30的火災(zāi)是由于電氣事故引起的， 這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。 為 了用電的安全和方便，國(guó)家出臺(tái)了住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 ，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于 5 個(gè)。 增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。33、供水管的材質(zhì)上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅 管。銅管可安全使用 50 年。另一個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)， 銅可以抑制細(xì)茵生長(zhǎng)， 增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。34、試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)35、居室、客廳有否各種管線外露是否有暖氣回水或其他管線穿過(guò)，因?yàn)橛休^多管線穿越 居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺(jué)上的障礙，影響整體感。36、自來(lái)水水質(zhì)怎

38、么樣六次看房，重點(diǎn)不同 （一）第一次觀房的重點(diǎn)是區(qū)位選擇（繁華度、易達(dá)度、公共設(shè)施配套度、自然條件、人口條件、文化條件） （二）第二次現(xiàn)房的重點(diǎn)是觀看住宅環(huán)境（日照、通風(fēng)、噪音控制、私秘性、綠化、道路）（三）第三次觀房重點(diǎn)是住宅的健康與安全性 （滿足生理需求、滿足生活需求、滿足健康需 求、防止事故、遠(yuǎn)離二廢污染源、遠(yuǎn)離傳染病醫(yī)院） ；（四）第四次觀房重點(diǎn)是發(fā)展商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查；（五）第五次觀房重點(diǎn)是房屋品質(zhì)（數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、價(jià)格因素） ；（六）第六次觀房重點(diǎn)是各種隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等等。 在時(shí)間安排上，白天去是了解區(qū)位、環(huán)境、健康與安全、房屋品質(zhì)、發(fā)展

39、商資信；晚上去是 體驗(yàn)與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成； 雨天去是了解房屋有無(wú)漏水、 樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、 路面積水情況；假日去是體驗(yàn)購(gòu)物、交通的便利度。看房時(shí)，不要受銷(xiāo)售人員介紹的影響， 要多比較， 仔細(xì)看，評(píng)價(jià)自身能力， 以免后悔。 若由中介公司代售須把單價(jià)、 總價(jià)、 平米數(shù)、 授權(quán)范圍、代售期了解清楚。裂縫和滲漏占住宅質(zhì)量投訴八成以上住宅通病”：滲、漏、殼、裂、堵家住江東區(qū)某小區(qū)的業(yè)主李女士：“我家所在的小區(qū)剛剛?cè)胱? 年，就發(fā)現(xiàn)餐廳、躍層樓板出現(xiàn)滲漏等質(zhì)量問(wèn)題。餐廳頂板西北角有約滲水痕跡，下雨時(shí)廁所浴霸中部有滴水現(xiàn)象，真煩市民對(duì)類(lèi)似“不影響到安全，卻非常影響生活，而且事后維修又十分困難”

40、的住宅質(zhì)量問(wèn)題 的投訴，今年上半年，占到了整個(gè)工程質(zhì)量投訴總量的 90%以上。這些問(wèn)題主要可用“滲、漏、殼、裂、堵”五個(gè)字來(lái)概括，突出表現(xiàn)為三大類(lèi)：一是屋面、外墻、浴廁間滲漏水，約占總投訴量的 35%-45%； 二是現(xiàn)澆板、外墻、內(nèi)墻裂縫，約占總投訴量的 30%-50%； 三是綜合類(lèi)，如頂棚脫落、下水管道堵塞、層高不足或在建工程質(zhì)量等， 約占投訴量的 20-35%。 其中，因?qū)幉ㄌ厥獾牡乩憝h(huán)境和氣候條件，“漏”和“裂”最為常見(jiàn)，占到了住宅工程質(zhì)量 投訴的 80%以上。專(zhuān)家分析認(rèn)為，造成這些住宅質(zhì)量通病的原因主要為： 首先，一些消費(fèi)者對(duì)房屋的使用不當(dāng)、私自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，造成了房屋質(zhì)量的下降。 其

41、次，因?yàn)榉课菰诮ㄖ^(guò)程中多數(shù)為露天作業(yè)，受氣候環(huán)境影響較大，竣工驗(yàn)收后，隨著時(shí) 間的延長(zhǎng)，建筑物會(huì)出現(xiàn)干縮，從而產(chǎn)生溫度裂縫等；第三，建筑工程是一個(gè)特殊產(chǎn)品，由上百種材料和成品產(chǎn)品組成且材料性能各異，而且大部 分不是機(jī)械化流水作業(yè)，手工操作占很大比例，施工周期長(zhǎng)，因此，管理上稍有不慎就容易出現(xiàn) 問(wèn)題。“保修期限”：總是被人遺忘專(zhuān)家指出，這些問(wèn)題中，有不少其實(shí)是可以通過(guò)申請(qǐng)房屋保修來(lái)解決的。房屋和其它商品一樣，是有保修期的。但很多人在買(mǎi)房時(shí)，只關(guān)注價(jià)格和位置，而很少關(guān)心 這一點(diǎn)。房屋的保修期是從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，而不是自房屋交付之日起計(jì)算的。大多數(shù) 市民在買(mǎi)下房子時(shí)，房子的保修期已經(jīng)過(guò)

42、了一段時(shí)間了，甚至有的房子已經(jīng)過(guò)了保修期。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè) 計(jì)文件規(guī)定的該項(xiàng)工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年；供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝， 為 2 年；裝修工程為 2 年；其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。寧波市建筑工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站項(xiàng)大偉站長(zhǎng)同時(shí)還提醒，消費(fèi)者在入住裝修前一定要做好 房屋的查驗(yàn)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決，以免裝修完成后造成開(kāi)發(fā)商與裝修公司之間的推諉 扯皮。就拿房屋滲漏問(wèn)題來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者在查驗(yàn)的時(shí)候?qū)τ蟹浪蟮姆块g如果能先做一下24 小時(shí)的蓄水實(shí)驗(yàn)，屋子是不是漏水，做完實(shí)驗(yàn)就可以立即發(fā)現(xiàn)。但如果你不做實(shí)驗(yàn)直接裝修，甚至在 裝修的時(shí)候擅自改造管道，使用不符合防水要求的管材，等到入住之后再想