房地產(chǎn)培訓知識

1、一、房地產(chǎn)建筑基本常識1、建筑物由哪幾部分組成？建筑物組成包括基礎、墻體或柱、樓地面或梁、樓梯、門窗、屋頂。2、建筑按耐久年限可分為幾級？如何劃分？各適用于什么樣的建筑物？建筑耐久年限可分為四級。100年以上的為一級，適用于重要建筑和高層；50-100年為二級，適用于一般性的建筑；25-50年為三級，適用于次要的建筑；15年以下的為四級，適用于臨時建筑。3、住宅建筑的低層、多層、中高層、高層、超高層是如何劃分的？低層為1-3層，多層為4-6層，中高層7-9層，高層為10層以上，超高層高于100米。4、簡要說明低層、多層、高層住宅的特點（可以比較著說明）低層：居住環(huán)境好，接近自然；體量小，及環(huán)境

2、的協(xié)調(diào)性好，及特殊地形的結(jié)合有其靈活性；浪費土地；造價不經(jīng)濟；道路、管網(wǎng)的使用率低。多層：造價經(jīng)濟；比低層節(jié)省土地，但居住環(huán)境不如低層；沒有電梯，高處幾層交通不便；高層：節(jié)約土地，有利于改變城市面貌。為提高電梯的使用率以及建筑本身的結(jié)構(gòu)體系影響了高層住宅平面布局和空間組合的靈活性和隨意性。給排水、供電、疏散、防火、防煙及安全上有新的要求。高度增加、建筑荷載增加，需使用不同的建筑材料和結(jié)構(gòu)體系，使造價比較高、維修費用比較高。5、簡要說明磚混、框架、剪力墻、框剪結(jié)構(gòu)體系的特點。（1）磚混結(jié)構(gòu)，是建筑中主要承重構(gòu)件采有磚及鋼筋混凝土，并主要以磚墻為主體。（2）框架結(jié)構(gòu)指當采用梁、板、柱組成的結(jié)構(gòu)體系

3、作為建筑豎向承重結(jié)構(gòu)并同時承受水平荷載。（3）剪力墻結(jié)構(gòu)得用建筑的墻體作為豎向承重和抵抗側(cè)力的結(jié)構(gòu)。整體度好，鋼度大，擴震性好。其不足為平面布置不靈活，結(jié)構(gòu)自重比較大，適用于高層的住宅，公用建筑。（4）框剪結(jié)構(gòu)就是在框架結(jié)構(gòu)中設一些剪力墻。好處：既有框架優(yōu)點，又有剪力墻的優(yōu)點，在公用建筑，高層住宅上廣泛應用。6、什么是錯層、躍層、復式住宅？（1）躍層：至一戶人家占有兩層或部分兩層的空間，并通過專用樓梯聯(lián)系。（2）復式：即住宅層高較高的情況下，在內(nèi)部空間中巧妙地布置夾層，形成空間的重復利用，往往采用吊樓或閣樓的形式。（3）錯層（變層高住宅）：即在住宅空間中根據(jù)房間的不同功能，在豎向組合進根據(jù)不同

4、的層高進行搭配。（即房間的標高不同）7、簡要說明毛坯房及粗裝修房的區(qū)別？（1）毛坯房指做地面和墻面時做了基層，沒估面層。（2）粗裝修房可以直接入住。8、點式樓（塔式樓）及板式樓的特點是什么？（1） 板式樓指進深尺寸遠遠小于長度和高層的體型（2） 每個方向的平面尺度非常接近，而建筑高度又大大超過平面尺寸的體型稱為點式樓。（3） 優(yōu)缺點：板式樓有良好的通風、月照、便于布置道路和管網(wǎng)且私密性和戶型好，點式樓有近一半左右的住戶朝向差，通風采光不理想，私密性差。9、什么是層高？什么是凈高？住宅設計規(guī)范規(guī)定普通住宅層高不應低于多少？層高指該層的地坪或樓地面到上層樓地面的上層樓地面的距離；凈高指房間的樓地面

