廈門市住宅精裝房市場報(bào)告(2013年)

1、廈門市住宅精裝房市場報(bào)告廈門市住宅精裝房市場報(bào)告 葉成都 2013-07 目目 錄錄第一章 精裝房的含義第二章 中國精裝房市場概況第三章 廈門市精裝房市場分析與發(fā)展趨勢第四章 精裝房的研究第一章 精裝房的含義精裝房的含義精裝房的含義 精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。水電路的鋪設(shè)、廚衛(wèi)的墻面磚、地面磚的鋪裝粉刷都在交鑰匙前就已經(jīng)一次性裝修到位。精裝房與毛坯房的區(qū)別精裝房與毛坯房的區(qū)別毛坯房：毛坯房：半成品房，又稱“初裝修房”，內(nèi)部不做裝修，購房人必須進(jìn)行裝修方可入住。精裝房：精裝房：對房子的建筑部分進(jìn)行過精細(xì)裝修，其廚房、衛(wèi)生

2、間、墻面、地面、門、窗等一次裝修到位并達(dá)到了使用標(biāo)準(zhǔn)。購房人只需添置家具即可入住。精裝房精裝房 優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)缺點(diǎn)方便快捷，直接入住；清潔環(huán)保，和諧鄰里；減少糾紛，科學(xué)裝修；統(tǒng)一操作，節(jié)約開支。如果購買期房，交房時(shí)間晚；批量生產(chǎn)，難以滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求；裝修質(zhì)量無法保證；同等區(qū)域，同等住宅總價(jià)高于毛坯房；風(fēng)水難掌握。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)裝修方案具體表現(xiàn)有裝修套餐供選擇購房者可自由選擇要或不要裝修套餐，不要裝修可直接在總價(jià)里折減相應(yīng)裝修款；此類方案客戶選擇性強(qiáng)，接受度較高。部分戶型帶裝修通常大戶型客戶對空間和風(fēng)格的需求更加多樣化，采取小戶型帶裝修，大戶型不帶裝修方式。送禮金券，可自主裝修只定制品牌廚衛(wèi)潔具，其余

3、部分以禮金券形式送出，由購房者自行采購安裝，實(shí)質(zhì)上為一種讓利行為，目的為直接促進(jìn)銷售。菜單式裝修開發(fā)商提供數(shù)種裝修備選方案，購房者可按菜單自行選擇，由開發(fā)商施工執(zhí)行以成品交房。通常為統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)與用材，但材料(如地板、面磚)顏色可選的方式。精裝房裝修方案表現(xiàn)精裝房發(fā)展趨勢簡約化精裝修房簡約化精裝修房 考慮不同人群的喜好，僅將房屋處以必要的裝修。其衛(wèi)生間的墻面和地面已經(jīng)貼面，衛(wèi)生潔具已經(jīng)配備；廚房中櫥柜、灶具、水池等排放整齊；只在門廳、走廊、樓梯等地方才有頂燈大面積照明；所有屋頂都沒有吊頂，天花板四周用石膏線裝飾，房頂與四壁用乳膠漆刷白。 購房者入住此類型裝修的房屋需要靠大量的“軟裝飾”，如家具

4、、窗簾等來美化室內(nèi)環(huán)境，體現(xiàn)居室風(fēng)格，滿足主人個(gè)性需求。簡約化簡約化精裝修房實(shí)施難度小，將成精裝修房實(shí)施難度小，將成為我國近期裝修房的發(fā)展趨為我國近期裝修房的發(fā)展趨勢。勢。 標(biāo)準(zhǔn)化精裝修房標(biāo)準(zhǔn)化精裝修房 由開發(fā)單位統(tǒng)一建造和裝修，一步到位，提高了產(chǎn)品的質(zhì)量和效率。該方式對住宅整體裝修材料部件化、批量化生產(chǎn)的要求較高。目前購房者并沒有一個(gè)精裝修的概念，國家政策標(biāo)準(zhǔn)也相對簡單，精裝房交付沒有可供參考的標(biāo)準(zhǔn)，全裝修房品質(zhì)就難以得到保障。 所以，基于建材零部件標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和國有關(guān)規(guī)章尚需補(bǔ)充、完整的難度，標(biāo)準(zhǔn)化精裝修房標(biāo)準(zhǔn)化精裝修房將成為我國中期裝修房將成為我國中期裝修房的發(fā)展趨勢。的發(fā)展趨勢。個(gè)性化精

