房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理全案

1、精細(xì)化管理全案系列目錄房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理全案（收集整理全版）目 錄第3章 房地產(chǎn)企業(yè)投資策劃管理93.1 項(xiàng)目投資策劃管理流程103.1.1 企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃編制流程103.1.2 宏觀市場分析預(yù)測流程113.2 項(xiàng)目投資策劃管理制度123.2.1 年度經(jīng)營計(jì)劃管理制度123.4 項(xiàng)目投資策劃管理表單133.4.2 項(xiàng)目階段投資回收分析表133.4.3 投資項(xiàng)目競爭分析調(diào)研表143.4.4 投資項(xiàng)目社會(huì)影響分析表143.4.5 前期工作階段主要工序表15第4章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)管理164.1 開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)管理流程174.1.6 開發(fā)項(xiàng)目施工報(bào)建審查流程174.2 開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)管理制度184.2

2、.1 項(xiàng)目前期開發(fā)管理制度184.2.2 項(xiàng)目用地投標(biāo)管理制度204.2.4 工程項(xiàng)目招標(biāo)管理制度214.4 開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)管理表單294.4.1 項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算表294.4.2 企業(yè)項(xiàng)目投資時(shí)間控制表294.4.3 建設(shè)工程招標(biāo)申請(qǐng)書304.4.4 建設(shè)投標(biāo)報(bào)價(jià)清單表314.4.5 施工招標(biāo)合同評(píng)審表314.4.6 施工招標(biāo)合同會(huì)簽表32第5章 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理335.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程345.1.4 施工圖設(shè)計(jì)管理流程345.1.5 施工圖會(huì)審工作流程355.1.6 工程設(shè)計(jì)變更管理流程365.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理制度375.2.2 設(shè)計(jì)圖紙自審細(xì)則375.2.3 設(shè)計(jì)圖紙

3、會(huì)審制度375.2.4 設(shè)計(jì)圖紙管理辦法395.2.6 工程設(shè)計(jì)變更管理制度405.4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理表單425.4.1 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)單425.4.2 設(shè)計(jì)任務(wù)修改審批表425.4.3 設(shè)計(jì)投標(biāo)企業(yè)審查表435.4.4 設(shè)計(jì)跟蹤檢查記錄單435.4.5 設(shè)計(jì)輸出文件審查表445.4.7 施工圖紙會(huì)審記錄表445.4.8 工程設(shè)計(jì)文件發(fā)放單455.4.10 工程設(shè)計(jì)變更通知單45第6章 房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算管理466.1 項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算管理流程476.1.7 安裝工程預(yù)決算流程476.1.8 工程項(xiàng)目成本管控流程486.2 項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算管理制度496.2.2 工程項(xiàng)目合同管理制度496.2.5

4、 工程項(xiàng)目成本控制制度546.4 項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算管理表單606.4.1 工程預(yù)算作業(yè)進(jìn)度表606.4.2 單項(xiàng)工程計(jì)量一覽表616.4.3 分項(xiàng)工程計(jì)價(jià)內(nèi)控表616.4.4 單項(xiàng)工程概、預(yù)算表616.4.5 項(xiàng)目工程預(yù)算匯總表626.4.6 安裝工程費(fèi)用估算表626.4.7 工程變更費(fèi)用審核表636.4.8 開發(fā)成本費(fèi)用估算表636.4.9 施工成本費(fèi)用預(yù)算表646.4.10 工程進(jìn)度付款確認(rèn)單656.4.11 工程價(jià)款結(jié)算清單65第7章 房地產(chǎn)企業(yè)材料設(shè)備管理667.1 材料設(shè)備管理流程677.1.1 采購計(jì)劃編制工作流程677.1.3 項(xiàng)目采購合同簽訂流程687.1.4 材料設(shè)備檢驗(yàn)工作流程

5、697.2 材料設(shè)備管理制度707.2.1 材料設(shè)備采購管理制度707.2.2 重要設(shè)備招標(biāo)采購辦法737.2.3 材料設(shè)備運(yùn)輸管理制度757.2.4 材料設(shè)備領(lǐng)用回收辦法767.2.6 儀器設(shè)備檔案管理制度777.4 材料設(shè)備管理表單787.4.1 年度設(shè)備采購計(jì)劃表787.4.2 月度材料采購計(jì)劃表787.4.3 材料設(shè)備考察信息表787.4.4 材料設(shè)備采購詢價(jià)表797.4.5 供應(yīng)商評(píng)價(jià)記錄797.4.6 合同談判記錄表807.4.7 合同信息統(tǒng)計(jì)表817.4.8 材料檢驗(yàn)報(bào)告表817.4.9 設(shè)備驗(yàn)收記錄單817.4.11 材料采購貨款結(jié)算表827.4.12 材料采購付款匯總表82第

6、8章 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工管理838.1 工程項(xiàng)目施工管理流程848.1.4 工程施工現(xiàn)場管理流程848.1.5 工程施工技術(shù)管理流程858.1.6 工程施工質(zhì)量控制流程868.1.7 工程施工安全管理流程878.2 工程項(xiàng)目施工管理制度888.2.1 項(xiàng)目施工管理制度888.2.3 工程承包商管理制度938.2.5 工程施工質(zhì)量管理制度988.2.6 工程安全文明施工規(guī)程1008.2.10 工程技術(shù)檔案管理規(guī)定1028.4 工程項(xiàng)目施工管理表單1038.4.2 項(xiàng)目工程施工進(jìn)度表1038.4.3 工程施工方案審批表1048.4.4 工程施工進(jìn)度計(jì)劃表1048.4.5 進(jìn)度調(diào)整計(jì)劃審批表1048