5、到頂層的距離；住宅設計規(guī)范規(guī)定普通住宅層高不應低于2.6米。10、我國的住宅設計規(guī)范規(guī)定住宅在什么情況下就必須設電梯？12層及以上的高層住宅每棟樓的電梯不應少于幾部？（1）七層及七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米以上的住宅必須設電梯。（2）十二層及以上的電梯不應少于兩部，且有部消防電梯可放單架，消防電梯要承重800公斤。（3）電梯分為高、中、低速三種。高速大于2.5米/秒；中速1.5-2.5米/秒；低速1.5米/秒以下。11、建筑之間的間距如何確定？在石家莊地區(qū)樓間距通常為多少？大寒日當天陽光直射一層窗臺中間位置超過一個小時。石家莊地區(qū)樓間距通常為樓高的1.5倍。12、

6、什么是開間、進深？住宅房間的開間及進深之比不應小于多少？宜為多少？開間就是房屋橫向軸線之間的尺寸；進深就是房屋縱向軸線之間的尺寸。開間：進深=1：2；1：1.5比較舒服。13、東西樓頭的優(yōu)缺點？東樓頭采光比較好、視野好；西樓頭夏天西曬太厲害，多層山墻的頂層容易出現(xiàn)溫度裂縫，但不受影響。14、變形縫分為那幾種？變形縫分為伸縮縫、沉降縫、防震縫。（1）伸縮縫是為防止建筑構(gòu)件因溫度變化、熱脹冷縮使房屋出現(xiàn)裂縫或破壞，在建筑物長度方向相隔一定距離預留的垂直縫隙。一般從基礎頂部開始，將上部的墻體、樓扳、屋頂全部構(gòu)件斷開。（2）沉降縫是為防止建筑物各部分由于地基不均勻沉降引起房屋破壞所設置的垂直縫。沉降縫

7、從基礎到屋頂全部構(gòu)件斷開。（3）防震縫在地震烈度7-9度的地區(qū)，建筑物在水平方向的剛度有差異時，為防止建筑在地震影響下差生不同的振幅和震動周期引起裂縫和斷裂現(xiàn)象而設的縫隙，同伸縮縫一樣，僅在基礎以上設置。15、基礎大體可以分為幾種類型？石家莊的多層住宅通常采用那種類型的基礎？基礎的類型可分為條形基礎、獨立式基礎、筏片基礎、箱型基礎、樁基礎。石家莊的多層磚混住宅常采用條形基礎。16、什么是建筑物的橫墻、縱墻、山墻？橫軸的墻叫橫墻；縱軸的墻叫縱墻；東西樓頭外墻為山墻。17、什么是37墻、24墻、12墻？它們的確切尺寸是多少？通常應用于什么部位？墻的厚度指370、240、120的墻；確切尺寸指365

8、、240、115的墻。37墻指建筑物的外墻，24墻指內(nèi)墻，12墻指隔墻。18、框架結(jié)構(gòu)建筑的墻體和磚混多層住宅的墻體有什么區(qū)別？所用材料有什么區(qū)別？19、圈梁、構(gòu)造柱、過梁起什么作用？（1）圈梁的作用是增加房屋的整體剛度和穩(wěn)定性，減輕地基不均勻沉降對房屋的破壞，抵抗地震的影響，圈梁一般處于同一水平高度象箍一樣把墻箍住。（2）構(gòu)造柱是為了增加建筑物的整體剛度和穩(wěn)定性。在多層磚混結(jié)構(gòu)房屋的墻體中，使之及各層圈梁連接，形成空間骨架，加強墻體抗彎、抗剪能力，歙墻體在破化過程中具有一定的延伸性，減緩墻體的酥碎現(xiàn)象產(chǎn)生，是防止房屋倒塌的一和有效的措施。（3）過梁是當墻體上開設的洞口大于300時，為了支撐洞