5、裝修房個(gè)性化精裝修房 先由購房者向建筑師傳達(dá)其裝修意向，然后由雙方共同制定裝修菜單，確定設(shè)計(jì)方案，再由建筑師轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)圖給開發(fā)商進(jìn)行施工，并且業(yè)主可以階段性地提出修改意見。 而這類精裝修房的普及需要我國的住宅及裝修產(chǎn)業(yè)化達(dá)到較高的水平，主體結(jié)構(gòu)構(gòu)建的通用程度達(dá)到相當(dāng)高的標(biāo)準(zhǔn)，特別是各類裝修制品和設(shè)備的社會化標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)和商業(yè)化多樣供應(yīng)，從而使購房者在后期的使用中可以通過產(chǎn)品目錄從市場上購買到所需要的產(chǎn)品自行修補(bǔ)或安裝。個(gè)性化精裝修房將成為未來精裝修房的發(fā)展趨勢，但要真正在我國實(shí)現(xiàn)，還需要走一段較長的道路，個(gè)性化精裝修也將成為我國遠(yuǎn)期個(gè)性化精裝修也將成為我國遠(yuǎn)期裝修房的發(fā)展趨勢。裝修房的發(fā)展趨勢。近期

6、近期中期中期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期購房者對精裝房的態(tài)度 早在2009年9月份，一次官方調(diào)查結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、廣州等地購房者對精裝房的接受度都超過了50。隨著精裝房在中國的進(jìn)一步推廣，精裝房在市場中的分量越來越重，購房者的接受度也越來越高。購房者的接受度也越來越高。第二章 中國精裝房市場概況我國精裝房的發(fā)展 在國外房地產(chǎn)市場, 住宅基本上全屬成品的精裝房, 而我國早在幾年前就明文規(guī)定要大力推廣精裝房,并且逐漸取消毛坯房市場。精裝修模式的崛起是這十年之間的事，作為裝修的一種新概念，精裝修最早出現(xiàn)在南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，并逐步得到推廣，其發(fā)展階段大概可以分成三個(gè)。 第一階段：簡單式拼湊第一階段：簡單式拼湊

7、19981998年年，當(dāng)時(shí)的精裝修房只局限于樣版房，目的主要是讓消費(fèi)者住宅的空間有更感性的認(rèn)識。大部分精裝修房并不涉及到真正的使用，功能不完善，所用材料質(zhì)量卻一般。另外，一般這種精裝修房都是發(fā)展商從外面臨時(shí)聘請施工隊(duì)進(jìn)行施工，工期很短，因此裝修質(zhì)量比較差，不適合居住。第二階段：品牌化運(yùn)作 2001年至2006年，精裝修開始真正走入人們的生活。在樓盤銷售的時(shí)候，發(fā)展商都會對部分毛坯房進(jìn)行精裝修。這個(gè)階段的精裝修房裝修質(zhì)量有了明顯的提高，發(fā)展商開始與一些知名的裝飾工程公司合作，也開始選購一些知名品牌的櫥柜、衛(wèi)浴等，裝修品位大大的提高，這種精裝修主要出現(xiàn)在一些中高檔次的樓盤，針對有較強(qiáng)消費(fèi)能力的消費(fèi)

8、者。第三階段：精裝修大眾化2007年以來，發(fā)展商紛紛推出了精裝修以吸引消費(fèi)者買房，精裝修房的交易比例大大提高，帶裝修的商品房受到消費(fèi)者的青睞。精裝修不僅是中、高層消費(fèi)者的專利，也有針對低層消費(fèi)者的簡單裝修。由于這種裝修都是發(fā)展商根據(jù)自己發(fā)售樓盤的檔次進(jìn)行定位的，因此不同的樓盤其精裝修也有較大差異，精裝修進(jìn)入了大眾化的時(shí)代。我國精裝房現(xiàn)狀精裝修比例低，分布不均衡精裝修比例低，分布不均衡 數(shù)據(jù)顯示，目前我國精裝修住宅的比例還比較低，2011年全國八大城市新開樓盤中精裝修住宅占比僅為14.1%，且我國精裝修市場呈現(xiàn)一、二線城市分布不均衡的特點(diǎn)。精裝房市場份額不斷遞增，市場接受度逐步提高精裝房市場份額

