特級建筑企業(yè)集團(tuán)海外分公司合同洽談與簽訂工作指引

1、特級建筑企業(yè)集團(tuán)海外分公司合同洽談與簽訂工作指引1. 合同的擬草1.1. 經(jīng)營預(yù)算部經(jīng)理根據(jù)與建設(shè)單位接觸的情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，依據(jù)我公司對建設(shè)單位的承諾、招標(biāo)和投標(biāo)文件的內(nèi)容，就工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（包括人工費(fèi)的調(diào)整）、付款方式、材料的供應(yīng)和調(diào)整方式、 工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等主要條款整理與建設(shè)單位進(jìn)行洽談的基本條件。1.2. 根據(jù)初步擬定的基本條件，由經(jīng)營預(yù)算部經(jīng)理起草建設(shè)工程施工合同（ 盡最大可能爭取合同由我方起草，掌握主動(dòng)），合同擬定的基本原則如下：（ 1） 不能使企業(yè)蒙受重大損害；如總價(jià)包死合同、任何政策性調(diào)整文件不執(zhí)行等。（ 2） 無重大法律風(fēng)險(xiǎn)；如工期違約的違約責(zé)任、質(zhì)量方面的違約責(zé)任

2、 （工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定，重點(diǎn)規(guī)避確保 “魯班獎(jiǎng)”、 “長城杯”、“泰山杯”、 或 “楊子杯”等確定性語言，約定為確保國家標(biāo)準(zhǔn)的 “合格”工程，爭創(chuàng)“XX杯或獎(jiǎng)”）。（ 3） 規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（ 4） 雙方的違約責(zé)任要對等或趨于對等；也即建設(shè)單位不按合同約定支付工程進(jìn)度款、工程結(jié)算價(jià)款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任要與施工單位原因拖延工期應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任對等，并且違約責(zé)任應(yīng)加設(shè)上限，上限的標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的或承包人結(jié)算價(jià)款的2%，最高不能超過5%，更不能重復(fù)承擔(dān)違約責(zé)任。（ 5） 合同的雙方其責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，一要對等、二要表述清晰、三要語言通順、不留活口、四要遵循建設(shè)部示范文本的強(qiáng)制性規(guī)定。（ 6） 合同條款要明確

3、如下主要內(nèi)容：合同主體 （當(dāng)事人的名稱） 、承包范圍、標(biāo)的（如是按實(shí)結(jié)算工程，則必須在合同中明確暫定合同造價(jià)）、質(zhì)量要求（按上述2.2 款要求） 、工期、付款方式、結(jié)算依據(jù)（執(zhí)行的定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人工費(fèi)調(diào)整、下浮的基數(shù)等）、材料的供應(yīng)和調(diào)整方式、違約責(zé)任、保修金的支付方式、解決爭議的辦法等。（ 7） 合同采用書面形式，合同文本必須采用國家或省已發(fā)布的示范文本，特殊情況經(jīng)總公司經(jīng)理層評審后報(bào)董事長確定。合同內(nèi)容必須語言規(guī)范、字跡（符號(hào)）清晰、條款完整、內(nèi)容具體、前呼后應(yīng)、用語準(zhǔn)確無歧義。（ 8） 建設(shè)部建設(shè)工程施工合同的相關(guān)規(guī)定，其重要一條，專用條款是對通用條款的修改和補(bǔ)充，即專用條款中列出的條

4、款可以對通用條款進(jìn)行修改和補(bǔ)充，專用條款中未列出的條款必須執(zhí)行通用條款，是強(qiáng)制性的條款。2. 合同洽談前的準(zhǔn)備工作2.1. 根據(jù)擬草的合同，由經(jīng)營預(yù)算部經(jīng)理提請公司經(jīng)理召集生產(chǎn)經(jīng)理（包括安裝）、經(jīng)營科副科長（律師）、技術(shù)質(zhì)檢科長、經(jīng)營預(yù)算部經(jīng)理（包括安裝）、財(cái)務(wù)科長、材料科長共同對合同文本逐條評審，從各自的專業(yè)角度拿出各自的意見和觀點(diǎn)，并在ERP系統(tǒng)中簽 署，評審必須認(rèn)真細(xì)致。2.2. 除經(jīng)過總公司經(jīng)理層評審?fù)饣蚨麻L批準(zhǔn)的情況外，嚴(yán)格禁止未簽訂任何意向書、協(xié)議書或未簽訂合同先進(jìn)場施工。2.3. 擬與建設(shè)單位談判的主要條款內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)相關(guān)情況，確保信息對稱，統(tǒng)一口徑，達(dá)成上下一致的

