中國住房制度改革的歷程

1、中國住房制度改革的歷程1958到1978年前的租房制度新中國成立之初，我國實施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設投資計劃進行住房建設，住房建設資金的來源90%主要靠政府撥款，少量靠單位自籌。住房建好后，單位以低租金分配給職工居住，住房成為一種福利。 應該說，這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。實行住房分配與工資制度掛鉤。國家在職工的工資中扣除一部分用于住宅建設，住宅建成后，國家授權工作單位將住宅作為福利和實物工資分給職工。1958年到1977年的20年里，我國一直實行

2、這一住房制度，但是在這段時間里，我國政府 堅持以發(fā)展生產為先， 住房基本建設投資規(guī)模逐年削減，因此，住房供給不足也不斷顯現(xiàn)成為嚴重的社會問題。1978年1993年住房實物分配制度改革階段由于福利分房制度逐漸暴露出的問題以及住房供給不足矛盾的突出，促使我國政府必須尋求解決途徑。1978年9月，城市住宅建設會議在京召開，會議傳達了復出一年多的鄧小平的 一次談話。鄧小平說，“解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助， 分期付款，把私人手中的錢動員出來，國家解決材料，這方面潛力不小?！?978年1993年的15年是我國福利分房制度改革不斷探索和發(fā)展的階段，具體可以分為兩個階段：第一階段

3、是福利分房制度改革探索階段（1978 1985年）。在這一階段里，我國政府進行了公房出售和補貼出售住房試點，為住房制度改革進行了多種形式的嘗試和創(chuàng)新，積累有益的經驗。1980年鄧小平再一次說，“城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋，不但新 房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要調整，要聯(lián)系房價調整房租，使人們考慮到買房合算，對低工資的職 工要給予補貼。” 1980年6月中共中央、國務院在批轉全國基本建設工作會議匯報提綱 中正式提出實行住房商品化政策。國家規(guī)定，“準許私人建房、私人買房、準許私人擁有自己的住宅”。截至1985年底，

4、全國共有160個城市和300個縣鎮(zhèn)實行了補貼售房，共出售住房1093萬平方米。在出售公房的同時，有的地方還實行了住房租金的改革，進行了一些有益的嘗試。主 要做法有“按成本計租，定額補貼”，“超標加租”，對青年公寓實行“新房新租”。第二階段是福利分房制度改革深化階段（1986年-1993年）。在之前試點的基礎上，1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了 “國務院住房制度改革領導小組”，下設辦公室，負責領導和協(xié)調全國的房改工作。1988年1月國務院召開了 “第一次全國住房制度改革工作會議”，同年2月國務院批準印發(fā)了國務院住房制度改革領導小組關于在

5、全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案，標志著住房制度改革進入了整體方案設計和全面試點階段。1991年6月，國務院發(fā)出了關于積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知，提出分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進房改的思路。 同年10月召開了全國第二次房改工作會議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點，“多提少補”或“小步提租不補貼”的租金改革原則；基本思路是通過提高租金，促進售房，回收 資金，促進建房，形成住宅建設、流通的良性循環(huán)。1993年11月，國務院房改領導小組在北京召開了第三次房改工作會議，改變了第二次房改會議確定的思路，代之以“以出售公房為重點，售、租

6、、建并舉”的新方案。1994年-1998年住房實物分配向住房市場化改革的過渡階段1994年7月18日國務院下發(fā)了關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求?？偨Y為“三改四建”。1998年7月3日發(fā)布國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知（國發(fā)199823 號）。1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。強調經濟適用房占主體地

7、位，還規(guī)定“利潤控制在3 %以下”目標是8 0 %左右的居民購買經濟適用房1999年-2004年住房市場化全面推行階段自從199823號文后，我國房地產業(yè)發(fā)展迅速，卞據國研中心的統(tǒng)計數據，1998年至2004年我國的房地產投資完成額持續(xù)了 7年的兩位數的快速增長，7年的同比增長率分別為 14%、 14%、21%、27%、23%、30% 和 30%。2003年8月國發(fā)200318號文將國發(fā)199823號文提出的“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”改變?yōu)樽尅岸鄶导彝ベ徺I或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應。采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。努

8、力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應?！蓖瑫r將經濟適用房的性質重新定位為“是具有保障性質 的政策性商品住房” 。18號文的出臺將大多數家庭的住房推向了市場，實現(xiàn)了我國住房市場 化的根本轉變。2005年至今房地產調控階段國發(fā) 2003 18號文實施以后，我國房地產業(yè)高速發(fā)展，但與此同時由于房價的過快上漲， 也引發(fā)了一系列社會問題，百姓住房難問題越來越突出，我國政府開始加強宏觀調控。2005年3月26日，為了對房價上漲過快的問題“加以全局性控制”，國務院辦公廳發(fā)出關于切實穩(wěn)定住房價格的通知，就穩(wěn)定房價提出八條意見（“國八條”）；4月27日， 溫家寶總理又召開國務院常務會議， 研究進一步

9、加強房地產市場宏觀調控問題，并提出八項措施引導和調控房地產市場（即“新國八條”）；5月11日，七部委又出臺關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見（穩(wěn)定房價的八條措施）；5月31日，三部委出臺關于加強房地產 稅收管理的通知，限制期房轉賣；10月18日，國家稅務總局下發(fā)關于實施房地產稅收 一體化管理若干問題的通知，強調要對20 %個人所得稅進行一體化征收。2006年5月，國務院又出臺了穩(wěn)定房價，整頓房地產市場秩序的六項措施（即“國六條”）。隨后，我國不斷出臺各種調控措施，進一步緊縮“銀根”、“地根”，但是房地產調控至今，穩(wěn)定房價的目標尚未達到，以北京、上海、深圳等城市為代表，全國房價總體繼續(xù)上漲。今年8月7日國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（24號文）的出臺引起了社會各界的廣泛關注。24號文要求進一步建立健全城市廉