海州區(qū)雙福工業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、海州雙福工業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告重慶晟城地產(chǎn)雙福工業(yè)園項(xiàng)目組2008年10月27日目錄第一章 雙福工業(yè)園板塊規(guī)劃分析-3一、園區(qū)簡(jiǎn)介-3二、園區(qū)優(yōu)勢(shì)-4三、園區(qū)發(fā)展方向-5第二章 雙福工業(yè)園周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及分析-7一、雙福工業(yè)園已落戶(hù)企業(yè)列表-7二、雙福工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施-10第三章 地塊自身價(jià)值分析-12一、項(xiàng)目地理位置-12二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析-13第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算-17一、售價(jià)預(yù)測(cè)-17二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算-18第五章 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論-22一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)-22二、關(guān)于本項(xiàng)目對(duì)于園區(qū)戰(zhàn)略?xún)r(jià)值分析-22三、項(xiàng)目綜合對(duì)比判斷-23第一章 雙福工業(yè)園板塊規(guī)劃分析一、園區(qū)簡(jiǎn)介雙福園區(qū)地處江津北

2、大門(mén)-雙福鎮(zhèn)，位于新興的重慶西部新城核心區(qū)，2002年10月經(jīng)江津市政府批準(zhǔn)正式啟動(dòng)，2004年5月被重慶市人民政府批準(zhǔn)為重慶市級(jí)工業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃24.2平方公里。重點(diǎn)培育以新型汽摩制造業(yè)、電子信息為主的現(xiàn)代工業(yè)，大型倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)，生態(tài)旅游及大型地產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)到2015年將引進(jìn)各類(lèi)項(xiàng)目300余個(gè)，城市人口15萬(wàn)人，初步建成集工、商、貿(mào)、旅游地產(chǎn)為一體的現(xiàn)代新城。雙福新區(qū)目前已累計(jì)引進(jìn)各類(lèi)項(xiàng)目100余個(gè)，協(xié)議引資逾300億元。附：園區(qū)位置圖二、園區(qū)優(yōu)勢(shì)1、自然環(huán)境優(yōu)美雙福園區(qū)用地條件良好，地勢(shì)十分平坦，平均坡度不超過(guò)7%，自然環(huán)境優(yōu)美，擁有2萬(wàn)畝原始森林，雙島湖、冒水湖、農(nóng)愛(ài)湖等10余湖泊

3、點(diǎn)綴其間，依山傍水、山水相依，是規(guī)劃中的重慶都市后花園。優(yōu)越的用地條件和良好的人居環(huán)境,為雙福園區(qū)的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2、基礎(chǔ)設(shè)施完善雙福園區(qū)目前已建成110千伏變電站1座，并正在新規(guī)劃建設(shè)110千伏變電站、550千伏變電站各一座1座；建成有天然氣配氣站2座，日供氣25萬(wàn)立方米；日供水能力3萬(wàn)噸，中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信、廣電光纖寬帶網(wǎng)覆蓋整個(gè)園區(qū)，項(xiàng)目交地時(shí)"七通一平"，能滿(mǎn)足項(xiàng)目入駐需要。3、發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁截止目前，已有廣州恒大集團(tuán)、金龍精密銅管集團(tuán)、潤(rùn)通動(dòng)力、重慶汽摩零部件基地、重慶科技信息學(xué)院等70余個(gè)項(xiàng)目入駐，累計(jì)協(xié)議引資達(dá)210億元，雙福園區(qū)正在逐漸

4、成為重慶新型工業(yè)、旅游開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2015年將建成面積10平方公里，引進(jìn)規(guī)模企業(yè)300家，實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)收入超過(guò)300億元，城市人口超過(guò)10萬(wàn)人。 三、園區(qū)發(fā)展方向1、西部最大汽摩零部件基地計(jì)劃引進(jìn)50家國(guó)內(nèi)外的汽摩零部件企業(yè)，產(chǎn)值超過(guò)200億以上。目前已有潤(rùn)通動(dòng)力等40多家企業(yè)入駐或簽約。2、重慶最佳會(huì)議、旅游中心和高尚住宅區(qū)充分依托冒水湖、白沙崗水庫(kù)、雙島湖、龍愛(ài)湖和相得益彰的華蓋山山脈等生態(tài)資源，建設(shè)高科技、高檔次的旅游項(xiàng)目和4個(gè)五星級(jí)的休閑旅游酒店和10000多棟針對(duì)高收入、高消費(fèi)、高素質(zhì)人群的低密度住宅，目前廣東恒大地產(chǎn)已經(jīng)搶先入駐并開(kāi)始了一期工程建設(shè)，協(xié)信集團(tuán)

