房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作以及應(yīng)注意的法律問題-31DOC6頁

1、- 1 -房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作以及應(yīng)注意的法律問題以及應(yīng)注意的法律問題-31DOC-31DOC房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作以及應(yīng)注意的法律問題由于房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地和資金，又由于當(dāng)事人往往難以兩者兼有，有土地的通常缺少資金，有資金的又往往沒有土地，于是各種形式的房地產(chǎn)合作開發(fā)便應(yīng)運(yùn)而生。在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中由于種種原因引起既存之合作難以為繼，為解決各地都存在的“爛尾樓”現(xiàn)象， 在市場運(yùn)作中便又出現(xiàn)了已有合作前提下的新的合作即開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是解決眾多合作矛盾和糾紛，使“爛尾樓”起死還生的真正有效方法。 因此房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

2、也便成為專業(yè)律師的重要法律實(shí)務(wù)。我國目前尚無房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的專門立法， 也沒有政府推薦使用的合同示范文本，在操作實(shí)踐中，由于當(dāng)事人的合同內(nèi)容過于簡單以及不少難以把握的疑難法律問題，不少合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同引起標(biāo)的巨大的糾紛和訴訟；又由于這兩類合同的許多環(huán)節(jié)均需有法律規(guī)定的政府批準(zhǔn)手續(xù)和法定條件， 許多合同因未符合這些手續(xù)和條件而導(dǎo)致無效。一、有關(guān)房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一般概念1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權(quán)和相應(yīng)土地上的房屋所有權(quán)合二為一，并能夠作為商品進(jìn)行流通的不動(dòng)產(chǎn)。2、房地產(chǎn)合作開發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權(quán)一方與對土地開發(fā)進(jìn)行投資一方對特定

3、地塊的建設(shè)項(xiàng)目以合資或合作方式進(jìn)行共同開發(fā)的行為。合作開發(fā)的土地使用方式應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定。合作開發(fā)的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。3、房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式：（1）法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義辦理有關(guān)手續(xù)，合作開發(fā)的權(quán)利義務(wù)由公司項(xiàng)目章程具體明確。土地協(xié)議折價(jià)入股方式構(gòu)成合作投資比例；土地評估作價(jià)入股方式構(gòu)成合資投資比例。（2）合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組成項(xiàng)目公司，以投資各方名義共同辦理有關(guān)手續(xù)，合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。合作開發(fā)涉及一個(gè)項(xiàng)目；合作開發(fā)涉及幾個(gè)用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項(xiàng)目；合作各方的回報(bào)方式有的以分利方式， 有的以

4、分房方式， 有的以土地補(bǔ)償方式。（3）合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉(zhuǎn)為法人型的合作開發(fā)4、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的模式：（1）以項(xiàng)目公司股權(quán)并購（兼并或收購）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（2）以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益：權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。- 2 -6、均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為：合作開發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權(quán)益人）或者項(xiàng)目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關(guān)

5、主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照。二、房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：（1）合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。（4）合作方式；A、共同組建項(xiàng)目公司方式需約定：項(xiàng)目公司的注冊資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn) 作程序、利潤分配等；B、合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。（5）項(xiàng)

6、目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；（6）項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；（7）項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；（8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）；（9）違約責(zé)任；（10）解決爭議的方法；（11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；（4

7、）項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）；C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；（5）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；A、以開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等；B、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式；需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需- 3 -出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。（6）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限；（7）項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；（8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；（9）雙方的權(quán)利義務(wù)；（10）違約

8、責(zé)任；（11）解決爭議的方法；（12）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；（2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；（3）組成項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任；（4）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評估；（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；（

9、6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；（7）一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；（8）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)系分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計(jì)取方式；（9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。2、

10、制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；（2）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；（4）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；（5）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；（6）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方

11、以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；（7）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的， 應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)- 4 -用的承擔(dān)方式；（8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；（9）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；（10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同要求2008-03-16（一）合同的形式如果將房地產(chǎn)項(xiàng)目

12、開發(fā)分為三個(gè)階段：開發(fā)前期階段、開發(fā)建設(shè)銷售階段、開發(fā)后期階段，那么針對三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對應(yīng)的法律關(guān)系的特點(diǎn)也就不同。開發(fā)前期階段實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與政府的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容簡單、法律關(guān)系清晰、爭議較少開發(fā)建設(shè)階段實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與施工單位的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容較多、法律關(guān)系清晰、爭議有但可調(diào)和開發(fā)后期階段實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與購房人的博弈物業(yè)公司與業(yè)主的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體較多、內(nèi)容龐雜、法律關(guān)系混亂、爭議過多難以協(xié)調(diào)相應(yīng)的，這三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對應(yīng)著不同的合同類型合同類型分述如下：開發(fā)前的獲地階段常見的項(xiàng)目開發(fā)獲地，主要有五種基本方式；相應(yīng)涉及五種不同