9、口上部砌體所產(chǎn)生的荷載，并將荷載傳遞給洞口兩邊的墻體而在洞口上設置的棟梁。20、現(xiàn)澆砼樓面及以前的空心樓板樓面相比有什么優(yōu)點？現(xiàn)澆砼樓面整體性好，不會產(chǎn)生裂縫，造價高，施工速度慢，每平米高出30-40元之間。21、什么情況下設通風道？封閉空間應設通風管道，如暗衛(wèi)生間、封閉的流線空間等。22、每個樓梯段的踏步不應超過多少步？踏步的高度、寬度有何規(guī)定？每個樓梯段的踏步不應超過18步，踏步踢面的高度不應大于175，踏面的寬度不應小于260。（一個樓梯段凈寬不應小于1.1米，一邊設欄桿凈寬不應小于1米。休息平臺寬度不應小于1。2米。扶手高度不應小于900，頂樓橫欄不應小于1.05m）23、衛(wèi)生間、陽臺

10、的地面及室內(nèi)地面的標高是否相同，為什么？衛(wèi)生間、陽臺標高比室內(nèi)地面標高低2。24、常用門窗材料有那幾種？比較它們的優(yōu)缺點？常用門窗材料有木門窗、鋼門窗、鋁合金門窗、塑鋼門窗。（1） 木門窗：自重輕、造價經(jīng)濟、剛度差、容易變形、需經(jīng)常維護且壽命短。（2） 鋼門窗：鋼度大、透光系數(shù)大，容易容易腐蝕，密封性不如鋁合金和塑鋼門窗。（3） 鋁合金門窗：輕質(zhì)高強，密封性好，耐腐蝕，色澤美觀，造價較高。（4） 塑鋼門窗：造型美觀，耐腐蝕，有良好的隔熱，隔聲和密封性，氣密性是木門窗的3倍，鋁合金門窗的1。5倍，熱損耗為金屬的1/100，隔聲比鋁合金高30分貝。但不規(guī)范的材料容易變形和老化。25、為解決頂層的保

11、溫隔熱問題，要在屋面設保溫層和隔熱層，請說明保溫層和隔熱層分那幾種類型？保溫層所用材料分為幾種類型：松散保溫材料，如蛭石、爐渣等；整體保溫材料：用水泥、瀝青等膠結(jié)材料及松散材料拌和整體澆筑；板塊保溫材料：如泡沫塑料板，加氣砼板。隔熱層的做法有四類：屋頂通風隔熱（設架空通風層）蓄水隔熱種植隔熱反射降溫隔熱。26、外飄窗，陽臺，雨棚，露臺，垃圾道，通風道，如何計算建筑面積？外飄窗不計入建筑面積，陽臺分為挑陽臺和凹陽臺，凹陽臺全計，挑陽臺密封后計全面積，未封計半面積；懸挑的雨蓬不計面積，有柱雨蓬柱的外圍尺寸計算面積；露臺不計；垃圾道、通風道、管道井按自然層計算面積，按公攤計算。27、多少千瓦多少安培

12、適合普通家庭？6000瓦，10A適合普通家庭。28、住宅電線是什么材料的？電線的不同顏色代表什么意思？電線現(xiàn)在均采用銅芯導線。一般紅、黃、綠線為相線，淡藍色線為零線，黃綠相間的花線為PE（地線）。29、三孔插座的每個孔（左、中、右）分別接什么線？中間接地線，左接零線，右接相線（火線）30、一般家庭供電線路最少應設幾條回路？一般家庭供電線路最少設5個回路：空調(diào)一個、廚衛(wèi)兩個、照明一個、起居室插座一個。31、一層下水管道單獨做有什么好處？一層下水管道單獨做的好處：產(chǎn)易堵塞。32、存水彎地漏上水封的作用是什么？存水彎地漏上水封的作用：不易冒臭氣。33、什么是三表出戶？三表出戶：水、電、暖三表。34、

13、樓地面的普通做法有哪幾類？整體樓地面：細石混凝土地面、水泥砂漿地面、水磨石地面等。板塊類樓地面：地板磚、石材、塑料等。地毯類35、內(nèi)墻面的通用做法有那幾種？抹灰墻面：白灰砂漿、水泥砂漿、混合砂漿等。貼塊材墻面：面磚、石材等。36、工程造價的構(gòu)成：設置及工器具的構(gòu)置費用；建筑安裝工程費（直接工程費+間接工程費+利潤+稅金）工程建設其它費用（土地使用費、及工程建設及未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費用）預備費（基本預備費+漲價費）建設期貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫不收）二、房地產(chǎn)經(jīng)濟基本知識1、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物。（1） 土地是指地球表面及其上下，范圍內(nèi)的？（2） 建筑物包括房屋和構(gòu)

