房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工交付管理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工交付管理一、項(xiàng)目交付應(yīng)具備的條件1、主體工程：在質(zhì)監(jiān)站的監(jiān)督下，五大責(zé)任主體驗(yàn)收完成，并 出具五大責(zé)任主體驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（表格）。（五大責(zé)任主體：建設(shè)單位、地 質(zhì)勘探單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位）。2、消防驗(yàn)收完成。3、電梯驗(yàn)收完成并取得使用許可證。4、供水：每戶通正式水。5、供電：每戶通正式電（非臨時(shí)電）。6、采暖：采暖設(shè)備安裝完成，并通過(guò)驗(yàn)收，具備采暖條件。7、燃?xì)猓喝細(xì)夤こ掏瓿?，每戶氣表完成?、寬帶、電話、有線電視：工程施工完成，具備開(kāi)通條件（用 戶申請(qǐng)即可開(kāi)通）。9、園林景觀工程：園林景觀工程全部施工完成；10、智能化系統(tǒng)：工程完工，并經(jīng)驗(yàn)收，園區(qū)內(nèi)公共系統(tǒng)全部正

2、常運(yùn)行，戶內(nèi)系統(tǒng)申請(qǐng)即可開(kāi)通。11、項(xiàng)目部房間質(zhì)量檔案中記錄的問(wèn)題全部整改完畢。12、 物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題全部整改完畢，遺留問(wèn)題為013、園區(qū)公共設(shè)備已經(jīng)過(guò)試運(yùn)行，驗(yàn)收合格并移交物業(yè)公司。14、施工人員已全部撤出園區(qū)。15、所有鑰匙（入戶門、單元門、管道井、各類表箱、設(shè)備間等） 已分門別類整理編號(hào)完成，具備交付物業(yè)公司的條件。16、園區(qū)清潔衛(wèi)生已全部到位。17、非施工圖范圍內(nèi)的設(shè)施已安裝到位：健身器材、游樂(lè)器材、 休閑桌椅、花缽、電梯包裝等。18、園區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、垃圾箱已安裝到位。19、向物業(yè)公司交付的實(shí)物與資料（同步移交）。鑰匙類：入戶門、單元對(duì)講門、樓內(nèi)防火門、管道井、電表箱、水表箱

3、(柜)、 弱電箱、電梯、電梯機(jī)房、各類控制器、控制室、室外照明控制箱等。數(shù)據(jù)類：水表讀數(shù)、電表讀數(shù)、氣表讀數(shù)(須經(jīng)物業(yè)公司、施工單位共同 抄讀)。文件類：(1) 各類設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、合格證、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、檢測(cè)報(bào)告等(按 物業(yè)公司要求整理)。(2) 防水部位使用說(shuō)明。(3) 主體竣工驗(yàn)收表、消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、電梯準(zhǔn)用書(shū)。(4) 試壓、試水、通球驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。(5) 住房質(zhì)量檢查檔案。(6) 各類竣工圖紙、資料(與物業(yè)公司協(xié)商交付時(shí)間)。二、物業(yè)驗(yàn)收制度1、接收準(zhǔn)備：(1) 在接收物業(yè)的前60天左右，由先期成立的物業(yè)管理處組建 驗(yàn)房小組，由物業(yè)工程部進(jìn)行培訓(xùn)之后，對(duì)即將接管的物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)； 查驗(yàn)內(nèi)容包括：土建

