第11章財務(wù)管理

1、第十一章 財務(wù)管理財務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關(guān)資金的獲得和有效使用的管理工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合國稅發(fā)19983217號國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知、國稅發(fā)200469號國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知、發(fā)改價格（200331864號物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和發(fā)改價格20072285號物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）等文件精神，結(jié)合自身的特點(diǎn)，制定切合實際的財務(wù)管理目標(biāo)，科學(xué)地進(jìn)行財務(wù)管理組織設(shè)計，有效地執(zhí)行各項財務(wù)管理制度，并熟練地運(yùn)用財務(wù)管理技巧。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、

2、利潤管理以及代收代付的管理。做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理工作，有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)行為，有利于促進(jìn)企業(yè)公平競爭，有效保護(hù)物業(yè)服務(wù)相關(guān)各方的合法權(quán)益。一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入構(gòu)成（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入的內(nèi)容營業(yè)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括物業(yè)服務(wù)主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)服務(wù)活動的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)服務(wù)收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)酬金收入和物業(yè)大修收入。（1）物業(yè)服務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和

3、特約服務(wù)收入。（2）物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場、集中供暖、中央空調(diào)等共用設(shè)施收入。（3）物業(yè)大修收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。（4）物業(yè)酬金收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)項目預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取的酬金收入。2其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括廣告收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入、場地租賃及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)

4、利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營收入。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入的管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費(fèi)用構(gòu)成（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)成本、費(fèi)用的內(nèi)容1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本包括直接費(fèi)用和間接費(fèi)用等。（1）直接費(fèi)用，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接從事

5、物業(yè)服務(wù)活動所發(fā)生的支出，由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成。人員費(fèi)用。是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費(fèi)用。物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用。是指為保障物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修

6、和更新、改造費(fèi)用。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。清潔衛(wèi)生費(fèi)用。是指保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。秩序維護(hù)費(fèi)用。是指維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所

7、交納的保險費(fèi)為準(zhǔn)。辦公費(fèi)用。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)服務(wù)活動所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通信費(fèi)、書報費(fèi)及其他費(fèi)用。固定資產(chǎn)折舊。是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。（2）間接費(fèi)用，又稱管理費(fèi)分?jǐn)?，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)項目承擔(dān)的管理費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)服務(wù)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)

8、轉(zhuǎn)，會發(fā)生企業(yè)管理人員的員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用、工會經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、辦公費(fèi)用、物料采購費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、水電費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、車輛使用費(fèi)（油費(fèi)、路橋費(fèi)、維修費(fèi)用等）、差旅費(fèi)、租賃及管理費(fèi)、辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通信費(fèi)、會議費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所發(fā)生的管理費(fèi)用按照一定的比例分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理項目，這部分管理費(fèi)用稱之為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的間接費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其他業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其他業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)服務(wù)企業(yè)之

9、問分?jǐn)偂?物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費(fèi)用是指在物業(yè)服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間發(fā)生的費(fèi)用。包括：（1）管理費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門（除市場部門外）發(fā)生的各項費(fèi)用，包括員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用、工會經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、辦公費(fèi)用、物料采購費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、水電費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、車輛使用費(fèi)（油費(fèi)、路橋費(fèi)、維修費(fèi)用等）、差旅費(fèi)、租賃及管理費(fèi)、辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通信費(fèi)、會議費(fèi)用等。（2）營業(yè)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場部門發(fā)生的各項費(fèi)用，包括員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用、工會經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、辦公費(fèi)用、物料采購費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

10、、水電費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、車輛使用費(fèi)（油費(fèi)、路橋費(fèi)、維修費(fèi)用等）、差旅費(fèi)、租賃及管理費(fèi)、辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通信費(fèi)、會議費(fèi)用等。（3）財務(wù)費(fèi)用。如銀行利息、銀行扣款手續(xù)費(fèi)用等。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的管理（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計入營業(yè)成本，支付的物業(yè)服務(wù)用房有償使用費(fèi)計人營業(yè)成本或者管理費(fèi)用。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計人長期待攤費(fèi)用，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.30.5計提壞賬準(zhǔn)備金，計入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核銷

