房地產(chǎn)行業(yè)融資途徑

1、符合我公司融資途徑的有:.銀行貸款 房地產(chǎn)信托聯(lián)合開發(fā)項目融資-.銀行貸款融資成本：利率較低e目前最高在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮50%。但是加上F續(xù)陰之后一般 實際為12%/年左右。人民市貸款基準(zhǔn)利率（自20120706生效）貸款年限年利率0-6月（含6月）5.60%6月-1年（含1年）6.00%1-3年（含3年）6.15%3-5年（含5年）6.40%5-30年（含30年）6.55%審核標(biāo)準(zhǔn)：滿足基本條件（房地產(chǎn)開發(fā)“四證”齊全、房企什投資金不低35%、取得二級以 上開發(fā)資質(zhì)、資產(chǎn)負(fù)債率不高,某一比例等和抵質(zhì)押要求，還應(yīng)結(jié)合銷售回款 預(yù)測、風(fēng)險評估等。房地產(chǎn)銀行貸款流程受理階段評價階段遞交申請受理調(diào)

2、查項目評估審批階段發(fā)放階段貸后階段二、房地產(chǎn)信托M責(zé)俄本:雄本政崎,20M年日已玷列25%左右基于U密過程中彬成產(chǎn)權(quán)關(guān)里及現(xiàn)的運用,兩犍產(chǎn)值托做資主曾討貸1R劃B死、股a型伯托、財產(chǎn)令雅型81匕 底合型信刖靜正-）貸款型信托融資模式1操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資 者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開 發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司：信 托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信 托收益和償還本金給投資者.股權(quán)型信托融資模式特點及優(yōu)勢2.特點及優(yōu)

3、勢對公司（項目）要求要求的風(fēng)險控制機(jī)制退出方式“四證”齊全自有資本金達(dá)到35%二級以上開發(fā)資質(zhì)項目盈利能力強(qiáng)貨產(chǎn)抵押（土地.房產(chǎn)等 不動產(chǎn)，抵押率一般在50 K左右）、股權(quán)質(zhì)押、第 三方擔(dān)保、設(shè)置獨立賬戶償還貸欷本金融資金幫融資期限視開發(fā)商的實力、項目的 資金需求及雙方的談判 結(jié)果.從幾千萬到幾億不等以一2年居多，最近也出 現(xiàn)了5年期甚至更長期限 的信托計劃一般高于同期銀行法定 貸孜利率,目前在20%-25%居多。優(yōu)勢：融資期限比較靈活（二）股權(quán)型信托融資模式1、操作流程在這種模式下,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募 集資金，之后以股權(quán)投資的方式（收購股權(quán)或增資擴(kuò)股）向項目公

4、司注入資金，同 時項目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公 司持有的股權(quán),2、特點及優(yōu)勢對公司（項目）要求要求風(fēng)險控制機(jī)制退山方式股權(quán)結(jié)構(gòu)相對尚單活 晰、項目建利艙力強(qiáng)向c項目）公司委派股東和財務(wù) 名殺里、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保程價股權(quán)回購融賁金頷融詵期限視項目的費金需求及 雙方的談判結(jié)米以1-2年居多,最近也出現(xiàn)了 5年期甚至更長期限的信任廿劃一般高于同期4艮行法 定貸款利率,目前在 20%-25用居多脫杈性質(zhì)優(yōu)勢謖等股杈性項類似于 優(yōu)先股，對公司的目 布各空莒.人事安排等 沒有認(rèn)定杈C可建有 球儀杈.舛惜杈.監(jiān) 督板等）CO前移增加廢地產(chǎn)公司的官本金，起到過怖峻的

5、作 用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融費的余件，（2）其股杈類似 優(yōu)先股性質(zhì)，只費求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不 費本卷與項目的經(jīng)？m理.和開發(fā)侑分享華線利汨。（=）財產(chǎn)受益型信托融費模式1 .操作流程利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點，開發(fā)商將其持有的啟產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受 益權(quán)和劣后受益權(quán),并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受盍權(quán).信托公司發(fā)行信托計劃募集資 金購買優(yōu)先受益權(quán),信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足頷渭償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ) 足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償.2 .帶點及優(yōu)努對信掃則產(chǎn)央求整求JW檢控:M機(jī)制運H1方式（1）業(yè)已建成，

6、 產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊 生；（2）能產(chǎn)生穩(wěn) 定的現(xiàn)金流，如商 場.寫字樓、酒店 等租賃型物業(yè)Q）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先 受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投食者 信托計劃）持有，侑代到期后 如投食者優(yōu)先受益枕本得到足額 特信.則信知公司有杈處置該店 產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益,開發(fā) 商所持有的劣后受益杈則滯后受 償，2）回購承諾及第三方擔(dān)保開發(fā)商溢價受益收回購融資金甌融坡期限視信托財產(chǎn)的評 估價值，一般在其 評估價值的50%, 左右以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了 5 年期甚至更長期限的信托計劃一般高于同期銀行法定 好款刎率，目前在20% -25陰居多優(yōu)勢優(yōu)勢；在不喪失財產(chǎn)所有權(quán)的前提下實現(xiàn)了觸奧.（四）混合型信托