4、施工項(xiàng)目、衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)、塑鋼門窗、采暖(供 熱)管道壓力試驗(yàn)、下(雨)水通球試驗(yàn)、電氣測(cè)試、設(shè)備測(cè)試等。(2) 查驗(yàn)時(shí)，驗(yàn)房小組按照會(huì)議紀(jì)要的方案對(duì)工程及設(shè)施進(jìn)行 逐項(xiàng)檢查，檢查的標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。(3) 工程質(zhì)量問(wèn)題由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)落實(shí)施工單位限期整改，經(jīng)物 業(yè)公司進(jìn)行復(fù)驗(yàn)收，復(fù)驗(yàn)合格后方可接收。2、物業(yè)實(shí)體的交接：(1) 交接時(shí)間一般為向業(yè)主交房前一周，交接時(shí)須提供物業(yè) 交接說(shuō)明，物業(yè)交接說(shuō)明內(nèi)容須包括工程簡(jiǎn)介、開(kāi)竣工時(shí)間、驗(yàn) 收情況說(shuō)明、主要設(shè)施設(shè)備清單、施工單位及各配合單位聯(lián)系方式、 項(xiàng)目部責(zé)任人等基本信息，雙方簽字蓋章后生效。(2) 公共設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收由物業(yè)管理處接收，物業(yè)管理處接

5、收 后，應(yīng)立即建立設(shè)備臺(tái)帳，并納入設(shè)備日常維護(hù)工作范圍。(3) 在交付的同時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)各種鑰匙交接清單，包括進(jìn)戶門、配電箱、弱電箱、各種管道井的鑰匙，要求標(biāo)識(shí)清楚，逐個(gè)試開(kāi)無(wú)誤 之后雙方簽字蓋章。3、竣工資料的交接：（1）各種工程均應(yīng)有相應(yīng)資料；資料的移交時(shí)間為工程備案完 成之后一周內(nèi)，不需備案的在工程正式完成并移交之后的一周內(nèi)進(jìn)行 資料移交。（2）資料應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，內(nèi)容齊全、清晰，竣工圖必須符合 工程實(shí)際；資料移交后由開(kāi)發(fā)商的工程管理部門填寫(xiě)資料移交清單， 雙方簽字蓋章。三、竣工及備案資料整理標(biāo)準(zhǔn)樓竣工資料清單序號(hào)文件名稱份數(shù)是否為 原件其他說(shuō)明準(zhǔn)備情況1建筑工程施工許可證（正本）1否需注明

6、原件存放處并加蓋部 門章2建筑工程施工許可證（副本）1否需注明原件存放處并加蓋部 門章工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)13浮梁縣工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督通知單1是PJ尢4浮梁縣工程質(zhì)量監(jiān)督登記表（表1-1 ）1是需要建設(shè)、施工、監(jiān)督單位三 方蓋行政章5工程參建單位質(zhì)里貝任制見(jiàn)表（表2-1 ）1是需要建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察、 監(jiān)理單位五方蓋行政章6工程質(zhì)里監(jiān)督計(jì)劃書(shū)（表1-5）1是需要建設(shè)、施工、監(jiān)理單位三 方蓋行政章7工程質(zhì)里監(jiān)督報(bào)告書(shū)（表1-6）1均可施工圖紙審查批準(zhǔn)書(shū)1否需注明原件存放處并加蓋部 門章施工圖紙審查點(diǎn)見(jiàn)1否需注明原件存放處并加蓋部 門章質(zhì)量合格文件18勘察部門對(duì)地基及處理的驗(yàn)收文件1否指樁基檢測(cè)報(bào)告

7、，需注明原件 存放處并加蓋部門章9施工單位出具的竣工報(bào)告（表2-8）1是需要施工、監(jiān)理單位蓋行政章10建設(shè)單位出具的竣工驗(yàn)收方案1是需要建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理單位五方蓋行政章11工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)表（表 2-12）1是需要建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察、 監(jiān)理單位五方蓋行政章12工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（表 2-13）1是需要建設(shè)單位蓋行政章13工程參建方工作情況報(bào)告（表 2-13）5是分別需要建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、 勘察、監(jiān)理單位蓋行政章14工程參建方工作情況報(bào)告文字說(shuō)明5是分別需要建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、 勘察、監(jiān)理單位蓋行政章15監(jiān)理單位出具的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告（表2-9 ）1是需要監(jiān)理單位蓋行政章16勘察出具