5、、中天元等也即將登場(chǎng)3、江津科教信息產(chǎn)業(yè)園已規(guī)劃教育科研用地約4800畝，已有重慶科技信息學(xué)院等兩所大學(xué)二級(jí)學(xué)院落戶(hù)園區(qū)，還有重慶斌鑫學(xué)院、重慶交通大學(xué)西南水運(yùn)科研所、重慶汽車(chē)研究所等項(xiàng)目也有意落戶(hù)。晟城觀(guān)點(diǎn)：雙福工業(yè)園對(duì)于重慶發(fā)展的意義在于以下幾點(diǎn)：1、突出主城區(qū)綜合服務(wù)功能，實(shí)施“退二進(jìn)三”和“退工還綠”，優(yōu)化中心城區(qū)空間布局。2、依托主城區(qū)產(chǎn)業(yè)輻射功能，搞好主城區(qū)外圍都市圈的企業(yè)布局調(diào)整3、依托交通干線(xiàn)，開(kāi)拓通道經(jīng)濟(jì)帶，帶動(dòng)沿線(xiàn)地區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)空間布局調(diào)整4、發(fā)展區(qū)縣特色經(jīng)濟(jì)為主線(xiàn)，搞好區(qū)縣工業(yè)企業(yè)改制和布局調(diào)整雙福產(chǎn)業(yè)園具備一定的自然資源和具有吸引力的優(yōu)惠政策，所以園區(qū)工業(yè)已經(jīng)初具規(guī)

6、模，但同重慶其他區(qū)域的工業(yè)園在定位上又缺乏具有差異化和區(qū)隔力。園區(qū)對(duì)外招商的主要利益點(diǎn)還在于政府傾向性的招商政策，本案主要定位為園區(qū)的生活、商業(yè)的配套服務(wù)地塊。因地塊的客戶(hù)輻射力必然有限，而目前周邊的常住人口主要為農(nóng)民，所以導(dǎo)致本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群更多的傾向是產(chǎn)業(yè)園的工人及部分中層和基層管理人員。由于本項(xiàng)目的自然資源與景觀(guān)資源極其匱乏，因此本項(xiàng)目不具備高檔項(xiàng)目的特征，不具有打造高檔產(chǎn)品的可能方向，而地塊價(jià)值體現(xiàn)也與園區(qū)的成熟度高度相關(guān)。由于本案地塊價(jià)值與園區(qū)的成熟度高度相關(guān)，而目前園區(qū)又處于蓬勃發(fā)展的初始狀態(tài)，本案能夠分享園區(qū)逐漸成熟帶來(lái)的價(jià)值提升，具有較大的升值潛力。綜合結(jié)論：1、在園區(qū)做房地

7、產(chǎn)目前的輻射力有限，更多依賴(lài)于內(nèi)部挖潛，也導(dǎo)致在推廣投入的針對(duì)性必須提高；2、園區(qū)目前處于起步階段，而結(jié)合重慶城市其它版塊的發(fā)展規(guī)律，本地塊的價(jià)值實(shí)現(xiàn)更多依靠地段增值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值：3、地塊周邊為產(chǎn)業(yè)園包圍，地塊打造項(xiàng)目的檔次不具備高端特征；4、園區(qū)處于起步階段，因此短期內(nèi)利潤(rùn)有限，但可以通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，獲得未來(lái)的地塊增值空間。第二章 雙福工業(yè)園周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及分析一、雙福工業(yè)園已落戶(hù)企業(yè)列表企業(yè)名稱(chēng)落戶(hù)時(shí)間產(chǎn)業(yè)類(lèi)別企業(yè)規(guī)模重慶康達(dá)日化有限公司2003年7月洗滌用品、花露水、穩(wěn)定性二氧化氯消毒劑等年產(chǎn)值600萬(wàn)元左右重慶紐萊福家具有限公司2003年9月辦公家具及配件總投資3000萬(wàn)元重慶長(zhǎng)宏木業(yè)有限