11、的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費(fèi)用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費(fèi)用。（4）工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險費(fèi)、養(yǎng)老保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、生育保險費(fèi)等社會保險費(fèi)的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費(fèi)的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費(fèi)用應(yīng)在社會保險費(fèi)中列支，不得在其他項目重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項目中重復(fù)列支。（5）固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根

12、據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按35計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入長期待攤費(fèi)用，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費(fèi)的管理1物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費(fèi)的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加

13、，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。具體參見表111。表111物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費(fèi)的內(nèi)容稅種稅目稅率計稅依據(jù)企業(yè)所得稅25營業(yè)稅物業(yè)服務(wù)（其他服務(wù)）5企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得城建稅7營業(yè)稅及增值稅附加教育費(fèi)附加3營業(yè)稅及增值稅附加地方教育費(fèi)附加2營業(yè)稅及增值稅附加印花稅物業(yè)合同0.05物業(yè)合同所載金額個人所得稅工資薪金所得七級超額累進(jìn)稅率工資、薪金勞務(wù)報酬實行加成征稅法（三級超額累進(jìn)稅率）咨詢、顧問費(fèi)等2物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付項目如物業(yè)服務(wù)企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、住宅專項維修資金的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅。對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)

14、稅。3特殊規(guī)定的免稅政策如北京市地方稅務(wù)局關(guān)于酬金制物業(yè)服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告（北京地稅公告2011年第8號）：根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以酬金制方式開展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)單獨(dú)賬戶專項存放為業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅；業(yè)主委員會直接與提供勞務(wù)的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個人直接為業(yè)主委員會開具結(jié)算發(fā)票，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務(wù)價款的行為不征收營業(yè)稅。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)

15、務(wù)利潤。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤的計算主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用后的凈額；其他業(yè)務(wù)利潤指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額；補(bǔ)貼收入是指國家撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的典型的利潤表物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤表見表11-2。表11-2利潤表××物業(yè)服務(wù)企業(yè)2012年12月30日單位：元序號項目計算依據(jù)本年累計數(shù)上年同期累計數(shù)第1項1.營業(yè)收入營業(yè)收入=主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入+補(bǔ)貼收入5000000.004500000.00第2項減：營業(yè)成本營業(yè)成本=主營業(yè)務(wù)成本+其

16、他業(yè)務(wù)支出3000000.002800000.00第3項營業(yè)稅金及附加營業(yè)收入×相關(guān)稅率補(bǔ)貼收入是否計稅，要參照當(dāng)?shù)貙ρa(bǔ)貼收入的規(guī)定30000.0025000.00第4項銷售費(fèi)用100000.00100000.00第5項管理費(fèi)用500000.00500000.00第6項財務(wù)費(fèi)用50000.0050000.00第7項資產(chǎn)減值損失0.000.00第8項加：公允價值變動損益0.000.00第9項投資損益0.000.00第10項其中：對聯(lián)營企業(yè)投資損益0.000.00第11項2.營業(yè)利潤（虧損以“一”號填列）第1項一第2項一第3項一第4項一第5項一第6項一第7項+第8項+第9項1320000

17、.001025000.00續(xù)表序號項目計算依據(jù)本年累計數(shù)上年同期累計數(shù)第12項加：營業(yè)外收入20000.000.00第13項減：營業(yè)外支出10000.000.00第l4項其中：非流動資產(chǎn)處置損失0.000.00第l5項3.利潤總額（虧損以“一”號填列）第11項+第l2項第l3項1330000.001025000.00第16項減：所得稅費(fèi)用第15項×25企業(yè)所得稅的稅率為25332500.00256250.00第17項4.凈利潤（虧損以“一”號填列）第15項第16項997500.00768750.00第18項其中：歸屬母公司所有者的利潤物業(yè)服務(wù)企業(yè)和包干制項目的凈利潤897500.00