7、.4.7 周工程量統(tǒng)計(jì)表1058.4.8 工程管理日記表1058.4.9 內(nèi)部工作聯(lián)系單1058.4.11 工程質(zhì)量檢查表1068.4.12 質(zhì)量隱患檢查表1068.4.13 工程整改通知單1078.4.14 隱患停工登記表1078.4.15 施工質(zhì)量監(jiān)督日志1078.4.16 質(zhì)量監(jiān)督交底記錄1088.4.21 質(zhì)量控制資料核查記錄108第9章 房地產(chǎn)企業(yè)裝飾工程管理1099.1 裝飾工程管理流程1109.1.1 裝飾工程設(shè)計(jì)管理流程1109.1.2 裝飾工程預(yù)算管理流程1119.1.3 裝飾施工工程管理流程1129.2 裝飾工程管理制度1139.2.1 裝飾工程質(zhì)量管理制度1139.2.2

8、 裝飾工程安全管理制度1149.4 裝飾工程管理表單1159.4.1 裝飾工程項(xiàng)目計(jì)價(jià)表1159.4.2 裝飾施工進(jìn)度計(jì)劃表1169.4.3 現(xiàn)場質(zhì)量檢查記錄表1169.4.4 裝飾工程驗(yàn)收記錄表1179.4.5 裝修工程匯總預(yù)算表1179.4.6 裝修分項(xiàng)工程預(yù)算表118第10章 房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃管理11910.1 營銷策劃管理流程12010.1.2 項(xiàng)目市場調(diào)研管理流程12010.1.5 項(xiàng)目廣告制作發(fā)布流程12110.1.6 企業(yè)公關(guān)活動(dòng)管理流程12210.2 營銷策劃管理制度12310.2.2 營銷策劃人員工作守則12310.2.3 營銷活動(dòng)策劃與實(shí)施細(xì)則12410.4 營銷策劃管理

9、表單12510.4.1 營銷策劃計(jì)劃書12510.4.2 媒體推廣計(jì)劃表12510.4.3 銷售推廣計(jì)劃表12510.4.4 策劃內(nèi)容執(zhí)行表12610.4.5 營銷費(fèi)用預(yù)算表12610.4.6 項(xiàng)目市場調(diào)研表12710.4.7 宣傳事項(xiàng)報(bào)告書128第11章 房地產(chǎn)企業(yè)銷售實(shí)施管理12911.1 銷售管理流程13011.1.2 銷售計(jì)劃制訂流程13011.1.5 銷售簽約工作流程13111.1.7 客戶來電接聽流程13211.1.8 客戶投訴處理流程13311.2 銷售管理制度13411.2.1 銷售管理工作制度13411.2.2 銷售會(huì)議管理規(guī)定13611.2.3 售樓處日常管理規(guī)范13711

10、.2.4 客戶接待工作制度14011.2.5 客戶投訴管理制度14111.2.8 項(xiàng)目招商策劃與組織工作指引14311.4 銷售管理表單14811.4.1 銷售工作計(jì)劃表14811.4.2 客戶促銷計(jì)劃表15011.4.3 客戶到訪征詢單15011.4.4 來訪客戶分析表15111.4.5 銷售行動(dòng)計(jì)劃表15111.4.6 客戶簽約申報(bào)表15111.4.7 簽約客戶確認(rèn)單15211.4.8 保留樓盤控制表15211.4.9 銷售情況周報(bào)表15311.4.10 回收款項(xiàng)明細(xì)表15311.4.11 客戶投訴處理表15411.4.12 投訴案件統(tǒng)計(jì)表154第12章 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理15512.

11、1 財(cái)務(wù)管理流程15612.1.1 資金管理工作流程15612.1.2 財(cái)務(wù)融資管理流程15712.1.4 固定資產(chǎn)管理流程15812.1.6 財(cái)務(wù)分析工作流程15912.1.8 稅務(wù)核算申報(bào)流程16012.2 財(cái)務(wù)管理制度16112.2.1 財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度16112.2.3 日常財(cái)務(wù)管理辦法16412.2.6 企業(yè)存貨管理制度16512.2.9 會(huì)計(jì)電算化管理制度16812.4 財(cái)務(wù)管理表單17012.4.1 年度財(cái)務(wù)費(fèi)用臺(tái)賬17012.4.2 票據(jù)及存款日?qǐng)?bào)表17012.4.3 審計(jì)查賬記錄表17012.4.4 營業(yè)利潤測算表17112.4.5 財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告表17112.4.6 公司財(cái)務(wù)

12、損益表17212.4.7 現(xiàn)金流量分析表17212.4.8 融資項(xiàng)目登記表17312.4.9 項(xiàng)目融資申報(bào)表17312.4.10 企業(yè)籌資需求分析表17412.4.11 籌資使用情況登記表17512.4.12 銀行短期借款明細(xì)表17612.4.13 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表17612.4.14 企業(yè)籌資成本分析表17712.4.15 融資風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)分析表17712.4.16 融資結(jié)構(gòu)彈性分析表17712.4.17 貸款還本付息估算表178第13章 房地產(chǎn)企業(yè)績效考核管理17913.1 績效考核管理流程18013.1.1 績效管理工作流程18013.1.4 績效面談工作流程18113.2 績效考核管理

13、制度18213.2.1 績效考核管理規(guī)定18213.4 績效考核管理表單18913.4.1 總工程師績效考核表18913.4.2 總經(jīng)濟(jì)師績效考核表19013.4.3 總會(huì)計(jì)師績效考核表19113.4.4 投資發(fā)展部經(jīng)理考核表19113.4.5 項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理考核表19213.4.6 項(xiàng)目經(jīng)理績效考核量表19313.4.7 設(shè)計(jì)部總設(shè)計(jì)師考核表19413.4.8 造價(jià)管理部經(jīng)理考核表19413.4.9 工程技術(shù)部經(jīng)理考核表19513.4.10 材料設(shè)備部經(jīng)理考核表19613.4.11 質(zhì)量管理部經(jīng)理考核表19713.4.12 營銷策劃部經(jīng)理考核表19713.4.13 銷售管理部經(jīng)理考核表198