14、筑物兩大類，構(gòu)筑物指一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。（3） 地上定著物指固定在土地和建筑物上不可分離或分離后影響其經(jīng)濟性。2、房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。3、房地產(chǎn)的特性；（1）不可移動性（2）獨一無二性（3）壽命長久性（4）數(shù)量有限性（5）用途多樣性（6）相互影響性（7）易受限制性（8）價值商大性（9）難以變現(xiàn)性（10）保值增值性4、影響房地產(chǎn)價格上升的四個方面：（1）外部經(jīng)濟（2）需求增加（3）通貨膨脹（4）對房地產(chǎn)本身的投資改良5、房地產(chǎn)市場的特點：（1） 其交易的無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移；（2） 交易對象各不相同，多樣化；（3） 交易金額較大；（4） 市場的區(qū)域性（其變化主要取決于當?shù)?/p>

15、的供求狀況）；（5） 易出現(xiàn)壟斷和投機；（6） 易受法規(guī)政策的影響；（7） 一般人非經(jīng)常性的參加；（8） 廣泛地房地產(chǎn)經(jīng)紀人的服務；（9） 領帶于金融機構(gòu)。6、房地產(chǎn)周期包括上升期、高峰期、衰退期、低谷期。7、資金的時間價值，其核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值。8、資金存在時間價值的原因：（1）通貨膨脹；（2）承擔風險；（3）資金增值；（4）機會成本9、資金的時間價值是同樣的資金在兩個不同時點的價值之差，其反映為利息，利率。10、單利只有本金計算利息；（P本金；i利率；n計息周期；I總利息；F本利和）F=P（1+in）I=Pin11、復利指以上一期的利息+本金為基數(shù)計算當期利率的方

16、法。P=P（1+1）n I=P（1+1）n-112、目前銀行月還款額的公式：（現(xiàn)值P轉(zhuǎn)換為等額年金的公式）A=月還款額 P=貸款額 I=利率 N=計息期數(shù)A=PI（1+1）n/（1+1）n-113、房地產(chǎn)為什么有價格？（1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求有效需求指有欲望且有能力支付的需要。14、房地產(chǎn)價格含義：（1）總價格指某一宗房地產(chǎn)整體價格，其一般不能反映地產(chǎn)價格水平的高低。（2）單位價格簡稱單價，指單位建筑面積的房地價格，一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。（3）樓面地價是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率（4）均價：多層樓盤接近均價的

17、為四層和五層；高層接近均價的為六層至八層；多層單價最高及均價相差5%8%；高層單價最高及均價相差15%20%。均價可以判斷出樓盤的整體價格，吸引客戶眼球。15、現(xiàn)行的商品房空置率計算方法：（1）商品房空置率是指報告期的商品房空置數(shù)量占報告期內(nèi)可供出租、銷售的商品房數(shù)量。（2）報告期內(nèi)可供出租、銷售包含兩部分；第一部分是上一年商品房空置面積；第二部分是當年的房屋竣工面積減去不可銷售的面積。（3）空置率的種類：商品住宅空置率、辦公樓空置率、商業(yè)營業(yè)用房空置率。（4）空置率的種類：合理區(qū)間的確定：（空置率及吸收率是相對的）A、014%空置之不理面積偏小，供不應求，資金緊張，價格飛漲，影響發(fā)展；B、1

