淄博嘉年華商業(yè)廣場策劃推廣方案

1、嘉年華廣場市場篇第一部分、淄博概況1、地理 淄博處于魯中地區(qū)，現(xiàn)轄張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺、高青、沂源3縣，總面積5938平方公里，人口412萬，其中市區(qū)人口271.84萬2、交通 膠濟(jì)鐵路，與淄東（營）、淄八（陡）鐵路，濟(jì)（南）青（島）高速公路于濱（州）萊（蕪）高速公路縱橫交錯，周邊有青島港、煙臺港、東營港等重要出海港口，市中心距濟(jì)南和青島國際機(jī)場分別為70公里、210公里。3、城市風(fēng)貌 淄博的城市布局獨(dú)具特色。張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東南西北4個城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市群組，被專家稱為“淄博模式”。2003年

2、起人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為24319元，增長為16.3%。第二部分、桓臺縣概述1、全縣總面積509.53平方公里，轄11個鎮(zhèn)、1個開發(fā)區(qū)和1個城區(qū)街道辦事處，343個行政村。2002年底全縣總?cè)丝?8.9萬人，其中農(nóng)業(yè)人口41.37萬人，非農(nóng)業(yè)人口7.53萬人。少數(shù)民族352人。2、全縣農(nóng)民人均收入3929元，人均居住面積34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面積25平米。2002年，桓臺縣國內(nèi)生產(chǎn)總值79.85億元，在全省139縣市區(qū)排位中列35位，比上年前移2位次。索鎮(zhèn)的人口規(guī)劃2020年在20萬人左右。第三部分、桓臺縣的規(guī)劃1、功能定位淄博市組群城市北部城區(qū)，加工制造業(yè)基地，

3、生態(tài)型園林城市。2、發(fā)展目標(biāo)與指標(biāo)體系類別指標(biāo)單位現(xiàn)狀發(fā)展目標(biāo)2002年2007年2010年2015年2020年經(jīng)濟(jì)類國內(nèi)生產(chǎn)總值億元81.04150200320500人均國內(nèi)生產(chǎn)總值美元199435005000750010000城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元780011500150002000026000農(nóng)民人均純收入元3929600080001100015000恩格爾系數(shù)%40383530社會類總?cè)丝谌f人48.950515253縣城人口萬人8.612161820人口自然增長率5.18<6<5<4<3城鎮(zhèn)人均住房建筑面積平米182030333、城市用地發(fā)展方向3.1總體思路

4、：規(guī)模適度，依托淄博發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)揮區(qū)域規(guī)模效應(yīng)，集中加強(qiáng)與張店的發(fā)展聯(lián)系。3.2發(fā)展方向選擇：縣城駐地向南向西發(fā)展為主，近期向南發(fā)展，加強(qiáng)與張店聯(lián)系，遠(yuǎn)期向西發(fā)展保證桓臺城市形態(tài)的完整性與獨(dú)立性，向北發(fā)展留有足夠的產(chǎn)業(yè)縱深，控制向東發(fā)展。4、城市總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)延續(xù)現(xiàn)狀良好的城市形態(tài)，城市總體布局采用方各網(wǎng)狀集中緊湊布局結(jié)構(gòu)，即“一軸、二心、三帶、四區(qū)”，具體為：4.1一軸：一中西路與一中東路之間，形成的集行政辦公、文化娛樂、體育休閑、商業(yè)服務(wù)、公園綠地于一體的景觀軸線。4.2二心：以南部新區(qū)政務(wù)中心為城市主中心，帶動城市向南向西發(fā)展，是南北主軸現(xiàn)的景觀標(biāo)志點(diǎn)；以東區(qū)舊城傳統(tǒng)的商貿(mào)中心為城市副中心

5、。兩個中心，一主一次，新城舊城遙相呼應(yīng)。4.3三帶：沿南一中東路兩側(cè)形成公路設(shè)時代，沿東西中心大街兩側(cè)形成商業(yè)服務(wù)帶，沿205國道兩側(cè)形成傳統(tǒng)的商貿(mào)生活帶。4.4四區(qū)：東部205國道以東為居住商貿(mào)區(qū)；北部工業(yè)路以北為產(chǎn)業(yè)區(qū)；205國道以西，工業(yè)路以南公園路以北緯居住生活區(qū)。第四部分、近期建設(shè)規(guī)劃1、期限：20032010年。2、發(fā)展目標(biāo)到2010年，初步把桓臺建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、服務(wù)體系健全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和輻射帶動作用的生態(tài)型園林城市。3、近期建設(shè)重點(diǎn)：“開發(fā)新城區(qū)、提升老城區(qū)、整合工業(yè)區(qū)”3.1、拉開城市空間布局，形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城市格局。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，近期