14、13.4.14 裝飾管理部經(jīng)理考核表19913.4.15 造價(jià)工程師績效考核表20013.4.16 水暖工程師績效考核表20013.4.17 結(jié)構(gòu)工程師績效考核表20113.4.18 電氣工程師績效考核表20213.4.19 質(zhì)檢工程師績效考核表20313.4.20 安檢工程師績效考核表20313.4.21 工程項(xiàng)目施工員考核表20413.4.22 工程項(xiàng)目預(yù)算員考核表20513.4.23 工程項(xiàng)目質(zhì)檢員考核表20613.4.24 工程項(xiàng)目安全員考核表20613.4.25 工程項(xiàng)目材料員考核表20713.4.26 工程項(xiàng)目資料員考核表208第14章 房地產(chǎn)企業(yè)人事行政管理20914.1 人事行

15、政管理流程21014.1.2 行政經(jīng)費(fèi)控制流程21014.1.3 會(huì)議管理工作流程21114.1.4 員工出差管理流程21214.1.5 車輛使用管理流程21314.1.6 安全檢查管理流程21414.1.7 訪客接待管理流程21514.1.8 招聘錄用管理流程21614.1.10 員工提薪管理流程21714.2 人事行政管理制度21814.2.1 辦公用品管理制度21814.2.2 會(huì)議組織管理制度21914.2.3 企業(yè)文書管理制度22014.2.5 員工出差管理制度22214.2.6 企業(yè)檔案管理制度22314.2.7 內(nèi)部車輛管理制度22514.2.8 員工食堂管理制度22714.2.

16、9 員工宿舍管理制度22914.2.11 員工培訓(xùn)管理制度23114.2.13 員工獎(jiǎng)懲管理制度23314.3 人事行政管理方案23514.3.4 校園招聘工作實(shí)施方案23514.3.5 新員工入職培訓(xùn)實(shí)施方案23614.4 人事行政管理表單23814.4.1 辦公用品請(qǐng)購單23814.4.2 辦公用品領(lǐng)用表23814.4.3 檔案借閱登記表23814.4.4 印章使用申請(qǐng)單23814.4.5 會(huì)議召開申請(qǐng)表23914.4.6 會(huì)議召開通知單23914.4.7 會(huì)議議程安排表23914.4.8 會(huì)議過程記錄表24014.4.9 內(nèi)部車輛登記表24014.4.10 車輛使用申請(qǐng)表24114.4.

17、11 員工出差申請(qǐng)單24114.4.12 月度考勤匯總表24114.4.13 公司訪客登記表24214.4.14 員工住宿申請(qǐng)表24214.4.15 員工獎(jiǎng)懲申報(bào)表24214.4.16 招聘費(fèi)用預(yù)算表24314.4.17 人員需求申請(qǐng)表24314.4.18 應(yīng)聘人員登記表24414.4.19 轉(zhuǎn)正申請(qǐng)審批表24514.4.20 培訓(xùn)需求調(diào)246查表24614.4.21 培訓(xùn)項(xiàng)目計(jì)劃表24614.4.22 培訓(xùn)學(xué)員反饋表24614.4.23 員工調(diào)薪申請(qǐng)表24714.4.24 崗位調(diào)動(dòng)申請(qǐng)表24714.4.25 崗位晉升評(píng)估表24814.4.26 員工離職申請(qǐng)表248附：弗布克已出版圖書書目25

18、0第3章 房地產(chǎn)企業(yè)投資策劃管理3.1 項(xiàng)目投資策劃管理流程3.1.1 企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃編制流程流程名稱企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃編制流程流程編號(hào)所屬部門流程圖相關(guān)制度/文書/表單會(huì)議討論高層領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議總經(jīng)理總經(jīng)辦投資發(fā)展部等各部門開始收集內(nèi)外部環(huán)境信息資料資料分析提出意見、建議確定目標(biāo)，提出長期經(jīng)營計(jì)劃會(huì)議討論是否通過會(huì)議討論審查中期經(jīng)營計(jì)劃預(yù)案擬訂中期經(jīng)營計(jì)劃預(yù)案匯總、編制年度經(jīng)營計(jì)劃發(fā)布年度經(jīng)營計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行發(fā)布中期經(jīng)營計(jì)劃否是提交財(cái)務(wù)部進(jìn)行預(yù)算編制、平衡編制部門年度經(jīng)營計(jì)劃確定中期經(jīng)營計(jì)劃匯總、分析中期經(jīng)營計(jì)劃提出部門中期經(jīng)營計(jì)劃修訂并發(fā)布長期經(jīng)營計(jì)劃提供相關(guān)資料審核確定長期經(jīng)營計(jì)劃結(jié)束經(jīng)營環(huán)境分析預(yù)測表

19、長期經(jīng)營計(jì)劃草案長期經(jīng)營計(jì)劃中期經(jīng)營計(jì)劃年度經(jīng)營計(jì)劃經(jīng)營計(jì)劃管理與執(zhí)行規(guī)定編修日期審核日期生效日期3.1.2 宏觀市場分析預(yù)測流程流程名稱宏觀市場分析預(yù)測流程流程編號(hào)所屬部門流程圖相關(guān)制度/文書/表單總經(jīng)理投資發(fā)展部相關(guān)部門開始收集和分析歷史數(shù)據(jù)提供相關(guān)資料信息提出預(yù)測模型確定分析預(yù)測目標(biāo)選擇預(yù)測方法實(shí)施預(yù)測分析編制“宏觀市場分析預(yù)測報(bào)告”形成“宏觀市場分析預(yù)測報(bào)告”報(bào)告存檔應(yīng)用報(bào)告結(jié)束審核國家相關(guān)政策法律文件部門相關(guān)記錄宏觀市場分析預(yù)測報(bào)告草案宏觀市場分析預(yù)測報(bào)告檔案管理制度編修日期審核日期生效日期3.2 項(xiàng)目投資策劃管理制度3.2.1 年度經(jīng)營計(jì)劃管理制度企業(yè)年度經(jīng)營計(jì)劃管理制度應(yīng)對(duì)年度經(jīng)

