房地產科技發(fā)展策略

1、房地產科技發(fā)展策略在全球化趨勢下，產業(yè)變動之速度愈來愈快，各地經濟發(fā)展之競 爭也愈形競烈，除提供產業(yè)生產所需用地及基礎設施外，并以建 構高效率的行政服務、及營造有利產業(yè)發(fā)展與投資環(huán)境來提升各 國產業(yè)提升競爭力。臺灣過去為因應各種時空背景不同情況下之 經濟發(fā)展需求，曾分別設置了功用、目的、及時代任務均有不同 之工業(yè)區(qū)（含智能型工業(yè)區(qū)）、加工出口區(qū)、及科學工業(yè)園區(qū)，提 供不同性質之工業(yè)用地供產業(yè)或廠商使用，于臺灣經濟發(fā)展過程 中，擔當著重要的責任。但隨著國際化與全球化的變遷，產業(yè)國際分工趨勢日益明確，而 每一個國家的產業(yè)結構都在不停的變動，而產品的生命周期也愈 來愈短，因此面對變動形勢下的產業(yè)園區(qū)

2、發(fā)展，也愈來愈多不確 定的因素，過去成功的經驗，能夠維持或引用的時間與案例也愈 來愈少，因此如何面對變動做彈性的規(guī)劃，以使有限的土地資源 能夠獲得永續(xù)的生命，確為我們應該嚴肅考慮的問題。臺灣的工業(yè)區(qū)開發(fā)已有四十年的歷史，累積有相當經驗，隨著國 內與國際整體形勢的改變，近年遭受到許多的批評，但土地資源 有限的先天限制，卻是影響臺灣產業(yè)發(fā)展無法不去面對的現(xiàn)實, 因此如何讓工業(yè)區(qū)轉型為產業(yè)園區(qū)，并以導入永續(xù)發(fā)展的觀念來調整規(guī)劃，應是學者專家與政府 部門所應共同努力的方向。因此本文乃將產業(yè)園區(qū)永續(xù)利用發(fā)展 的問題與可能的解決方案做一整理介紹，希望對臺灣地區(qū)未來產 業(yè)園區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展有所幫助。貳、產業(yè)園

3、區(qū)永續(xù)發(fā)展的意義有關產業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，除了涉及土地的利用與永續(xù)發(fā)展問題 外，也涉及產業(yè)與整體經營環(huán)境的變動調整，茲說明其意義如下: 一、永續(xù)發(fā)展永續(xù)發(fā)展一語最早是由國際自然和自然資源保護聯(lián)盟(International Union for Conservation of Nature and NaturalResources, IUCN)聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署(UnitedNations Enviromnent Program, UNEP)、及世界野生動物基金會(World WildFundfbiNature, WWF)三個國際保育組織在1980年出版的 世界自然保育方案報告中提出。在同年3月的聯(lián)

4、合國大會也 向全球發(fā)出呼吁：必須研究自然的、社會的、生態(tài)的、經濟的 以及利用自然資源體系中的基本關系，確保全球的永續(xù)發(fā)展。 當時人們對于聯(lián)合國這項呼吁似乎不甚了解，因此并未引起全球 的回響。直到1987年，聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會（WCED）, 發(fā)表了我們共同的未來報告后，才在世界各國掀起永續(xù)發(fā)展 的浪潮。瑞典皇家科學院率先建立永續(xù)發(fā)展研究所（IISD）；世 界資源研究所（WRI）、國際環(huán)境發(fā)展研究所（RED）、聯(lián)合國環(huán) 境規(guī)劃署（UNEP）等三個著名國際機構，聯(lián)合宣示：永續(xù)發(fā)展 為我們的指導原則，并遵照此原則去研究世界問題。世界銀行、 亞洲開發(fā)銀行的資助項目，都強調以永續(xù)發(fā)展為基本目標。凡