5、意見，以便在合同談判時(shí)掌握主動(dòng)，把握先機(jī)。2.4. 擬參與談判人員首先熟悉合同各條款內(nèi)容，分析與建設(shè)單位談判時(shí)可能出現(xiàn)分歧意見，采取具體的應(yīng)對措施和策略，任何情況下不得在未向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通匯報(bào)的情況下輕率表態(tài)而使自己陷于被動(dòng)。3. 合同洽談的基本要求3.1. 第一輪、第二輪建設(shè)工程施工合同的談判，由經(jīng)營預(yù)算部經(jīng)理、 公司經(jīng)理根據(jù)擬草的合同與建設(shè)單位進(jìn)行洽談，談判時(shí)要采取磨合、深談、據(jù)理力爭，決不能盲目表態(tài)輕易讓步。3.2. 談判過程中，所有談判人員要統(tǒng)一意見、口徑一致，重大問題不失原則，細(xì)小問題適度彈性，不能不加思考脫口而出，說出來就錯(cuò)。3.3. 經(jīng)過一至二輪的談判后，由公司經(jīng)營預(yù)算部經(jīng)理根據(jù)談

6、判結(jié)果整理合同文件，同時(shí)列出爭議條款內(nèi)容，提交總公司評審，由經(jīng)營預(yù)算部經(jīng)理根據(jù)評審意見重新整理合同文件后再與建設(shè)單位進(jìn)行第三輪談判，合同談判由公司經(jīng)營預(yù)算部經(jīng)理、公司經(jīng)理和總公司市場經(jīng)營管理部經(jīng)理或經(jīng)營副總共同參與談判，重大合同由總經(jīng)理親自出場談判。3.4. 在第三輪談判過程中出現(xiàn)的分歧意見及時(shí)向經(jīng)營副總、總經(jīng)理直至董事長匯報(bào)。在實(shí)質(zhì)性談判的關(guān)鍵階段，若出現(xiàn)重大問題、特殊情況時(shí)可越級向董事長電話匯報(bào)請示。3.5. 合同談判人員必須熟悉并熟練應(yīng)用相關(guān)國家法律、地方法規(guī)及地方性收費(fèi)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和與執(zhí)行的定額配套的相關(guān)文件等知識(shí)，針對對方提出的苛刻要求及競爭對手情況，做到知己更要知彼，有理更要有節(jié)，有

7、的放矢。3.6. 掌握國家的物價(jià)政策，在市場物價(jià)上漲、下浮、穩(wěn)定的各個(gè)階段要分別采取不同的談判思路和方法，用不同的合同條款進(jìn)行制約。3.7. 當(dāng)建設(shè)單位有無理要求或者苛刻條款時(shí)要及時(shí)組織分析和研究，并把握如下原則：（1） 不能使企業(yè)蒙受重大損害。（2） 無重大法律風(fēng)險(xiǎn)。（3） 不損害企業(yè)重大利益。（4） 采取磨合、深談、據(jù)理力爭或以“款”換“條”的方式爭取主動(dòng)，決不能輕易讓步。3.8. 合同談判中出現(xiàn)重大分歧條款，事前擬定的所有措施和策略使用后仍不能達(dá)成一致的，參與合同談判人員仍無權(quán)讓步，必須請示總經(jīng)理和董事長同意后方可適當(dāng)讓步。3.9. 任何一個(gè)工程最后一次談判或者最重要的一次談判，公司經(jīng)營

