宋城集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目分析

1、宋城集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目分析學(xué)號(hào)：2011134230指導(dǎo)老師：張曉燕完成日期：2014年6月2日宋城集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目分析作為旅游界有名的一個(gè)人造旅游景區(qū)，我們或多或少都會(huì)聽過(guò)杭州的宋城。杭州宋城旅 游景區(qū)位于西湖風(fēng)景區(qū)西南，北依五云山、南瀕錢塘江，是中國(guó)最大的宋文化主題公園。杭 州宋城集團(tuán)以實(shí)力爭(zhēng)得了杭州旅游行業(yè)內(nèi)的龍頭地位。在不斷的開發(fā)中，宋城主題公園的成 功開發(fā)為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠左了基礎(chǔ)。幾年里，宋城集團(tuán)在杭州建設(shè)了宋城、三里人家、美 國(guó)城、杭州樂(lè)園、度假村一系列的旅游項(xiàng)目。幾乎涵蓋了旅游、吃、住、行、購(gòu)各個(gè)方面。 門票收入占杭州所有門票收入50%以上。在大二課程的學(xué)習(xí)期間，有老師曾在課堂上提到 過(guò)

2、宋城集團(tuán)發(fā)展取得的成功，從專業(yè)角度點(diǎn)評(píng)了該集團(tuán)有戰(zhàn)略性的發(fā)展，這一案例讓我記憶 猶新，所以接下來(lái)我將分析宋城集團(tuán)一個(gè)突出特色一一地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)和管理，并談?wù)?自己的感想。一、宋城集團(tuán)的簡(jiǎn)介首先，了解宋城集團(tuán)的基本情況，這有助于掌握宋城的發(fā)展歷程，讓我們更好的理解其 地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展背景和成功之處。宋城集團(tuán)是以宋城集團(tuán)控股有限公司為主體組建的大型企業(yè)集團(tuán)，總部所在地杭州。其 前身是浙江省第一家專業(yè)從事旅游開發(fā)的民營(yíng)企業(yè)一一成立于1994年的杭州世界城宋城巻 業(yè)有限公司，1999年組建集團(tuán)公司，下屬30余家控股、參股公司，總資產(chǎn)超過(guò)60億元， 是中國(guó)最大的民營(yíng)旅游投資集團(tuán)，也是正在建設(shè)的世界最長(zhǎng)

3、的杭州灣跨海大橋項(xiàng)目的主要股 東以及2006年杭州世界休閑博覽園的承建單位，同時(shí)還是國(guó)際游樂(lè)與主題公園協(xié)會(huì)（IAAPA） 首席會(huì)員、世界休閑組織（WLO）成員。集團(tuán)投資方向以旅游休閑為主，同時(shí)涉及房地產(chǎn)開 發(fā)、文化傳播、高等教育、電子商務(wù)等領(lǐng)域。1996年開始，宋城集團(tuán)從投資開發(fā)浙江省第 一個(gè)主題公園一一杭州宋城開始，迅速向多元化旅游產(chǎn)品開發(fā)發(fā)展，相繼成功開發(fā)杭州樂(lè)園、 美國(guó)城、山里人家景區(qū)，收購(gòu)號(hào)稱世界四大名船的英國(guó)皇家游輪“奧麗安娜號(hào)”，啟動(dòng)橫跨 浙南三縣兩市的龍泉山國(guó)家森林公園和云和湖旅游度假區(qū)、南京旅游新城、我國(guó)最大的海洋 文化旅游項(xiàng)目一一中國(guó)漁村，創(chuàng)辦可容納3000名余學(xué)生的宋城華美