6、來開城市的建設(shè)布局，城市向南部迅速推進(jìn)。重點(diǎn)進(jìn)行南部新區(qū)的開發(fā)和南北公共景觀軸的建設(shè)，積極實(shí)施新區(qū)開發(fā)策略。形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城市大格局，近期城市以向南為發(fā)展方向。3.2、疏解老城，改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合環(huán)境通過近期建設(shè)，完善城市交通、商貿(mào)、文化、旅游等綜合功能，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施和公益性公共設(shè)施的建設(shè)，改善人居環(huán)境，提高城市競爭力，全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城綜合環(huán)境，縮小新老城差距。制定政策，引導(dǎo)“城中村”的改造和舊區(qū)的開發(fā)。3.3、整合工業(yè)區(qū)，是城區(qū)工業(yè)健康有序的發(fā)展通過近期的建設(shè)，陸續(xù)的搬遷、改造現(xiàn)有用地不合理及帶有污染的工業(yè)企業(yè)第五部分、桓臺沿

7、街商鋪綜合分析一、商業(yè)市場普查方案1、說明：為了全面了解桓臺商業(yè)經(jīng)營供給市場狀況，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確、科學(xué)、及時的信息，特安排本次商業(yè)市場普查，預(yù)定用五天的時間完成本次問卷調(diào)查工作。2、調(diào)研目的2.1了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的售價及租金水平；2.2了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的實(shí)用面積；2.3了解桓臺縣商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)（品牌、檔次、經(jīng)營狀況、經(jīng)營種類所占市場比例）；2.4為本項(xiàng)目做前期市場形象推廣、積累市場客戶。3、調(diào)研范圍a中心路 b張北路 c興桓路 d鎮(zhèn)南大街 e建設(shè)路 f衛(wèi)生街 g公安路 h公園路4、調(diào)查對象調(diào)研范圍內(nèi)所有營業(yè)中的店鋪5、調(diào)查方式采用問卷式，具體內(nèi)容見調(diào)研表6、人員組織與

8、時間進(jìn)度6.1調(diào)查樣本預(yù)計900份；6.2臨時調(diào)查人員安排4人；6.3調(diào)查工作預(yù)計于9月25日實(shí)施至9月29日完成，實(shí)施前須提前一周做準(zhǔn)備工作。7、調(diào)研重要分析指標(biāo)7.1售價及租金分析；7.2面積分析；7.3經(jīng)營內(nèi)容指標(biāo)分析7.3.1經(jīng)營內(nèi)容租金分析7.3.2經(jīng)營內(nèi)容面積（實(shí)用面積）分析7.3.3經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模（數(shù)量、比例）分析8、分析與建議依托調(diào)研分析結(jié)果，提出本項(xiàng)目總體形象建議，內(nèi)容、檔次、業(yè)種、業(yè)態(tài)等建議；經(jīng)營主題及副題建議；各業(yè)態(tài)規(guī)模比例建議；商鋪、攤位分割面積建議。營銷策略、價格、租金建議及戰(zhàn)略、營銷推廣策略等。9、預(yù)算：問卷印刷費(fèi)用：300元問卷調(diào)查費(fèi)用：900份×￥2元/

9、份=1800元自行車2部×￥160元/部=320元紀(jì)念品：900份×￥4元/份=3600元招聘及交通費(fèi)用：100元共計：6120元二、調(diào)查情況說明本次調(diào)查按計劃從9月25號至9月29 號，共五天時間。完成調(diào)查問卷430份，相當(dāng)于預(yù)估數(shù)量的一半。此次調(diào)查中確定了項(xiàng)目的名稱為“嘉年華廣場”，并在調(diào)查的同時做了項(xiàng)目前期的形象推廣和客戶群醞釀工作。以印制有“嘉年華廣場”標(biāo)志禮品作為對被訪者的回報，即提高了效率和質(zhì)量，又達(dá)到了宣傳的目的。調(diào)查數(shù)據(jù)的分析采用SPSS統(tǒng)計分析軟件進(jìn)行了單項(xiàng)分析和交叉分析。三、調(diào)查分析（一）、單項(xiàng)分析1、商鋪面積分析：沿街經(jīng)營商鋪的面積51-70占17%，

10、比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；10-15占15.2%；31-40占13.8%。累計可見10-40占55.5%，是主要的面積范圍。面積頻率百分比（%）累計百分比（%）10-156515.215.216-204610.725.921-306815.941.731-405913.855.541-50174.059.451-707317.076.571-100429.886.2101-150368.494.6150以上235.4100.0Total429100.0 2、商鋪層數(shù)分析：只在一層經(jīng)營的占83.5%，是非常大的比例；占有二層經(jīng)營的占15.1%，2層以上樓層做經(jīng)營的微乎其微?？?/p>

11、見沿街的商鋪一層有較高的利用價值，但二層及其以上樓層的商業(yè)價值很少，也沒有很好的挖掘，應(yīng)有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)潛力。層數(shù)頻率百分比（%）累計百分比（%）一層35983.583.5二層6515.198.6三層51.299.8四層1.2100.0Total430100.0 3、店面形象分析：店面形象為優(yōu)的占60.2%，良以上的占84.9%?？梢?，經(jīng)營者對目前的店面形象評價非常高，也說明了他們重視自己的店面形象。 頻率百分比（%）累計百分比（%）優(yōu)25160.260.2良10324.784.9一般6214.999.8無1.2100.0Total417100.0 4、經(jīng)營產(chǎn)品的品牌分析：經(jīng)營者的經(jīng)營品牌多為國內(nèi)