8、公司2006年10月曲木板生產(chǎn)線(xiàn)、辦公坐椅、外用曲木板生產(chǎn)線(xiàn)等預(yù)計(jì)年產(chǎn)值達(dá)1500萬(wàn)美元重慶科菲精密機(jī)械有限公司2006年4月高速高精密數(shù)控機(jī)床、高速精密主軸等總投資5000萬(wàn)元重慶百富工業(yè)有限公司2006年4月生產(chǎn)汽車(chē)、摩托車(chē)制動(dòng)器、空調(diào)離合器等總投資2000萬(wàn)元重慶華聯(lián)衛(wèi)生用品有限公司2004年珍愛(ài)”濕巾總投資1500萬(wàn)元重慶常樂(lè)木材實(shí)業(yè)有限公司2006年12月生產(chǎn)電機(jī)定轉(zhuǎn)子鐵芯生產(chǎn)線(xiàn)總投資1億元重慶萬(wàn)里電池股份有限公司2006年4月生產(chǎn)各類(lèi)鉛酸蓄電池及零部件、普通機(jī)電產(chǎn)品總投資2.6億元重慶秦安鑄造有限公司2003年2月生產(chǎn)汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)等汽車(chē)零部件總投資3.5億元重慶市科技信息學(xué)院2007

9、年6月學(xué)院-重慶比哥斯特中空玻璃有限公司2005年10月生產(chǎn)節(jié)能材料中空玻璃總投資2億元中天元科技孵化中心-科技孵化中心大樓、幼兒園和小學(xué)以及配套的商業(yè)中心-重慶渝豐電線(xiàn)電纜有限公司-生產(chǎn)各類(lèi)電線(xiàn)電纜總投資1億元中國(guó)兵器工業(yè)第五九研究所-主要建設(shè)精密冷鍛生產(chǎn)線(xiàn)項(xiàng)目、精密溫鍛件生產(chǎn)項(xiàng)目、試驗(yàn)基地項(xiàng)目等-重慶潤(rùn)通工業(yè)園-通機(jī)動(dòng)力和終端產(chǎn)品總投資為13億元重慶瑞立機(jī)械有限公司-生產(chǎn)汽車(chē)轉(zhuǎn)向節(jié)現(xiàn)年產(chǎn)值約4000萬(wàn)元，年納稅200余萬(wàn)元重慶鵬林鋼結(jié)構(gòu)有限責(zé)任公司-經(jīng)營(yíng)H型鋼、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、彩鋼壓型板、C型鋼及各種規(guī)格鍍鋅板等總投資11000萬(wàn)元重慶卡沃爾工業(yè)有限公司-H系列高壓羅茨鼓風(fēng)機(jī)和M系列中壓羅茨鼓風(fēng)

10、機(jī)總投資300萬(wàn)美元重慶龍煜精密銅管有限公司-冰箱空調(diào)企業(yè)配套的高效傳熱內(nèi)螺紋銅盤(pán)管、高精度ACR銅盤(pán)管、無(wú)氟制冷劑用高清潔度銅盤(pán)管年銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)可達(dá)30億元重慶市嘉川物流集團(tuán)-物流配送總投資5000萬(wàn)元重慶德意家具有限公司-從事家居沙發(fā)系列、家居套房系列等生產(chǎn)-江津電力線(xiàn)路構(gòu)件廠(chǎng)-生產(chǎn)電力及通信線(xiàn)路構(gòu)件總投資3000萬(wàn)元重慶米納橡塑有限公司-生產(chǎn)汽車(chē)密封條及汽摩塑料配件總投資6000萬(wàn)元恒大地產(chǎn)江津有限公司2002年江津區(qū)市政府批準(zhǔn)打造集高檔住宅、國(guó)際會(huì)務(wù)、度假休閑總投資40億元備注：由于時(shí)間所限，以上僅為園區(qū)已經(jīng)落戶(hù)的部分企業(yè)。附：周邊部分企業(yè)圖片二、雙福工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施1、公路距成渝高速公

11、路走馬入口3公里，重慶繞城高速公路、津馬高等級(jí)公路、九江大道在園區(qū)內(nèi)交匯，形成四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。距重慶市主中心21公里。2、鐵 路距成渝鐵路江津站16公里，距重慶火車(chē)東站15公里。3、港 口距長(zhǎng)江國(guó)家級(jí)蘭家沱深水港16公里，距九龍坡集裝箱港口23公里。4、航空距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅35分鐘車(chē)程，江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通國(guó)內(nèi)外主要城市航線(xiàn)。5、供 水日供水能力3萬(wàn)噸的雙福長(zhǎng)江引水工程已建成通水。6、供 電現(xiàn)有110KV變電站一座，擬新建500KV和110KV站各一座。（110變電站）7、供 氣雙氣源供氣，日供氣能力25萬(wàn)立方米。（氣站）8、通訊網(wǎng)絡(luò)中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信、廣電光纖寬帶網(wǎng)覆蓋整個(gè)園