18、568750.00第19項少數(shù)股東損益第17項第18項傭金制項目的凈利潤100000.00200000.00四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付業(yè)務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的費(fèi)用類型包括：水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、住宅專項維修資金、生活垃圾消納費(fèi)、集中供暖費(fèi)用等。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供暖、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與上述單位是一種合同關(guān)系，依據(jù)相關(guān)法律行使合同權(quán)利，履行法律義務(wù)。為了方便社區(qū)業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)實際情況接受上述單位的委托，代其向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)用，但不應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任和義務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的管理（1）按照費(fèi)用

19、類型建立統(tǒng)計報表，報表內(nèi)一般以業(yè)主或交款人作為統(tǒng)計的對象。表113是一張常用的代收代付電費(fèi)統(tǒng)計表。表11-3代收代付電費(fèi)統(tǒng)計表序號房間業(yè)主或交款人已交金額欠費(fèi)金額備注11101張三010021102李四05031103××010041104××050（2）查表計數(shù)。如電費(fèi)，就需要根據(jù)業(yè)主家的電表，統(tǒng)計單月用量，當(dāng)月費(fèi)用等于當(dāng)月用量乘以電費(fèi)單價。（3）及時向業(yè)主或使用人送達(dá)代收代付費(fèi)用收費(fèi)通知單及收取費(fèi)用。（4）對代收代付的費(fèi)用及時進(jìn)行統(tǒng)計，及時追討欠繳費(fèi)用。（5）將向業(yè)主或使用人代理收繳的水電氣有線電視等費(fèi)用轉(zhuǎn)交到供方。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的方式1

20、先付后收由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行墊支，再向業(yè)主收取資金。目前一般而言，水費(fèi)、電費(fèi)的代收代付采取此種方式。先付后收的方式不僅占用了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金，后期的收繳也存在風(fēng)險。2先收后付由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先向業(yè)主收取資金，再將資金支付給相關(guān)方。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，這種方式風(fēng)險最低。如福州市物業(yè)服務(wù)條例就明確規(guī)定，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)企業(yè)可以采用先收后付的方式進(jìn)行處理。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)特征（一）會計主體的特殊性有的企業(yè)是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身為會計主體的，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)項目的經(jīng)營管理活動也是其企業(yè)經(jīng)營活動中不可或缺的一部分，當(dāng)然，也不排除有通過集中組織會計核算，降低會計信息成本的因素存在；有的企業(yè)是將企業(yè)本部和每個物業(yè)

21、服務(wù)項目分別作為會計主體，并編制合并會計報表。對于采用酬金制作為計費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項目而言，明確物業(yè)服務(wù)項目必須作為獨(dú)立的會計主體的意義在于：一方面，可以將物業(yè)服務(wù)的提供者即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動與其受托代理的物業(yè)服務(wù)項目的經(jīng)營活動區(qū)別開來；另一方面，可以將同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托代理的不同物業(yè)服務(wù)項目的經(jīng)營活動區(qū)別開來。因此，酬金制下，各物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)項目之間以及不同管理項目之間在資金劃撥、賬簿記錄等方面相互獨(dú)立。在酬金制下，物業(yè)服務(wù)項目是獨(dú)立的會計主體，但其會計核算的責(zé)任主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這反映出物業(yè)服務(wù)企業(yè)“代人理財”的特點(diǎn)。（二）現(xiàn)階段物業(yè)服

22、務(wù)企業(yè)資產(chǎn)的特點(diǎn)（1）貨幣資金在總資產(chǎn)和流動資產(chǎn)中的比重偏高?？偟膩碚f，由于現(xiàn)階段在國家允許的范圍內(nèi)，低風(fēng)險的短期投資渠道較少，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往也缺少資產(chǎn)管理方面的人才，使大量的貨幣資金處于閑置的狀態(tài)。（2）分散在各物業(yè)服務(wù)項目、所有權(quán)歸全體業(yè)主的固定資產(chǎn)尚未全部納入會計核算體系。（三）現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)債的特點(diǎn)（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)金充裕，現(xiàn)金流穩(wěn)定，普遍沒有通過銀行融資的需求。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬面上存在著較多的暫收或應(yīng)付款（例如代收代付費(fèi)用等），并且物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一般采用預(yù)收的方式，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)債相對于所有者權(quán)益的比率較高。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)債基本上是無息負(fù)債，即無需支付利息的