12、品牌，占76.7%，其中以中檔品牌為主，占31.8%，低檔和高檔比例相當(dāng)；國際品牌占9.9%。說明目前的經(jīng)營品牌總體上處于中等水平，應(yīng)有往高品牌發(fā)展的潛力。頻率百分比（%）累計百分比（%）國際名牌429.99.9國內(nèi)高檔品牌9221.631.5國內(nèi)中檔品牌13531.863.3國內(nèi)一般品牌9923.386.6無5713.4100.0Total425100.05、經(jīng)營產(chǎn)品的行業(yè)分析：在被調(diào)查者的行業(yè)中，男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分。可以借鑒，購物中心的服裝類經(jīng)營數(shù)量占三分之一為宜；便利店、百貨類占10.5%；鞋

13、、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當(dāng)?shù)姆至俊？傊@些行業(yè)是購物中心的主要部分，也是消費(fèi)者的必須部分。 頻率百分比（%）男裝類255.8女裝、內(nèi)衣5212.1男女休閑裝5913.7飾品類2.5童裝、孕婦裝類102.3鞋、箱包、皮具類型225.1珠寶、鐘表、眼鏡類61.4禮品、精品類163.7餐飲類225.1休閑、娛樂類1.2便利店、百貨類4510.5文體、音像類133.0家電81.9數(shù)碼、通訊、IT類112.6化妝品61.4美容、美發(fā)、健身類214.9五金、機(jī)電、化工類184.2家飾、床上用品、廚具類245.6維修、加工、中介類61.4婚紗攝影類51.2醫(yī)藥

14、、保健類112.6煙、酒、茶類153.5機(jī)車類4.9其它286.5Total430100.06、經(jīng)營方式分析：在調(diào)查對象的經(jīng)營方式中自營者占57.9%，其余方式各占10%左右。頻率百分比（%）廠家直銷4510.5加盟、連鎖4911.4代理4510.5經(jīng)銷419.6自營24857.9Total428100.07、經(jīng)營收益情況分析：在被調(diào)查中經(jīng)營收益為良的最多，占40.4%；其次是一般的占33.8%，另有23.2%的經(jīng)營為優(yōu)?？傮w的經(jīng)營收益還比較樂觀。頻率百分比（%）累計百分比（%）優(yōu)9923.223.2良17240.463.6一般14433.897.4差81.999.3Total426100.0

15、8、每月每平方米的營業(yè)額分析：在每月每平方米的營業(yè)額的調(diào)查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%；另有11.0%的在500元以上，可見，被調(diào)查者的營業(yè)額的差距較大，大部分在300元以內(nèi)。頻率百分比（%）累計百分比（%）100元以下13631.931.9101-150元7116.748.6151-200元4610.859.4201-250元296.866.2251-300元4711.077.2301-400元348.085.2401-500元153.588.7500元以上4711.099.8Total426100.09、商鋪每平方米的月租金分析：在租金這一重要指標(biāo)的

16、調(diào)查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占約30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。可見，當(dāng)?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，總體租金水平較樂觀。頻率百分比（%）累計百分比（%）無102.42.410元以下7317.219.510-15元12228.748.216-20元4410.458.621-25元409.468.026-30元429.977.931-35元235.483.336-40元143.386.640元以上5613.299.8Total425100.010、租賃商鋪的期限分析：在租賃期限中，一年以下(含一年)的最多，占67.1%；其次是五年以上(含五年)，占13.

17、5%?？梢娛袌龅淖赓U期限一年期內(nèi)的短期租賃為主，其次是長期（五年以上）的租賃。頻率百分比（%）累計百分比（%）一年以下(含一年)27867.167.1二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上(含五年)5613.5100.0Total414100.011、商鋪的人數(shù)分析：經(jīng)營人數(shù)中，2人以下(含2人)的占66%，3人的占16.25%，5人以上(含5人) 的占11.2%。多數(shù)店鋪經(jīng)營人數(shù)較少，為小規(guī)模個體經(jīng)營戶。頻率百分比（%）累計百分比（%）2人以下(含2人)28266.066.03人6916.282.24人245.687.85人以上(含5人)4811.299.1

18、Total427100.012、投資金額分析：經(jīng)營者的投資金額在3-5萬的最多，占24.6%；其次是2萬以下的占23%，2-3萬的占20.4%，可見大部分的投資金額在5萬元內(nèi)，可見大部分經(jīng)營者的投資限度很小，可以方便的退出投資。頻率百分比（%）累計百分比（%）2萬以下9823.023.02-3萬8720.443.33-5萬10524.667.97-10萬6214.582.410-15萬348.090.415-20萬194.494.820萬以上225.2100.0Total427100.013、裝修投入分析：38.1%的裝修投入在5000元以下，31.5%沒有裝修投入，5000-1萬元的占14%

