中介買房注意事項(自己整理的)

1、1/ 10簽訂二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)注意1、二手房有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明-房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán) 證。合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。現(xiàn)實生活中 存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況， 鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?對房屋交易雙方當(dāng)事人的 合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)?、二手房有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明-房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán) 證。合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。現(xiàn)實生活中 存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，對房屋交易雙方當(dāng)事人的 合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU方式是到相關(guān)部 門進(jìn)行核實。2、購房者需要對

2、售房者有準(zhǔn)確的了解。購房者應(yīng)當(dāng)查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記 載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應(yīng)當(dāng)了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要 求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實。此外，購房者應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。如果 房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書 面文件。在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，全部共有人能否都到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由 代理人替其簽章。3、購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況必要的了解。這主要包括房屋的實際面積和機(jī)構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的 房屋結(jié)構(gòu)是

3、否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問題；該房產(chǎn)用途是否 與購房者購買后的用途相符等。4、購房者還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機(jī)關(guān)查封。如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權(quán)的書 面意見；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方 案；如果房屋被司法2/ 10機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購買或就此與司法機(jī)關(guān)及案件當(dāng) 事人進(jìn)行交涉（非專業(yè)人士難以把握）。5、如購買的房屋是公房、已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲 準(zhǔn)上市交易、預(yù)購公房是否需補(bǔ)足有關(guān)費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先 購買權(quán)、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單

4、位的房屋，由 于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土 地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購買。6、購房者還應(yīng)了解隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設(shè)備（非房屋附屬設(shè)備）及裝修的詳 細(xì)情況。7、估算稅費負(fù)擔(dān)。二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計各項稅費金 額也比較大，估算稅費負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應(yīng)承擔(dān)契 稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、個人 所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房 產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用 途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣

5、雙方 可以根據(jù)擬交易房屋的實際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門具體了解稅費的項 目、稅率.二手房合同簽訂注意事項有哪些手房在購買不到五年要多交一個營業(yè)稅和個稅的問題.你可以私下交易.下面 是應(yīng)注意的事項.在二手房買賣合同中應(yīng)具備：一、當(dāng)事人的姓名、住所，有助于搞清當(dāng)事人的具體情況、聯(lián)系辦法，以 免受騙。二、標(biāo)的。即雙方要進(jìn)行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要寫明房屋位 置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋所有權(quán)糾紛；是否有 私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費及其他費用交費狀況；房屋相關(guān)文字資料的 移交過程。三、價款。寫明總價

6、款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾 款。四、履行期限、地點、方式。寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過 程；如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分 攤；遇有價格上漲、下3/ 10跌時如何處理。五、違約責(zé)任說明。違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計算與給 付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。六、解決爭議的方式。寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方 式解決爭議，應(yīng)按仲裁法的有關(guān)規(guī)定寫明條款。七、合同生效條款。合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限； 致使合同無效的情況； 無效的免責(zé)條款； 當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財

7、產(chǎn)如何進(jìn)行返還。八、合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條 件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救 措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。在二手房買賣中，因每位買方和賣方的情況都不盡相同，再加上房屋中介 公司的素質(zhì)和責(zé)任等不確定因素，使得房屋買賣糾紛很容易發(fā)生。為了讓房產(chǎn) 買賣行為順利，減少那些既花精力又花時間的糾紛發(fā)生，這里分別為買賣雙方 在5個環(huán)節(jié)支招。賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個環(huán)節(jié)一、掛牌時明確委托方式和期限。賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以 掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應(yīng)明確委托方式和

8、掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來， 但最后簽約的肯定是他人；所以，賣方不要輕易收取中介的定金。二、謹(jǐn)慎收取定金。中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購買 條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要 慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了， 就怕買方毀約賣方可以沒收定金 時， 中介公司卻要求分賣方一杯羹。三、簽約時要注意三點。一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實告知買 方，最好在合同中寫下來；二是提供 “三項證明 ”，即如有共有人須提供房屋共 有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租

9、，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。三是交易流 程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。4/ 10四、盡量取得放款承諾。簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后 由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前， 買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款 銀行的放款承諾。五、交房過戶時避免違約責(zé)任。交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，需買方配 合。當(dāng)出現(xiàn)買方因種種原因不予配合時，賣方應(yīng)書面催告買方，同時要求中介 出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任。買房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)一、下定時要明確議價期限。下定時要明確