23、負(fù)債。（四）所有者權(quán)益的特殊性在進(jìn)行所有者權(quán)益核算時，應(yīng)注意的是：酬金制下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)余是全體業(yè)主的權(quán)益，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)的股東權(quán)益，不能將其納入所有者權(quán)益的核算范圍，應(yīng)計入資產(chǎn)負(fù)債表中“少數(shù)股東權(quán)益”項目，不能將其分配給股東。（五）收入的規(guī)定性酬金制下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)以代理人的身份為業(yè)主管理的資金，在地方稅務(wù)法規(guī)的支持下，在會計上可以作為“代管資金”；對于采取酬金制的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅包括物業(yè)服務(wù)酬金收入。（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在成本費(fèi)用方面的特征（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高，人工成本占總成本的比例也較高，成本費(fèi)用的可控性相對較差。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)

24、成本費(fèi)用的可預(yù)測性較強(qiáng)。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本中有相當(dāng)部分屬預(yù)防性支出（如電梯維修保養(yǎng)費(fèi)）。六、酬金制與包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主

25、享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)項目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，結(jié)余仍然歸業(yè)主享有，避免了出現(xiàn)收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金制是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資

26、金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。酬金制的運(yùn)作流程包括：制訂年度工作計劃，編制年度管理預(yù)算，提交委托方審核，執(zhí)行計劃、預(yù)算，公布費(fèi)用使用情況，年終決算、結(jié)算。具體運(yùn)作時，需要關(guān)注一些主要環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)。1制訂年度工作計劃年度工作計劃是編制年度預(yù)算的基礎(chǔ)和依據(jù)，在編制預(yù)算之前，首先要做好年度工作計劃的制訂。制訂年度工作計劃應(yīng)該考慮三個方面的依據(jù)：一是合同的約定，主要是合同中約定的工作內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)和承諾等；二是合同的委托方在外部環(huán)境變化后

27、對物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的新要求；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提出新目標(biāo)，如上年度未完成的工作或者需要改進(jìn)的工作。2編制年度費(fèi)用預(yù)算編制年度費(fèi)用預(yù)算，重點(diǎn)考慮三個方面：一是年度工作計劃的內(nèi)容和要求；二是往年物業(yè)服務(wù)開支的歷史數(shù)據(jù)；三是已經(jīng)及或可預(yù)期的價格變動、費(fèi)用變動情況。編制年度預(yù)算既要做到?jīng)]有遺漏的項目內(nèi)容，又要留有余地。3提交委托方審核制訂和編制完成的年度工作計劃、年度費(fèi)用預(yù)算要提交給委托方進(jìn)行審核。如雙方有不同的意見和想法，應(yīng)進(jìn)行坦誠的溝通與協(xié)商，必須達(dá)成一致以后方可實施。為了給委托方留有足夠的時問，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)將年度工作計劃和年度費(fèi)用預(yù)算提前送達(dá)委托方，以確保年底以前能確定下年度的

28、工作和預(yù)算。4執(zhí)行計劃、預(yù)算執(zhí)行過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對工作計劃中明確的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)和承諾等，應(yīng)該努力完成，如果因外部客觀因素影響需要部分調(diào)整的，應(yīng)該事先告知委托方，達(dá)成諒解后才能進(jìn)行變更。費(fèi)用預(yù)算在總量不變的前提下，可對具體項目進(jìn)行合理調(diào)整；對超出預(yù)算總額的費(fèi)用必須事先報給委托方審核，經(jīng)審核同意后才能支出。如果雙方對工作計劃和費(fèi)用預(yù)算的調(diào)整、變更不能達(dá)成一致意見，而其中一方又堅持認(rèn)為需要變更的，可邀請第三方（如社區(qū)工作站、行政主管部門、中介咨詢機(jī)構(gòu)等）介入?yún)⑴c協(xié)調(diào)。再協(xié)調(diào)不成的，也可通過合同約定的仲裁或訴訟程序謀求問題的解決。5公布費(fèi)用使用情況依據(jù)物業(yè)服務(wù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定