8、預(yù)算部經(jīng)理必須及時(shí)（提前48 個(gè)小時(shí)）通知經(jīng)營副總、市場經(jīng)營管理部經(jīng)理參加談判。3.10. 對于超過10萬m2的工程或者可能存在重大風(fēng)險(xiǎn)的工程合同談判，市場經(jīng)營管理部經(jīng)理、經(jīng)營副總必須參與合同的談判。3.11. 參與合同談判的所有人員必須在合同洽商記錄表中簽字。3.12. 在合同談判過程中，一般性的問題處理由經(jīng)營副總確定， 重大分歧以及可能引起公司巨大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的處理由總經(jīng)理、董事長確定。3.13. 在遇到建設(shè)單位提出的條款較苛刻（如工期要求特緊但違約責(zé)任又偏大、取費(fèi)費(fèi)率較低、巨額墊資、高額保證金等）、時(shí)間又緊、 各評審人員意見又不統(tǒng)一等情況，由公司經(jīng)理提請采用電話會(huì)議或者視頻會(huì)議集中評審。3.

9、14. 在合同談判過程中對受市場價(jià)格波動(dòng)較大的材料（特別是鋼材、商品砼、裝飾主材、安裝主材等）嚴(yán)禁一次性包死。3.15. 在合同談判過程中就人工費(fèi)的調(diào)整，必須明確執(zhí)行國家、?。ㄊ校﹛年x月x日xx號(hào)文件，并具體明確人工費(fèi)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)。3.16. 如市場與現(xiàn)行定額規(guī)定有抵觸的必須在合同中明確約定（如地材的調(diào)整等，市場價(jià)高于定額價(jià)，但定額規(guī)定是不允許調(diào)整的所有內(nèi)容均要在合同中明確約定）。3.17. 如雙方約定實(shí)際采用各地方已廢止的定額，必須根據(jù)以往工程合同履行過程中的實(shí)際情況，對容易產(chǎn)生爭議的內(nèi)容在合同補(bǔ)充條款中明確和完善（如人工費(fèi)的調(diào)整、材料價(jià)格的確認(rèn)、材料的采購保管費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)的調(diào)整、檢驗(yàn)和試驗(yàn)

10、費(fèi)的承擔(dān)、建筑垃圾的清理和外運(yùn)、超高費(fèi)的計(jì)算、配合費(fèi)的計(jì)算依據(jù)和比例以及包括的內(nèi)容、周轉(zhuǎn)材料費(fèi)的調(diào)整、補(bǔ)充文件規(guī)定和補(bǔ)充定額的執(zhí)行等均要在合同中明確約定）。3.18. 在合同談判過程中加強(qiáng)對建設(shè)單位指定分包管理的約定。3.19. 若建設(shè)單位指定分包的分部項(xiàng)工程，納入我方總包管理的， 一是收取總包管理和總包配合費(fèi)，二是指定分包的付款和分包隊(duì)伍的選擇要有權(quán)利。3.20. 若建設(shè)單位指定分包的分部項(xiàng)工程，不屬我方總包管理的， 一是要收取總包配合費(fèi)，二是我方不承擔(dān)指定分包的分部項(xiàng)工程任何違約責(zé)任。3.21. 工程分包約定，不能約定為不允許分包，應(yīng)約定為除合法的勞務(wù)分包和專業(yè)分包外，未經(jīng)建設(shè)單位同意將承

11、接工程肢解分包或轉(zhuǎn)包。3.22. 合同談判過程中盡量縮短對工程進(jìn)度款、結(jié)算尾款的回收周期，保修金盡量采用保函的方式。4. 合同洽談程序具體見合同洽談與評審流程。5. 合同主要評審內(nèi)容5.1. . 對方當(dāng)事人的主體資格：5.1.1 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照的副本原件；5.1.2 對方當(dāng)事人的資格審查，應(yīng)調(diào)查清楚其地位和性質(zhì)、公司或組織是否合法存在，對方當(dāng)事人的資質(zhì)證書等級與所簽合同是否一致。5.2. 對方代理人的代理身份和代理資格：5.2.1 代理人職務(wù)資格證明及個(gè)人身份證；5.2.2 代理人的授權(quán)委托書；5.2.3 代理行為是否超越了代理權(quán)限或代理期限。5.3. 對方當(dāng)事人的履約能力及工程項(xiàng)