13、形式的國有土地使用權(quán)獲取合同：1、劃撥獲地（一般是開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房）與政府的土地主管部門國有土地使用權(quán)劃撥合同；2、出讓獲地與政府的土地主管部門國有土地使用權(quán)出讓合同；出讓一般又分三種形式（也即三種合同）：協(xié)議出讓；招標(biāo)出讓；拍賣出讓。3、轉(zhuǎn)讓獲地與土地使用權(quán)人國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；4、合作共建的獲地（一方出地、另一方出資金）與合作另方合作開發(fā)合同（通常認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）；5、公司股權(quán)變更的獲地與股權(quán)受讓人股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（通常認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。獲地后的準(zhǔn)備階段：1、 拆遷與安置與被拆遷人拆遷與安置合同 （產(chǎn)權(quán)調(diào)換合同/作價(jià)補(bǔ)償合同）；2、通水通電與供水、電單位水

14、電供應(yīng)合同；3、項(xiàng)目策劃與策劃專業(yè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目策劃合同；4、工程勘察、設(shè)計(jì)與勘察、設(shè)計(jì)單位工程勘察、設(shè)計(jì)合同；5、場地整理、平整與施工單位委托拆建、平整施工合同；6、環(huán)境評價(jià)、地震、人防、防雷、測繪等與相關(guān)單位委托服務(wù)合同。獲地后融資階段- 5 -1、與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借款合同；2、借款擔(dān)保合同或土地使用權(quán)抵押合同。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)銷售階段一般所要涉及的合同開發(fā)建設(shè)階段1、項(xiàng)目施工實(shí)行招投標(biāo)的與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)委托招投標(biāo)合同；2、項(xiàng)目施工實(shí)行發(fā)承包的與工程施工單位的建設(shè)工程施工合同（包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）；3、項(xiàng)目施工實(shí)行監(jiān)理的與工程監(jiān)理單位的工程監(jiān)理合同；4、

15、建筑材料采購與出賣人建筑材料買賣合同；5、以在建項(xiàng)目融資的與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人借款合同、借款擔(dān)保合同或在建項(xiàng)目抵押合同；6、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的與受讓方在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同（包括合作共建合同、合資共建合同（通常認(rèn)為是在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。開發(fā)銷售階段7、商品房預(yù)售的與買受人商品房買賣（預(yù)售）合同；8、商品房現(xiàn)售的與買受人商品房買賣（現(xiàn)房）合同；9、委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的與中介機(jī)構(gòu)委托銷售合同；10、商品房廣告與廣告發(fā)布機(jī)構(gòu)廣告發(fā)布合同（電影、電視廣告、報(bào)紙雜志廣告、廣播電臺(tái)廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）；11、開發(fā)企業(yè)應(yīng)選聘前期物業(yè)企業(yè)與物管企業(yè)前期物管委托合同/與購房人前期

16、物管合同；12、開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約與購房人簽屬同意遵守臨時(shí)管理規(guī)約的書面承諾；13、商品房兩書制度開發(fā)企業(yè)向購買人提供商品房質(zhì)保書、住宅使用說明書；14、項(xiàng)目竣工與施工單位工程質(zhì)量保修合同；15、商品房出租與承租人房屋租賃合同；16、開發(fā)企業(yè)代辦房產(chǎn)證的與買房人委托辦證合同；17、開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費(fèi)或使用費(fèi)）與收費(fèi)單位的代理收繳費(fèi)協(xié)議/與購房人的代理收繳費(fèi)協(xié)議。項(xiàng)目開發(fā)的后期階段一般所要涉及的合同1、對已售出但未交付的房屋，開發(fā)公司移交物業(yè)企業(yè)管理的與物業(yè)公司房屋移交協(xié)議；2、開發(fā)建設(shè)資料移交物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì)的與物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì)資料移交協(xié)議；3、物業(yè)專

17、項(xiàng)維修資金移交業(yè)主大會(huì)與業(yè)主大會(huì)資金移交協(xié)議；4、其他法定或者約定的服務(wù)、義務(wù)相關(guān)明示、規(guī)范的合同。（二）、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是約束合作各方的憲法規(guī)定法性文件，因此合作開發(fā)房地產(chǎn)合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：1）應(yīng)明確合作方式，是成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，還是不成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，如不成立項(xiàng)目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。2）成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任；3）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評估；- 6 -4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承