29、，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，或一年一次，半年一次，或每季度一次。向全體業(yè)主公布的財務(wù)科目可以是大類，不宜過細(xì)（除維修資金、公共停車費(fèi)等外）；向業(yè)主委員會公布的應(yīng)是預(yù)算執(zhí)行明細(xì)，對實際使用與預(yù)算數(shù)額差異較大的單項要說明原因。業(yè)主、業(yè)主委員會對公布的財務(wù)情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時給予答復(fù)。委托方要求對物業(yè)服務(wù)費(fèi)使用情況進(jìn)行審計的，應(yīng)當(dāng)聘請有專業(yè)資質(zhì)的會計師事務(wù)所進(jìn)行審計。業(yè)主、業(yè)主委員會不可以直接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)查賬。6年終決算、結(jié)算經(jīng)過以上五個環(huán)節(jié)后，到年底再進(jìn)行決算和結(jié)算就比較容易了。經(jīng)過一年的物業(yè)服務(wù)實際運(yùn)作后，物業(yè)服務(wù)資金如有結(jié)余，應(yīng)歸業(yè)主享有，通常是轉(zhuǎn)入下一

30、年度使用；如果有不足，也應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。在具體結(jié)算時則可采用三種方式來落實：一是向業(yè)主或使用人增收；二是用其他公共收益貼補(bǔ)；三是在下一核算年度中以調(diào)整服務(wù)項目的方式?jīng)_減。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。實行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營運(yùn)作能力緊密相關(guān)。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，包干制的特點(diǎn)是費(fèi)用包干、自負(fù)盈虧。僅就這一點(diǎn)而言，實行包干制

31、的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)在財務(wù)管理方面沒有本質(zhì)區(qū)別。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、風(fēng)險自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著誠信公平的原則，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)服務(wù)項目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，管理服務(wù)的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn)營實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。第二節(jié) 物業(yè)服

32、務(wù)費(fèi)的測算編制一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定的政策模式和途徑物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)人為了實現(xiàn)其職能，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的全部活動（提供服務(wù)的全過程中所耗費(fèi)的物質(zhì)消耗和活勞動消耗）所需的成本，通過科學(xué)測算編制出來費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)服務(wù)人交納的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定的政策模式和途徑是物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其收取是否合理、合法和規(guī)范的根本，十分重要，從目前政府價格管理政策看，主要有以下兩種方式。（一）政府指導(dǎo)價即指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。（二）市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。二

33、、物業(yè)服務(wù)項目費(fèi)用測算的依據(jù)（一）收入的編制依據(jù)（1）費(fèi)用收繳率。費(fèi)用收繳率等于當(dāng)期實際收到的費(fèi)用除以當(dāng)期應(yīng)收的費(fèi)用；一般費(fèi)用期間和會計期間一致，采用月度或年度計量的方式。因各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、繳費(fèi)習(xí)慣各異，各地的平均費(fèi)用收繳率也差異較大，在編制收入時，應(yīng)先行調(diào)研當(dāng)?shù)氐氖绽U率水平。（2）管理費(fèi)收人。管理費(fèi)計算時應(yīng)依據(jù)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)面積、收繳率等。計算的公式為：M=S×P×R。其中，S代表物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；P代表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)的收費(fèi)面積；R代表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)的平均收繳率；代表收入之和。（3）停車場收入。停車場收入計算時應(yīng)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車位數(shù)量、使用率等；停車場收入可以分

34、為固定停車收入和臨停收入；計算的公式為：停車場收入=收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×停車位數(shù)量+臨停收入（4）為社區(qū)商業(yè)活動提供場地和管理的收入。（5）以配套形式劃撥的商業(yè)用房的租賃收入。（6）公共設(shè)施廣告收入。（7）其他收入。（二）支出的編制依據(jù)1管理計劃和實施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)服務(wù)中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應(yīng)根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測算。2物業(yè)正常維護(hù)和保養(yǎng)計劃可比照參考以往每年實際發(fā)生的或其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。3物業(yè)大中修計劃物業(yè)大中修計劃的資金來源主要有