9、不斷遞增，市場接受度逐步提高 近幾年北京、上海、廣州等地精裝房市場得到了快速的發(fā)展，市場份額逐年遞增。 如今，北京有50%以上的高檔樓盤在推廣精裝修，酒店式服務(wù)公寓全部精裝修到位；廣州、上海的這一比例達(dá)到60%以上，而深圳樓市的清水房在2010年退出市場。u北京北京：2003年，北京精裝修商品房很少且僅限于小戶型；到2006年，50%以上的高檔樓盤在實(shí)行精裝修；2009年精裝房比例已達(dá)到55%。u上海上海：目前上海市中心城區(qū)新開發(fā)樓盤全裝修比例已達(dá)到50%以上。根據(jù)計(jì)劃，到2010年，全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達(dá)到60%-70%，目前上海精裝修房的市場份額在以每年15-20%的

10、速度快速增長。u廣州廣州：2007年廣州地區(qū)的精裝房比例已經(jīng)達(dá)到了70%，并且廣州市場已經(jīng)發(fā)出信號，力爭在未來的幾年內(nèi)，消滅毛坯房。 u深圳深圳：2007年以前，深圳商品住宅市場中裝修樓盤所占比例基本在6-8%的低水平徘徊。進(jìn)入2008年1季度，深圳新增精裝樓盤面積所占比例大幅增至21%。城市近幾年精裝房所占比例變化北京2003：精裝房僅限于小戶型。2006：50%以上新建高檔樓盤都是精裝修，市中心公寓及高檔住宅幾乎全部推行全裝修。2009：精裝房比例已達(dá)55%2012：接近50%上海2002：上海精裝房3.2萬套，在在售住宅中，比例為20%。2005：進(jìn)入高速發(fā)展階段。2009：市中心區(qū)新樓

11、盤全裝比例達(dá)50%以上，精裝房市場份額以每年15%20%的速度快速增長。（源自上海 房地局?jǐn)?shù)據(jù)）2010：全裝修住宅占新建商品房住宅比例在中心區(qū)達(dá)60%70%，其他地區(qū)達(dá)30%40%2012：接近50%廣東2006：60%以上新建高檔樓盤都是精裝修。2007：精裝房比例已達(dá)70%（源自廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)）2008：新盤中，精裝房占59.5%，珠江御景灣、蘭亭西津、時(shí)代花生、中糧萬科金域藍(lán)灣等樓盤皆打出精裝修旗號。2012：接近78成全國主要城市精裝房所占比例分析（數(shù)據(jù)來源中指）各大城市，近十年精裝房市場均有大幅提升，精裝房所占比例到2012年接近5成！我國與精裝房相關(guān)政策：1.1999年7月建設(shè)部

12、、國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、科技部、國家稅務(wù)總局、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、國家建材局：關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見加強(qiáng)對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等形象。2.2002年7月建設(shè)部：商品住宅裝修一次到位實(shí)施住宅裝修的實(shí)施細(xì)則。3.建設(shè)部官方網(wǎng)站曾于2007年1月公布90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)（征求意見稿）。其中就有“提倡推行菜單式精裝修，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化”的相關(guān)內(nèi)容。4. 2008年7月建設(shè)部：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知制定出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。1.各地方城市出臺的

13、關(guān)于精裝修房的相關(guān)規(guī)定：武漢、深圳、重慶等城市要求新樓盤達(dá)到30%精裝率才允許售房。廈門出臺新政， 2010年4月8日起，廈門島內(nèi)公開出讓經(jīng)營性住宅用地項(xiàng)目要求實(shí)行裝修一次到位。我國精裝房發(fā)展趨勢 目前，精裝房在我國的一線城市的市場占有量大，二、三線城市正在慢慢普及。我國房地產(chǎn)尚未完善、成熟，精裝房的標(biāo)準(zhǔn)混亂，虛假問題頻出。國家也在逐步完善法律規(guī)范。 精裝房還遠(yuǎn)未達(dá)到占據(jù)主流的市場地位，但可以看到的是隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，住宅精裝修將朝模式化和集約化方向發(fā)展，消費(fèi)者參與度也越來越高。 歐美國家精裝修產(chǎn)品成本的份額已約占到了70%的比重，雖然，市場化的性質(zhì)和階段大有不同，但作為參考和未來