12、區(qū)。晟城觀(guān)點(diǎn)：從園區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)招商入駐的企業(yè)分析，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以汽摩、零件、家具等制造型企業(yè)為主。這類(lèi)企業(yè)普通職工人均收入在1000-2000元之間，具有勞動(dòng)強(qiáng)度大、流動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)。由于普通工人大部分不是雙福板塊原住民，同時(shí)工作并不穩(wěn)定，因此，成為本案住宅的目標(biāo)客群具有一定難度。所以，本案住宅在目標(biāo)客群鎖定上應(yīng)主要傾向于企業(yè)工作穩(wěn)定的辦事人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和中層管理人員，從另一個(gè)方向來(lái)說(shuō)，本案的目標(biāo)客群并沒(méi)有最初判斷的那么大。值得注意的是，從園區(qū)已經(jīng)入駐的企業(yè)構(gòu)成分析，本案并非為園區(qū)唯一的生活、商業(yè)配套區(qū)。僅從目前已經(jīng)了解到的中天科技孵化園、恒大等項(xiàng)目中，已經(jīng)明確規(guī)劃了商業(yè)中心、星級(jí)酒店、會(huì)議

13、中心等設(shè)置。所以，本案在項(xiàng)目打造時(shí)一定要對(duì)周邊同類(lèi)配套形成一定的差異和特色，由于規(guī)模小，因此主要針對(duì)的的是市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)。從本案周邊的入駐和擬建項(xiàng)目分析，潤(rùn)通1期已經(jīng)投入生產(chǎn)，另意華、正泰電力、百信實(shí)業(yè)、奧強(qiáng)工貿(mào)等眾多企業(yè)也即將在下半年開(kāi)工建設(shè)。周邊眾多的企業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)力的剛性需求，從本案的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，也能夠?yàn)楸景傅淖≌⑸虡I(yè)帶來(lái)需求和價(jià)值支撐。綜合結(jié)論： 園區(qū)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)的入駐程度，表明了在本地塊開(kāi)發(fā)具備市場(chǎng)條件。園區(qū)的眾多職員與類(lèi)似配套地塊的稀缺性，表明了項(xiàng)目的市場(chǎng)交易條件具備！客戶(hù)已經(jīng)有了，就看我們?nèi)绾瓮诰颍?第三章 地塊自身價(jià)值分析一、項(xiàng)目地理位置本案位于雙福工業(yè)園中段，地塊呈不規(guī)則類(lèi)三角狀

14、。地塊北面臨主干道，展示性較好，商業(yè)價(jià)值高。西南面為管網(wǎng)綠化用地，為項(xiàng)目增加了新的價(jià)值點(diǎn)。本案附：項(xiàng)目地塊圖片晟城觀(guān)點(diǎn)：項(xiàng)目北面為交通主干道，展示性和通達(dá)程度均較好，商業(yè)價(jià)值高。所以本案的主要出入口、商業(yè)、酒店均可設(shè)置于北面。但要注意的是項(xiàng)目北面干道為快速車(chē)行干道，道路平坦、車(chē)速快，人流難以聚集，所以在商業(yè)的打造上應(yīng)考慮人流匯聚的問(wèn)題。如參考廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)或較為寬敞的人行道設(shè)計(jì)。項(xiàng)目西南面為市政管網(wǎng)綠化帶，可結(jié)合本案景觀(guān)加以統(tǒng)一設(shè)計(jì)，融入小區(qū)內(nèi)部，擴(kuò)大項(xiàng)目綠地面積，增加住宅的人居舒適性。 項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，無(wú)可利用自然景觀(guān)資源。周邊還呈原生待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，目前對(duì)于本案住宅、商業(yè)和酒店而言，均不利于價(jià)值