4、學(xué)校。宋城旅游發(fā)展股份有限公司是宋城集團(tuán)的核心。以主題公園和文化演藝開發(fā)經(jīng)營(yíng)為兩大 主營(yíng)業(yè)務(wù)，成功打造了以宋城千古情為核心的中國(guó)最成功的宋文化主題公園一一宋城景 區(qū)和華東地區(qū)最受歡迎的游樂(lè)主題公園一一杭州樂(lè)園，構(gòu)建了 “西湖觀光，宋城懷古，杭州 樂(lè)園度假游”的杭州主流旅游線路。宋城股份原創(chuàng)的宋城千古情，以杭州的歷史典故、 神話傳說(shuō)為基點(diǎn)，融合世界歌舞、雜技藝術(shù)于一體，運(yùn)用現(xiàn)代髙科技手段營(yíng)造如夢(mèng)似幻的意 境，給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)震撼，先后獲得國(guó)家“五個(gè)一工程獎(jiǎng)”和荷花獎(jiǎng)特別獎(jiǎng)。憑借著雄厚 的行業(yè)積累和科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)策略，宋城股份經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，品牌和效益均在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中 處于領(lǐng)先態(tài)勢(shì)，多個(gè)景區(qū)被評(píng)為&

5、quot;國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)”，先后獲得過(guò)'中國(guó)熱點(diǎn)旅游勝 地”、“中國(guó)十佳景區(qū)”、'國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地”等榮譽(yù)。休閑房產(chǎn)、灑店與文化創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)群是宋城集團(tuán)的兩翼。多年來(lái)宋城集團(tuán)運(yùn)用自身優(yōu)勢(shì)形成了一攬子解決城市休閑旅游和 文化娛樂(lè)配套功能開發(fā)的全新模式，特別是2006杭州世界休閑博覽會(huì)的主會(huì)場(chǎng)休博園，融 合了目前世界先進(jìn)的大型商務(wù)休憩社區(qū)（RBD）的開發(fā)設(shè)訟理念，全力打造一個(gè)集“休閑王 國(guó)、游樂(lè)世界、購(gòu)物天堂、創(chuàng)意天地、會(huì)展中心、人居樂(lè)園”為一體的杭州首個(gè)RBD休閑商 務(wù)中心。這六大版塊各具特色，各版塊相互補(bǔ)充，日益完善，業(yè)態(tài)日趨成熟，休博園景觀房 產(chǎn)成為長(zhǎng)三角高端房產(chǎn)的典

6、范，第一世界大灑店被評(píng)為"中國(guó)十大品牌會(huì)議酒店”，浙江省 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)成為我省文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的先鋒。這座飛進(jìn)未來(lái)的城市對(duì)中國(guó)休閑經(jīng)濟(jì)發(fā) 展產(chǎn)生了重大影響，成為中國(guó)新一輪城市建設(shè)的典范。二、宋城地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介旅游行業(yè)相當(dāng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)促使宋城未雨綢繆，在發(fā)展之中另辟蹊徑。宋城所走過(guò)的道路, 是在中國(guó)旅游企業(yè)非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中摸索出來(lái)的一條道路，就是旅游跟地產(chǎn)的結(jié)合。旅游產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是有一個(gè)非常大的區(qū)域，非常好的環(huán)境。如果單純做旅游，可能投入非 常大。宋城集團(tuán)一直在思考能不能把旅游和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)，探索就是這樣開始的。最早 的項(xiàng)目是杭州樂(lè)園，項(xiàng)目所在地大家認(rèn)為是一個(gè)一根草都不長(zhǎng)的地方，在這

7、個(gè)地方做房產(chǎn)是 必死無(wú)疑，但宋城集團(tuán)根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)就著手做了。如果在城市里做普通的房產(chǎn)，他們根本不是其它開發(fā)商的對(duì)手，因?yàn)檫@不是一個(gè)平臺(tái)上 的競(jìng)爭(zhēng)。于是他們做房產(chǎn)是景觀房產(chǎn)。景觀房產(chǎn)是從他們公司最先開始探索，通過(guò)王志綱先 生的宣傳，進(jìn)而在全國(guó)有一左的影響。有這樣一種概念，“你走你的陽(yáng)光道，我過(guò)我的獨(dú)木 橋”。普通的房產(chǎn)宋城集團(tuán)沒(méi)實(shí)力開發(fā)，但是旅游房產(chǎn)他們有優(yōu)勢(shì)，盡管途徑不同，照樣可 以到達(dá)理想的彼岸。宋城集團(tuán)基本上是把一個(gè)大塊的丄地拿下來(lái)以后，找一個(gè)景觀主題進(jìn)行運(yùn)作，這對(duì)整個(gè) 城市空間的拓展、城市配套的完善和城市化的進(jìn)程都是至關(guān)重要的。主題到哪里，哪里就成 為亮點(diǎn)。他們把這個(gè)景觀主題項(xiàng)目做完了