14、的方向，還是值得借鑒的。國內(nèi)精裝房市場的情況也可以看出精裝房的未來是美好的，一線城市如北京、上海和廣州的精裝房比例均超過了50%，再加上國家?guī)状纬雠_政策，鼓勵房企修建精裝房的調(diào)控方向上來看，精裝房確實(shí)是未來的行業(yè)方向。 未來，在年輕人聚集的一線城市，80后、90后正日漸成為購房主力，由于工作繁忙、沒有裝修經(jīng)驗(yàn)、支付能力較低的購房特性，十分青睞簡單、便捷、拎包入住、總價(jià)低的精裝修小戶型。在廣州、上海、深圳等國內(nèi)大城市，精裝修樓盤的比例早已趕超毛坯房成為市場的主流。以此類推，開發(fā)商在廈門等二三線城市大范圍推廣精裝房將成為一種趨勢。 精裝房逐步占據(jù)房地產(chǎn)市場乃大勢所趨！許一力許一力：中國經(jīng)濟(jì)從蓋房子

15、轉(zhuǎn)向精裝修。顧云昌顧云昌：精裝修房 是中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向。童悅仲童悅仲（中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長）：普及精裝修房是市場發(fā)展的必然選擇。宋丁宋?。壕b房將成市場趨勢。宋丁第三章 廈門市精裝房市場分析與發(fā)展趨勢廈門精裝房發(fā)展與現(xiàn)狀 近幾年來，廈門市有關(guān)部門在全市范圍內(nèi)大力推廣商品房一次性裝修到位工程。從2005年開始，廈門精裝房項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)展起來，到2010年已達(dá)到全市供應(yīng)總量的四分之一。從廈門的實(shí)踐看，精裝房的發(fā)展基本經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段第一階段：從早期試點(diǎn)的“華天花園、浪琴灣項(xiàng)目”到“新家園”、“裕發(fā)廣場”等項(xiàng)目，除了完成初裝的硬性要求外，加上附帶的設(shè)施，如開放式廚房、整體衛(wèi)浴、基

16、本的家具配備等，精裝部分就完成了。第二階段：第二階段：2006年開始，廈門的部分樓盤，開始以豪宅標(biāo)準(zhǔn)裝修，更注重檔次和設(shè)施的選擇。如濱北國際，由此拉開了廈門精裝豪裝比拼的一個(gè)階段。第三階段：第三階段：2010年4月8日起，廈門出臺新政，廈門島內(nèi)公開出讓經(jīng)營性住宅用地項(xiàng)目要求實(shí)行裝修一次到位。一年半之后，再次出臺廈門市住宅裝修一次到位管理暫行規(guī)定。經(jīng)過經(jīng)過67年年的發(fā)展，廈的發(fā)展，廈門的精裝房門的精裝房市場，已經(jīng)市場，已經(jīng)從拼初裝發(fā)從拼初裝發(fā)展到拼風(fēng)格展到拼風(fēng)格的階段。的階段。由于現(xiàn)在精裝房的推廣處于剛起步不久，其發(fā)展存在諸多困難。u一是消費(fèi)者受個(gè)性化、設(shè)施設(shè)備、價(jià)格三方面因素影響，對全裝修住宅

17、存有疑慮；u二是開發(fā)商面臨價(jià)格優(yōu)勢受影響、施工時(shí)間延長、增加裝修責(zé)任、裝修監(jiān)理技術(shù)力量弱、經(jīng)驗(yàn)不足等問題；u三是裝修的施工單位也存在裝修隊(duì)伍良莠不齊、公裝企業(yè)家裝做得較少、家裝企業(yè)規(guī)模小、沒有素質(zhì)、協(xié)調(diào)管理能力弱等問題。因此，各項(xiàng)政策、標(biāo)準(zhǔn)都需要進(jìn)一步因此，各項(xiàng)政策、標(biāo)準(zhǔn)都需要進(jìn)一步的完善，精裝房的推廣任重而道遠(yuǎn)。的完善，精裝房的推廣任重而道遠(yuǎn)。從廈門房地產(chǎn)市場來看，盡管島內(nèi)從土地政策的推出到精裝房項(xiàng)目的銷售的時(shí)間差逐步減少，精裝房的項(xiàng)目日益增加， 但是，目前島外并無精裝政策要求，而目前廈門市主要住宅市場以島外為主，所以廈門市場上仍是以毛坯房廈門市場上仍是以毛坯房為主。為主。廈門精裝房發(fā)展與現(xiàn)