5、此種種，均顯現(xiàn)永續(xù)發(fā)展的研 究與履行，已成為全球科學課題優(yōu)先對象，也是各國在制定發(fā)展 計劃時優(yōu)先考慮的基本原則之一。永續(xù)發(fā)展基本上是一個讓資源永續(xù)經營利用的觀念，但由不 同的角度切入也會有些許的不同，例如：從自然生態(tài)來定義，永 續(xù)發(fā)展的觀念即所謂生態(tài)的永續(xù)性（Ecological Sustainability）, 說明自然生態(tài)及其開發(fā)程度間的平衡；從社會性來定義，永續(xù)發(fā) 展則為在生存于不超出維持生態(tài)系統(tǒng)涵容能力下，改善人類的生 活質量，強調人類生產與生活方式要與地球承載能力保持平衡, 保護地球的生命力和生物多樣性；從經濟性來定義，永續(xù)發(fā)展為 在確保自然資源的質量及其所提供服務的前提下，使經濟發(fā)

6、展 的凈利益增加到最大的限度；從科技選擇的角度擴展永續(xù)發(fā)展的 定義，認為永續(xù)發(fā)展就是轉向更清潔、更有效的技術，盡可能使 用達到零排放或密閉式的制程方法，盡可能減少能源和 其它資源的消耗；而從廣泛性來定義，由前挪威首相布倫特蘭夫 人(Gro Harlem Bnmdland)領導的聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員 會(WCED)在1987年發(fā)表我們共同的未來(Our Common Future),闡述了人類正面臨一系列的重大經濟、社會、和環(huán)境問 題，提出永續(xù)發(fā)展的概念；這個概念得到了廣泛的接受與認同, 并在1992年聯(lián)合環(huán)境與發(fā)展大會(UNCED)上得到共識。她 提出永續(xù)發(fā)展定義是：人類有能力使開發(fā)持續(xù)下

7、去，也能保證使 之滿足當前的需要，而不致危及到下一代滿足其需要的能力。分 析其內涵認為永續(xù)發(fā)展應包含公平性(Fairness)、永續(xù)性(Sustainability)及共同性(Commonality)三個原則；就社會 層面而言，主張公平分配，以滿足當代及后代全體人民的基本需 求；就經濟層面而言，主張建立在保護地球自然系統(tǒng)基礎上的持 續(xù)經濟成長；就自然生態(tài)層面而言，主張人類與自然和諧相處。 當我們從不同角度來探討永續(xù)發(fā)展的定義與內涵時，必須注意處 于不同發(fā)展階段的國家，其永續(xù)發(fā)展的含義差異是極大的。工業(yè) 化國家永續(xù)發(fā)展所追求的目標，主要是透過技術的創(chuàng)新提升產品 質量、改變消費型態(tài)、減少單位產量的

8、資源投入與污染排放，進 一步提高生活質量及關心氣候變化等全球重大環(huán)境問題。而處于 貧困狀態(tài)的一些開發(fā)中國家永續(xù)發(fā)展所追求的目標主要在發(fā)展 經濟、消除貧窮、解決糧食和人口、健康、教育等問題。吁衡臺 灣現(xiàn)階段的發(fā)展狀況，正邁入工業(yè)化國家之林，而我臺灣的永續(xù) 發(fā)展內涵應有下列數(shù)端：永續(xù)發(fā)展要以保護自然環(huán)境為基礎。要求資源利用與環(huán)境保護相 協(xié)調，在追求發(fā)展的同時必須以環(huán)保為前提，包括控制污染、改 善環(huán)境質量、保護生態(tài)系統(tǒng)的完整、保護生物多樣性、保證以永 續(xù)發(fā)展的方式使用資源，在地球承載能力之內追求人類的永續(xù) 發(fā)展。永續(xù)發(fā)展鼓勵經濟成長。因為經濟成長是國家實力、社會繁榮和 人民財富的表現(xiàn)。但在發(fā)展的過程

9、中，不僅重視量的成長，更要 追求質的改善，要提高效益、節(jié)約資源、減少廢棄物、改變傳統(tǒng) 的消費模式、研發(fā)潔凈生產技術和提倡理性的消費。永續(xù)發(fā)展以全面改善并提高生活質量為目的。因此要追求社會全 面的進步，必須環(huán)境與發(fā)展并重，物質與精神協(xié)調，兼顧社會各 層面的均衡，尤其要協(xié)助弱勢群體，并且講求創(chuàng)造一個保障平等、 自由、人權的社會。生態(tài)、經濟和社會三方面的永續(xù)發(fā)展和協(xié)調 均衡是我國永續(xù)發(fā)展的三大要件，互為關聯(lián)不可分割。二、產業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展永續(xù)發(fā)展的定義如上所介紹，但落實到產業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展又應 為何？基本上產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃觀念來自工業(yè)區(qū)，由于工業(yè)的發(fā)展 具有污染性，在先進工業(yè)發(fā)展國家遭受工業(yè)污染之后，為

