房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法

1、房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法1總則為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理， 減少和避免失誤，提高綜合效 益，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來(lái) 公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，制定本辦法。2項(xiàng)目開發(fā)管理2.1項(xiàng)目選擇：由發(fā)展規(guī)劃部根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、 城市規(guī)劃等因素，結(jié)合白身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。2.2可行性研究：由發(fā)展規(guī)劃部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理 辦法執(zhí)行。2.3投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合公 司白身情況，對(duì)是否投資開發(fā)該項(xiàng)目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重， 貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào) 公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批。2.4 土

2、地合同訂立：項(xiàng)目確定后，發(fā)展規(guī)劃部應(yīng)組織盡快與土 地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié) 議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn) 確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門鑒證或公證。2.5計(jì)劃編制：土地合同簽定后，公司正式組建項(xiàng)目部。總經(jīng)理應(yīng)組織各部門、項(xiàng)目部共同編制項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書， 明 確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān) 理的委托、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排、辦理步 驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方 法及相應(yīng)計(jì)劃安排。發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)開發(fā)計(jì)劃編制過程中的具體協(xié)調(diào) 工作。2.6

3、前期手續(xù)：前期手續(xù)以發(fā)展規(guī)劃部為主辦理，各階段需要 其它部門、項(xiàng)目部配合時(shí)，其它部門和項(xiàng)目部必須無(wú)條件予以配合。 主要手續(xù)包括：2.6.1向開發(fā)管理部門報(bào)批項(xiàng)目，申報(bào)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證。2.6.2向計(jì)劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。2.6.3向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。2.6.4向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地許可證。2.6.5如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理 部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門驗(yàn)收。2.7規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)工作由發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)組織。要貫徹 充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價(jià)、美化 周圍環(huán)境的原則。大型項(xiàng)目的規(guī)劃

4、設(shè)計(jì)宜采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單 位。規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，向規(guī)劃部門報(bào)批，發(fā)展規(guī)劃部組織申領(lǐng)建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.8 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備2.8.1項(xiàng)目部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察 資料。2.8.2項(xiàng)目部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平2.9委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān) 理。通常應(yīng)采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與項(xiàng)目部的職責(zé)分工，并應(yīng)有對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、 管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。成本合約部 負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位的考察、評(píng)價(jià)、選擇，包括招標(biāo)，項(xiàng)目部予以

5、配合。2.10編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開工條件時(shí)，開發(fā)副 總經(jīng)理組織項(xiàng)目部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開工順 序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開工時(shí)間、設(shè) 備及材料的采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等， 成本合約部予以配合。2.11施工隊(duì)伍選擇：項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)確定后，工程管理部 應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍。具體操作方式見招標(biāo)管理規(guī)定。施工隊(duì) 伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。2.12開工手續(xù)：工程開工前，項(xiàng)目部辦理消防、抗震監(jiān)督、工 程報(bào)建、開工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。2.13白購(gòu)工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，

6、成本 合約部協(xié)同項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。成本合約部應(yīng)根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組 織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排選擇供貨商，一般米用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供 貨商。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。成本合約部 負(fù)責(zé)組織合同評(píng)審工作。2.14施工管理：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工管理。管理內(nèi)容主要包括:2.14.1組織施工前的圖紙會(huì)審，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)；2.14.2協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場(chǎng)的特殊困難；2.14.3督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對(duì)工程進(jìn)度做出簽證；2.14.4清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證；2

7、.14.5督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的白檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量；2.14.6及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對(duì)質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理；2.14.7協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位的施工交叉關(guān)系；2.14.8 督促施工單位進(jìn)行工程維修。委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照委托監(jiān)理合同、“監(jiān)理規(guī)劃”、“監(jiān)理實(shí)施細(xì)則”對(duì)以上施工管理工作進(jìn)行分工， 避免與項(xiàng)目部工作交叉，并按合同約定對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。2.15工程造價(jià)預(yù)測(cè)及預(yù)算：項(xiàng)目定位前，成本合約部、財(cái)務(wù)部應(yīng)配合發(fā)展規(guī)劃部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項(xiàng)目定位后，成本合約部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部做項(xiàng)目

8、投資估算；正式設(shè)計(jì)施工圖出來(lái)后，成本合約部應(yīng) 做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。成本合約部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或白行 編制，以此作為控制項(xiàng)目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。2.16工程款撥付：項(xiàng)目部根據(jù)工程進(jìn)度，編制開發(fā)項(xiàng)目的季度、 月度用款計(jì)劃，交財(cái)務(wù)部組織資金。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì) 劃后，由項(xiàng)目部進(jìn)行初審，成本合約部進(jìn)行復(fù)審，財(cái)務(wù)部按照施工合 同約定進(jìn)行核實(shí)無(wú)誤后撥款。2.17竣工驗(yàn)收：2.17.1開發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工程）竣工后，先由項(xiàng)目部組織初驗(yàn)， 初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)驗(yàn)收。2.17.2成片開發(fā)項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目部組織初驗(yàn)，然后報(bào)當(dāng)?shù)卣?府組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。2.17.3開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合