19、，1萬元以下的累計為83.6%，不到10%的裝修投入在2萬元以上。可見，大多數(shù)經(jīng)營者的裝修投入都很少。頻率百分比（%）累計百分比（%）無13531.531.55000元以下16338.169.65000-1萬元6014.083.61-2萬元368.492.12-3萬元153.595.63-5萬元122.898.45萬元以上71.6100.0Total428100.014、經(jīng)營旺季分析：在經(jīng)營旺季調(diào)查中，占最多的是冬季為68.1%；春季、夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。頻率百分比（%）春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1無245.615、每月的稅費(fèi)支出

20、分析：稅費(fèi)支出200元以下的累計占52.9%，在一半以上，其中10%以上的沒有稅費(fèi)；200-300元的占26.8%，累計占79.8%；另有8.5%的在301-500元。頻率百分比（%）累計百分比（%）無5212.212.2200元以下17340.752.9200-300元11426.879.8301-500元368.588.2501-800元194.592.7801-1200元163.896.51201-2000元81.998.42000元以上71.6100.0Total425100.016、每月的水電費(fèi)支出：分析：水電費(fèi)支出50元以下的占53.5%，51-100元的占19.7%；87.3%的

21、在200元以內(nèi)。頻率百分比（%）累計百分比（%）50元以下22853.553.551-100元8419.773.2101-200元6014.187.3201-300元214.992.3301-500元174.096.2501-800元4.997.2800元以上122.8100.0Total426100.017、如果在桓臺縣建設(shè)一座環(huán)境優(yōu)美，品牌云集，現(xiàn)代、時尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購物樂園，擁有大批顧客群，展示無限美好的發(fā)展空間，您是否愿意進(jìn)駐該購物樂園經(jīng)營呢？ 頻率百分比（%）是37988.1否5111.9Total430100.0分析：88.1%的經(jīng)營者愿意入駐經(jīng)營。可見，該購物中心是經(jīng)

22、營者的理想經(jīng)營場所。17.1、需要的經(jīng)營面積分析：需要的經(jīng)營面積中51-70占15.9%，16-20 和21-30 各占13.3%；有近一半的需要面積在16-50。相比現(xiàn)在的經(jīng)營面積，經(jīng)營者有擴(kuò)大經(jīng)營面積的需要。 頻率百分比（%）累計百分比（%）10以下133.43.410-15164.27.716-205013.321.021-305013.334.231-403910.344.641-504311.456.051-706015.971.971-1004812.784.6101-150338.893.4150以上256.6100.0Total377100.017.2、適合的租金（元/月/）分

23、析：理想租金在10-15元的最多，占60.3%；16-20元的占21.3%；21-25元的占8.3%；同時，89.9%的理想租金在25元以下。相比其經(jīng)營的租金水平，經(jīng)營者希望租金越低越好，因此理想租金相對較低。頻率百分比（%）累計百分比（%）10-15元22660.360.316-20元8021.381.621-25元318.389.926-30元184.894.731-35元1.394.936-40元41.196.041-45元51.397.346-50元41.198.450元以上61.6100.0Total375100.0（二）、交叉分析1、行業(yè)與面積交叉分析：服裝類多數(shù)在10-40，以1

24、6-30為主，且面積差異不大；鞋、箱包、皮具類，禮品、精品類和文體、音像類在10-70不等，且差異較大；餐飲類多在70以上；數(shù)碼、通訊、IT類和化妝品多在16-30；家電在50-100為主；美容、美發(fā)、健身類和家飾、床上用品、廚具類以50-150為主，且差異較大；醫(yī)藥、保健類和煙、酒、茶類多在20-70。 面積行業(yè)10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150以上Total男裝類23541422124女裝、內(nèi)衣1415961411152男女休閑裝151011101443159飾品類0010001002童裝、孕婦裝類32201011010鞋、箱包、皮

25、具類51342410222珠寶、鐘表、眼鏡類0011120106禮品、精品類32211511016餐飲類20220244622休閑、娛樂類0000010001便利店、百貨類2171121244245文體、音像類41230300013家電0111022108數(shù)碼、通訊、IT妝品1030110006美容、美發(fā)、健身類10140454221家飾、床上用品、廚具類21032763024婚紗攝影類0000002215醫(yī)藥、保健類10403021011煙、酒、茶類01240521015Total2、行業(yè)與租金交叉分析：服裝類的租金差異明顯，沒有集中的分布區(qū)域：10元以下和40元以

26、上所占比例都明顯偏大，其余10-30元的比例差別不大；禮品、精品類的租金統(tǒng)計與服裝相似；鞋、箱包、皮具類和醫(yī)藥、保健類分布相似，集中在10-25元不等，處于較高水平；餐飲類租金水平較低，多數(shù)在15元以下；便利店、百貨類和文體、音像類都集中在10-30元；家電和婚紗攝影類的租金的分布相似，租金在16-40元之間且差異較大；數(shù)碼、通訊、IT類，化妝品和煙、酒、茶類都集中在10-20元，處于足勁的中等水平；美容、美發(fā)、健身類在20元以下分布，且差異較大；家飾、床上用品、廚具類則明顯集中在10-15元，租金水平略低。租金行業(yè)無10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元