15、的提升。周邊無(wú)景觀(guān)資源可以借用，因此在本項(xiàng)目的打造上應(yīng)強(qiáng)調(diào)精致與特色來(lái)建立項(xiàng)目品質(zhì)感受。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析² 地塊總面積：43162平米（64.74畝）² 用地面積：36228平米² 地上總建筑面積：99802平米² 商業(yè)建筑面積：4712平米² 酒店建筑面積：10000平米² 地下建筑面積：10500平米² 容積率：2.76² 綠地率：25%² 停車(chē)位：356個(gè)晟城觀(guān)點(diǎn)：從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析，項(xiàng)目占地規(guī)模不大，在新區(qū)內(nèi)難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。容積率為2.76，可以考慮的建筑形態(tài)主要為高層低密度或高層與小高

16、層的結(jié)合。商業(yè)建筑面積4712平米，因項(xiàng)目臨街面長(zhǎng)，展示性好，所以建議沿臨街面建設(shè)，以門(mén)面為主，輔以部分二、三樓商業(yè)。 本案酒店建筑體量為10000平米，結(jié)合前述區(qū)域分析，在恒大已經(jīng)設(shè)置了5星級(jí)酒店，本案在以星級(jí)酒店去競(jìng)爭(zhēng)在體量、景觀(guān)資源等方面均處于弱勢(shì)。且酒店的客戶(hù)主要應(yīng)為周邊企業(yè)的合作單位聯(lián)絡(luò)人員，制造業(yè)的外出補(bǔ)助費(fèi)用相對(duì)不高，對(duì)星級(jí)酒店的費(fèi)用承受也較為有限。故在酒店的檔次上建議定位為經(jīng)濟(jì)型酒店。 重慶濟(jì)型酒店特征主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)、簡(jiǎn)約、酒店規(guī)模小，設(shè)施相對(duì)簡(jiǎn)化，但裝飾布置考究；注重功能性，力求在提供的核心服務(wù)“住宿和早餐”上精益求精，因此減免了大型輔助設(shè)施，投入的運(yùn)營(yíng)成本大幅降低。重慶經(jīng)濟(jì)

17、型酒店的客房數(shù)量從21-100間不等；房間的平均面積均在套內(nèi)30左右。單個(gè)酒店體量約在1200平米-5000平米之間，只有江北的速朋宜酒店因?yàn)闉樽赓U的舊廠(chǎng)房改造，體量較大為7000平米。而本案酒店設(shè)置為10000平米，園區(qū)的容納能力是否能夠滿(mǎn)足，值得懷疑。 所以，在本案酒店的體量上，晟城建議與園區(qū)管委會(huì)協(xié)商進(jìn)行調(diào)整，或者將酒店部分樓層用作經(jīng)濟(jì)型酒店的運(yùn)行，剩余部分仍舊用于住宅出售。附：重慶經(jīng)濟(jì)型酒店調(diào)研表 酒店名稱(chēng)具體內(nèi)容渝中區(qū)艾詩(shī)曼賓館金地126客臨NO·1酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年2006年2007年酒店建筑體量約1200約3600約1500酒店分布樓層第3F1-5F第2F酒店客房數(shù)

18、量51間80間27間酒店客房的分類(lèi)及價(jià)格（標(biāo)價(jià)）豪華套房：328元標(biāo)間：268元單間：158元單間：126元標(biāo)間：150元三人間：158元普間：148元普標(biāo)：158元套房：338元豪華單間：188元豪華標(biāo)間：208元豪華套房388元客房面積18-2320-3020左右酒店物業(yè)性質(zhì)租賃租賃租賃酒店經(jīng)營(yíng)模式連鎖（解放碑、沙坪壩、上清寺）連鎖（渝北區(qū)、江北區(qū)）單店內(nèi)部商務(wù)服務(wù)內(nèi)容訂票、上網(wǎng)訂票、上網(wǎng)訂票、復(fù)印打印、上網(wǎng)酒店內(nèi)部配置情況兩部升降電梯（與居民共用）升降梯一部一部整棟樓共用的觀(guān)光電梯酒店外部配置情況家佳璽建材、少許餐飲店重慶醫(yī)科大學(xué)、重醫(yī)、奧體中心公交車(chē)站、口腔科醫(yī)院、電臺(tái)酒店的優(yōu)勢(shì)地段、