8、以后，就做旁邊的地產(chǎn)，基本上是通過(guò)這種形式。杭州樂(lè)園當(dāng)時(shí)在建設(shè)當(dāng)中，杭州政府提出規(guī)劃五千畝地。有一句話叫做“借勢(shì)容易造勢(shì) 難”，但在造勢(shì)上宋城有自己的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)主題公園的開發(fā)，塑造一個(gè)適合人們居住、休閑 的環(huán)境，真正體現(xiàn)對(duì)人的尊重。具體來(lái)講，先把幾千畝地做一個(gè)旅游項(xiàng)目，比如以荷蘭風(fēng)格 作為表現(xiàn)形式，然后開發(fā)房地產(chǎn)，住宅樓下就是公園的商店，樓上可以全部賣掉，這些得到 了政府的支持。同時(shí)因?yàn)樗纬羌瘓F(tuán)的進(jìn)入，附近地價(jià)從最初的五萬(wàn)多一畝，現(xiàn)在已經(jīng)到了一 百多萬(wàn)一畝。當(dāng)然，他們土地也漲價(jià)了。景觀地產(chǎn)和普通住宅設(shè)計(jì)確實(shí)不一樣。又是游客又是住戶，怎么辦？宋城集團(tuán)也在探索 如何避免多種人群在同一環(huán)境中可能發(fā)生

9、的沖突，在規(guī)劃的時(shí)候開始導(dǎo)入一些新的思考，游 客就是游客，住戶就是住戶，游客不可以隨便到某個(gè)地方來(lái)，而住戶可以隨便到公園里去， 這從規(guī)劃上可以解決的。主題公園的景觀環(huán)境非常漂亮。這種環(huán)境如果僅僅提供給一些來(lái)了 就疋的游客，那實(shí)在是太可惜，它應(yīng)該繼續(xù)提供給住戶才是對(duì)的。他們提岀一個(gè)新概念：居 住像度假一樣輕松。什么叫休閑？休閑就是你較長(zhǎng)時(shí)間休息時(shí)所處環(huán)境和你原來(lái)所生活的環(huán) 境完全不一樣，形成強(qiáng)烈反差，身心得到愉悅而且能夠比較長(zhǎng)時(shí)間的滯留，這樣的形式才叫 休閑。所以宋城集團(tuán)營(yíng)造這個(gè)環(huán)境，應(yīng)該是為住戶、游客進(jìn)一步提高使用價(jià)值。宋城集團(tuán)在進(jìn)行更大規(guī)模的探索。他們希望中國(guó)的景觀地產(chǎn)里有一次質(zhì)的飛躍。當(dāng)然

10、， 這需要他們需要建立大的平臺(tái)。浙江省政府準(zhǔn)備申辦2006年世界休閑博覽會(huì)的時(shí)候，博覽 會(huì)舉辦地的建設(shè)單位和承辦單位就是宋城集團(tuán)。這個(gè)項(xiàng)目第一期投資就達(dá)30多個(gè)億，五千 畝地。整個(gè)以休閑作為理念，改變了過(guò)去單純的主題公園的概念，建立大型的社區(qū)。把所有 的零部件打散，組裝到大型社區(qū)里。這個(gè)休閑社區(qū)，從建筑表現(xiàn)形式來(lái)看有很多小鎮(zhèn)，類似 城市建筑、類似小鎮(zhèn)的概念做起來(lái)。而且，里而肯泄會(huì)有瑞士的鐘表展覽會(huì)、軍刀和瑞士的 生活方式，包括可以用的教堂。美國(guó)的小鎮(zhèn)里有美國(guó)四部的景觀，特別是建筑，把美國(guó)的建 筑的形式、戶型做岀來(lái)。把荷蘭的河道整個(gè)表現(xiàn)出來(lái)的，貞正營(yíng)造出非常獨(dú)特的氛恫，如果 表現(xiàn)這個(gè)建筑形式，就