27、以上Total男裝類07313230625女裝、內(nèi)衣291564530852男女休閑裝01011757151258飾品類0010100002童裝、孕婦裝類03201101210鞋、箱包、皮具類01834111322珠寶、鐘表、眼鏡類0041100006禮品、精品類03421002315餐飲類38522010122休閑、娛樂類0000010001便利店、百貨類261913830244文體、音像類02400310213家電0021210028數(shù)碼、通訊、IT類01321012111化妝品0031001016美容、美發(fā)、健身類07551120021五金、機(jī)電、化工飾、床上用

28、品、廚具類021311221224維修、加工、中介類1101200106婚紗攝影類0102000025醫(yī)藥、保健類02413000111煙、酒、茶類11631100215機(jī)車類0010001024其它06633610227Total10731224440422314564253、面積與租金交叉分析：通過面積和租金的交叉分布可以看出，隨著面積的增大，相應(yīng)的單位租金分布相對就低，但高低的差異不十分明顯。租金面積無10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total10-151131235935146516-2014773512164621-3027161187

29、5296731-4009187693135741-500261312111751-70112336853327371-1001101632310642101-150211544320435150以上25911030122Total10731224340422314564244、行業(yè)與理想面積交叉分析分析：4.1、面積要求較大的行業(yè)有：餐飲業(yè)大都在70以上；美容、美發(fā)、健身類集中在50以上且大小不等；家飾、床上用品、廚具類則在40以上；婚紗攝影類要求最大在100以上。4.2、面積要求大小差異較大的有：鞋、箱包、皮具類在21-100不等；禮品、精品類集中在16-100；便利店、百貨類集中在31-7

30、0；文體、音像類和數(shù)碼、通訊、IT類則集中在21-70且較分散；煙、酒、茶類以30-100為主。4.3、男裝集中在41-70，其他服裝集中在16-40，明顯小于男裝；珠寶、鐘表、眼鏡類，家電和醫(yī)藥、保健類集中在50-70，處于中等偏大的水平；化妝品的一般要求在16-30，面積較小。面積行業(yè)10以下10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150以上Total男裝類202216521021女裝、內(nèi)衣1718664501351男女休閑裝2291575524354飾品類00100001002童裝、孕婦裝類102042010010鞋、箱包、皮具類011324

31、450121珠寶、鐘表、眼鏡類00010120105禮品、精品類003303230014餐飲類101210163419休閑、娛樂類00000001001便利店、百貨類1103631223132文體、音像類201210200311家電00110102106數(shù)碼、通訊、IT類011221210010化妝品10210011006美容、美發(fā)、健身類011001255217五金、機(jī)電、化工類002303430116家飾、床上用品、廚具類011131356223維修、加工、中介類10101100116婚紗攝影類00000001225醫(yī)藥、保健類01000120004煙、酒、茶類000041341114機(jī)車

32、類00000000112其它113515533027Total13165050394360483325377（三）、分析總結(jié)通過對桓臺縣城的主要街道店鋪的調(diào)查分析，總結(jié)如下：1、商業(yè)布局主要的商業(yè)街有：中心大街、張北路和衛(wèi)生街，其次有興桓路、鎮(zhèn)南大街和建設(shè)街。張北路是最主要的一條商業(yè)街、也是最為繁華的商業(yè)街，是當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)中心，沿路帶有溫州服裝批發(fā)市場、超級市場、百貨商場、專賣店和專業(yè)市場。中心大街是比較時尚和現(xiàn)代的商業(yè)街。2、主要指標(biāo)2.1、行業(yè)男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購物中心的服裝類經(jīng)營數(shù)量

33、不低于三分之一）。便利店、百貨類占10.5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當(dāng)?shù)谋壤?。總之，這些行業(yè)是購物中心的主要部分，也是消費(fèi)者的必須部分。2.2、面積沿街經(jīng)營商鋪的面積51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；10-15占15.2%；31-40占13.8%。累計可見，10-40占55.5%，是主要的面積范圍。通過對比，其理想的經(jīng)營面積略大于現(xiàn)有的經(jīng)營面積，主要集中在16-50，不同行業(yè)的面積要求差異較大。2.3、租金在每平方米的月租金這一重要指標(biāo)的調(diào)查中，10-15元的最多，占28.7%；16-30元的累計約占30%，另有