18、狀廈門精裝房市場分析市場端產(chǎn)品端市場端萬科：萬科：2007年進(jìn)駐廈門，在廈門實(shí)現(xiàn)公寓100%精裝中海：中海：2011年進(jìn)駐廈門，高層住宅全部為精裝房華潤：華潤：目前在廈門僅有橡樹灣一個(gè)盤，一期為精裝房世茂：世茂：在廈門項(xiàng)目全是精裝修特房：特房：2010年以美地雅登的一棟樓和山水尚座的一棟樓開啟特房精裝修項(xiàng)目建發(fā)、禹州、國貿(mào)建發(fā)、禹州、國貿(mào).近幾年，廈門市住宅商品房供應(yīng)中，由于政策和市場逐漸接受精裝房的影響下，廈門市的精裝房套數(shù)所占精裝房套數(shù)所占比例不斷提升，并且上升趨勢越來越快。比例不斷提升，并且上升趨勢越來越快。市場端近三年，廈門市精裝房市場逐漸成熟完善，市場接受度越來越高。在政策的驅(qū)動下，

19、廈門市精裝房供應(yīng)量、成交量齊頭供應(yīng)量、成交量齊頭并進(jìn)，漲幅趨勢加快。并進(jìn)，漲幅趨勢加快。同時(shí)，精裝房存量增多，但漲幅趨勢精裝房存量增多，但漲幅趨勢放緩，說明購房者對精裝房接受度越來越高，精裝房去化速放緩，說明購房者對精裝房接受度越來越高，精裝房去化速度加快！度加快！近幾年，廈門市普通住宅和精裝房住宅價(jià)格均持續(xù)上升，11年到12年漲幅有所放緩。精裝房價(jià)格相對普通住宅，價(jià)格漲幅為精裝房價(jià)格相對普通住宅，價(jià)格漲幅為2000元元/平左右！平左右！市場端廈門市精裝房主要客群分析廈門精裝房客群可分為閩南地區(qū)和省外、海外成功人士兩廈門精裝房客群可分為閩南地區(qū)和省外、海外成功人士兩大部分。閩南的客戶對精裝修房

20、接受度較低，但近幾年市大部分。閩南的客戶對精裝修房接受度較低，但近幾年市場接受度逐漸提高以及廈門市政府關(guān)于精裝政策的實(shí)施，場接受度逐漸提高以及廈門市政府關(guān)于精裝政策的實(shí)施，精裝房越來越被購房者所接受。精裝房越來越被購房者所接受。2007年銀聚祥邸2009年海峽國際社區(qū)2010年云頂至尊2012年中央灣區(qū)2012年寰宇天下主力客群民營企業(yè)家購房目的自住為主泉州為主，其次為港澳臺和華僑在廈閩南人為主，其次滬、京、粵、港、臺及新加坡、印尼外籍人士民營企業(yè)家、教授等自住為主廈門本地、滬、京、港、澳及東南亞一帶外籍人士民營企業(yè)家、高管、政府官員、高知自住為主廈 門 島 內(nèi)外 白 領(lǐng) 、個(gè) 體 戶 ，改善

21、為主自住為主閩南地區(qū)為主，廈門與其他閩南地區(qū)各半自住為主私營企業(yè)主私營企業(yè)主職業(yè)特征廈門市開啟精裝房主要客群為海外人士，閩南地區(qū)接受度較低；近兩年，閩南地區(qū)購房者對精裝房接受度提高，成為主要客群；企業(yè)家、個(gè)體戶、白領(lǐng)等成為主要購房群；島內(nèi)改善自住為主，島外改善自住和首次置業(yè)自住為主。產(chǎn)品端廈門市精裝房面積分布主要特征：島內(nèi)：100140平為主島外 ：80120平為主島內(nèi)以改善自住為主，而島外主要為剛需一族。故島內(nèi)以中大戶型為主，島外以中小戶型為主！供應(yīng)島內(nèi)外精裝房住宅成交戶型面積，島內(nèi)100-140100-140平為主；島外80-12080-120平為主成交在售精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)分布比例島內(nèi)精裝標(biāo)