10、中介公司向賣方進(jìn)行議價的期 限，保證議價不成時及時拿回款項。 與中介簽好居間協(xié)議后， 要拿份協(xié)議原 件。 在中介議價成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn) 交給自己。(特別要注意：如果是貸款買房，一定要寫上如貸款未成，雙方無 責(zé)。這樣避免因為貸款出現(xiàn)意外，而損失定金費用的二、注重實地調(diào)查。簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實地考察，了 解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買方 應(yīng)至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到 房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢 貸款條件和可貸成數(shù)。三、簽約前多查相

11、關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具 有合法資格。同時，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶 等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時買方可相應(yīng)推遲付款的 權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。四、付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確 授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn) 有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知 原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶。五、收房過戶要驗收。買方接收房屋時，應(yīng)根據(jù)合同驗收設(shè)施設(shè)備的移交 情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后

12、發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房 屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。5/ 10如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。下面是購買二手房注意事項的權(quán)威建議，特轉(zhuǎn)來：隨著各地住房制度改革進(jìn)程的加快，二級市場的開放力度不斷加大，二手 房買賣日漸紅火，二手房由于具有位置好、價格低的優(yōu)勢，被眾多的消費者青 睞，但是，舊房買賣畢竟不像新房那樣一目了然，購買二手公房上當(dāng)受騙后的 追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購二手房時，要特別注意產(chǎn) 權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問題。一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量 巨大，法律對房屋的保護(hù)主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋

13、進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國城 市房地產(chǎn)管理法第59條規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證 制度。因此，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán) 的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也 會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是 同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此 產(chǎn)權(quán)的真實性。由于我國房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如 果是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費用，或者已與 原單位確定了

14、如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單 位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確 認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。當(dāng)前對于軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這 類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購買。二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。 因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否 與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、 房屋布局是否合理、 設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情 況， 更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私 搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞

15、隱患的情況。另外，購買二手房還要對房屋進(jìn)行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有 特別不適6/ 10合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等 明顯問題。如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻 面臨不安全的危險。三、實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越 高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更 好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購 買舊房時，要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃 圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安

16、全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)， 暖氣供應(yīng)情況及收費標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、 速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務(wù)。如有機(jī)會最好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購買二 手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給 日后生活帶來更多煩惱。四、考察一下二手房的物業(yè)管理購買房屋是一次性的消費支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后 長期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關(guān)注房屋 的

17、管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工 作帶來更多的便利。對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對其管理的 物業(yè)進(jìn)行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服 務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運 行正常等，由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，最終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為 好。還要了解物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標(biāo) 準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項基金，以免日后支付龐大的 維修養(yǎng)護(hù)費用，出現(xiàn)7/ 10買得起房住不起房的情況發(fā)生。五、買二手房選個安全中介目前在許多城市，雖

18、然已放開了住房二級市場，但政府職能一般只是在兩 頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過程則完全 由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方 都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī) 構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親 自到中介機(jī)構(gòu)辦公場所進(jìn)行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息 量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時，在委托中介機(jī)構(gòu)代 理之前，還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪

19、些服務(wù)項目，如何收費？如 果未能如愿成交，如何退款？如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負(fù)責(zé) 賠償損失等。中介機(jī)構(gòu)提供的另一項重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛 剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準(zhǔn)確 地對房屋進(jìn)行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機(jī)構(gòu) 對房屋進(jìn)行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。另外，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做 顧問，特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級市 場上的律師收費還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應(yīng) 服務(wù)都有哪些。六

20、、二手房的交易手續(xù)要在交易場所完成購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻 煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)， 結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的， 房屋所有權(quán) 得不到應(yīng)有的法律保護(hù)， 引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，才知上當(dāng) 受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此，購 買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手 續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買賣雙方能 一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放 心合適的房

21、子。8/ 10簽訂二手房合同應(yīng)注意以下事項：1必須確認(rèn)房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的 身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的 前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況 下，該項問題更需引起客戶的注意。2必須明確雙方違約責(zé)任因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行 為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任 和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。3必須標(biāo)明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房 主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn) 過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。4必須注明費用交接時間這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于 “房屋交付 ”中的重要條款， 一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。5必須有代理費明細(xì)單隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實保 障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀(jì) 公司的代理費越來越受消費者的關(guān)心。但是，目前市