34、10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上?？梢姡?dāng)?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，主要是受地段影響，另外還受層數(shù)和行業(yè)的影響?？傮w來看，租金水平較樂觀。2.4、其他多數(shù)的經(jīng)營用房為租賃所得，租賃期限多數(shù)在一年以內(nèi)；83.5%的只在一層經(jīng)營；經(jīng)營旺季以冬季最多，其次是秋季；大部分經(jīng)營者對其經(jīng)營形象和營業(yè)額較滿意；經(jīng)營者的裝修投入一般很少，83.6%的在一萬元以下，有近三分之一的沒有投入裝修，經(jīng)營者的總投資金額大部分在5萬元以下，多為小規(guī)模投資、自主經(jīng)營。2.5、經(jīng)營意向近90%的經(jīng)營者都會考慮到環(huán)境優(yōu)美品牌云集、現(xiàn)代、時尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購物樂園經(jīng)營，他們基本上可以接受集中經(jīng)營，希望經(jīng)營環(huán)境更

35、好，賺得更多的利潤，此為商人的本質(zhì)。第六部分、桓臺商場綜合分析桓臺規(guī)模較大的商場有喜樂佳超市、桓臺商廈、桓臺百貨大樓、溫州批發(fā)市場一、商場經(jīng)營分析：1、喜樂佳超市優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，內(nèi)部購物環(huán)境目前屬桓臺縣最好的，并以超市為經(jīng)營主題，超市營業(yè)面積占總面積的3/4之多。因商品多為生活必需品，所以人氣較旺，經(jīng)營效益比較好。劣勢分析：商場規(guī)模較小，商品種類不夠豐富，食品新鮮度不夠，多數(shù)商品價格高于市場價，這是制約收益增長的最大因素。2、桓臺商廈：優(yōu)勢分析：商場地段優(yōu)越，有桓臺最大的家電賣場劣勢分析：業(yè)種分布無序，商場無經(jīng)營主題，無知名品牌，商場缺乏人氣，商場經(jīng)營效益一般，與前期招商、市場定位有較大的

36、關(guān)系。3、桓臺百貨大樓：優(yōu)勢分析：商場經(jīng)營年限較久，占有市場先入為主的角色。商場一層有珠寶與超市兩大主營行業(yè)，帶動了市場的繁榮。 劣勢分析：商場裝修低檔，設(shè)備設(shè)施陳舊，商場垂直動線均為步行梯，因此導(dǎo)致二、三層經(jīng)營收益不佳。4、溫州批發(fā)市場優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，規(guī)模較大，是桓臺唯一的批發(fā)市場，面對城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入消費(fèi)群體。劣勢分析：市場缺乏經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃、定位。建筑結(jié)構(gòu)與定位相沖突。桓臺商業(yè)整體分析：二、小結(jié)桓臺縣較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)具有較強(qiáng)的市場消費(fèi)能力，但桓臺縣商業(yè)環(huán)境落后，現(xiàn)有的幾座商場屬傳統(tǒng)的小規(guī)模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商業(yè)設(shè)備、設(shè)施不全，功能單一，缺少休閑舒適的購物環(huán)境。各商場沒有

37、時尚的經(jīng)營主題，市場定位不明確，缺少新穎的經(jīng)營管理理念，目前經(jīng)營收益一般。正因?yàn)榛概_沒有能夠充分滿足當(dāng)?shù)厝司C合消費(fèi)的場所，所以桓臺縣大量消費(fèi)群體流入張店。因此，本項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場定位，齊全的功能組合，先進(jìn)的商管理念，以及特色的經(jīng)營風(fēng)格，將引導(dǎo)桓臺縣市民全新的生活方式和消費(fèi)觀念，填補(bǔ)市場的空白。第七部分、消費(fèi)者情況綜述桓臺縣整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但桓臺縣商業(yè)環(huán)境落后，目前缺少能充分滿足當(dāng)?shù)厝司C合消費(fèi)的場所，因此導(dǎo)致桓臺縣大量消費(fèi)群體流入張店。經(jīng)常光顧商場的人群以兒童（1-14歲）、20歲左右的年輕人和中青年女性（30-45歲）為主，他們有能力支付也希望有環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的購物場所來滿足現(xiàn)實(shí)需求。第八

38、部分、競爭樓盤調(diào)查描述據(jù)調(diào)查，桓臺在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營劃分，但沒有形成特色，且開發(fā)商實(shí)力一般。就銷售來看，情況都非常喜人。目前市場競爭并不激烈，此時進(jìn)入很容易占據(jù)市場優(yōu)勢。就淄博市的商業(yè)地產(chǎn)來看：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資都很旺盛，銷售情況喜人。沿街商鋪的樓盤遠(yuǎn)多于分割銷售的購物商城。沿街商鋪（套鋪）以1-2層相連為主，少數(shù)1-3層。套鋪的開間在3.6-12米不等，以5米左右為主；進(jìn)深在11-20米不等，以15 米左右為主。張店區(qū)核心商圈的套鋪均價在6000元/平米以上，社區(qū)商鋪和其它城區(qū)的商鋪售價在3000元/平米左右。（附表：淄博市商業(yè)地產(chǎn)