11、應(yīng)該把屬于這個(gè)建筑形式的一種文化融合起來(lái)。這樣每一個(gè)小鎮(zhèn)最小 有15萬(wàn)到20多萬(wàn)平方米的環(huán)境空間。一共將近有60萬(wàn)的住宅需要開發(fā)。宋城集團(tuán)做的五千畝大型休閑社區(qū)，既是2006年世界休閑博覽會(huì)的舉辦地，同時(shí)又是 有幾萬(wàn)人居住的未來(lái)的城市，整個(gè)建筑的表現(xiàn)形式有一個(gè)中心區(qū)，每一個(gè)水而都有四五百畝, 中心區(qū)有一個(gè)大的馬戲?qū)m，可以容納數(shù)萬(wàn)人，有四個(gè)電影館，有一百多米長(zhǎng)的咖啡廊，人們 可以坐游艇到任何一個(gè)地方。游客所到的地方都是我給你設(shè)計(jì)好的，住戶的車可以直接開到 下邊。荷蘭公寓的建筑。除了一樓、二樓是給游人住的之外，住戶是從后面進(jìn)來(lái)的，后面的 路髙一些，住戶可以隨時(shí)到公園里來(lái)，但是公園里的人不可能到樓上

12、去，整個(gè)建筑都表現(xiàn)的 非常獨(dú)特，個(gè)性非常淸晰。社區(qū)內(nèi)荷蘭、瑞士、美國(guó)，不同風(fēng)格的度假酒店住房，把一種文 化、一種休閑理念和主題社區(qū)的概念融合進(jìn)去。整個(gè)項(xiàng)目的完成以后，可能會(huì)在休閑地產(chǎn)上 做出一些比較有意義的探索。從中，我們可以看到宋城集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生及不斷探索發(fā)展的 歷程，看似的確有無(wú)限的發(fā)展前景，但是，我們也應(yīng)該看到道路還是非常漫長(zhǎng)的。三、宋城地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式旅游地產(chǎn)絕不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)加上旅游景區(qū)簡(jiǎn)單疊加而成。從技術(shù)角度看，如果沒(méi)有 軟件的建設(shè)：沒(méi)有配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件的有機(jī)結(jié)合：整體策劃掌控者缺乏對(duì)旅游業(yè)、房地 產(chǎn)業(yè)的深刻理解和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)是很難把普通的地產(chǎn)和旅游產(chǎn)品有機(jī)融合。旅游地產(chǎn)常常要

13、把旅 游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)得很好，這兩者結(jié)合起來(lái)才能使旅 游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。旅游地產(chǎn)并非旅游加地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，而是通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)與休閑度假產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，通過(guò) 產(chǎn)業(yè)與資源的整合，空間與空間的重組，產(chǎn)品與營(yíng)銷的創(chuàng)新等一系列戰(zhàn)略調(diào)整，所產(chǎn)生的一 種全新的產(chǎn)業(yè)模式，全新的人居生活模式，全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式。是指依托周邊的自然資源、 文化資源和人造資源，使用旅游度假的開發(fā)營(yíng)銷模式，實(shí)現(xiàn)度假休閑旅游居住功能而建設(shè)開 發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。宋城集團(tuán)無(wú)疑是旅游地產(chǎn)的佼佼者。連續(xù)在北京、上海、成都、武漢、天 津發(fā)力布局，已成龍頭巨人。在宋城示范作用下，不乏其成功效仿者。杭州宋城旅游發(fā)展股