22、準(zhǔn)集中在3500-5500元/平之間，豪裝為主；島外集中在1500-1800元/平中檔裝修為主廈門市經(jīng)典案例分析廈門市場精裝修項(xiàng)目以硬裝為主。在櫥柜、衛(wèi)浴以及空調(diào)等家電上，多數(shù)項(xiàng)目選擇國內(nèi)知名的國際品牌。目前精裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的項(xiàng)目為世茂天璽SOHO。云頂至尊云頂至尊硬裝+軟裝，軟裝風(fēng)格、家具家電、廚房用品都可按照業(yè)主意愿采購配備，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-5000元/平。中央空調(diào)中央空調(diào)：日本原裝進(jìn)口的東芝家用中央空調(diào),市場全套參考價(jià)6-8萬元（四室二廳）；浴缸浴缸:德國進(jìn)口原裝的卡德維高級浴缸,市場參考價(jià)6000-8000元；龍頭組合龍頭組合：西班牙皇室專用的漢斯格雅、美斯特麗高級龍頭組合；瓷件瓷件:

23、瑞士頂級品牌勞芬頂級瓷件組合（始創(chuàng)于1892年）,市場參考價(jià)15000-20000元；大門大門：指紋識別大門廈門市經(jīng)典案例分析萬科金域華府萬科金域華府裝修產(chǎn)品品牌名稱涂料涂料多樂士多樂士燈具燈具歐普照明歐普照明瓷磚瓷磚蒙娜麗莎蒙娜麗莎地板地板安信安信電氣電氣西蒙開關(guān)西蒙開關(guān)燃?xì)庠钊細(xì)庠頕OTILEFOTILE方太廚房專家方太廚房專家消毒柜消毒柜抽油煙機(jī)抽油煙機(jī)熱水器熱水器ARISTONARISTON阿里斯頓阿里斯頓潔具潔具ROCAROCA樂家樂家衛(wèi)浴衛(wèi)浴MOENMOEN美國摩恩美國摩恩空調(diào)空調(diào)美的美的廈門市精裝房發(fā)展趨勢 島內(nèi)精裝住宅全部精裝，戶型面積中大，豪裝為主；島外精裝市場進(jìn)一步擴(kuò)大，集

24、美帶頭，其他區(qū)慢慢跟進(jìn)，中檔裝修為主，主力面積80-120平；政府將進(jìn)一步完善與精裝修商品房相關(guān)法律法規(guī)，積極倡導(dǎo)環(huán)保的精裝，預(yù)計(jì)島外將會出臺類似各大城市新建樓盤精裝率達(dá)到30%的要求政策； 精裝標(biāo)準(zhǔn)基本維持，島內(nèi)3500-5500元/平，島外1500-2000元/平，島內(nèi)部分高端樓盤10000元/平以上的超豪華裝修； 精裝客群，自住為主，島內(nèi)改善需求居多，島外改善，首次置業(yè)為主。截至2012年年底，廈門是在售精裝房占市場住宅比例為30%左右。預(yù)計(jì)未來兩到三年，廈門市精裝房將占比5成左右。第四章 精裝房的研究精裝修產(chǎn)品特征分析 裝修風(fēng)格全裝修樣板房根據(jù)樓盤自身的定位和客戶群，在室內(nèi)格局、色調(diào)、

25、家具材質(zhì)、款式、陳設(shè)的造型等各方面力求表現(xiàn)不同風(fēng)格。主流風(fēng)格包括古典、柔和、古典、柔和、都市、清新都市、清新等。古典風(fēng)格（豪華富裕）古典風(fēng)格（豪華富裕）把各種象征豪華的設(shè)計(jì)嵌入裝修之中，例如彩繪玻璃吊頂、壁爐、裝飾面板、裝飾木角線等等，而且基本上以類似于巴洛克風(fēng)格結(jié)合國內(nèi)存在的材料為主要裝飾方式。代表樓盤：湖心島、云頂至尊柔和風(fēng)格（平穩(wěn)獨(dú)立）柔和風(fēng)格（平穩(wěn)獨(dú)立）一種追求平穩(wěn)中帶點(diǎn)豪華的仿會所式的設(shè)計(jì)出現(xiàn)在全裝修的樣板房中。這種以黑胡桃為主要木工裝飾面板的風(fēng)格較強(qiáng)調(diào)一種簡單但又不失內(nèi)容的裝飾形式。精裝修產(chǎn)品特征分析 裝修風(fēng)格都市風(fēng)格都市風(fēng)格( (獨(dú)立個(gè)性獨(dú)立個(gè)性) )注入動力的風(fēng)格，尤其是注入動