39、統(tǒng)計）第九部分、桓臺縣商業(yè)項(xiàng)目市場分析總結(jié)桓臺縣商業(yè)市場的形態(tài)主要是街鋪和傳統(tǒng)的百貨商場。一、街鋪總結(jié)1、商業(yè)布局主要的商業(yè)街有：中心大街、張北路和衛(wèi)生街，其次有興桓路、鎮(zhèn)南大街和建設(shè)街。張北路是最主要的一條商業(yè)街、也是最為繁華的商業(yè)街，是當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)中心，沿路帶有溫州服裝批發(fā)市場、超級市場、百貨商場、專賣店和專業(yè)市場。中心大街是比較時尚和現(xiàn)代的商業(yè)街。2、主要指標(biāo)2.1、行業(yè)男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購物中心的服裝類經(jīng)營數(shù)量不低于三分之一）。便利店、百貨類占10.5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和

40、美容、美發(fā)、健身類各占約5%，占有相當(dāng)?shù)谋壤?.2、面積沿街經(jīng)營商鋪的面積51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；累計可見，10-40占55.5%，是主要的面積范圍。通過對比，其理想的經(jīng)營面積略大于現(xiàn)有的經(jīng)營面積，主要集中在16-50，不同行業(yè)的面積要求差異較大。2.3、租金在每平方米的月租金這一重要指標(biāo)的調(diào)查中，10-15元的最多，占28.7%；16-30元的累計約占30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上?？傮w來看，當(dāng)?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，租金水平較樂觀。2.4、其他多數(shù)的經(jīng)營用房為租賃所得，租賃期限多數(shù)在一年以內(nèi)；83.5%的只在一層經(jīng)營；經(jīng)營

41、旺季以冬季最多，其次是秋季；大部分經(jīng)營者對其經(jīng)營形象和營業(yè)額較滿意；經(jīng)營者的裝修投入一般很少，83.6%的在一萬元以下，有近三分之一的沒有投入裝修；經(jīng)營者的總投資金額大部分在5萬元以下，多為小規(guī)模投資、自主經(jīng)營。2.5、經(jīng)營意向近90%的經(jīng)營者都會考慮到環(huán)境優(yōu)美品牌云集、現(xiàn)代、時尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購物樂園經(jīng)營，他們基本上可以接受集中經(jīng)營，希望經(jīng)營環(huán)境更好。二、商場總結(jié)桓臺規(guī)模較大的商場有喜樂佳超市、桓臺商廈、桓臺百貨大樓、溫州批發(fā)市場。除喜樂佳超市是新出現(xiàn)的超級市場外，其余屬傳統(tǒng)的小規(guī)模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商業(yè)設(shè)備、設(shè)施不全，功能單一，缺少休閑舒適的購物環(huán)境。各商場沒有時尚的經(jīng)營主

42、題，市場定位不明確，缺少新穎的經(jīng)營管理理念，目前經(jīng)營收益一般。三、競爭樓盤總結(jié)據(jù)調(diào)查，桓臺在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營劃分，但沒有形成特色和足夠的規(guī)模。同時，從淄博其它地域的銷售來看，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資都很旺盛，銷售情況喜人。沿街商鋪的樓盤遠(yuǎn)多于分割銷售的購物商城，沿街商鋪以1-2層（套鋪）相連為主。四、結(jié)論1、消費(fèi)者現(xiàn)狀桓臺縣是淄博地區(qū)的農(nóng)業(yè)大縣，縣城城區(qū)人口較少，全縣外來人口比較淄博其他縣區(qū)低，在桓臺縣消費(fèi)的人多是本地人。桓臺距淄博市區(qū)（張店區(qū)）20余公里，交通異常方便，桓臺縣的消費(fèi)群可以非常方便的流入張店區(qū)。同時，張店商業(yè)十分發(fā)達(dá)，擁有不

43、同業(yè)態(tài)定位的大型商業(yè)十家之多，張店是淄博市市政府所在地，是淄博市的經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是其他區(qū)縣的商業(yè)中心。綜合以上因素，去張店購物已成為桓臺多數(shù)人的消費(fèi)習(xí)性。2、商業(yè)現(xiàn)狀桓臺縣商場經(jīng)營方式落后，整體經(jīng)營環(huán)境較差，經(jīng)營狀況不好。商場規(guī)模普遍過小，功能單一，缺乏有影響力的核心客戶進(jìn)駐經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和新穎的營銷手段，配套設(shè)施不完善，電扶梯、中央空調(diào)、停車場及內(nèi)外照明等硬件設(shè)施落后。因此，功能劃分不合理，商場的檔次與整體形象較差，難以吸引人流進(jìn)入商場并保持商場穩(wěn)定的消費(fèi)人流。3、建議3.1現(xiàn)有的商場經(jīng)營不善的情況，將大大影響當(dāng)?shù)厣碳液屯顿Y者對進(jìn)場經(jīng)營方式的信心，專業(yè)的經(jīng)營管理與專業(yè)的營銷手段