14、份有限公司是中國(guó)文化企業(yè)30強(qiáng)之一，宋城股份是我國(guó)最早進(jìn)入 主題公園和旅游文化演藝行業(yè)的公司之一，并形成'主題公園+旅游文化演藝”的“宋城” 模式，成功打造了 “宋城”品牌。宋城集團(tuán)擁有旅游與地產(chǎn)兩大板塊業(yè)務(wù)，宋城旅游發(fā)展 起來(lái)之前，地產(chǎn)是宋城集團(tuán)主要的盈利來(lái)源。宋城集團(tuán)旗下的宋城房產(chǎn)以打造理想人居空間 為開發(fā)主旨，是中國(guó)首個(gè)提岀景觀房產(chǎn)理念并予以實(shí)踐的公司，形成自然、精致、大氣、高 貴的項(xiàng)目特色，成功開發(fā)了地中海別墅、荷蘭水城、湖畔公寓、蘇黎世山地別墅、湖畔寬邸、 威尼斯水城、丁香公館等項(xiàng)目。海別墅、荷蘭水城、湖畔公寓、蘇黎世山地別墅、湖畔寬邸、 威尼斯水城、丁香公館等項(xiàng)目。宋城在旅

15、游帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展方而，成績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。以杭州宋城為例，其房產(chǎn)推廣的脈絡(luò)為, 原來(lái)主題公園里的所有設(shè)施都視為房產(chǎn)的配套，它們從幕后走向臺(tái)前。在數(shù)千畝的用地上， 有3個(gè)功能各異的主題公園，1個(gè)中國(guó)最大的氯泉養(yǎng)生中心，1個(gè)9洞的髙爾夫球場(chǎng)，10個(gè) 網(wǎng)球場(chǎng)，400余畝的綠地，300多畝的水面，上千畝的森林”這樣強(qiáng)大的社區(qū)配套成為其房 產(chǎn)促銷的巨大動(dòng)力。由此，可以直接達(dá)到的商業(yè)目的表現(xiàn)為，單價(jià)可比同地區(qū)樓盤高，銷售 速度比同地區(qū)樓盤快。杭州樂(lè)園為地產(chǎn)服務(wù)的目的性也很強(qiáng)，項(xiàng)目周邊均有宋城的房地產(chǎn)項(xiàng) 目投資，加上杭州樂(lè)園成為休博會(huì)的主要參觀景點(diǎn)之一，周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目成為直接受惠者。在宋城的核心發(fā)展規(guī)劃中，旅游業(yè)務(wù)

16、只是為房地產(chǎn)服務(wù)。較地產(chǎn)項(xiàng)目而言，旅游項(xiàng)目可 更為高效地幫助宋城樹立品牌，不至于引起各種非議。在宋城集團(tuán)的業(yè)務(wù)中，旅游休閑業(yè) 和地產(chǎn)業(yè)是集團(tuán)未來(lái)發(fā)展的兩大支柱產(chǎn)業(yè)。其理想的模式應(yīng)該是，細(xì)分這兩塊業(yè)務(wù)，分別組 建旅游集團(tuán)和房產(chǎn)集團(tuán)，這兩大集團(tuán)都將隸屬于宋城集團(tuán)，其中將以旅游集團(tuán)為業(yè)務(wù)主體， 發(fā)展模式為房產(chǎn)集團(tuán)出資，旅游集團(tuán)管理。但房產(chǎn)集團(tuán)不會(huì)做純粹的地產(chǎn)投資商，所有投資 項(xiàng)目必和旅游集團(tuán)掛鉤。四、宋城地產(chǎn)項(xiàng)目成功的借鑒之處地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)應(yīng)注重體驗(yàn)性和關(guān)聯(lián)性，要求英應(yīng)注重主題公園的參與性和 體驗(yàn)性功能，滿足游客在游園的參與和體驗(yàn)需要，從而提升游客的生理和心理滿足。根除主 題公恫等同于“人