20、營計(jì)劃的編制、分解、執(zhí)行、監(jiān)督與考核等事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范與約束，以確保企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的有效執(zhí)行與順利完成。以下是××房地產(chǎn)公司年度經(jīng)營計(jì)劃管理制度，供讀者參考。年度經(jīng)營計(jì)劃管理制度第1章 總則第1條 為了加強(qiáng)公司年度經(jīng)營計(jì)劃管理工作，促進(jìn)公司的快速、健康發(fā)展，結(jié)合本公司實(shí)際情況，特制定本制度。第2條 本制度所指的年度經(jīng)營計(jì)劃包括各經(jīng)營部門的年度業(yè)務(wù)計(jì)劃、各管理部門的年度管理計(jì)劃以及公司的年度人力資源計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、投資計(jì)劃、融資計(jì)劃等。第3條 本制度適用于公司各類年度經(jīng)營計(jì)劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督工作。第2章 年度經(jīng)營計(jì)劃的編制第4條 年度經(jīng)營計(jì)劃所確定的計(jì)劃期為每年的1月1日到12月

21、31日。第5條 年度經(jīng)營計(jì)劃的編制程序如下。（1）每年年底，投資發(fā)展部根據(jù)公司中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)，初步提出下一年度的經(jīng)營目標(biāo)。（2）投資發(fā)展部將擬定的年度經(jīng)營目標(biāo)傳達(dá)至各部門，征求并匯總各部門的意見。（3）投資發(fā)展部根據(jù)各部門意見編制年度經(jīng)營計(jì)劃草案，并提交總經(jīng)理辦公會(huì)討論。（4）投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的討論意見對(duì)年度經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行修改，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第6條 年度經(jīng)營計(jì)劃的內(nèi)容主要包括公司年度經(jīng)營目標(biāo)、預(yù)計(jì)分階段目標(biāo)、各業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)計(jì)劃指標(biāo)、編制規(guī)范（含表式、編制說明要求）和編制進(jìn)度要求等。第7條 如遇特殊情況，公司年度經(jīng)營計(jì)劃可于年中調(diào)整一次，調(diào)整后的

22、計(jì)劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)。第3章 年度經(jīng)營計(jì)劃的分解第8條 每年年底，投資發(fā)展部組織各部門采用滾動(dòng)編制、逐步細(xì)化的方式對(duì)整體經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行分解，形成各部門季度和月度的分解計(jì)劃。第9條 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)整體計(jì)劃的分解，并對(duì)各部門計(jì)劃進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。第10條 各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)將分解到部門的季度經(jīng)營計(jì)劃分解到每個(gè)月度，形成月度工作計(jì)劃。第11條 公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論、審核各季度的分解計(jì)劃和各部門的月度工作計(jì)劃，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。第4章 年度經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行第12條 經(jīng)營計(jì)劃的下達(dá)時(shí)間和方式具體如下。（1）每年年底，總經(jīng)理辦公會(huì)向各部門下達(dá)年度經(jīng)營計(jì)劃。（2）每季度初，投資發(fā)展部下達(dá)下個(gè)季度經(jīng)營計(jì)劃和各部

23、門工作計(jì)劃。（3）每月月初，投資發(fā)展部下達(dá)下個(gè)月度經(jīng)營計(jì)劃和各部門工作計(jì)劃。第13條 各部門根據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃及本部門工作計(jì)劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標(biāo)和公司整體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。第14條 經(jīng)營計(jì)劃的調(diào)整規(guī)定具體如下。（1）確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計(jì)劃時(shí)，必須由投資發(fā)展部提出申請(qǐng)并說明原因，經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過后才能執(zhí)行。（2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計(jì)劃時(shí)，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請(qǐng)并說明原因，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。（3）確因客觀因素影響需要調(diào)整月度經(jīng)營計(jì)劃時(shí)，必須由相關(guān)部門經(jīng)理提出申請(qǐng)并說明原因，經(jīng)主管副總確認(rèn)、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。

24、第15條 調(diào)整計(jì)劃一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前一律按原計(jì)劃執(zhí)行。第5章 年度經(jīng)營計(jì)劃的檢查與考核第16條 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)跟蹤、分析、報(bào)告公司計(jì)劃的執(zhí)行情況。第17條 各職能部門每月以書面形式報(bào)告一次計(jì)劃任務(wù)的完成情況。特殊事項(xiàng)需要縮短報(bào)告周期的，由總經(jīng)理辦公會(huì)決定。第18條 各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須隨時(shí)監(jiān)督、檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)采取有效措施予以解決，以保證計(jì)劃的順利完成。第19條 檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分利用統(tǒng)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表、業(yè)務(wù)報(bào)表等資料。計(jì)劃的實(shí)際完成數(shù)一律以統(tǒng)計(jì)報(bào)表數(shù)為依據(jù)。第20條 公司每季度對(duì)各部門計(jì)劃執(zhí)行情況考核一次，由投資發(fā)展部組織考核并提出初步意見，總經(jīng)理

25、辦公會(huì)討論后做出考核結(jié)論。第6章 附則第21條 本制度由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第22條 本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。3.4 項(xiàng)目投資策劃管理表單3.4.2 項(xiàng)目階段投資回收分析表項(xiàng)目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)期建設(shè)規(guī)模投資額（萬元）投資回收期項(xiàng)目生命周期一、基礎(chǔ)設(shè)施1道路2給排水3供電4通信二、交通設(shè)施1入口停車場2內(nèi)部停車場三、綠化工程1近期2遠(yuǎn)期3.4.3 投資項(xiàng)目競爭分析調(diào)研表 項(xiàng)目名稱因素及權(quán)重樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備 注位置價(jià)格配套設(shè)施物業(yè)管理質(zhì)量建筑質(zhì)量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設(shè)計(jì)城市規(guī)劃朝向室內(nèi)布置環(huán)保發(fā)展商信譽(yù)付款方式戶型設(shè)計(jì)銷售情況廣告效果停車位數(shù)量合 計(jì)3.4.4 投資項(xiàng)