44、才能為商場營造良好的經(jīng)營氣氛與穩(wěn)定的消費(fèi)人流。采取統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的先進(jìn)模式方可激發(fā)經(jīng)營者與投資者的購買欲望。3.2準(zhǔn)確的市場定位，齊全的功能組合，先進(jìn)的商管理念，以及特色的經(jīng)營風(fēng)格的購物中心，將引導(dǎo)桓臺縣市民全新的生活方式和消費(fèi)觀念，填補(bǔ)市場的空白。3.3商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模定位、特色經(jīng)營及完善的配套設(shè)施將突顯商業(yè)的稀缺性，成為桓臺縣或淄博地區(qū)的標(biāo)志性商廈，這也是營銷策劃工作中的主要內(nèi)容。3.4在商場正式推售以前，盡可能與更多的核心商戶達(dá)成租賃意向。先營銷客商，引進(jìn)知名品牌，以借助核心租戶的影響力，保證商場的長遠(yuǎn)經(jīng)營，更為銷售創(chuàng)造有利條件。嘉年華廣場定位篇一、項(xiàng)目地段及周邊規(guī)劃部分1、項(xiàng)目地理位

45、置本項(xiàng)目地處桓臺城區(qū)西北角，五里路的東鄰，建設(shè)街北鄰，縣防疫站西鄰，南有西苑小區(qū)，北鄰恒星花園將軍住宅樓區(qū)；項(xiàng)目占地約50畝。該地塊位于城郊結(jié)合處，周邊除了上述兩個住宅區(qū)外，西邊就是郊區(qū)農(nóng)田，局勢中心約2公里。西苑小區(qū)是占地350畝的住宅區(qū)，目前已有人入住，但入住率較低；恒星花園占地100多畝，預(yù)計將在年底入住。因此，本項(xiàng)目目前地段較差，周邊居民較少，缺少人氣，沒有形成商業(yè)氣氛。2、項(xiàng)目周邊的規(guī)劃除了西苑小區(qū)和恒星花園是新建的兩個住宅區(qū)，正西臨（五里路西）是規(guī)劃中的九年一貫制學(xué)校；順著五里路往南依次是500畝的住宅區(qū)（規(guī)劃中）；距本項(xiàng)目不足1公里的少海公園占地330畝，現(xiàn)已見好對外開放；至鎮(zhèn)南

46、大街是規(guī)劃中的住宅區(qū)。二、SWOT分析1、優(yōu)勢道路交通發(fā)達(dá)；緊鄰有西苑小區(qū)和恒星花園兩個新建的居住區(qū)，據(jù)了解，西苑小區(qū)是本地檔次較高、規(guī)模較大的社區(qū)，社區(qū)內(nèi)的居民多位收入較高人群；2、劣勢處于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，距離市中心較遠(yuǎn)；周邊生活服務(wù)設(shè)施缺乏，沒有學(xué)校、商場、銀行、郵局、酒店、餐飲等服務(wù)場所；周邊居住區(qū)地入住率較低，人流量少；沒有商業(yè)氣息。3、機(jī)會當(dāng)?shù)貨]有大型的現(xiàn)代購物商場，也沒有在建的現(xiàn)代購物商場；本地的消費(fèi)者希望有更理想的消費(fèi)場所，可以降低到外地滿足消費(fèi)的交通和時間成本；經(jīng)營者有一定的租金承受能力，希望有更好的經(jīng)營場所。因此，現(xiàn)代化的休閑購物中心是多方市場的需求，這也是商業(yè)市場的機(jī)會。4、威

47、脅即將開業(yè)的新王府商業(yè)街和香港街會占據(jù)一部分市場份額，以及正在建設(shè)的城南商場（百貨大樓）都具有比本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置。這些項(xiàng)目會成為本項(xiàng)目的競爭對手，給本項(xiàng)目一定的威脅?？傊鎸^佳的市場機(jī)會，如何以規(guī)模和功能降低項(xiàng)目的劣勢、甚至變劣勢為優(yōu)勢是本項(xiàng)目成功必須克服的瓶頸；科學(xué)合理、差異化的定位，獨(dú)特的營銷和推廣將會擊敗競爭對手，獨(dú)領(lǐng)市場。三、定位部分定位的基本原則：結(jié)合項(xiàng)目地理位置和未來規(guī)劃，以市場為導(dǎo)向，以超前的意識和理念，突破地段劣勢，吸引當(dāng)?shù)貎?yōu)秀經(jīng)營者進(jìn)駐經(jīng)營，并吸引周邊縣市的經(jīng)營者跟進(jìn)。成為當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)的主要場所，同時吸引外地消費(fèi)者。1、目標(biāo)市場定位1.1終端消費(fèi)群定位以桓臺縣居民為主，占40-50%；周邊2小時車程城市居民為輔，占50-60%；在年齡上以兒童（0-14歲）、婦女（30-50歲）和年輕人為主。1.2目標(biāo)客戶群定位桓臺和張店投資客為主，占50-60%；淄博其它地區(qū)投資客和溫州購房團(tuán)占40-50%。核心客戶特征：私營個體戶，行政事業(yè)單位，有積蓄的