26、力的風(fēng)格，尤其是隨著眾多的單身貴族的出現(xiàn)，隨著眾多的單身貴族的出現(xiàn)，這種風(fēng)格大量地出現(xiàn)地公寓這種風(fēng)格大量地出現(xiàn)地公寓之中。由于很多時(shí)候，他們之中。由于很多時(shí)候，他們的居住者沒有諸如老人和小的居住者沒有諸如老人和小孩之類的成員，所以他們往孩之類的成員，所以他們往往強(qiáng)調(diào)一種個(gè)性。往強(qiáng)調(diào)一種個(gè)性。清新風(fēng)格（輕淡寫意）清新風(fēng)格（輕淡寫意）這是一種在簡約主義影響下衍生出來的清新風(fēng)格。強(qiáng)調(diào)一種隨意性和平淡性。輕飄的白色紗簾配著一張柔軟的布藝沙發(fā)，再堆放著一堆各種顏色的抱枕，就形成了一個(gè)充滿懶洋洋氛圍的室內(nèi)空間。精裝修產(chǎn)品特征分析 地板地板實(shí)木復(fù)合地板涵蓋了不同價(jià)位的品種，且在800元/ 平以上的裝修標(biāo)準(zhǔn)中

27、使用率最高。分析分析從上圖可以看出，實(shí)木復(fù)合地板的應(yīng)用幾乎籠斷了其它的地坪裝修材從上圖可以看出，實(shí)木復(fù)合地板的應(yīng)用幾乎籠斷了其它的地坪裝修材料，從裝修標(biāo)準(zhǔn)料，從裝修標(biāo)準(zhǔn)10001000元元/m/m2 2到到20002000元元/m/m2 2之內(nèi)的百分之七十以上的大眾之內(nèi)的百分之七十以上的大眾樓盤通常都會選用實(shí)木復(fù)合地板裝修地坪，剩余百分之二十會選用是實(shí)樓盤通常都會選用實(shí)木復(fù)合地板裝修地坪，剩余百分之二十會選用是實(shí)木地板，只有百分之十會選用復(fù)合地板。而在木地板，只有百分之十會選用復(fù)合地板。而在25002500元元/m/m2 2以上的樓盤會以上的樓盤會更多的配置實(shí)木地板。更多的配置實(shí)木地板。精裝修

28、產(chǎn)品特征分析 整體廚房整體廚房整體廚柜： 做豪宅，世界上最好的廚柜品牌德國博德寶博德寶是最佳選擇分析分析從上圖可以看出，德國從上圖可以看出，德國poggenpohlpoggenpohl品牌是整體廚房品牌中趨于當(dāng)品牌是整體廚房品牌中趨于當(dāng)仁不讓的一線大牌，只有裝修標(biāo)準(zhǔn)在仁不讓的一線大牌，只有裝修標(biāo)準(zhǔn)在30003000元元/m/m2 2以上樓盤才能邀請到這以上樓盤才能邀請到這個(gè)頂線品牌入駐。德國個(gè)頂線品牌入駐。德國nobilianobilia和國產(chǎn)美時(shí)分別是裝修標(biāo)準(zhǔn)和國產(chǎn)美時(shí)分別是裝修標(biāo)準(zhǔn)20002000元元/m/m2 2和和10001000元元/m/m2 2左右最具人氣的兩個(gè)檔次樓盤所歡迎。左右

29、最具人氣的兩個(gè)檔次樓盤所歡迎。精裝修產(chǎn)品特征分析 品牌空調(diào)品牌空調(diào)大金、松下大金、松下是中央空調(diào)中最讓人信任的品牌分析分析從上圖可以看出，日本大金戶式中央空調(diào)是裝修標(biāo)準(zhǔn)在從上圖可以看出，日本大金戶式中央空調(diào)是裝修標(biāo)準(zhǔn)在25002500元元/m/m2 2以上的高檔樓盤首選，其中，日本大金以上的高檔樓盤首選，其中，日本大金VRV IIVRV II戶式中央空調(diào)就戶式中央空調(diào)就用在上海最奢華的樓盤湯臣一品。其次，大金分體式空調(diào)更多的出用在上海最奢華的樓盤湯臣一品。其次，大金分體式空調(diào)更多的出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)1000-20001000-2000元元/m/m2 2之內(nèi)的樓盤。之內(nèi)的樓盤。精裝修產(chǎn)品