10、集中防 治污染同時減少工業(yè)污染零星分散的缺點，爰有工業(yè)區(qū)的設置。 將工業(yè)集中，一方面可以結合上下游產業(yè)發(fā)揮整體效能，減少原 料與產品的運送成本，另一方面則有控制污染源于特定地區(qū)，以 便于管理及輔導改善。早期工業(yè)區(qū)的產業(yè)型態(tài)多偏重于生產性的工廠，其對土地的利用 多系由生產面來考慮，因此土地規(guī)劃均以工廠使用為主，相關性 的服務設施多不在規(guī)劃開發(fā)者的考慮范圍，我們可以說當時是生 產導向的工業(yè)區(qū)開發(fā)時期。但近年來，工業(yè)的發(fā)展型態(tài)改變快速， 產品的價值中，生產產品的過程占整體的產品價值比例逐漸下降, 更多運籌管理、及時運送、財務調度、研究發(fā)展、創(chuàng)意思考、 等過程在產品的價值鏈中的重要性與比例上升、為求增

11、加產品的 綜效（Synergy）,將過去不相關的生產作業(yè)與服務作業(yè)集中發(fā)展， 已成為二十世紀末到二十一世紀初的工業(yè)區(qū)發(fā)展主流，也因此未 來的工業(yè)區(qū)不再是傳統(tǒng)工業(yè)生產為主的型態(tài)，而是綜合各種生產、研發(fā)、生產性 服務設施、等為一體的產業(yè)園區(qū)型態(tài)，也因此產業(yè)園區(qū)也將 由生產導向逐漸轉變成服務導向，其定義應為：一特定地區(qū)的 土地，提供產業(yè)發(fā)展所需，以提升產業(yè)的生產效率，并藉由土地 多元化使用與服務機能的加入，創(chuàng)造產業(yè)綜效與附加價值。 至于產業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，植基于二個基礎，一是產業(yè)園區(qū)內的 廠商得以永續(xù)經營發(fā)展，這包括產業(yè)園區(qū)內廠商既有產業(yè)型態(tài)的 持續(xù)性經營成功，或是既有產業(yè)型態(tài)能隨著整體外在環(huán)境調整

12、轉 型發(fā)展，簡言之，廠商必須要能賺取利潤，方有其長期利用產業(yè) 園區(qū)的必要性。另一個產業(yè)園區(qū)永續(xù)經營的基礎在于產業(yè)園區(qū)的經營者要能有 足夠的管理能力，使園區(qū)的質量能夠符合區(qū)內廠商的需求，讓廠 商在園區(qū)內具有榮譽與受尊重的感覺，同時如果園區(qū)經營者尚能 提供整合服務功能,包括:技術協(xié)助與研發(fā)、營銷、管理咨詢、 等，讓廠商獲得聚集的效益，同時經營者又能以最少的成本提供 服務，則園區(qū)就具有永續(xù)經營的可能。因此我們對于產業(yè)園區(qū)的 永續(xù)發(fā)展可定義為：在一特定產業(yè)園區(qū)內，建立一套規(guī)劃與執(zhí) 行的策略與方法，讓區(qū)內的產業(yè)與管理機制得以適當?shù)呐浜险w 發(fā)展趨勢，機動調整因應，并有適當?shù)馁Y源以從事自我成長與發(fā) 展空間

13、。以下我們就要探討產業(yè)園區(qū)永續(xù)經營可能的問題與我 們應有的對策。參、產業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的問題產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃者與經營者當然都希望產業(yè)園區(qū)能夠永續(xù)發(fā)展， 因為永續(xù)發(fā)展代表著規(guī)劃者的真知灼見，也代表著經營者的用心 與努力，但許多產業(yè)園區(qū)仍然無法如大家之所愿得以永續(xù)發(fā)展， 產業(yè)園區(qū)會逐漸老化，區(qū)內的廠商也會不斷的淘汰更新，就像大 多數(shù)的產業(yè)發(fā)展過程一般，這也困擾了園區(qū)的規(guī)劃者、經營者、 以及園區(qū)內的廠商，其問題成因究竟何在？茲舉其主要成因如次: 一、產業(yè)變動快速產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃開發(fā)者在過去的臺灣地區(qū)往往背負有過多的土 地利用的原罪，過去一般土地規(guī)劃的學者專家由土地的角度觀察 工業(yè)用的土地開發(fā)方式，往往不符