18、530%空置適量，供求平衡，資金充裕，價格平穩(wěn)，良性發(fā)展；C、3140%空置偏多，供大于求，資金偏緊，價格回落，緩慢發(fā)展；D、4150%空置太大，產(chǎn)生積壓，供過于求，資金暫壓，價格下跌，停止發(fā)展。三、房地產(chǎn)法律基礎知識 1、什么是房地產(chǎn)?房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地、土地上的建筑物、附屬物及其衍生的權(quán)利，而且主要是城市的房地產(chǎn)，因為依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村的房地產(chǎn)尚不列入城市房地產(chǎn)管理法的調(diào)整范圍。2、什么是房地產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。因為房地產(chǎn)的投資開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務主要是在流通領域活動，所以屬于第二產(chǎn)業(yè)。3、什么是房地產(chǎn)法？房地產(chǎn)法是調(diào)整人

19、們在房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營交易、房地產(chǎn)管理服務、房地產(chǎn)金融、涉外房地產(chǎn)等方面所發(fā)生的權(quán)利及義務關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。其調(diào)整的對象包括當事人之間的平等協(xié)作關(guān)系，也包括當事人之間的管理及被管理的不平等關(guān)系、4、房地產(chǎn)法調(diào)整的客體都有那些？（1）物，具體表現(xiàn)為土地及建筑物及其附屬物；（2）行為，指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為享有權(quán)利、行使職權(quán)或者承擔義務、履行職責所進行的活動，如房地產(chǎn)開發(fā)活動，房地產(chǎn)交易活動，物業(yè)管理等等；（3）無形資產(chǎn)，如項目的規(guī)劃設計方案、宣傳推廣方案等。5、房地產(chǎn)法的特征？（1）房地產(chǎn)法調(diào)整不動產(chǎn)領域，其所調(diào)整的社會關(guān)系比較穩(wěn)定；（2）房地產(chǎn)社會關(guān)系嚴密置于國家的控制之下

20、；（3）房地產(chǎn)法律關(guān)系的確定一般都要采用書面形式；（4）以登記公示為合同生效要件。6、房地產(chǎn)交易的特性（1）標的物的不可移動性；（2）房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)具有一體性；（3）房地產(chǎn)交易標的額大、專業(yè)性強；（4）房地產(chǎn)市場在整體上是供給稀缺的市場；（5）房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所設定的權(quán)利義務具有承接性。7、房地產(chǎn)交易的法定原則房地產(chǎn)交易過程中當事人權(quán)利及義務的內(nèi)容必須依據(jù)法律規(guī)定進行設定，不允許當事人雙方依自己的意愿自由設定。所以房地產(chǎn)交易具有以下法定原則：（1）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和抵押必須依法辦理法定登記手續(xù)，否則不發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押的法律效果；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和土地抵押權(quán)必

21、須同時轉(zhuǎn)讓、抵押；（3）土地出讓合同設定的權(quán)利、義務隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移原則；8、我國當前的房地產(chǎn)權(quán)屬體系土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)國有土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)建設用的使用權(quán)農(nóng)地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地所有權(quán)房屋所有權(quán)農(nóng)村房產(chǎn)所有權(quán)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)國有房產(chǎn)所有權(quán)集體房產(chǎn)所有權(quán)私人房產(chǎn)所有權(quán)聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)所有權(quán)股份制企業(yè)所有權(quán)港澳臺投資企業(yè)所有權(quán)涉外房產(chǎn)所有權(quán)其他房產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán)9、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是以土地為標的物，土地所有人獨占性地支配其所有土地的權(quán)利。土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)有權(quán)對其所有的土地進行占有

22、、使用、收益、處分，并排除他人干涉。10、我國的土地使用權(quán)我國的土地使用權(quán)是指公民、法人及其他組織依法控制、支配國家所有或集體所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的權(quán)利。按照民法通則，土地使用權(quán)屬于“及財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”。11、什么是房屋所有權(quán)?指房屋所有人依照法律規(guī)定，對房屋享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。在創(chuàng)設土地使用權(quán)的情形下，房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)主體須為一致，我國房地產(chǎn)管理法第31條規(guī)定當“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！?2、為什么要進行房地產(chǎn)權(quán)登記?房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理

23、，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認，即確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，即產(chǎn)權(quán)的歸屬；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強房地產(chǎn)管理，即通過房地 產(chǎn)權(quán)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。 13、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力?依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認，即產(chǎn)權(quán)人對該房地產(chǎn)享有完全的所有權(quán)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，其他任何人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。 14、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑專有部分享有專有所有權(quán)，