26、目社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響范圍和程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對(duì)居民收入的影響2對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響3對(duì)居民就業(yè)的影響4對(duì)不同群體利益的影響5對(duì)弱勢(shì)群體的影響6對(duì)所在地段文化、教育、衛(wèi)生的影響7對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響8其他影響3.4.5 前期工作階段主要工序表序號(hào)編號(hào)工作名稱工期（月）緊前工序緊后工序1市場調(diào)查、預(yù)測2投資機(jī)會(huì)與方案構(gòu)思3規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建4投資經(jīng)營方案策劃5項(xiàng)目開發(fā)方案策劃6項(xiàng)目營銷方案策劃7項(xiàng)目可行性分析8方案優(yōu)化9建筑設(shè)計(jì)10征地拆遷11建筑施工圖設(shè)計(jì)12項(xiàng)目報(bào)建13交納各種稅費(fèi)14辦理建筑工程許可證第4章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)管理4.1

27、開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)管理流程4.1.6 開發(fā)項(xiàng)目施工報(bào)建審查流程流程名稱開發(fā)項(xiàng)目施工報(bào)建審查流程流程編號(hào)所屬部門流程圖相關(guān)制度/文書/表單結(jié)束領(lǐng)取“建筑工程施工許可證”核發(fā)“建筑工程施工許可證”對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查簽字辦理施工許可證簽訂施工合同按規(guī)定繳費(fèi)審核確定直接發(fā)包方或中標(biāo)人審核辦理施工報(bào)建登記審核根據(jù)工程情況申報(bào)發(fā)包方式開始總經(jīng)理報(bào)建人員項(xiàng)目開發(fā)部施工單位建設(shè)行政主管部門施工報(bào)建登記表報(bào)建資料、文件施工單位招標(biāo)管理制度中標(biāo)通知施工合同建筑工程施工許可證編修日期審核日期生效日期4.2 開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)管理制度4.2.1 項(xiàng)目前期開發(fā)管理制度以下是××房地產(chǎn)公司項(xiàng)目前期開發(fā)管理制度

28、，供讀者參考。項(xiàng)目前期開發(fā)管理制度第1章 總則第1條 為規(guī)范本公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作，減少和避免失誤，提高企業(yè)投資收益率，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司實(shí)際情況，特制定本制度。第2條 本制度適用于從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)到施工準(zhǔn)備完成的全部管理工作。第3條 各部門管理職責(zé)具體如下。（1）項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)的審批及相關(guān)證件的辦理工作。（2）造價(jià)管理部負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)預(yù)算及工程概算等工作。（3）工程技術(shù)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目各類施工圖紙的設(shè)計(jì)及變更等工作。第2章 項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)第4條 項(xiàng)目開發(fā)部配合投資發(fā)展部根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。第5條

29、 項(xiàng)目開發(fā)部對(duì)投資發(fā)展部選定的投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，其具體內(nèi)容如下。1項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱。（2）項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等。（3）項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。2項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。（2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)以及需動(dòng)遷的人口數(shù)和戶數(shù)等。（3）調(diào)查項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。（4

30、）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃。（5）其他地下、地上物現(xiàn)狀。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)需要調(diào)查了解的地下物包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。（6）如需要進(jìn)行拆遷的，要制訂動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。3市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定（1）分析市場供給現(xiàn)狀。（2）分析市場需求現(xiàn)狀。（3）分析市場交易的數(shù)量與價(jià)格。（4）分析服務(wù)對(duì)象、制訂租售計(jì)劃。（5）確定擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。第6條 項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)組織編寫“房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告”，報(bào)送總經(jīng)理審核，并送達(dá)投資發(fā)展部。第7條 投資發(fā)展部根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，結(jié)合公司自

31、身情況，對(duì)是否投資開發(fā)該項(xiàng)目做出決策。決策時(shí)必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。決定投資項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告報(bào)董事會(huì)審批。第8條 項(xiàng)目確定后，由項(xiàng)目開發(fā)部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門鑒證或公證。第9條 土地合同簽訂后，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)組織成立項(xiàng)目經(jīng)理部，其具體工作內(nèi)容如下。（1）編制項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書，辦理各項(xiàng)前期手續(xù)。（2）組織規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化。（3）委托施工監(jiān)理、選擇施工隊(duì)伍，明確進(jìn)場等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排和辦理步驟等。（4）明確

32、資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計(jì)劃安排。第10條 項(xiàng)目開發(fā)部指導(dǎo)并會(huì)同項(xiàng)目經(jīng)理部相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，需要辦理的手續(xù)主要包括如下幾項(xiàng)。（1）向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門申報(bào)開發(fā)經(jīng)營許可證。（2）向計(jì)劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。（3）向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（4）向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地許可證。（5）如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置工作，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門驗(yàn)收。第3章 現(xiàn)場施工準(zhǔn)備第11條 項(xiàng)目開發(fā)部配合工程技術(shù)部委托相關(guān)有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地測量與勘探，并編制地形圖、工程地質(zhì)勘察資料等

33、。第12條 項(xiàng)目開發(fā)部配合工程技術(shù)部組織實(shí)施項(xiàng)目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場，必要時(shí)爭取辦理“七通一平”。第13條 項(xiàng)目具備開工條件時(shí)，總工程師組織工程技術(shù)部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場地的利用及安排等。第14條 項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)確定后，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍。第15條 工程開工前，項(xiàng)目開發(fā)部配合工程技術(shù)部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。第16條 工程開工前，工程技術(shù)部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備

34、、材料的選型和定位工作。相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排，采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。第4章 工程項(xiàng)目監(jiān)理第17條 本公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一律委托專業(yè)施工監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理。第18條 工程監(jiān)理公司由項(xiàng)目開發(fā)部采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定。第19條 項(xiàng)目開發(fā)部在與工程監(jiān)理公司協(xié)商時(shí)，應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限以及與公司項(xiàng)目經(jīng)理部的職責(zé)分工，并應(yīng)制定對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰的合同或經(jīng)濟(jì)、行政管理措施和辦法。第20條 委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照“委托監(jiān)理合同”、“工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則”對(duì)施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程技術(shù)部工作交叉，并按“委托監(jiān)理