7、融資模式（夾層融資型）債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點，同時 也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需 求.案例序 號司信托計劃名 林日期發(fā)行雙校期限預(yù)期年收M黃金運用方式風(fēng)險控施一貸款信托1外費信 托萬象新天項 目集合資金 信托計iJJ2009 年 4 月24日至5月15日總1億元公開 發(fā)行優(yōu)先破受益 機(jī)人民幣9000 萬元，次.益 權(quán)2000萬元由 外紹信托認(rèn)購2年優(yōu)先皴變益權(quán) 部分旅期收益 帆6%/年 購 共300萬元及以 上蝌人刊期 收益率為6.3%/ 年信托衽金用干向匕京 美誠置業(yè)有限公司龍 放房

8、地產(chǎn)開發(fā)貸熟 用于萬象新天項目的 開發(fā)建設(shè)詢業(yè)抵押、抵押梅 附著的應(yīng)收麻款 蜀甲、保證擔(dān)保、 抵押藥保險、強(qiáng)制證2WMt托百班寶杳34 號五里村 土地羲理用 目）集合資 金信托計劃2009 年 8 月3日至8月14日8,000萬元2年9.0%（2年明信托長金以債權(quán)形式 提供給廣居民生.用 于“五曳村.-ffi± 地整理項目和,'青幡 山房”雙目后期建設(shè)，政將信用保證、資 產(chǎn)質(zhì)押、股權(quán)質(zhì) 呻、責(zé)任揖保、現(xiàn)金流監(jiān)控3中常自 托北京沿海青 年公寓覽軟 項目集合流 金信托計劃2掇年1。 月6日至288 年 10 月18日70CO-&J00 萬元2年9. 5-11.5%集合送金

9、以貨款方式 發(fā)放給北京沿涔觸 李因世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā) 有癰公司，用于J匕京 沿海百年公寓項目的 開龍建設(shè)信托費款的擔(dān)保 方此為抵押擔(dān)保 和美聯(lián)方的連帶 責(zé)任保證擔(dān)保。案例序 號司信托計劃名日期發(fā)行規(guī)模期限J8期年收3風(fēng)險控加情脆二股權(quán)信死1北方信 托天津廣成城 鄉(xiāng)建設(shè)投傀 有果公司股 權(quán)投通集合 黃金信托計 劃20g 年 7月22日至2009 年 8月22日120Q。萬元2年7. 4%-a4%本信托計劃資金用于 向天津廠或城殳建設(shè) 投資有限公司進(jìn)行增 法政府信用（廣成力 有液貨公司）2中融信 托中歌-悅合 股權(quán)投貨第 合黃金信托 出2009-7-1240000萬元2年7.5-13. ”以股權(quán)投喪的

10、方式玄 接或同授持有上海悅 合置業(yè)有限公司1g 的設(shè)校要當(dāng)權(quán)分層、擔(dān)保三財產(chǎn)受益電信托1中原信 托信m大臣項 目不動產(chǎn)信 托信托受疫 權(quán)投資集合 資金托計 劃288 年 10 月15日至2006 年 10月28日不高干人民市 2500萬元1年預(yù)期年收益率 力9.503信瘠+劃本金用于購 英信息大廈項目不動 產(chǎn)信托（以下簡稱 不動產(chǎn)信托'里下初 治受益人的全部初始 受益權(quán)2新華 托辛特拉產(chǎn)權(quán) 酒店（不動 產(chǎn)）投詼集 合資金信憑20g 年 8 月5日-2009年 9 月5日5C8"T5OO 萬元3隼9.5X11%向超刷致遠(yuǎn)向吳箕開 發(fā)的辛特拄莊家度假 酒店部分獨立產(chǎn)權(quán)單 位客房新

11、華信無奏派代 表灌入海南致遠(yuǎn) 敢事會.通過中國 工荀銀行預(yù)告款 三管崛戶.對開發(fā) 荀的現(xiàn)金流進(jìn)行三.聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合兩個投資主體共同對項目進(jìn)行投資建設(shè)，項目立在雙方名下，由雙方共擔(dān)風(fēng)險 的開發(fā)模式。根據(jù)雙方的出資情況乂可分為以下兩種開發(fā)模式：（-）投資方作為共有權(quán)模式此方案是將土地登記的使用權(quán)人變更為雙方名卜.，雙方聯(lián)合報建、共同出資。 雙方以共同名義通過公開出讓方式或其他方式取得土地使用權(quán)，以雙方共同名義取 得土地使用證，即該權(quán)利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發(fā)改委的立項和規(guī) 劃部門出具的規(guī)劃用地條件。雙方的合作基礎(chǔ)是共同出資，共同管理，共同決策 （或按出資比例），此種合作的關(guān)鍵在J雙方的日