24、并對建筑物共有部分享有共有權(quán)（按份共有），以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共有關(guān)系所形成的成員權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代物業(yè)管理的基礎。15、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指相鄰各方對各自所有的或使用的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時，相互之間應當依法給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。相鄰關(guān)系從本質(zhì)上講是一方房地產(chǎn)所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時又是對他方房地產(chǎn)所有人或使用人房地產(chǎn)權(quán)利的限制。16、房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，指房地產(chǎn)管理部門對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所用權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利的登記。房地產(chǎn)是需要登記才能表征其權(quán)利的一種財產(chǎn)。登記的作用主要在于公示財產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)

25、和權(quán)利范圍，使之產(chǎn)生物權(quán)的對世效力。17、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能 （1）權(quán)利確認功能，房地產(chǎn)權(quán)屬登記確認房地產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家強制力保護，可以對抗權(quán)利人以外的任何人；（2） 權(quán)利公示功能，房地產(chǎn)權(quán)屬登記公開房地產(chǎn)權(quán)利變動狀況，昭示厲害關(guān)系人及社會公眾，保障房地產(chǎn)交易的安全；（3） 管理功能，房地產(chǎn)權(quán)屬登記實現(xiàn)國家的管理意圖，通過登記建立產(chǎn)籍資料，進行產(chǎn)籍管理。 18、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的具體法律規(guī)定 城市房地產(chǎn)管理法第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第60條規(guī)定：“以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級

26、以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)的法律規(guī)定辦理?！钡?1條規(guī)定；“房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)

27、和房屋所有權(quán)的，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。”19、我國現(xiàn)行的房屋登記類型總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記。20、國有土地使用權(quán)出讓的范圍 （1）土地使用權(quán)出讓的土地僅限于國有土地，且是城鎮(zhèn)國有土地；（2）土地使用權(quán)出讓的土地一般是具有商業(yè)性利益的土地，即具有房地產(chǎn)交易性質(zhì)的土地。21、那些國有土地使用權(quán)可以劃撥？城市房地產(chǎn)管理法第23條規(guī)定：“下列建設用地的土地使用，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。”

28、22、國有土地使用權(quán)出讓的方式 （1）招標出讓土地使用權(quán)，通過招標、投標和定標的競爭程序出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。具體而言，招標出讓是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的公民、法人、其他組織以書面投標方式，向出讓方競投某塊土地使用權(quán)，出讓方選擇最符合底價最優(yōu)者及之簽訂土地使用權(quán)出讓合同并向其出讓土地使用權(quán)的民事法律行為； （2）拍賣出讓，出讓人在眾多的買方中，選定最高報價者作為受讓方并及之簽訂合同，向其出讓土地使用權(quán)的民事法律行為； （3）掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)

29、掛牌截至時的出價結(jié)果確定土地使用者的民事法律行為。23、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈及，除此之外還有繼承。24、國有土地使用權(quán)出讓的最高年限 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定為：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合用地或者其他用地50年。25、土地使用權(quán)出讓的收回制度 （1）土地使用者違反城市規(guī)劃或土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，被國家強制收回。如土地使用者超過土地出讓

30、合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)的，國家可無償收回土地使用權(quán)；（2）土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，國家自動收回；（3）土地使用權(quán)出讓期限屆滿前國家因社會公共利益的需要，提前收回國有土地使用權(quán)；（4）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。土地管理法第58條規(guī)定，為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，政府可以收回土地使用權(quán)，但對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。26、以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 城市房地產(chǎn)管理法第38條，轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)應當符合下列條件：（1）按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按

31、照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件；（3）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時房屋已建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證。 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。27、什么是集體土地征用？集體土地征用是指國家因進行經(jīng)濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)的需要，強制性地將屬于集體所有的土地收歸國有，并對集體組織進行補償?shù)男袨?。土地管理法?條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。28、集體土地征用行為具有以下法律特征。 （1）集體土地征用行為是