17、造景觀”的落后觀念。“景觀”是以觀光功能為依托的，而"主題公園” 的目標(biāo)是在為游客創(chuàng)造一種體驗(yàn)，一種感覺(jué)。引進(jìn)先進(jìn)的科技產(chǎn)品來(lái)制作場(chǎng)景、渲染氣氛和 裝備保障，如科技含量髙的游樂(lè)設(shè)備、聲光電設(shè)備及立體電影、思維電影、水幕電影設(shè)備， 通過(guò)技術(shù)手段營(yíng)造良好的體驗(yàn)環(huán)境。在提升了主題公園的整體質(zhì)量的同時(shí)，也提髙著地產(chǎn)項(xiàng) 目的質(zhì)量。地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)開發(fā)與拓展時(shí)不可忽視強(qiáng)大的市場(chǎng)營(yíng)銷。沒(méi)有永恒的市場(chǎng)，只有永 恒的市場(chǎng)營(yíng)銷。不能忽視髙強(qiáng)度的復(fù)合營(yíng)銷?，F(xiàn)今是大營(yíng)銷時(shí)代，企業(yè)需要多渠道進(jìn)行宣傳 促銷，增加地產(chǎn)項(xiàng)目及周邊地產(chǎn)的知曉度。企業(yè)怕的就是公眾不知道。此外，必須從市場(chǎng)需 求的角度開發(fā)新產(chǎn)品，把握動(dòng)態(tài)的

18、市場(chǎng)特征，及時(shí)更新?lián)Q代，使產(chǎn)品常變常新，提高工作人 員的服務(wù)質(zhì)量，打造自身品牌，這是市場(chǎng)營(yíng)銷成功的有利保障。地產(chǎn)項(xiàng)目在地域、區(qū)位選擇上需要考慮區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、客源市場(chǎng)及形象疊加效應(yīng)。 建設(shè)主 題公恫是各地區(qū)都可考慮的投資方向，在旅游資源豐富的地區(qū)是對(duì)資源和產(chǎn)品的一個(gè)重要補(bǔ) 充，在旅游資源不太豐富的地區(qū)則是突破發(fā)展“瓶頸”的重要舉措。但要規(guī)避項(xiàng)目的區(qū)域替 代、惡性競(jìng)爭(zhēng)。主題雷同、活動(dòng)類似、演出相同是造成地產(chǎn)項(xiàng)目惡性競(jìng)爭(zhēng)的隱患。在區(qū)位選 擇上，地產(chǎn)項(xiàng)目在決左投資興建之前，要做嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查和系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)分析，既要調(diào)查需 求，即在有效范弗1內(nèi)的居民消費(fèi)水平和消費(fèi)偏好：也要調(diào)查供給情況，即在一泄范用內(nèi)其他 游

19、樂(lè)設(shè)施的分布情況。一般主題公園的游人以“一日游”的當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，?dāng)?shù)赜慰驼加慰?總數(shù)的2/3,重游率接近50亂其公路交通的距離在300km范囤之內(nèi)（或車程在2小時(shí)之內(nèi)）。 要考慮到游客對(duì)住戶的影響。市場(chǎng)論證不僅在地產(chǎn)項(xiàng)目籌建之初要做即使增加項(xiàng)目、擴(kuò)大規(guī) 模時(shí)也同樣要進(jìn)行決不盲目新建或擴(kuò)建。地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式應(yīng)該選擇富有彈性的利潤(rùn)模式。要依據(jù)主題公恫的利益收入來(lái)規(guī)劃 地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。 主題公園是一項(xiàng)髙投資、髙風(fēng)險(xiǎn)、慢回報(bào)的旅游投資項(xiàng)目，因此如何規(guī) 避投資風(fēng)險(xiǎn)成為重要課題。主題公園應(yīng)該走多樣性路線，尋找多主題的或無(wú)主題的開發(fā)模式 以及構(gòu)建圍城打援模式，注重產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)找?，形成產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)的多產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)

20、力，分散風(fēng)險(xiǎn), 提高利潤(rùn)點(diǎn)，促進(jìn)主題公園的可持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)盈利模式要重在門票之外，主動(dòng)降低公 園的門檻以吸引更多的游客和提高重游率，然后通過(guò)剌激在園內(nèi)的其它消費(fèi)來(lái)降低對(duì)門票收 入的依賴。而疋產(chǎn)業(yè)集團(tuán)化發(fā)展模式，通過(guò)建設(shè)合理的地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)周邊地區(qū)投資環(huán)境的改 善，充分發(fā)揮旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面發(fā)展，理應(yīng)成為我國(guó)旅游地 產(chǎn)業(yè)模式的總趨勢(shì)。五、宋城地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的感想旅游地產(chǎn)的名稱中包含了兩個(gè)要素，一是房和地，二是旅游服務(wù)。二者之間如何形成互 相促進(jìn)的良性循環(huán)，即，房地的銷售沒(méi)有帶動(dòng)旅游區(qū)的人流量，旅游產(chǎn)品和服務(wù)的提供沒(méi)有 為房地的銷售積累可觀的購(gòu)房者。如何使房地與旅游緊密調(diào)和