35、物業(yè)收入和住宅專項維修資金兩種，如果是使用住宅專項維修資金，應(yīng)該單獨(dú)編制。（三）其他測算依據(jù)（1）正確掌握小區(qū)內(nèi)的其他多種經(jīng)營資源，如廣告位、會所等。（2）了解配套設(shè)施布局與開發(fā)商對小區(qū)業(yè)主的承諾情況，劃分可收服務(wù)費(fèi)用數(shù)量、類別與單價等情況。（3）了解物業(yè)服務(wù)合同、投標(biāo)書、承諾書或物業(yè)服務(wù)計劃書中，對項目物業(yè)服務(wù)人員的編制、人員結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置等的人員經(jīng)費(fèi)情況。（4）熟悉開辦費(fèi)包含的范圍、分?jǐn)偲?、開支標(biāo)準(zhǔn)等情況。（5）了解物業(yè)服務(wù)合同中雙方所約定的服務(wù)內(nèi)容、管理酬金、人員費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、福利待遇等事項，特別是對配套設(shè)施的啟用、公共照明、綠化及其他設(shè)施的保修期等，對其成本費(fèi)用要有合理的預(yù)算。三、物業(yè)服務(wù)

36、項目費(fèi)用測算的方法（一）物業(yè)服務(wù)項目費(fèi)用測算注意事項（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。如果該項目采用的是政府指導(dǎo)價的方式，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)政府指導(dǎo)價已經(jīng)確定的情況下，采取以收定支的測算方式；測算結(jié)果出現(xiàn)虧損的，可以嘗試申請補(bǔ)貼收入。（2）根據(jù)項目是采用酬金制還是包干制，其計算公式不同：酬金制：（所有支出項+稅+管理酬金）面積-收入面積=管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包干制：（所有支出項+稅+合理利潤）面積-收入面積=管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)服務(wù)項目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)

37、費(fèi)的測算中。（4）物業(yè)服務(wù)屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算和物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。（5）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算時應(yīng)考慮各地區(qū)同類項目的收繳率水平。（6）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算時應(yīng)考慮項目合同面積和實際收費(fèi)面積之間的差異。（二）收集原始數(shù)據(jù)管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對市場價格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如計算公共照明系統(tǒng)

38、時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價；其他關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測算基礎(chǔ)。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（1）工作計劃的編制：物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的實際情況編制各項支出的工作計劃，包括人員編制計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃、物業(yè)大中修計劃等。（2）支出成本的編制：根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出（成本）項目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測算各

39、單項費(fèi)用。如在測算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項目時，應(yīng)分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費(fèi)、給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等的費(fèi)用。（3）支出成本的匯總：各單項費(fèi)用測算完畢進(jìn)行加總。（4）物業(yè)服務(wù)酬金的計算。（5）法定稅費(fèi)的計算。（6）物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價的計算：以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！景咐恳粋€成本項目測算典型案例。（一）人員費(fèi)用的測算。序號崗位人數(shù)基本工資獎金*補(bǔ)貼*補(bǔ)貼小計備注1經(jīng)理2客戶助理3技工4秩序維護(hù)員5保潔員6綠化工7廚師工資合計福利費(fèi)（工資總額的l4）工會經(jīng)費(fèi)（工資總額的2）職工教育經(jīng)費(fèi)（工資總額

40、的1）月合計1組織架構(gòu)2人員費(fèi)用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測算。人工費(fèi)用包括：工資、獎金、社會保險費(fèi)、補(bǔ)貼、其他等。3工資的測算（單位：元月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。4獎金（單位：元月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎金的測算。5根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼等其他費(fèi)用的測算6其他福利費(fèi)：工資總額的14工會經(jīng)費(fèi)：工資總額的2職工教育經(jīng)費(fèi)：工資總額的l（二）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用項目月費(fèi)用備注1.分包費(fèi)用分包方人員人數(shù)&