8、的質(zhì)量檢查報(bào)告（表 2-10）1是需要勘察單位蓋行政章17設(shè)計(jì)出具的質(zhì)量檢查報(bào)告（表 2-10）1是需要設(shè)計(jì)單位蓋行政章18監(jiān)理單位簽署的竣工移交證書(shū)1是需要建設(shè)、監(jiān)理單位蓋行政章地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收記錄19地基驗(yàn)槽記錄1是需要建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察、 監(jiān)理單位五方蓋行政章20結(jié)構(gòu)（地基與基礎(chǔ)）工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（表2-5 ）1是需要建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察、 監(jiān)理單位五方蓋行政章21結(jié)構(gòu)（主體）工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（表 2-5）1是需要建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察、 監(jiān)理單位五方蓋行政章22屋面防水檢測(cè)報(bào)告1最好為原 件23電氣檢測(cè)報(bào)告1最好為原 件24工程質(zhì)里整改通知書(shū)及對(duì)應(yīng)的整改報(bào) 告最好為原 件需要施工

9、、監(jiān)理單位蓋項(xiàng)目章25建筑工程規(guī)劃許可證及附件1否需注明原件存放處并加蓋部 門章26建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)1否需注明原件存放處并加蓋部 門章27建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)1否需注明原件存放處并加蓋部 門章28環(huán)保部門的認(rèn)可文件及批準(zhǔn)使用文件1是可無(wú)29建筑工程保修書(shū)1是需要施工單位蓋行政章30住毛工程質(zhì)里保證書(shū)1是需要建設(shè)單位蓋部門章31住宅工程質(zhì)量說(shuō)明書(shū)1需要建設(shè)單位蓋部門章工程合同價(jià)款結(jié)算材料32建設(shè)合同、協(xié)議書(shū)、專用條款1否需注明原件存放處并加蓋部 門章33建設(shè)工程結(jié)算書(shū)或預(yù)算書(shū)1否需注明原件存放處并加蓋部門章34建設(shè)單位支付工程款的證明1是需要建設(shè)、施工單位蓋行政章35建設(shè)單位支付工程

10、款憑證否指工程款發(fā)票復(fù)印件需注明原件存放處并加蓋部 門章注：將備案資料按照以上順序裝訂兩套， 其中一套的文件盡量使用原 件，報(bào)送建委備案處進(jìn)行備案工作；剩余一套公司存檔。四、施工竣工資料開(kāi)工前資料：1、中標(biāo)通知書(shū)；2、工程質(zhì)量監(jiān)督登記表（主體）；3、工程質(zhì)量監(jiān)督登記表（電梯）；4、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)；5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件；6、建設(shè)工程施工許可證；7、建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告;8、建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)；9、文物鉆探圖；10、場(chǎng)地巖土勘察報(bào)告；11、圖紙會(huì)審。施工檢測(cè)資料：1、樁基檢測(cè)；2、土壤環(huán)境檢測(cè)；3、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)；4、主體結(jié)構(gòu)檢測(cè)；5、施工材料放射形檢測(cè)；6、塑鋼（鋁合

11、金）門窗三性檢測(cè)；7、屋面防水檢測(cè)；8、屋面電阻檢測(cè)；9、電梯檢測(cè)。施工材料出廠檢驗(yàn)報(bào)告及合格證1、土建：鋼筋、水泥、磚、砂、石、防水材料、保溫材料、裝飾板材、裝 飾成品構(gòu)件、預(yù)制構(gòu)件。2、安裝：上下水和采暖管材及設(shè)備、電氣管線及設(shè)備。施工材料復(fù)試資料：施工質(zhì)量控制資料：1、放線及復(fù)核記錄；2、主體隱蔽記錄；3、防水隱蔽記錄；4、檢驗(yàn)批報(bào)告；5、基槽驗(yàn)收記錄；6、基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收記錄；7、工程竣工驗(yàn)收記錄；8、施工日記；9、建筑物沉降觀測(cè)記錄土建、安裝竣工圖紙各一套。五、工程維修(一)保修須知房屋建筑工程質(zhì)量保修協(xié)議書(shū)發(fā)包方(全稱)：承包方(全稱)：發(fā)包方、承包方根據(jù)中華人民共和國(guó)建筑法、建