14、社會正義公平的原則，有圖利 工業(yè)廠商的行為模式，被視為土地利用的叛徒，但在工業(yè)區(qū)利用 者的廠商角度而言，卻仍嫌工業(yè)區(qū)的土地利用開發(fā)速度無法配合 其產業(yè)需求，同時欠缺土地利用的彈性，土地開發(fā)的遲緩與欠缺 彈性，往往是影響產業(yè)發(fā)展的重要因素。為何同一件開發(fā)事項，由不同角度來看卻有如此不同的結果呢？ 其主要成因在于一般土地學者觀察土地利用系由住宅或生活的 角度來看，而人類的生活型態(tài)數(shù)百年來始終如一，變動不大；但 是生產行為的模式卻完全不然。百年來人類由農業(yè)社會快速轉變 為工業(yè)社會，即使十年前的工業(yè)型態(tài)也與目前大不相同，因此對 于土地利用的方式與需求也大不相同。過去開發(fā)的產業(yè)園區(qū)系因 應當時的產業(yè)型態(tài)

15、從事規(guī)劃開發(fā)，隨著產業(yè)型態(tài)的改變，過去的 產業(yè)園區(qū)所提供的各種服務功能往往無法符合新型態(tài)的產業(yè)需 要，例如：傳統(tǒng)產業(yè)用地需要價廉，高科技產業(yè)更需質高，因此造成產業(yè)園區(qū)永必須 隨時調整變動，以符合產業(yè)發(fā)展變動的腳步。二、園區(qū)產業(yè)發(fā)展型態(tài)難預測產業(yè)型態(tài)變動快速，目前已能為大多數(shù)土地專家所能接受，但接 下來大家又會問，難道規(guī)劃開發(fā)者無法有效預測并預為因應嗎？ 雖然大多數(shù)的產業(yè)專家或規(guī)劃者很不愿意承認，但事實上其答案 卻是：產業(yè)的發(fā)展型態(tài)確實是很難正確的預測。臺灣于一九七0 年代開始在做十大建設時，當年的高科技產業(yè)是石油化學與鋼鐵 冶煉工業(yè)（雖然一九七0年美國已有航天員登陸月球的創(chuàng)舉，但 即使到今天，

16、那仍然算是尖端科技，而非能被大多數(shù)人類運用于 生活的高科技產業(yè)），而一九八0年代開始計算機被大量運用， 由傳統(tǒng)的大型主機開始，直到迷你的個人計算機形成主流，也只 有十數(shù)年的時間，由一九九0年代開始，個人計算機的快速進展， 也完全改變了生產作業(yè)的型態(tài)與大多數(shù)人的生活方式。而相關的, 近十年來的無線通訊興起，也大大的改變人類的生活習性。而這 些變動雖有跡可尋，但變動速度卻往往是十分快速，在以基礎工 業(yè)為主的產業(yè)時代，對于工業(yè)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)著重于大規(guī)模的土地 供給，而電子產業(yè)為主的工業(yè)生產，需要廠房規(guī)模相對較小，但 對于生產環(huán)境的要求卻遠較傳統(tǒng)基礎產業(yè)為高，同時對于外圍配 套的相關產業(yè)需求也增加了許多

17、，例如：研發(fā)用地需求、物流用 地需求、雙語學校需求、等，因此規(guī)劃上如無法配合，將無 法符合廠商設廠需求。而未來生物科技的發(fā)展，可以想象的其對 土地利用的需求也將與過去會有所不同，因此無論規(guī)劃者如 何英明，要能一次規(guī)劃出一個能永續(xù)經營的產業(yè)園區(qū)，確實是一 個不可能的任務。三、產業(yè)特性之異質化傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)內容納的產業(yè)以制造業(yè)為主，其余土地的利用則皆為 公共設施用地，對于工業(yè)發(fā)展的相關配合性土地利用型態(tài)，則都 想象成廠商會自行利用鄰近的都市計劃或區(qū)域計劃的相關土地 使用，因此很少會對于工業(yè)區(qū)內的土地利用加以規(guī)劃設廠用地以 外的使用。而現(xiàn)在產業(yè)發(fā)展型態(tài)已與過去有很大的不同，產品的價值鏈中， 制造生產所占