30、特征分析 品牌衛(wèi)浴品牌衛(wèi)浴品牌衛(wèi)?。篢OTOTOTO、 科勒科勒在不同檔次都是主力分析分析從上圖可以看出，科勒最多是出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)從上圖可以看出，科勒最多是出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)20002000元元/m/m2 2左右的左右的樓盤中。而裝修標(biāo)準(zhǔn)樓盤中。而裝修標(biāo)準(zhǔn)10001000元元/m/m2 2左右的樓盤則幾乎被的左右的樓盤則幾乎被的TOTOTOTO，科勒，科勒平分天下。奢華的進(jìn)口衛(wèi)浴產(chǎn)品只出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)平分天下。奢華的進(jìn)口衛(wèi)浴產(chǎn)品只出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)25002500元元/m/m2 2以上以上的樓盤，而且出現(xiàn)五個(gè)以上進(jìn)口品牌同時(shí)爭奪出現(xiàn)在頂級大盤中的的樓盤，而且出現(xiàn)五個(gè)以上進(jìn)口品牌同時(shí)爭奪出現(xiàn)在頂級大盤中的

31、現(xiàn)象?，F(xiàn)象。精裝修產(chǎn)品特征分析 墻墻磚磚用大理石鋪砌是高檔次的象征，而諾貝諾貝爾爾則是瓷磚中的最佳選擇分析分析從上圖可以看出，用大理石鋪砌廚房、衛(wèi)生間墻地面是裝修標(biāo)準(zhǔn)從上圖可以看出，用大理石鋪砌廚房、衛(wèi)生間墻地面是裝修標(biāo)準(zhǔn)2500/m2500/m2 2以上樓盤最常用的裝修材料。而國產(chǎn)亞細(xì)亞品牌瓷磚更多的以上樓盤最常用的裝修材料。而國產(chǎn)亞細(xì)亞品牌瓷磚更多的被中，高檔樓盤所接受，在此需要解釋的是，亞細(xì)亞品牌只是在眾多被中，高檔樓盤所接受，在此需要解釋的是，亞細(xì)亞品牌只是在眾多國產(chǎn)品牌，如諾貝爾，冠軍中顯得略微突出，也可以說，亞細(xì)亞是國國產(chǎn)品牌，如諾貝爾，冠軍中顯得略微突出，也可以說，亞細(xì)亞是國產(chǎn)品

32、牌的代名詞而已。產(chǎn)品牌的代名詞而已。精裝修產(chǎn)品特征分析 裝修標(biāo)準(zhǔn)地板整體廚房品牌衛(wèi)浴品牌空調(diào)廚房設(shè)備（爐灶、吸油煙機(jī)、烤箱）墻磚800-1500實(shí)木復(fù)合地板、實(shí)木地板、復(fù)合地板德國leicht、國產(chǎn)美時(shí)、國產(chǎn)法瑞、國產(chǎn)歐琳TOTO、科勒、伊奈、航標(biāo)日立、大金、美的、日立中央、松下中央林內(nèi)、弗蘭卡、伊萊克斯、松下、意大利華倫帝亞細(xì)亞、華鴻1500-3000實(shí)木復(fù)合地板、實(shí)木地板德國柏麗、德國菲林格爾、意大利comprex、德國nobilia、德國leicht、國產(chǎn)美時(shí)科勒、樂家、美國科勒、德國卡特維、德國villeroy、航標(biāo)、德國卡特維大金、東芝、特靈中央、日立中央、美國約克中央、大金中央、東芝SMMS中央、三菱中央teka、西門子、帥康、松下、意大利華帝倫、美國GE、意大利comprex、德國smeg諾貝爾、大理石高于3000實(shí)木復(fù)合地板、實(shí)木地板德國poggenpohi櫥柜科勒、德國villeroy&boch松下中央、東芝、大金中央德國gaggenau大理石精裝修營銷方式分析營銷方式營銷方式買房送裝修買房送裝修菜單式裝修菜單式裝修全裝修全裝修操作方式操作方式簽約的裝修公司在開發(fā)商簽約的裝修公司在開發(fā)商要求的成本控制內(nèi)設(shè)計(jì)方要求的成本控制內(nèi)設(shè)計(jì)方案并做出樣板房，方案單案并做出