12、常管理和決策，比如雙方應(yīng)制定 H常的人員配置任用制度、財務(wù)制度、重大事項的決策制度。該種開發(fā)模式是人合 形式，雙方介作的當(dāng)事人在合作中往往具有決定性作用，否則雙方的合作很難進(jìn)行。 從合作的最終分配方式來看可以方兩種方式：1、利潤分成方式。2、實物分配。雙方在樓盤竣工后，按照各自的出費比例，分配已經(jīng)建成的商品房，該種分 配方式簡單易行，采用此種模式，是我們在該種合作模式中比較鼓勵的一種，容易 取得較好的結(jié)果，避免r因結(jié)克中產(chǎn)生矛盾，仔致分配不能或無法達(dá)成最終的雙方 滿意分配結(jié)果。但如規(guī)劃變更，如事前無明確約定，也容易產(chǎn)牛.紅紛。三、聯(lián)合開發(fā)（二）一方出地，另一方投資方式此方式是在不改變士地使用權(quán)

13、基礎(chǔ)上的公作方式，投資方只是提供項目所需 資金、技術(shù)等支持，其付出的精力較少，該方案主要建立在投資方對供地方的高度 信任，但對于投資方的風(fēng)險較大，項目的運作無法控制，仃可能處于供地方資金和 管理欠缺而成為爛尾樓，因此，為了確保投資方的利益，若使用此方案運作，需要 供地方提供相應(yīng)第三人擔(dān)保，或在土地卜.設(shè)立抵押權(quán)利，若出現(xiàn)合作風(fēng)險，則投資 方可以抵押權(quán)對投資所產(chǎn)生的債務(wù)優(yōu)先受償，最起碼可以取得與投資等值的土地， 避免投資無法收回的局面。選擇聯(lián)合開發(fā)需注意的事項：1 .合作的基本原則2 .合作的目的3 .合作的方式4 .供地方的權(quán)利與義務(wù)5,非供地方的權(quán)利。義務(wù)6 .風(fēng)險分擔(dān)方式7 .利益分配方式

14、8 .房屋銷售9 .物業(yè)管理10 .違約貢任11 .協(xié)議的變更和終止12 .凡他必要內(nèi)容!1!項目融費 項目融資是以項目的名義箸措一年期以上的資金，以項目營運收入承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任 的融資形式,形式有很多,也比較靈活,房地產(chǎn)開發(fā)項目融資流程一.項目融資流程1 .房地產(chǎn)公司提出地產(chǎn)項目融資需求卷向;2 .房地產(chǎn)公司提供初步資料：土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，如 果項目特別好的，可以先提供前兩證；3 .對項目所在城市房地產(chǎn)市場及融資項目作初步了解、考察與評估，判斷項目融資風(fēng)險及可行性. 如果可行將繼續(xù)下一步，如果風(fēng)險大，則本項目終止；4 .與項目方方簽訂房地產(chǎn)融資服務(wù)協(xié)議，明確融資

15、傭金比例、房地產(chǎn)項目公司所需融資金額及可 接受的融資年利息比例"辦議期限一般為半年至一年，可根據(jù)實際情況順延；5 .出資方（地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金或銀行合作公司）實地考察項目并與項目決策人會談，6 .出資方正式項目核實調(diào)研；7 .出資方給出項目融資正式意見；8 .項目符合條件，決定放款；9 .如果決定放款，出資方與項目方簽訂項目貸款協(xié)議，明確項目借款的金額、期限、利息及資金 管理方法；10 .提供貸款所需資料（見附件），執(zhí)行貸款手綴11 .放款成功后，按融資服務(wù)協(xié)議支付服務(wù)費等.二.房地產(chǎn)項目融資資料清單:1 .經(jīng)年檢的企業(yè)法人汴'亞執(zhí)照正、副本復(fù)印件2 .組織機(jī)構(gòu)代碼證更印件3 .稅務(wù)登記證復(fù)印件（國稅、地稅）4 .開戶許可證5 .房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書6 .最近一期公司章程（修正案）7 .法人身份證明、法人身份證復(fù):印件8 .最近一期驗資報告9 .最近:年經(jīng)審計的完整財務(wù)報告和最近一期財務(wù)報表10 .公司最近一期財務(wù)報表主要科目明細(xì)11 .公司貸款卡第印件（卡號、密碼）12 .公司介紹13 .股權(quán)結(jié)構(gòu)圖（直到最終股東），股東介紹”.公司實際控制人簡歷、公司高管簡歷房地產(chǎn)項目融資資料清單:15 .項目批宜文件（立項、環(huán)保等）16 .項目可行性研究報告或盡職調(diào)查報告17 .已投入資金憑證.如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土