19、價(jià)格、酒店內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)交通、價(jià)格、內(nèi)部環(huán)境、品牌、口碑的優(yōu)勢(shì)地段、交通、人流量、內(nèi)部環(huán)境、品牌的優(yōu)勢(shì)南岸區(qū)江北區(qū)世茂賓館摯愛(ài)賓館天鵝之星速朋誼2000年2003年2005年2006年約1000約1200約5000多約70001-5F（其中2F租給另外一家做餐飲）第3F5-7F1-7F30間21間100間100間（目前還在建）單間：120元雙人間：120元標(biāo)間：120元普間：80元標(biāo)間：150元雙人間：120元單人間：100元普通間：140元豪華單間：178元雙人間：178元豪華套房：278元單間：118元豪華大床房：178元風(fēng)情單間：118元套間：268元商務(wù)單間：188元商務(wù)雙間：178元

20、標(biāo)準(zhǔn)雙間：168元標(biāo)準(zhǔn)單間：118元2010-2220-5020-30租賃租賃租賃購(gòu)買(mǎi)單店單店連鎖（楊家坪）、加盟單店訂票送餐、訂票、上網(wǎng)訂票、上網(wǎng)兩部升降電梯觀(guān)光梯一部、商務(wù)餐廳、棋牌室觀(guān)光和升降梯各一部、健身中心、餐飲教育學(xué)院、公交車(chē)站、新世紀(jì)超市永輝超市（未營(yíng)業(yè)）、學(xué)校、車(chē)站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)菜根香、商社電器、蘇寧電器、招商銀行、新世界百貨等化工校、幼兒園、少許商業(yè)交通、人流量、價(jià)格的優(yōu)勢(shì)地段、交通、人流量、價(jià)格的優(yōu)勢(shì)地段、交通、人流量、價(jià)格、內(nèi)部環(huán)境、品牌、口碑的優(yōu)勢(shì)交通、價(jià)格、內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)23 / 23文檔可自由編輯打印第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算一、售價(jià)預(yù)測(cè)1、住宅因住宅目前周邊沒(méi)有可以類(lèi)比

21、的同類(lèi)項(xiàng)目出現(xiàn)，所以在售價(jià)的預(yù)測(cè)方法上采用需求導(dǎo)向法進(jìn)行測(cè)算，運(yùn)用前述目標(biāo)客群的家庭年收入和能夠承受的房屋總價(jià)推斷項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)。（1） 家庭月收入：2000-3000元（按常規(guī)家庭2人為家庭主要收入者計(jì)算）（2） 能夠承受的房屋總價(jià)約為12萬(wàn)-18萬(wàn)之間（按國(guó)際通則，房屋總房款為家庭年收入的4-6倍較為適宜，這里為便于計(jì)算，取其5倍）（3）則該區(qū)域能承受的房屋單價(jià)約為1600元/平米-2400元/平米之間（按本案單套戶(hù)型平均建筑面積75平米計(jì)算）（4）為便于經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，本案銷(xiāo)售單價(jià)取其中間值2000元/平米（建筑面積）2、商業(yè)本案周邊還為待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，缺乏可比的商業(yè)形態(tài)判斷。但它具有一定的獨(dú)占

22、性與相對(duì)時(shí)間段的唯一性，且供應(yīng)量少，而結(jié)合本案較近的九龍工業(yè)園B區(qū)斌鑫西城綠景商業(yè)5000元/平米的價(jià)格，再綜合經(jīng)驗(yàn)判斷本案商業(yè)售價(jià)約在5000元/平米。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算1、項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目總投資約為16480.78萬(wàn)元，單方成本約為1494.15元/平米。（此項(xiàng)目投資測(cè)算未考慮園區(qū)有關(guān)的政府稅費(fèi)的減免，如果享有各項(xiàng)稅費(fèi)減免，則本案的成本會(huì)更為降低）投資概算表序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)（萬(wàn)元）面積單方造價(jià)（元/）占總投資比例概算說(shuō)明一土地費(fèi)用1618.5146.73 9.82%1土地出讓金1618.5110302146.73 二規(guī)費(fèi)1902.43 11.54%1城市建設(shè)配套費(fèi)1213.32 110302

23、1102人防費(fèi)441.21 110302403散裝水泥費(fèi)9.93 1103020.94建設(shè)工程綜合管理費(fèi)7.45 建安成本×0.075%5場(chǎng)地地震安全評(píng)價(jià)費(fèi)10.00 預(yù)估（未必做）6招投標(biāo)代理費(fèi)及管理費(fèi)17.65 1103021.6其中管理費(fèi)0.047白蟻防治費(fèi) 5.52 1103020.58施工圖審查費(fèi)11.03 1103021預(yù)估9防雷設(shè)計(jì)審查測(cè)試6.05 防雷審圖費(fèi)2.05萬(wàn),防雷臨審費(fèi)0.4萬(wàn),防雷檢測(cè)費(fèi)3.6萬(wàn). 10水保設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)5.52 1103020.5預(yù)估11噪聲排污費(fèi)16.55 1103021.5預(yù)估12規(guī)劃公示費(fèi)用5.52 1103020.513城市規(guī)劃測(cè)量、