18、的比例逐漸降低，取而代之的是過程中運籌管理、 物流、上下游產業(yè)的鏈接所衍生的附加價值，也因此未來工業(yè)區(qū) 將不再只是工業(yè)發(fā)展所需的用地，而應該有更多的土地利用型態(tài) 同時并存，互相搭配，以創(chuàng)造更高的產業(yè)附加價值。所以未來園 區(qū)的型態(tài)將以產業(yè)園區(qū)的型態(tài)發(fā)展，而不會只有工業(yè)使用，產業(yè) 園區(qū)內的產業(yè)將會有許多異質化的產業(yè)共存，如何能規(guī)劃配合各 種異質化產業(yè)均能接受的園區(qū)以吸引產業(yè)進駐，也是產業(yè)園區(qū)規(guī) 劃的必然趨勢。四、產業(yè)用地需求不同產業(yè)型態(tài)會對產業(yè)用地有不同的需求，例如：重化工業(yè)的產 業(yè)用地需要冷卻用水及港埠運送原料及成品，因此對于濱海地區(qū) 有港埠設施的工業(yè)用地有較高的需求，同時此類工業(yè)著重于平面 的

19、土地利用，其或許是露天的管線設施，或許是單層高度達二、 三十公尺的廠房設施，規(guī)劃時增加其容積率并無實質功用，其對 于建蔽率的需求遠較容積率為高。而半導體電子工業(yè)則著 重于防塵與潔凈的生產空間，對于鹽害與風砂較大的濱海地區(qū), 接受度比較低。至于生物科技產業(yè)，也有其特殊的用地需求，因 此隨著產業(yè)型態(tài)的轉變，以及產業(yè)價值鏈的分配型態(tài)不同，對于 產業(yè)用地的需求是隨時在改變的，因此很難有產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃能 符合所有產業(yè)于各不同時點的需求。五、產業(yè)園區(qū)更新困難臺灣地區(qū)開發(fā)工業(yè)區(qū)已有逾三十年的歷史，許多當年的優(yōu)良質量 工業(yè)區(qū)，隨著產業(yè)變動與設施的老舊已成為亟待更新改善的工業(yè) 區(qū)，但在既有區(qū)內廠商生產發(fā)展階段不

20、同，個別營運狀況也不同 的情形下，要決定一個時點將區(qū)內工廠停止生產去辦理更新確實 不易。同時臺灣地區(qū)土地私有制的情形下，要去取得已由廠商購 買的土地或協(xié)商廠商共同辦理更新，往往是吃力不討好的工作。 因此政府過去多年來極力想推動工業(yè)區(qū)的更新工作，卻都無法真 正執(zhí)行，即表示其確實存在之困難度。六、產業(yè)生命周期任何產業(yè)都有其一定的產業(yè)生命周期，我們在產業(yè)園區(qū)規(guī)劃時, 都是以當時最成熟、需求量最大、發(fā)展?jié)摿ψ畲?、或附加價值最 高的產業(yè)需求作為我們的規(guī)劃標的。然而面對產業(yè)有一定的產業(yè) 生命周期，而且產業(yè)的發(fā)展也有其不可預測性，因此產業(yè)園區(qū)的 長期永續(xù)發(fā)展，要能在規(guī)劃之初即可面面顧及且要可常可久，確 實是

21、一個困難的挑戰(zhàn)。肆、產業(yè)園區(qū)永續(xù)利用的發(fā)展策略產業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展既是如此的困難，是否就不應該去做呢？答 案應該是否定的，主要是在目前的變動的大環(huán)境下，要能掌握一 切變量去做一個永遠不變的規(guī)劃，應該也是緣木求魚，不可能會 有的情形。因此我們應該做的是如何擴大我們的規(guī)劃彈性，在可 能的條件下去做最好的規(guī)劃，并保留彈性去因應變革，才是政府 與民間共同應該去努力的方向，茲將可能的發(fā)展策略建議如下: 一、彈性的土地使用管制機制臺灣地區(qū)過去的土地利用管制，多著重于防弊，而較欠缺興利的 考慮，而面對多變的現(xiàn)實世界，過去的單一土地使用管制的方式 必然無法符合產業(yè)的需求。因此對于產業(yè)園區(qū)土地使用管制應有 較大的