35、合同”、“工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則”對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。第5章 附則第21條 本制度由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第22條 本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。4.2.2 項(xiàng)目用地投標(biāo)管理制度以下是××房地產(chǎn)公司項(xiàng)目用地投標(biāo)管理制度，供讀者參考。項(xiàng)目用地投標(biāo)管理制度第1章 總則第1條 為規(guī)范本公司項(xiàng)目用地投標(biāo)工作行為，提高投標(biāo)成功率，進(jìn)而提升企業(yè)總體競爭力，特制定本制度。第2條 本制度適用于本公司所有項(xiàng)目用地的投標(biāo)活動(dòng)。第3條 各部門的管理職責(zé)具體如下。（1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)土地信息的收集與整理工作。（2）項(xiàng)目開發(fā)部具體負(fù)責(zé)土地的投標(biāo)管理工作。（3）造價(jià)管理部負(fù)責(zé)土地投標(biāo)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)

36、算工作。第2章 投標(biāo)信息的獲取第4條 投資發(fā)展部與項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)密切留意當(dāng)?shù)卣蚱渌嚓P(guān)機(jī)構(gòu)所發(fā)布的公告，以確保及時(shí)獲得土地招標(biāo)信息。第5條 項(xiàng)目開發(fā)部在獲知公告或收到土地投標(biāo)/拍賣邀請(qǐng)書的當(dāng)天，及時(shí)領(lǐng)取標(biāo)書格式/競買申請(qǐng)書、投標(biāo)/拍賣須知、土地使用和規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓合同樣式等招標(biāo)/拍賣文件。第6條 自發(fā)布公告或收到邀請(qǐng)書之日起七日內(nèi)，項(xiàng)目開發(fā)部會(huì)同投資發(fā)展部、造價(jià)管理部共同討論，以作出是否參加投標(biāo)的決定，同時(shí)上報(bào)總經(jīng)理。第7條 總經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織總工程師、總會(huì)計(jì)師及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同協(xié)商，以最終確定是否參加土地的投標(biāo)。第3章 投標(biāo)準(zhǔn)備第8條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)后，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)在決定后三日

37、內(nèi)準(zhǔn)備如下材料，并組建由投資發(fā)展部、造價(jià)管理部、工程技術(shù)部等部門人員組成的項(xiàng)目小組。（1）投標(biāo)/拍賣公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書。（2）標(biāo)書格式申請(qǐng)書等招標(biāo)文件。（3）參加投標(biāo)的初步分析。（4）預(yù)計(jì)需要的資金額度。第9條 對(duì)初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項(xiàng)目小組要及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場勘察，核實(shí)三通一平等情況，并向有關(guān)部門核查該地塊有無設(shè)立抵押等，發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告/邀請(qǐng)書內(nèi)容不符或者對(duì)土地現(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)及時(shí)向招標(biāo)人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。第10條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)后，項(xiàng)目小組應(yīng)立即組織人員完成項(xiàng)目論證報(bào)告。論證報(bào)告包括但不限于以下內(nèi)容。（1）項(xiàng)目概況。（2）市場分析。（3）競爭分析。

38、（4）投資收益分析。（5）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及其對(duì)公司經(jīng)營和發(fā)展的影響。第11條 根據(jù)前期調(diào)研評(píng)估結(jié)果，項(xiàng)目小組應(yīng)在土地招標(biāo)截止日10日前確定是否參加投標(biāo)。第12條 確定參加投標(biāo)后，項(xiàng)目小組應(yīng)參加招標(biāo)人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織的答疑會(huì)。第13條 確定參加投標(biāo)后，項(xiàng)目小組應(yīng)在招標(biāo)截止日七日前備齊下列材料并報(bào)送項(xiàng)目開發(fā)部。（1）召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請(qǐng)。（2）已填寫的投標(biāo)書/競買申請(qǐng)書樣稿。（3）項(xiàng)目可行性論證報(bào)告。第14條 項(xiàng)目開發(fā)部在收到上述資料后，需要對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估意見報(bào)送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。第4章 投標(biāo)實(shí)施第15條 確定參加土地投標(biāo)后，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)通知財(cái)務(wù)部準(zhǔn)備投標(biāo)所需的資金

39、，并于投標(biāo)參加截止日三日前確定資金準(zhǔn)備情況。第16條 項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)在截止日兩天前準(zhǔn)備好保證金與參加投標(biāo)所需的文件，具體材料如下。（1）標(biāo)書申請(qǐng)書。（2）公司營業(yè)執(zhí)照副本。（3）公司法定代表人證明書。（4）公司法定代表人身份證影印件。（5）招標(biāo)公告或者邀請(qǐng)書要求的其他文件。第17條 對(duì)決定參加投標(biāo)的地塊，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)密切關(guān)注投標(biāo)程序的合法性，發(fā)現(xiàn)違法現(xiàn)象須及時(shí)向招標(biāo)人、拍賣委托人和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)提出異議，或者依法采取其他措施以維護(hù)公司的合法權(quán)益。第18條 參加項(xiàng)目投標(biāo)的負(fù)責(zé)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的價(jià)格策略，不得超出公司設(shè)定的價(jià)格區(qū)間，如有特殊情況應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示公司總經(jīng)理。第19條 中標(biāo)或者競買成功的，項(xiàng)

40、目開發(fā)部應(yīng)按規(guī)定及時(shí)與拍賣人簽訂“拍賣成交確認(rèn)書”，與招標(biāo)人/土地管理部門簽訂“土地使用權(quán)出讓合同”，給付價(jià)款，并在收到中標(biāo)通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)/競買成功的分析報(bào)告。第20條 若投標(biāo)/競買失敗，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)失敗的分析報(bào)告。第21條 招標(biāo)人因標(biāo)底/保留價(jià)被泄露等原因在開標(biāo)前終止招標(biāo)的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤消委托拍賣的，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)對(duì)該地塊土地使用權(quán)的出讓方式與時(shí)間進(jìn)行繼續(xù)跟蹤，并將有關(guān)情況及時(shí)上報(bào)投資發(fā)展部。第22條 項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)將投標(biāo)書/競買申請(qǐng)書等與投標(biāo)/拍賣有關(guān)的資料備份，并存檔保存。

