房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全 過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是 委托承包給建筑施工單位來完成的， 所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要 是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等 方法，對開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動， 按照國家標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng) 目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。（一）工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生 產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房 地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段

2、的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備 階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一 個系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物控制 系統(tǒng)，工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn)， 才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。1. 項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確 各白在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各 項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意

3、圖、選定施工方案、審定材料與 設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。2. 費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。3. 進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位 進(jìn)度。4. 質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工 程驗(yàn)收。5. 合同管理。對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、 合同糾紛、索賠等事宜。（二）開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制 無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、 商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容， 也是項(xiàng)目經(jīng)理 的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序 地實(shí)施。1. 工程進(jìn)度控制

4、。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用， 而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。(1) 進(jìn)度計(jì)劃的形式。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成 三類：第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì) 劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。橫道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度 的方法，如圖所示，空白橫道表示某項(xiàng)工作實(shí)際花費(fèi)的時間。圖中 A 工序已按計(jì)劃要求時間完成；B工序已完成大約60%，雖然B的生 產(chǎn)按計(jì)劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計(jì)劃完成，但工作時間推遲了 1.5周，第二部分提前完成。 橫道圖法簡單明了，但看不出各項(xiàng)工作之間相

5、互依賴和相互制約關(guān) 系，看不出某項(xiàng)工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作 的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵 路線，在計(jì)劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督， 保證合理地使用人 力、物力、財(cái)力，完成目標(biāo)任務(wù)。具體例子見圖。圖中表示該工程分 為兩段施工，即I段、n段；施工為四個工序：土方工程、基礎(chǔ)工程、 結(jié)構(gòu)工程、裝修工程。第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督 部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)

6、而編制整個工 程的施工進(jìn)度計(jì)劃。總進(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對象進(jìn)行編制。(2) 進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測一一防止進(jìn)度滑動。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情 況，與原進(jìn)度計(jì)劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑動原因，保證工期按時完 成。進(jìn)度滑動”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人 員的高度警惕。(3) 進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、 形象進(jìn)度、工作量(完成投資額)或者工時數(shù)。衡量、分析與修訂工 作一般每月一次。2. 質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是 指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)

7、行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及 時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估， 將取得 的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)：(1) 對原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料 應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未 經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。(2) 對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和 試

8、驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對于主要設(shè)備的 試驗(yàn)和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。(3) 確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器， 保證在測量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立 水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗(yàn)混凝土試塊制 作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法， 以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求 實(shí)施。(4) 建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度3. 成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安 全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。 通常在施工 階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測分析和間接費(fèi)用監(jiān)測分析。(1) 直接費(fèi)用監(jiān)測分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時、機(jī)械臺班、 材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí) 際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較， 計(jì) 算出實(shí)際工程單價，最后與預(yù)