41、#215;人員標(biāo)準(zhǔn)2.物料費(fèi)用3.公共電費(fèi)4.公共水費(fèi)5.電梯運(yùn)行費(fèi)6.公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)月合計1分包費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般可以采用分包方人員人數(shù)×人員標(biāo)準(zhǔn)、分包面積×單價的方式進(jìn)行測算。2物料費(fèi)用根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算。項目月費(fèi)用備注1.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)2.供配電系統(tǒng)3.照明系統(tǒng)4.消防系統(tǒng)5.給排水系統(tǒng)6.防盜、監(jiān)控系統(tǒng)7.水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)8.空調(diào)及采暖維護(hù)材料費(fèi)月合計（1）公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)：護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面

42、、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換，公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆，各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用，車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算（2）供配電系統(tǒng)、變壓器發(fā)電機(jī)、變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料，發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)。（3）照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等，按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)。（4）消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施，煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓，按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓

43、箱材料費(fèi)。（5）給排水系統(tǒng)。生活供水變頻泵、潛水泵、變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)。（6）防盜、監(jiān)控系統(tǒng)。消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)材料費(fèi)。（7）水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)。（8）空調(diào)及采暖維護(hù)材料費(fèi)。3公共電費(fèi)項目月費(fèi)用公共耗電費(fèi)用1.電梯系統(tǒng)電費(fèi)2.公共照明系統(tǒng)電費(fèi)3.供配電系統(tǒng)電費(fèi)4.消防系統(tǒng)電費(fèi)5.給排水系統(tǒng)電費(fèi)6.泳池系統(tǒng)電費(fèi)小計備注：公共照明費(fèi)用測算，采取了比較保守的估算，隨著入住率的增加，業(yè)主必定對亮化率及亮化會有更高的要求，屆時公共照明費(fèi)用會增加。小區(qū)公用變壓器月電損為3000kWH，公共線路損耗1000kWH合計每月?lián)p耗400

44、0kWH。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。（1）電梯系統(tǒng)電費(fèi)。電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費(fèi)單價（元千瓦時）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)=電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30天×每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費(fèi)單價（元千瓦時）（2）公共照明系統(tǒng)電費(fèi)。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)=照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器每天

45、使用時間（折算成小時數(shù)）的總和×電費(fèi)單價（元千瓦時）（3）供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)，各地供電收費(fèi)政策可能會有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：變壓器的電費(fèi)=變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌倦娰M(fèi)有所差別）+超出基本電量的實際使用電量×電費(fèi)單價變壓器的電費(fèi)=變壓器功率×電費(fèi)單價×24小時×30天（4）消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）=消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費(fèi)單價×2.5小時÷3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元月）（按每季度檢修2.5小時計算）=送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量×送、排煙風(fēng)

46、機(jī)功率×電費(fèi)單價×2.5小時÷3月中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費(fèi)單價（5）給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率×數(shù)量×30天×每天實際工作時間×電費(fèi)單價（6）泳池系統(tǒng)電費(fèi)（收費(fèi)泳池不計此項）。泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實際工作時間×電費(fèi)單價4公共水費(fèi)（單位：元月）項目月費(fèi)用公共水耗費(fèi)用估算（含綠化水、道路用水、管網(wǎng)漏損）1.綠化水費(fèi)2.清潔用水3.泳池用水4.小區(qū)景觀用水月合計備注：（1）綠

47、化水費(fèi)。根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水l5天，每次澆水滲透土壤3厘米）：綠化水費(fèi)=綠化面積×0.03×50×15天×水費(fèi)單價（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）（2）清潔用水。根據(jù)清潔面積測算：清潔用水=估算每天用水量×30天×水費(fèi)單價（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）（3）泳池用水（收費(fèi)泳池不計此項）。根據(jù)泳池容積測算泳池水費(fèi)：泳池用水=泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費(fèi)單價（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）（4）小區(qū)景觀用水。根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水

