萬科地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引

1、萬科地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引1、 前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。2、 可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如： 交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改

2、造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素1、 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3 5 年） ， 在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；3、 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；第一部分：項目概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖： 項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物 （如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心

3、區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。宗地現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、 地質(zhì)情況，包括

4、土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。3、 項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、 交通狀況（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、 大型購物中心、

5、主要商業(yè)和菜市場5、 文化、體育、娛樂設(shè)施6、 公園7、 銀行8、 郵局9、 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀4、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1、 治安情況2、 空氣狀況3、 噪聲情況4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、 周邊景觀7、 風(fēng)水情況8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、 其他5、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃

6、發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。4、 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本 等。6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖： 說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。6、 規(guī)劃控制要點(diǎn)1、 總占地面積、代征地面積、

7、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、 綜合容積率、住宅容積率4、 建筑密度5、 控高6、 綠化率7、 其他7、 土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析合作方式及條件1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、 共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)

8、稅的義務(wù)。3、 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合4、 其他合作的主要條件5、 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定2、 土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)狀1、 土地所有權(quán)歸屬2、 土地使用權(quán)歸屬3、 土地的用途（二）規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃的用途3、 取得土地使用權(quán)程序評估1、 取得土地使用權(quán)的程序2、 取得土地使用權(quán)需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）4、 土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日5、 政策

9、性風(fēng)險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。6、 總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、 不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場分析一、 區(qū)域住宅市場成長狀況1、 區(qū)域住宅市場簡述? 形成時間? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況? 購買人群變化2、 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5

10、 年）? 開工量/竣工量? 銷售量/供需比? 平均售價3、 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況4、 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征? 平均售價? 開發(fā)規(guī)模? 產(chǎn)品形式? 平均消化率? 平均容積率? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征5、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖： 項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。6、 未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型7、 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)8、 結(jié)論：? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)

11、間及產(chǎn)品形式? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題3、 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）2、 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。4、 目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位1、 市場定位2、 目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)3、 產(chǎn)品建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析一、初步規(guī)劃設(shè)計思路1、 設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點(diǎn)。2、 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。3、 節(jié)能和環(huán)保型建筑材

12、料選用的考慮。4、 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。5、 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)

13、的影響及解決的方法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如： 道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如： 交通狀況 （與是否開通業(yè)主班車有關(guān)） 、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。7、

14、 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：項目開發(fā)1、 土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析3、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。4、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。第六部分：投資收益分析1、 成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型

15、假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)配套費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計營銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計2、 稅務(wù)分析1、 營業(yè)稅及附加2、 所得稅3、 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。3、 經(jīng)濟(jì)效益分析1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、 項目利潤率、投

16、資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2） 項目總金額（萬元）銷售收入 直接成本總投資 毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率3、 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年. . 20 XX年合計上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤（元 /m2）利潤 （萬元 ）4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。（ 1） 成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本X 90%預(yù)測成本 預(yù)測成本X 110%預(yù)測成本X 120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利

17、率 總投資回報率（ 2） 售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價X 90%預(yù)測售價 預(yù)測售價X 110%預(yù)測售價X 120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（ 3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率4、 項目資金預(yù)測1、 資金投入計劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需

18、求缺口及融資途徑。4、 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置5、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。6、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理） 。7、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方

19、式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題（1） 主要指標(biāo)測算1、 預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價2、 投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M . . - A+nM樓面地價完全成本總投資 毛利率稅前利潤 稅后凈利銷售凈利率總投資回報率注： A 代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A 代表略低于可能最低中標(biāo)價；M 代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變

20、化值，例如100 萬元，變化值不宜過大。3、 根據(jù)需要，可增加如下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3 注： R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報率等。（2） 競爭對手分析1、 主要背景，控股股東情況2、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、 操作水平，主要開發(fā)的項目5、 參與競爭的主要目的，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。（3） 制定策略1、 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時的地價。2、 銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受

21、的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。3、 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。（4） 資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容1、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況1、 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、 竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4

22、、 各行政區(qū)市場比較：（ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、 竣工量、銷售量、 各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20 名發(fā)展商最近3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、 重點(diǎn)樓盤描述2、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）附件：1、 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。2、 按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