21、、良性互動(dòng)，是眾多類似企業(yè) 所面臨的難題。隨著對(duì)閑適生活的向往，對(duì)住房品質(zhì)要求的提升，即使不是以旅游地產(chǎn)為招 牌的普通住宅地產(chǎn)，也越來(lái)越重視房產(chǎn)周I期景觀的配套?？梢哉f(shuō)，景觀正從配角變?yōu)橹鹘牵?成為房地產(chǎn)升值保 先行。因此，旅游地產(chǎn)商要把握旅游項(xiàng)目與房地產(chǎn)互動(dòng)發(fā)展的療奏，在 進(jìn)行旅游景區(qū)的營(yíng)造、高端旅游產(chǎn)品的布局時(shí)，考慮其與房地產(chǎn)的相互影響：同樣，在房地 產(chǎn)開發(fā)和銷售中，考慮其與旅游景區(qū)要素的聯(lián)合。多數(shù)情況下，不是急于蓋好房子，而是培 育好房子周囤的生態(tài)系統(tǒng)和旅游文化圈，以此來(lái)吸引潛在的購(gòu)房者:而不是先圈地蓋好房子, 等待景區(qū)資源的豐富、旅游產(chǎn)品和服務(wù)的升級(jí)，文化、商業(yè)資源的配套，否則房產(chǎn)開發(fā)

22、將占 用企業(yè)巨額資金，企業(yè)為此背上沉重的財(cái)務(wù)成本，而開發(fā)出的房子由于旅游等配套不足而空 垃，后果將是旅游與地產(chǎn)的割裂，最終是旅游文化地產(chǎn)開發(fā)的失敗。旅游地產(chǎn)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)需要分散的特征。、因此，現(xiàn)階段旅游地產(chǎn)商一般采取 旅游文化綜合體投資，結(jié)成戰(zhàn)略、聯(lián)盟旅游文化地產(chǎn)的開發(fā)。這就要求他們?cè)谶x址時(shí)要考慮 天、地、人三方而因素。沒(méi)有針對(duì)性的簡(jiǎn)單復(fù)制，將增大失敗的可能性。旅游行業(yè)已經(jīng)接近 完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走弱和政策的限制也結(jié)朿了眾利時(shí)代，旅游地 產(chǎn)是從這兩者的結(jié)合中發(fā)展的。對(duì)于旅游行業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的左位，以及休閑游、自助游的興 盛帶來(lái)的景區(qū)熱，并不能掩蓋旅游地產(chǎn)的發(fā)展而臨著諸多挑戰(zhàn)。成功旅游集團(tuán)的品牌產(chǎn)品被 游客津津樂(lè)逍，口口相傳。而那些缺乏醒目產(chǎn)品或主題的企業(yè)在營(yíng)銷中陷入了既沒(méi)品牌又沒(méi) 主題的局而，很難在競(jìng)爭(zhēng)激烈的旅游市場(chǎng)獨(dú)樹一幟。因此，若想在旅游文化商業(yè)地產(chǎn)方面嶄 露頭角，必須探索獨(dú)特的商業(yè)模式，打造出獨(dú)具特色的主題產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值能否最大地體現(xiàn)岀來(lái)，很大程度上取決于開發(fā)、盈利、營(yíng)銷模式的 選擇，但是無(wú)論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境 效益并重，在切實(shí)保護(hù)好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對(duì)資源加以利用，尋求旅游與房地產(chǎn) 的良性互動(dòng)，走健康、理性的旅游地產(chǎn)開發(fā)之路。廣東是中國(guó)旅