41、第5章 附則第23條 本制度由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第24條 本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。4.2.4 工程項(xiàng)目招標(biāo)管理制度以下是××房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目招標(biāo)管理制度，供讀者參考。工程項(xiàng)目招標(biāo)管理制度第1章 總則第1條 目的（1）規(guī)范公司的招標(biāo)活動(dòng)，加強(qiáng)公司對(duì)招標(biāo)工作的管理。（2）合理評(píng)估投標(biāo)公司，選擇與工程項(xiàng)目相匹配的承包商。（3）保證開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期，降低開發(fā)成本，提高公司的投資效益。第2條 適用范圍本制度適用于本公司所有分包工程、工程監(jiān)理及所有甲供、乙供（包括三方合同）的工程材料采購、設(shè)備采購、工程外包等，以下情況除外。（1）工程造價(jià)在5萬元以下或者采購材料設(shè)備

42、在1萬元以下的，經(jīng)總工程師批準(zhǔn)。（2）明碼實(shí)價(jià)的商品以及壟斷經(jīng)營項(xiàng)目，經(jīng)總工程師批準(zhǔn)。（3）由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)的其他項(xiàng)目。第3條 管理職責(zé)1招標(biāo)委員會(huì)。（1）招標(biāo)文件的編制、招標(biāo)公告的發(fā)布、資格預(yù)審和招標(biāo)文件發(fā)售工作。（2）開標(biāo)和唱標(biāo)管理、評(píng)標(biāo)規(guī)則制定及評(píng)標(biāo)實(shí)施工作。（3）定標(biāo)與合同簽訂工作。2項(xiàng)目開發(fā)部（1）負(fù)責(zé)組建招標(biāo)委員會(huì)。（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)過程中各部門、人員的協(xié)調(diào)工作。（3）負(fù)責(zé)合同簽訂后的相關(guān)采購事項(xiàng)。第4條 招標(biāo)原則（1）公平、公正、公開原則。（2）事前預(yù)算原則。（3）合理低價(jià)中標(biāo)原則。（4）資質(zhì)審查原則。（5）工程性質(zhì)與施工能力相結(jié)合原則。（6）保密原則。第2章 招標(biāo)方式的選擇第5

43、條 選擇招標(biāo)方式公司工程招標(biāo)的方式主要有公開招標(biāo)、不定向議標(biāo)、定向議標(biāo)三種。（1）工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行。（2）有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項(xiàng)工程發(fā)包可采用不定向議標(biāo)或定向議標(biāo)。第6條 定向議標(biāo)的工程發(fā)包范圍（1）工程造價(jià)在10萬元內(nèi)的非關(guān)鍵工程。（2）因政策等原因，承包商目前處于壟斷地位。（3）其他特殊原因。第7條 公開招標(biāo)實(shí)行公開招標(biāo)的工程發(fā)包，由工程部經(jīng)理牽頭、工程部組織招標(biāo)活動(dòng)。公開招標(biāo)都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競標(biāo)，但下列情況除外。（1）金額（工程造價(jià)）在5萬元以下的工程可按照貨比三家、合理低價(jià)的原則，通過承包商考察，報(bào)公司招標(biāo)工作小組批準(zhǔn)后確定承包單位

44、。（2）某些已經(jīng)過公司審批確定了長期合作伙伴關(guān)系的工程。（3）某些地方政府壟斷工程。第8條 議標(biāo)實(shí)行議標(biāo)的工程發(fā)包由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭，項(xiàng)目開發(fā)部編制初步施工方案，招標(biāo)委員會(huì)編制標(biāo)底，并參照國家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法由項(xiàng)目開發(fā)組織開展。第3章 項(xiàng)目招標(biāo)管理程序第9條 制訂招投標(biāo)工作計(jì)劃工程部根據(jù)項(xiàng)目的總體安排，提出項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)間，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)安排招標(biāo)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。第10條 組織招標(biāo)委員會(huì)（1）招標(biāo)前，工程部需根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定成立招標(biāo)委員會(huì)。（2）本公司未具備招標(biāo)資格之前，可以邀請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)組織開展招標(biāo)活動(dòng)。第11條 招標(biāo)文件的起草招標(biāo)文件是投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)文件和參加投標(biāo)的依據(jù)，同時(shí)也是評(píng)標(biāo)

45、的重要依據(jù)，主要用來闡明需要采購物資或服務(wù)的性質(zhì)，通報(bào)招標(biāo)程序?qū)⒁罁?jù)的規(guī)則和程序，并告知訂立合同的條件。招標(biāo)文件由項(xiàng)目招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)編制，經(jīng)分管副總審核后通過，具體內(nèi)容包括以下八項(xiàng)。工程項(xiàng)目招標(biāo)文件內(nèi)容一覽表項(xiàng)目具體內(nèi)容1投標(biāo)邀請(qǐng)包括文件編號(hào)、項(xiàng)目名稱及性質(zhì)、投標(biāo)人資格要求、發(fā)售文件時(shí)間以及提交投標(biāo)文件方式、地點(diǎn)與截止時(shí)間2投標(biāo)須知包括資金來源、投標(biāo)人的資格要求、原產(chǎn)地要求、澄清程序、投標(biāo)內(nèi)容要求、投標(biāo)語言、投標(biāo)價(jià)格和貨幣規(guī)定、修改和撤消投標(biāo)的規(guī)定、評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)的時(shí)間和地點(diǎn)等3合同條款包括一般合同條款和特殊合同條款，其中特殊合同條款是指根據(jù)具體采購項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)而制定