22、彈性以配合產業(yè)的發(fā)展需要，例如：除了生產、公共設施 所需的土地使用外，教育用地、住宅用地、倉儲用地、研發(fā)用地、 服務設施用地、休閑用地、等用地，雖然部份看似與工產業(yè) 發(fā)展并無直接相關，但卻是廠商或其它新興產業(yè)型態(tài)發(fā)展所必須, 因此土地利用規(guī)劃者必須有著更多的規(guī)劃構思與新的產業(yè)發(fā)展 觀念，土地的規(guī)劃應與產業(yè)的趨勢相契合，所以未來從事產業(yè)園 區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃師，也應該有產業(yè)方面的訓練與了解，隨著世界經 濟形勢與產業(yè)發(fā)展趨勢而有彈性的思維，以確保有限土地資源能 真正發(fā)揮永續(xù)的利用功能。二、土地公有土地公有是產業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的重要作法，過去臺灣地區(qū)的一般 工業(yè)區(qū)開發(fā)經驗中，因未動用政府預算辦理開發(fā)工作，而

23、采類似 BOT的模式開發(fā)，因此土地必須出售以回收開發(fā)資金，政府對土地的掌控能力隨著土 地的出售而不再存在，其后隨著經濟發(fā)展的步調政府雖有意辦理 工業(yè)區(qū)的土地更新工作，但無論在地價上的高漲或土地權屬上的 復雜，都使得更新工作停滯不前，嚴重影響工業(yè)區(qū)的永續(xù)經營。 大陸地區(qū)目前均為公有土地制度，所有產業(yè)發(fā)展的用地均采出租 方式辦理，因此政府仍享有土地的最終主權，將來隨著產業(yè)型態(tài) 的變動可有比較大的彈性去利用土地做更佳的利用，使永續(xù)發(fā)展 的可行性大增。由于產業(yè)的發(fā)展具有變動快速與難預測的特性, 因此保留部份土地采公有土地制，只做出租而不出售，政府可用 以吸引重要投資案，同時也保有對該土地的完整權利，不

24、讓廠商 以土地獲取利潤，而真正的去用心于產業(yè)發(fā)展，如此方可達成產 業(yè)園區(qū)的永續(xù)經營目標。三、土地儲備產業(yè)園區(qū)土地的利用與發(fā)展，與一般住宅用地的最大不同在于速 度，產業(yè)的變動難以預測，市場的景氣循環(huán)更是影響其生產制造 的重要因素，其變動速率是土地開發(fā)者所難以望其項背。產業(yè)園 區(qū)得以永續(xù)經營，必須要有靈活與快速的土地供應，由于產業(yè)發(fā) 展具有時效性，因此產業(yè)園區(qū)必須要有儲備量，以因應產業(yè)市場 變動所需的生產、倉儲、運銷等用地需求，創(chuàng)造產業(yè)對園區(qū)的需 求與依賴，因此儲備適量的土地以及時供應廠商所需，為產業(yè)園 區(qū)必須努力的方向。產業(yè)園區(qū)的儲備量原則不宜小于開發(fā)園區(qū)面積的10%,如果土 地采公有，無須考慮

25、利息負擔問題，惟儲備太大量仍會有不經濟 的問題，太小又無法配合廠商需求，因此如何配合產業(yè)特性、區(qū)位需求、群聚效果、 去規(guī)劃產業(yè)園區(qū)儲備用地，也是規(guī)劃人員面臨永續(xù)發(fā)展所需的重 要技能。四、民營化經營產業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展課題中，永續(xù)的經營管理也是非常重要的挑 戰(zhàn)。一般而言，愈是先進的國家，園區(qū)的經營管理愈采民營化方 式辦理；反之，尚在發(fā)展初期的國家，則較偏重于政府的介入。 這是因為愈是已開發(fā)國家，其法令制度愈齊備，民間力量亦愈壯 大，因此對于工業(yè)區(qū)的開發(fā)多傾向自由經濟運作，完全由民間市 場供需機制決定開發(fā)，亦由使用者付費觀點成立管理機構，由工 業(yè)區(qū)內廠商自行設置，但對于政府應有的服務，因廠商于地方繳