32、一種政府行為、行政行為；（2）集體土地征用行為是一種強制性行為，它以國家政治權(quán)力作為依托，依照法定程序進行，不問集體土地所有者是否愿意，都必須服從；（3）集體土地征用行為具有一定的補償性；（4）集體土地征用行為是一種引起民事權(quán)利變更的行為。因為土地被征用后引起土地權(quán)屬變更，土地原來的集體所有變?yōu)閲宜小?9、城市房屋拆遷 城市房屋拆遷是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的行為。30、拆遷補償?shù)男问?（1）貨幣補償安置，是指拆遷人（動遷單位）對拆除依法批準的拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進行評估作價后，以貨幣補償給

33、被拆遷人，由拆遷人自行購買房屋的一種安置方式；（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即房屋所有權(quán)的交換，拆遷人用易地建設的房屋，或者原地再建設的房屋來換取被拆遷人的房屋，被拆遷人對原房屋的所有權(quán)喪失。31、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人嚴格依據(jù)法律規(guī)定，通過買賣、贈及或者其他合法方式將房地產(chǎn)所有權(quán)及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。32、房地產(chǎn)買賣合同的主要內(nèi)容 （1）標的，即房地產(chǎn)；（2）數(shù)量，房地產(chǎn)的面積及數(shù)量；（3）價款，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)必須付出的代價；（4）履行期限，包括房產(chǎn)何時交付、價款何時交付及何時履行登記過戶手續(xù)等內(nèi)容；（5）履約方式；（6）違約責任。上述六點是房地產(chǎn)買賣合同必

34、備的條款。33、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序 （1）申請；（2）評估價格；（3）簽訂買賣合同；（4）繳納契稅和補交地價；（5）登記發(fā)證。34、房地產(chǎn)風險責任承擔 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接受的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。35、商品房預售 商品房預售，指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位將建設中的商品房預先出售給承購人，由承購人根據(jù)預售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買

35、賣形式。（1） 預售房屋買賣行為的標的物是訂約時尚在施工中的商品房；（2） 商品房預售領域具有較強的國家干預行。36、商品房預售的條件 商品房預售應當符合下列條件：（1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2） 持有建筑工程規(guī)劃許可證；（3） 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4） 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得房屋預售許可證明37、商品房預售合同商品房預售合同，又稱期房買賣合同，是指房地產(chǎn)開放經(jīng)營單位及預購方簽訂的，就承購方交付定金或預購款，開發(fā)商在未來的一定日期交付現(xiàn)房的交易行為所達

36、成的協(xié)議。38、商品房預售合同的特點？（1） 從主體上看，預售方必須是符合城市房地產(chǎn)管理法第44條所規(guī)定的企業(yè)法人條件。否則，將因合同主體不合格而導致無效。（2） 合同必須以書面的形式為之，口頭協(xié)議無效。（3） 商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，登記備案的時間限定在合同簽訂之日起30日內(nèi)。39、預售當事人的權(quán)利義務預售人的義務：（1）于合同約定的將來某個日期交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務，包括辦理房地產(chǎn)過戶等權(quán)屬登記手續(xù)；（2）房屋質(zhì)量擔保義務及房屋所有權(quán)擔保義務；（3）預售人通過預售商品房獲得的資金，必須全部用于商品房的建設，不能

37、挪做他用；（4）繳納、代收房地產(chǎn)有關(guān)稅費義務；預購人的義務：（1）支付房款的義務；（3）繳納有關(guān)稅費的義務。40、預售商品房再轉(zhuǎn)讓商品房預售合同簽訂之后，承購人將尚未竣工的預售房屋再行轉(zhuǎn)讓給他人，這種行為就是通常意義上的商品房再轉(zhuǎn)讓行為，又稱“炒樓花”。目前，我國法律對該行為尚無明確規(guī)定。41、房地產(chǎn)按揭房地產(chǎn)按揭是指購房者向銀行貸款來支付房款，并就所購房屋為貸款設定擔保的行為。按揭這個詞是作為商業(yè)術(shù)語來使用，而不是一個法律術(shù)語，實務中則用“住房抵押貸款”或“個人住房擔保貸款”等稱為來代替“按揭”。42、樓花按揭樓花按揭，是指銀行、預購人、開發(fā)商再商品房預售中共同參加的一種融資活動，即由預購人