46、的補(bǔ)充性規(guī)定，或是對(duì)一般條款中某些條款的具體化4技術(shù)規(guī)格規(guī)定所購物資或工程項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，不得要求或標(biāo)明某一特定的商標(biāo)、名稱、專利、設(shè)計(jì)、原產(chǎn)地或生產(chǎn)廠家，不得有針對(duì)某一潛在投標(biāo)人的內(nèi)容5標(biāo)書編制要求為投標(biāo)人提供標(biāo)書制作的依據(jù)6投標(biāo)保證金和履約保證金規(guī)定投標(biāo)人投標(biāo)和履約必須交納保證金的條款，以及交納數(shù)額、交納方式、退還方式和退還條件等7報(bào)價(jià)表或供應(yīng)單供貨單應(yīng)包括物資品名、數(shù)量、交貨時(shí)間和地點(diǎn)等；報(bào)價(jià)表應(yīng)包括項(xiàng)目名、簡介、數(shù)量、單價(jià)、總價(jià)、中標(biāo)后應(yīng)繳納的稅費(fèi)等8合同協(xié)議書格式主要內(nèi)容包括協(xié)議雙方名稱、供貨范圍或工程簡介、合同包括的文本以及協(xié)議雙方的責(zé)任和義務(wù)等第12條 提出投標(biāo)書要求公司在進(jìn)行招標(biāo)前

47、應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位的投標(biāo)文件提出要求，一般情況下，投標(biāo)文件應(yīng)至少包括以下11項(xiàng)內(nèi)容。（1）項(xiàng)目名稱。（2）投標(biāo)單位。（3）投標(biāo)單位現(xiàn)有的工作基礎(chǔ)。（4）攻關(guān)內(nèi)容及技術(shù)路線。（5）達(dá)到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（6）計(jì)劃進(jìn)度及完成時(shí)間。（7）投標(biāo)報(bào)價(jià)、構(gòu)成細(xì)目及制定原則。（8）主要工作人員（姓名、性別、年齡、職務(wù)、職稱、專業(yè)、分工）。（9）投標(biāo)方資格和資信證明文件。（10）投標(biāo)單位領(lǐng)導(dǎo)意見及簽章。（11）投標(biāo)單位主管部門意見及簽章。第13條 編制投標(biāo)書范本（1）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)及公司要求組織專家組按一定程序評(píng)審?fù)稑?biāo)書范本，確定后方可對(duì)外公布。（2）公司內(nèi)部議標(biāo)的投標(biāo)書范本由項(xiàng)目公司經(jīng)理牽頭組織

48、相關(guān)職能部門就投標(biāo)書主要承諾與招標(biāo)文件主要要求的一致性及技術(shù)的可行性、投標(biāo)價(jià)進(jìn)行詢標(biāo)，并作出書面評(píng)審記錄。第14條 招標(biāo)文件的評(píng)審招標(biāo)文件編制好后，公司工程部、財(cái)務(wù)部等部門及審計(jì)部法務(wù)主管應(yīng)對(duì)其中的主要條款及要求進(jìn)行書面評(píng)審，評(píng)審記錄為招標(biāo)文件修改及正式成文的依據(jù)。第15條 標(biāo)底的編制（1）公開招標(biāo)的標(biāo)底原則上均委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)編制，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)確定后，由項(xiàng)目招標(biāo)委員會(huì)編寫委托說明，以確定標(biāo)底的委托方式及編制原則。（2）非委托的標(biāo)底由招標(biāo)委員會(huì)組織編制，標(biāo)底由總工程師組織審批，需要報(bào)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定的報(bào)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定，編制完成后的標(biāo)底在公布前應(yīng)嚴(yán)格保密。第16條 發(fā)出招標(biāo)公告招標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)

49、工作計(jì)劃發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)公告需包含以下內(nèi)容。（1）招標(biāo)部門的名稱和地址。（2）招標(biāo)項(xiàng)目目錄。（3）招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)期達(dá)到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及完成時(shí)間等；（4）獲取投標(biāo)標(biāo)書的方法、地點(diǎn)和時(shí)間。（5）招標(biāo)標(biāo)書收取的費(fèi)用等。第17條 資格預(yù)審項(xiàng)目正式招標(biāo)前，公司應(yīng)對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，然后向符合條件的投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件。預(yù)審工作主要包括以下內(nèi)容。（1）應(yīng)具備的符合項(xiàng)目要求的資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照。（2）近三年的合同履行情況、質(zhì)量檢查情況。（3）近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表及資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況。（4）現(xiàn)有的項(xiàng)目情況、自有設(shè)備、人力情況。第18條 收集投標(biāo)書投標(biāo)方應(yīng)按招標(biāo)方規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和要求，在投標(biāo)截止日期前將投標(biāo)書送到指定地點(diǎn)。第

50、19條 成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)公司評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員主要包括副總裁、總工程師、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、各專業(yè)工程師等，與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。第20條 投標(biāo)書的評(píng)審（1）對(duì)于公開招標(biāo)的投標(biāo)書，由被委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)及我公司要求，組織專家組按一定程序進(jìn)行評(píng)審。（2）對(duì)于公司內(nèi)部議標(biāo)的投標(biāo)書，由項(xiàng)目部經(jīng)理牽頭組織各相關(guān)職能部門就投標(biāo)書的主要承諾與招標(biāo)文件主要要求的一致性及技術(shù)的可行性、投標(biāo)價(jià)進(jìn)行詢標(biāo)，并作出書面評(píng)審記錄。第21條 評(píng)標(biāo)辦法評(píng)標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)的原則，評(píng)標(biāo)程序分為初步評(píng)審、詳細(xì)評(píng)審、推薦中標(biāo)候選人與定標(biāo)。1初步評(píng)審評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法，系統(tǒng)地對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行初步評(píng)審和比較，確定不合格投標(biāo)人和進(jìn)入詳細(xì)評(píng)審階段的投標(biāo)人名單。2詳細(xì)評(píng)審評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)初步評(píng)審合格的投標(biāo)文件的技術(shù)部分和商務(wù)部分作進(jìn)一步