26、 稅，故地方提供行政服務與公共設施也是理所當然的事，尚無爭 議。而在開發(fā)中國家，由于整體法制并不完備，為加速投資以促進經 濟發(fā)展，設置工業(yè)區(qū)以吸引外資投資設廠為近年開發(fā)中國家所常 用的手段。由于在短期內無法全面自由化與法制化，因此對于少 數(shù)特區(qū)給予特殊優(yōu)惠以及行政協(xié)助，已為一常態(tài)手段。因此政府 的介入提供單一窗口的服務就成為一種吸引外資的優(yōu)惠，至于由 中央或由地方設置管理機構則決定于工業(yè)區(qū)的性質或國家中央 與地方分權的程度。臺灣地區(qū)過去由政府設置管理機構的方式目前正面臨到財源困 難與人員管理的問題，正待民營化機制的導入以重新活化其功能。 目前大陸地區(qū)對于工業(yè)區(qū)的管理基本上系采過去開發(fā)中國家與

27、已開發(fā)國家之優(yōu)點，運用政府體制提供單一窗口服務，但成立公 司組織從事市場運作，可兼顧行政輔導與服務效率，同時其將工業(yè)區(qū)開發(fā)管理公司公開上市之方式募集資金更 是極具創(chuàng)意，惟該方式于目前中國大陸經濟快速發(fā)展，土地價格 快速上漲的條件下可行，并非其它國家也有可行性。但無論何種 方式，基本上藉由民營化的活力與彈性，才能充分發(fā)揮效率，形 成永續(xù)經營管理的基礎。五、持續(xù)的發(fā)展檢討機制在快速變動的的時代中，沒有任何的事情是可永久不變的，因此 產業(yè)園區(qū)要能永續(xù)發(fā)展，必須要有持續(xù)的檢討機制，不只針對土 地使用的發(fā)展的情形進行檢討，同時也要針對產業(yè)的發(fā)展趨勢進 行預測了解，以使土地利用能切合產業(yè)的發(fā)展需求，方可達

28、成雙 贏的目標。過去臺灣地區(qū)的都市及區(qū)域發(fā)展法規(guī)所規(guī)定的相關計 劃法定檢討期限為五年，而通常各級政府并無法做到準時檢討的 目標，而一延再延。但產業(yè)的發(fā)展與都市發(fā)展的速度不同，產業(yè) 發(fā)展變動十分快速，因此產業(yè)園區(qū)的發(fā)展檢討，必須隨時因應變 動調整，這種變動除了產業(yè)型態(tài)的變動外，也包括產業(yè)景氣的循 環(huán)變動，因此發(fā)展的檢討原則因以每年檢討為宜，最多不宜超過 二年，以確保產業(yè)園區(qū)的土地利用與產業(yè)的發(fā)展步調一致，希望 土地的利用能協(xié)助產業(yè)的發(fā)展，而不要變成產業(yè)發(fā)展的阻力。六、營運基金產業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，如同所有永續(xù)發(fā)展機制的建立，如要確保 發(fā)展的成功，必須要有經費與以支持，而不要是仰賴不確定的經 費來源

29、，將使永續(xù)經營的績效大打折扣。由于土地在開發(fā)中國家 系屬增值快速的財貨，因此在開發(fā)過程中加入類似土地增值稅收效果的營運基金應有必要。一方面透 過基金的收取可使土地的價值合理反應，另一方面則可透過基金 來取得永續(xù)發(fā)展所需的資金來源，例如：合理的管理機制建立、 適當?shù)漠a業(yè)園區(qū)環(huán)境維護、產業(yè)發(fā)展的研究、產業(yè)用地的通盤檢 討、等，有充裕的經費支持,將可使園區(qū)的經營管理優(yōu)質化， 從而吸引優(yōu)良廠商進駐，優(yōu)良廠商又會規(guī)劃優(yōu)質的廠區(qū)或土地利 用，如此很容易形成正面的循環(huán)，也不會增加政府的負擔，使得 民營化機制的推動阻力減少，因此亟宜及早去做，以減少后來永 續(xù)發(fā)展機制運作的困難。伍、結論與建議一、結論產業(yè)園區(qū)的發(fā)展是建立產業(yè)發(fā)展的重要手段之一，產業(yè)園區(qū)的開 發(fā)并無法確保國家的產業(yè)發(fā)展成功，但產業(yè)用