48、費(fèi)單價（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）5電梯運(yùn)行費(fèi)項目月費(fèi)用備注1.電梯維護(hù)費(fèi)（8臺電梯外包維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，不包含零配件更換費(fèi)用）2.電梯零配件更換費(fèi)用（每臺每月l00元）3.電梯年檢費(fèi)（8臺）（按照質(zhì)量監(jiān)督局要求，電梯每年必須進(jìn)行年檢，檢測費(fèi)用每臺l000元）月合計（1）電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價的總和。如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價相同，則：電梯保養(yǎng)費(fèi)=電梯保養(yǎng)費(fèi)單價×電梯數(shù)量。（2）電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)=每部電梯年檢費(fèi)用的總和（或電梯年檢單價相同時為單價×電梯數(shù)量）÷12月6公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測算

49、。（三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用項目月費(fèi)用備注1.分包費(fèi)用分包方人員人數(shù)×人員標(biāo)準(zhǔn)2.物料費(fèi)用3.其他月合計1分包費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般可以采用分包方人員人數(shù)×人員標(biāo)準(zhǔn)、分包面積×單價的方式進(jìn)行測算。2物料費(fèi)用環(huán)境、綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)服務(wù)的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。序號項目單位單價數(shù)量年金額1基肥（餅肥、菜枯、雞糞）2復(fù)合肥3尿素4磷肥5碳銨6葉面肥7百菌清8多菌靈9氧化樂果10敵百蟲11呋喃丹12波爾

50、多液13甲基托布津14敵草隆15炭疽立刻16滅草靈17井崗霉素18三氯殺螨醇19一代好20吡蟲靈21速滅威22代森錳鋅23油費(fèi)24機(jī)械維修費(fèi)用25灌木補(bǔ)栽補(bǔ)種合計61560元年月合計5130元（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)用項目月費(fèi)用備注1.分包費(fèi)用分包方人員人數(shù)×人員標(biāo)準(zhǔn)2.物料費(fèi)用3.其他月合計1分包費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般可以采用分包方人員人數(shù)×人員標(biāo)準(zhǔn)、分包面積×單價的方式進(jìn)行測算。2物料費(fèi)用根據(jù)物業(yè)服務(wù)所需配置的保潔材料的費(fèi)用（可參考下表的測算方法）。序號名稱單位數(shù)量單價月金額1膠掃把

51、把2灰抖把3抹布條4竹掃把把5地刷把6洗潔精件7洗衣粉件8拖把把9膠手套雙10大垃圾袋件11洗石水件12中性消毒清潔劑加侖13敵敵畏件14敵百蟲件15滅鼠藥包16蟑螂藥包17滅蠅凈盒續(xù)表序號名稱單位數(shù)量單價月金額18鏟刀把19空氣清新劑瓶20粘鼠板塊21漂白水桶22鹽酸桶23水桶個垃圾清運(yùn)費(fèi)化糞池清理費(fèi)月合計（五）秩序維護(hù)費(fèi)用項目月費(fèi)用備注1.分包費(fèi)用分包方人員人數(shù)×人員標(biāo)準(zhǔn)2.物料費(fèi)用3.其他月合計1分包費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般可以采用分包方人員人數(shù)×人員標(biāo)準(zhǔn)、分包面積×單價的方

52、式進(jìn)行測算。2物料費(fèi)用根據(jù)小區(qū)配置的安保設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算。如：安保工作中用到的器材費(fèi)用、訓(xùn)練用品費(fèi)用等。序號項目單位單價數(shù)量金額攤銷年限月費(fèi)用1雪糕桶個2安全標(biāo)識、標(biāo)牌批3交通指揮棒個4電動車輛月合計（六）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用保險費(fèi)=（需投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險費(fèi)率÷保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)服務(wù)公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)會因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)服務(wù)資格。（七）行政費(fèi)用序號明細(xì)項目月支出說明1低值易耗品購置費(fèi)用2管理處辦公用水電費(fèi)3辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用4通信費(fèi)5公干車輛費(fèi)6業(yè)務(wù)接待費(fèi)7電腦維護(hù)費(fèi)用8報刊資料費(fèi)9咨詢及訴訟費(fèi)10服裝費(fèi)月合計（1）低值易耗品購置費(fèi)用。（2）管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方）月×水費(fèi)收費(fèi)單價飲用水金額=飲用水（桶）月×桶飲用水單價電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)