24、放樣、核樣、竣工測(cè)量費(fèi)22.06 1103022預(yù)估14房屋面積、地籍測(cè)繪費(fèi)，登記費(fèi)22.06 1103022房屋面積測(cè)繪費(fèi)0.6，地籍測(cè)繪費(fèi)0.4，登記費(fèi)115施工許可證工本費(fèi)5.52 1103020.5預(yù)估16合同公證費(fèi)3.32 總投資×0.02%17工程保險(xiǎn)費(fèi)33.21 總投資×0.2%18前期報(bào)建其它手續(xù)費(fèi)用30.00 預(yù)估19檢測(cè)費(fèi)用16.55 1103021.5預(yù)估20消防、園林報(bào)驗(yàn)及驗(yàn)收費(fèi)用20.00 預(yù)估三前期費(fèi)用882.42 80.00 5.35%1三通一平費(fèi)330.91 11030230含平基土石方.施工臨時(shí)用水用電.護(hù)坡2地址勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(方案圖、施工圖

25、)及設(shè)計(jì)咨管費(fèi)551.51 11030250四建安費(fèi)用9927.18 900.00 60.23%1建筑安裝工程費(fèi)7721.14 1.1土建6618.121103026001.2設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)1103.021103021002基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2206.042.1環(huán)境工程（道路、綠化）1103.021103021002.2供水、供電、供氣等市政設(shè)備1103.02110302100五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用100.00 9.07 0.61%1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)100.00 六營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用100.00 9.07 0.61%1營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用100.00 七管理費(fèi)用1009.07 0.61%1管理費(fèi)100八稅金及附加1657.

26、65 150.28 10.06%1營(yíng)業(yè)稅及附加1026.70 總銷(xiāo)售金額×5.52土地增值稅186.67 總銷(xiāo)售金額×13印花稅/轉(zhuǎn)移登記費(fèi)及交易手續(xù)費(fèi)257.61 總銷(xiāo)售金額×1.384其他稅費(fèi)186.67 總銷(xiāo)售金額×1九資金費(fèi)用192.60 17.46 1.17%1貸款利息192.60 土地費(fèi)用×0.085/年十總投資16480.78 1494.15 100.00%2、項(xiàng)目收益概算項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入約為19374萬(wàn)元。（酒店和車(chē)位未計(jì)算收入，但在成本里涵蓋了其建筑成本）銷(xiāo)售收入表可售面積（）銷(xiāo)售均價(jià)（元/）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)元）住宅85090200

27、017018商業(yè)471250002356酒店10000-車(chē)位-總收益193743、項(xiàng)目投資回報(bào)率概算項(xiàng)目投資回報(bào)率約為17.11%（同樣未計(jì)酒店和車(chē)位收入）總收益（萬(wàn)元）總投資（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資回報(bào)率1937416543.54 2830.45961517.11%4、酒店、車(chē)位等潛在收益測(cè)算銷(xiāo)售收入表可售面積（）銷(xiāo)售均價(jià)（元/）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)元）酒店1000020002000車(chē)位356個(gè)3萬(wàn)/個(gè)1068總收益30685、合計(jì)項(xiàng)目總投資回報(bào)測(cè)算（現(xiàn)金收益加潛在收益投資回報(bào)約為35.65%）總收益總投資利潤(rùn)投資回報(bào)率2244216543.545898.4635.65%晟城觀(guān)點(diǎn)： 本案總投資為1.65億元，純利潤(rùn)收入為5898.46萬(wàn)元，總投資回報(bào)率為35.65%。從經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算的情況分析，項(xiàng)目可行性大，回報(bào)較高。第五章 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)1、園區(qū)工業(yè)受經(jīng)濟(jì)影響導(dǎo)致的不穩(wěn)定性受全球目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，園區(qū)工業(yè)的落戶(hù)生產(chǎn)速度和經(jīng)濟(jì)效益均會(huì)受到不穩(wěn)定的影響，從而間接造成園區(qū)消