38、依約向開發(fā)商支付部分房款，其余房款以銀行貸款墊付，同時預購人就房屋所有權(quán)的請求權(quán)設定擔保，并于房屋建成后在該房屋上設定抵押權(quán)而代原擔保的融資購物方式。43、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務擔保的行為。名詞解釋房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內(nèi)。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)

39、城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。微利房亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住

40、房困難和社會住房特困戶的房屋。平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。解困房是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。再上市房是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。廉租住房是指政府和單位在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層

41、小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。安居工程住房是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半

42、計入房價）、1%3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構(gòu)成。經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。成套住宅是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。非成套住宅 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 集體

43、宿舍 是指機關(guān)、學校、企事業(yè)單位的單身職工、學生居住的房屋。 躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 公用設施用房 是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。 商業(yè)用房 是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋。 經(jīng)營用房是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務活動所用的房屋。其他：房屋用途應按設計所規(guī)定的用途進行劃分。如果及住宅、商業(yè)經(jīng)營用房有關(guān)的兼有兩種以上用途的房屋，應按設計規(guī)定的用途分別計算建筑面積。商品房銷售名詞解釋樓  花一詞最早源

44、自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。 實際銷售面積是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。 外銷（租）經(jīng)有關(guān)部門批準，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。 銷售給個人是指實際銷售給國內(nèi)私人的商品房屋面積。不包括外銷中銷售給個人的部分。 預售面積是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議

45、銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。 預售面積是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 期  房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房

46、稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。 現(xiàn)  房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，及消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 商品房的起價是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。 商品房的均價是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。 復式商品房是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。 躍層式商品房由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。 水景商品房是指依水而建的房

47、屋。 TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。 灰空間最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑及其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。 商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。 會  所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網(wǎng)球或

48、羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲及待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。 中空玻璃中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻璃門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高

49、。 基  價經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 均  價將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 七通一平(熟地)是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。 三通一平(凈地)是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。

50、五 證房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，開工證由建設部門核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。 酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。 RUN 智能家居布線系統(tǒng)是一種物理網(wǎng)絡系統(tǒng)建立在國際標準之

51、上，以 TIA/EIA 570A 為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電(電話、電腦、視頻、BA)地應用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關(guān)設備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。 住房功能細分術(shù)語居住空間系指臥室、起居室（廳）的使用空間。 臥  室供居住者睡眠、休息的空間。 起居室（廳）供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。 廚  房供居住者進行炊事活動的空間。 衛(wèi)生間供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。 使用面積房間實際能使用的面積，不包括

52、墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。 套  型按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 層  高上下兩層樓面或樓面及地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。 室內(nèi)凈高樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 住宅開間住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2

53、.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。 平  臺供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。 露  臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 過  道

54、住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 壁  櫥住宅套內(nèi)及墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。 壁龕利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分 吊  柜住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。 躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 走  廊住宅套外使用的水平交通空間。 架空房屋指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。 閣  樓指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。 騎  樓指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。 單元式房屋指整樓設計分割為由多個可獨立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部

55、位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。 幢是指一座獨立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。 廊泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護結(jié)構(gòu)和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成“房屋”的相應條件。  柱  廊有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側(cè)圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。 檐  廊在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。 挑  廊挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的通道。 通  廊指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊

56、。 門  廊指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。 陽  臺泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、及房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其及主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。  封閉陽臺原設計及竣工后均為封閉的。 非封閉陽臺原設計或竣工后不封閉的陽臺。 凹陽臺凹進樓層外墻（柱）體的陽臺。 凸陽臺挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。 底陽臺房屋一層的陽臺。 挑陽臺房屋二層（含二層）以上的陽臺 房屋總層數(shù)房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計算層數(shù)。 房屋地上層數(shù)一般按室內(nèi)地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計算地上層數(shù)。 房屋地下層數(shù)指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。 自然層一般