12、設(shè)工程質(zhì)量 管理?xiàng)l例和房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，結(jié)合承發(fā)包工 程的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)協(xié)商，簽訂對(duì) 工程的質(zhì)量保修責(zé)任協(xié)議書(shū)：1、房屋建筑工程質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容：(1) 承包人在本協(xié)議約定的質(zhì)量保修期內(nèi)，按照國(guó)家、地方有 關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定和雙方在本協(xié)議中的約定，承擔(dān)本工 程的質(zhì)量保修責(zé)任。(2) 承包人質(zhì)量保修的范圍包括全部承包人施工工程：其中主 要包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水要求的 衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏、電氣管線和設(shè)備、給排水工程、門窗 工程、暖通工程、制冷工程、初級(jí)裝飾和裝修工程等。2、質(zhì)量保修期：(1) 根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例以及有關(guān)規(guī)定，雙方

13、約定本工程的質(zhì)量保修期如下:1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理 使用年限。2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏 工程為伍年。3） 建筑初裝飾和裝修工程為貳 年。4） 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為貳 年,設(shè)備為 該設(shè)備設(shè)計(jì)使用的合理使用壽命期間。5）門窗安裝工程為貳年;6） 住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路工程為貳 年。7）采暖工程與供冷工程為 貳個(gè)采暖、供冷期。8） 其他工程土建、裝飾和安裝工程的保修期間為貳 年。（2）工程質(zhì)量保修期的開(kāi)始和結(jié)束：1）房屋建筑工程的質(zhì)量保修期白房屋竣工驗(yàn)收合格之日起開(kāi)始計(jì)算。如果房屋建筑工程是按照單項(xiàng)驗(yàn)收交付的，按

14、照單項(xiàng)工程分別 計(jì)算保修期。房屋建筑工程竣工后未在 三十天 內(nèi)辦理移交手續(xù)的, 如果被證明工程未移交的責(zé)任是由于發(fā)包方的原因?qū)е碌?，承包方的保修期仍按照竣工之日?jì)算；如果工程未移交的責(zé)任是由于承包方的 責(zé)任產(chǎn)生的，保修期白實(shí)際移交工程時(shí)開(kāi)始結(jié)算。2）不同的工程質(zhì)量保修期適用于本工程的不同分項(xiàng)或者分部工 程保修范圍，只有最后一個(gè)保修范圍結(jié)束時(shí)，承包方的保修責(zé)任期才 最終結(jié)束，在此之前，本保修協(xié)議對(duì)雙方仍然有效。3、承包方質(zhì)量保修期的保修責(zé)任:(1) 保修通知的發(fā)出：保修通知按照以下地址發(fā)出：承包方在 本協(xié)議中提供如下約定地址，供發(fā)包方發(fā)出維修通知使用：省 市 路 號(hào)郵政編碼：;電話及傳真：;上述

15、地址，承包人聲明，發(fā)包人能夠以掛號(hào)信函、特快專遞、電 話或者傳真等方式可以有效通知。承包人聲明，在變更上述通知地址 時(shí)必須保證事先通知發(fā)包人，否則，承擔(dān)由此產(chǎn)生的所有責(zé)任。(2) 承包人的維修義務(wù)：承包人接到發(fā)包人或者發(fā)包人在本協(xié) 議中指定物業(yè)管理公司的通知后，應(yīng)當(dāng)按照通知要求的時(shí)間派人維修。雙方商定一般工程維修，承包人應(yīng)當(dāng)在接到通知后 參 日內(nèi)到達(dá) 現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能(譬如上、下水 漏水、暖氣漏水或者漏氣、動(dòng)力線路故障等)的緊急情況下維修，承 包人應(yīng)當(dāng)在接到維修通知后，立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展搶修。承包人未在規(guī) 定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展維修，發(fā)包人有權(quán)委托其他人維修。為不使維修