9、格后，項(xiàng)目部將工程項(xiàng)目資料綜合整理 后按規(guī)定時(shí)間向城建檔案館報(bào)送。2.18X程造價(jià)決算：工程竣工后，由成本合約部審核施工單位提 報(bào)的工程竣工造價(jià)結(jié)算（必要時(shí)，可委托審計(jì)事務(wù)所或會(huì)計(jì)師事務(wù)所 進(jìn)行審計(jì)），項(xiàng)目部配合，并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。財(cái) 務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。2.19技術(shù)檔案管理：綜合辦公室根據(jù)檔案管理辦法和相應(yīng) 細(xì)則進(jìn)行管理。主要是：2.19.1收集、保管開發(fā)項(xiàng)目的原始資料，包括立項(xiàng)批文、用地 許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證、開工報(bào)告等等。2.19.2收集開發(fā)項(xiàng)目的全套工程資料，審查

10、、保管施工單位提 交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會(huì)審記錄、重要施工日志、材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì) 變更記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工決算書等。3房產(chǎn)銷售管理3.1對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作應(yīng)提前介入。在可行性研究 階段，營(yíng)銷策劃部就項(xiàng)目的銷售前景、預(yù)期售價(jià)提出意見，并對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行市場(chǎng)定位即確定項(xiàng)目的主要銷售對(duì)象。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，營(yíng)銷策劃部應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)定位和掌握的市場(chǎng)信息，對(duì)項(xiàng)目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。3.2項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一經(jīng)批準(zhǔn)，營(yíng)銷策劃部應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門編 制銷售計(jì)劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價(jià)、銷售進(jìn)度等

11、，制 訂詳細(xì)的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細(xì)價(jià)格，定出底價(jià)，報(bào) 公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。3.3開發(fā)項(xiàng)目開工前后，營(yíng)銷策劃部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手 續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。為促進(jìn)銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系， 辦理按揭委托。3.4營(yíng)銷策劃部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報(bào)紙、期刊、 廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)， 在現(xiàn)場(chǎng)制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。3.5銷售開始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)、銷售 情況對(duì)售房?jī)r(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3.6商品房的銷售，除預(yù)售時(shí)或建成后一次性付清房款外，其 余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)

12、導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。3.7銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容：3.7.1所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時(shí)間；3.7.2房產(chǎn)單位售價(jià)、總價(jià)款、付款方式和定金；3.7.3合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；3.7.4違約責(zé)任和懲處方式；3.7.5爭(zhēng)議解決辦法及其他約定的條款。3.8任何購(gòu)房客戶若未按合同約定付清房款，一律不得將所購(gòu) 房產(chǎn)交付其使用，違者對(duì)責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。3.9開發(fā)項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后，營(yíng)銷策劃部應(yīng)為購(gòu)房業(yè)主辦理 產(chǎn)權(quán)證書。3.10房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由財(cái)務(wù)部牽頭組織，營(yíng)銷策劃部、 成本合約部、發(fā)展規(guī)劃部參加，共同編寫開發(fā)項(xiàng)目投資效益總結(jié)報(bào)告， 上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。同

13、時(shí)，成本合約部還應(yīng)配合財(cái)務(wù)部編制開發(fā)項(xiàng)目決算 報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目收益情況加以認(rèn)真分析。3.11公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的 商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對(duì)外租賃，獲得長(zhǎng)期的租金收 益。3.12在項(xiàng)目結(jié)束半年至一年范圍內(nèi)，由發(fā)展規(guī)劃部牽頭組織， 公司高管領(lǐng)導(dǎo)、各部門、原項(xiàng)目部主要人員參加，進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)， 發(fā)展規(guī)劃部編寫項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告， 上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。公司應(yīng)組織學(xué)習(xí)項(xiàng) 目后評(píng)價(jià)報(bào)告，吸取教訓(xùn)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)，在新項(xiàng)目開發(fā)工作中予以應(yīng)用。4物業(yè)管理4.1開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況選定 物業(yè)管理單位，由其承擔(dān)項(xiàng)目建成后的管理。任何開發(fā)項(xiàng)目，既可由 公司控股的物業(yè)管

14、理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè) 管理公司進(jìn)行管理。營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的考察、評(píng)價(jià)、選 擇和銷售階段的監(jiān)督管理，綜合辦公室負(fù)責(zé)交付使用后物業(yè)公司的日 常管理工作。4.2物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收接管后，負(fù)責(zé)所管理項(xiàng)目的房屋 設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護(hù)維修，并可按 實(shí)際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用 戶）提供其他無(wú)償或有償?shù)姆?wù)。4.3工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì) 量等問題，應(yīng)及時(shí)向營(yíng)銷策劃部反映，由該部客服主管責(zé)成施工單位 及時(shí)修繕；或白行修繕，并會(huì)同相關(guān)部門按實(shí)扣除施工單位保修金。4.4 物業(yè)管理公司按業(yè)主須知規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主 收取有關(guān)費(fèi)用。4.5開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模