12、目的真實(shí)狀況。簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查對方當(dāng)事人提供的有關(guān)證明資料，必要時(shí)應(yīng)到簽發(fā)部門進(jìn)行驗(yàn)證或進(jìn)行實(shí)地考察，以防對方當(dāng)事人偽造或變造證明材料。對方當(dāng)事人提供的各種證明資料中所使用的當(dāng)事人名稱、印章等內(nèi)容必須完全一致。5.4. 合同條款：5.4.1 工期；5.4.2 質(zhì)量；5.4.3 材料供應(yīng)方式，認(rèn)價(jià)方式。5.4.4 結(jié)算依據(jù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5.4.5 付款條件、墊資情況。5.4.6 結(jié)算方式和時(shí)間規(guī)定。5.4.7 保修金；5.4.8 雙方違約責(zé)任；5.4.9 甲方指定分包項(xiàng)目管理權(quán)限和責(zé)任劃分；5.5. 法律風(fēng)險(xiǎn)：5.5.1 合同條款是否合法、有效，以后是否會(huì)產(chǎn)生歧義，合同中 雙方的權(quán)利、超匕

13、 義務(wù)及違約責(zé)任是否明確；5.5.2 合同條件是否平等，有無潛在風(fēng)險(xiǎn)；5.5.3 合同價(jià)款、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、承包內(nèi)容、結(jié)算方式、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等是否合理，利潤空間是否符合公司經(jīng)營戰(zhàn)略。6. 合同簽訂要求6.1. 合同簽訂前要再次復(fù)核業(yè)主有關(guān)的前期手續(xù)、合同文件及全 部附件。6.2. 公司對外簽訂合同，應(yīng)由法定代表人或其授權(quán)的代理人進(jìn)行。未經(jīng)法人委托書書面授權(quán)，任何人不得以公司名義對外簽訂合同。代理人應(yīng)簽在委托代理人欄。法定代表人或其代理人員應(yīng)當(dāng)親自在合同 文本上簽名蓋章。簽訂合同應(yīng)當(dāng)蓋單位的合同專用章、 騎縫章及法定 代表人章（簽字）。6.3. 禁止在沒有訂立合同的情況下開始施工。特殊情況下，經(jīng)

14、董 事長同意后方可進(jìn)行開工，但必須在開工后兩個(gè)月內(nèi)完成合同的簽 訂。6.4. 原則上簽訂的各類合同，應(yīng)當(dāng)約定發(fā)生糾紛后訴訟法院解決， 禁止采用仲裁方式。6.5. 簽約前必須對對方主體資格、代理身份、代理資格、履約能力及合同可行性進(jìn)行審查，并收集整理相關(guān)資料，以備公司合同評審機(jī)構(gòu)進(jìn)行評審。6.6. 訂立合同的主體，必須是法人或者取得營業(yè)執(zhí)照的非法人經(jīng)濟(jì)組織。 公司內(nèi)各單位的業(yè)務(wù)部門不得以本部門的名義或擅自以其他單位、部門的名義對外簽訂合同。6.7. 合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，合同文本國家或省已發(fā)布示范文本的，應(yīng)當(dāng)采用合同示范文本。如果沒有合同示范文本，由法律服務(wù)部參照類似的示范文本制訂格式統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)文本。采用合同示范文本時(shí)，可以根據(jù)所訂合同的具體情況依法作出補(bǔ)充約定。6.8. 合同及其有關(guān)的書面材料，應(yīng)當(dāng)語言規(guī)范，字跡 （符號(hào) ）清晰，條款完整，內(nèi)容具體，用語準(zhǔn)確、無歧義。6.9. 訂立合同，必須完備合同條款。合同條款一般包括當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所，標(biāo)的， 數(shù)量和質(zhì)量，價(jià)款和報(bào)酬，履行的期限、地點(diǎn)和方式，