16、 責(zé)任擴(kuò)大，在緊急情況下，發(fā)包人有權(quán)先行采取必要措施，由此發(fā)生 的費(fèi)用，承包人承擔(dān)。(3) 結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量責(zé)任：對(duì)于涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，雙方 應(yīng)當(dāng)按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行 政主管部門報(bào)告，采取安全防范和緊急防護(hù)措施；由設(shè)計(jì)單位或者具 有相應(yīng)資格的設(shè)計(jì)單位提出維修方案，承包方實(shí)施維修。(4) 維修工程的驗(yàn)收：維修事項(xiàng)完成后，承包方會(huì)同物業(yè)管理 公司、房屋所有人或者使用人對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng) 當(dāng)報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。4、質(zhì)量缺陷責(zé)任期的維修費(fèi)用和賠償責(zé)任：(1) 質(zhì)量缺陷責(zé)任期的維修費(fèi)用，由承包方承擔(dān)。承包方有證據(jù)證明質(zhì)量事故是由于房屋所有人或者使用人

17、使用不當(dāng)造成的，承包方不承擔(dān)責(zé)任。(2) 在質(zhì)量保修期發(fā)生維修責(zé)任，屬于承包人維修的，維修費(fèi)用承包人承擔(dān)；若承包人不履行保修義務(wù)，發(fā)包人有權(quán)另行委托其他 單位維修，屬于發(fā)包人另行委托其他單位維修的， 維修費(fèi)用從保修金 中支付。(3) 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、 使用人或者第三人的人身和財(cái)產(chǎn)損失的，承包人在接到發(fā)包人通知 后，應(yīng)當(dāng)按照通知要求的時(shí)間，參加與房屋所有人、使用人或者第三 人的協(xié)商賠償事宜，并根據(jù)協(xié)商結(jié)果承擔(dān)賠償責(zé)任。協(xié)商達(dá)不成一致 意見(jiàn)的，由發(fā)包人按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法向房屋所有人、 使用人、第三人賠償后，向承包方追償。承包人有異議有權(quán)提出訴訟。(4)

18、承包方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的本協(xié)議第 4.3條質(zhì)量賠償責(zé)任包括財(cái)產(chǎn) 損失賠償和人身?yè)p害財(cái)產(chǎn)賠償。發(fā)包方承擔(dān)維修或者賠償責(zé)任后，有 權(quán)白承包方留存的質(zhì)量保修金中扣除。 保修金不足以承擔(dān)的，承包人 另行承擔(dān)。5、房屋建筑工程質(zhì)量維修保證金以及保證金的返還(1)質(zhì)量維修保證金：雙方商定本工程的工程質(zhì)量保修責(zé)任采 取發(fā)包方留置保修(證)金擔(dān)保，承包方按照本協(xié)議承擔(dān)了保修義務(wù)， 保修期結(jié)束后，雙方根據(jù)本協(xié)議辦理完結(jié)算后，剩余保修(證)金在 14個(gè)工作日內(nèi)無(wú)息退還。(2) 本工程的維修保證金為建設(shè)工程施工合同約定合同總價(jià)款的5%承包方在辦理工程最終支付時(shí)從工程價(jià)款中留置。(3) 質(zhì)量維修保證金退還辦法按照建設(shè)工程施工合同補(bǔ)充協(xié) 議書(shū)執(zhí)行。6、其他雙方約定事項(xiàng)(1) 本協(xié)議與建設(shè)工程施工合同一并簽訂生效。當(dāng)建設(shè)工 程竣工驗(yàn)收交付后，開(kāi)始執(zhí)行。(2) 房屋竣工交付使用后，發(fā)包方即將本協(xié)議書(shū)約定的質(zhì)量保 修通知、監(jiān)督、結(jié)算的權(quán)利義務(wù)委托給物業(yè)管理公司執(zhí)行，承包方表 示無(wú)異議。(3) 關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修金的退還，由物業(yè)管理公司與承包 方具體辦理結(jié)算。保修期結(jié)束后，物業(yè)管理公司出具結(jié)算報(bào)告后，由 發(fā)包人辦理最后結(jié)算支付或者追繳工作。(4) 本協(xié)議在建設(shè)工程質(zhì)