物業(yè)經(jīng)營管理講義

1、第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述 掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理(PropertyManagement)、設(shè)施管理(FacilitiesManagement)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(RealEstateAssetsManagement)、房地產(chǎn)組合投資管理(RealEstatePortfolioManagement)的技術(shù)、手段和模

2、式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。 二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象 管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶(又稱租客、承租人)使用，可獲得經(jīng)常性租金收益. (一)寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。 寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。 (二)零售商業(yè)物業(yè)：1區(qū)域購物中心；2市級購物中心；3地區(qū)購物商場；4居住區(qū)商場；5鄰里服務(wù)性商

3、店；6特色商店 (三)出租型別墅或公寓(四)工業(yè)物業(yè) (五)酒店和休閑娛樂設(shè)施 三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)：劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。 第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次：1物業(yè)管理或設(shè)施管理；2房地產(chǎn)資產(chǎn)管理；3房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。 二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的

4、關(guān)系三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作(一) 確定戰(zhàn)略 (二)確定標(biāo)準(zhǔn)：投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。 (三)構(gòu)建信息基礎(chǔ) (四)決策分析 (五)進(jìn)行資產(chǎn)組合：“不要把雞蛋放在同一個籃子里?！?四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 (一)常規(guī)工作內(nèi)容概述 (二)現(xiàn)金流和成本管理 1支出的分配 當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本。 但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式： (1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對

5、物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。 (2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。 2費(fèi)用和成本 3租金 4服務(wù)費(fèi)(1)目的 (2)成本分?jǐn)?(三)日常維修和維護(hù) (四)未來維修和維護(hù) (五)設(shè)施設(shè)備管理 (六)物業(yè)保險管理第二章：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容 了解：

6、不同類型的房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要第一節(jié)：房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念：是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。 二、房地產(chǎn)投資的形式： 1直接投資（開發(fā)投資、置業(yè)投資）；2間接投資（債券、股票、信托基金(REITs)）。 (一)房地產(chǎn)直接投資：開發(fā)投資、置業(yè)投資 (二)房地產(chǎn)間接投資： 1房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 2投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，流動性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。 3購買住房抵押支持證券

7、 三、房地產(chǎn)投資的特性 (一)位置固定性或不可移動性 (二)壽命周期長 (三)適應(yīng)性 (四)各異性 (五)政策影響性 (六)專業(yè)管理依賴性 (七)相互影響性 四、房地產(chǎn)投資的利弊 1房地產(chǎn)投資之利：(1)相對較高的收益水平。 (2)能夠得到稅收方面的好處。 (3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。 (4)能抵消通貨膨脹的影響。 (5)提高投資者的資信等級。 2房地產(chǎn)投資之弊：(1)流動性差。 (2)投資數(shù)額巨大。 (3)投資回收期較長。 (4)需要專門的知識和經(jīng)驗。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念(一) 風(fēng)險的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

8、(二) 風(fēng)險與不確定性：標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。 (三) 風(fēng)險分析的目的 目的是要幫助投資者回答下述問題： 1預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大? 2相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大? 3預(yù)期收益的變動性和離散性如何? 二、系統(tǒng)風(fēng)險：房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。 三、個別風(fēng)險(一) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險 (二) 未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(三) 資本價值風(fēng)險 (四)比較風(fēng)險(五)時間風(fēng)險 (六)持有期風(fēng)險

9、 四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 1根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平 2根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向 3根據(jù)風(fēng)險周期變化特點(diǎn)把握投資時機(jī) 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義：房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。 房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。 二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求 (一)居住物業(yè) 1市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2公共交通便捷程度。3環(huán)境因素。4居民人口與收入。 (二

10、)寫字樓物業(yè) 1與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2周圍土地利用情況和環(huán)境。3易接近性。 (三)零售商業(yè)物業(yè) 取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的6075都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點(diǎn)515kin的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的1520來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的515。 (四)工業(yè)物業(yè) 當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷

11、售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第三章：房地產(chǎn)投資分析技術(shù)掌握：現(xiàn)金流量、資金的時間價值、單利計息和復(fù)利計息的計算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法 熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法、資金等效值的計算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)計算方法 了解：名義利率與實際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計算方法 第一節(jié) 投資分析的基本概念一、 現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。 房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同

12、運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。二、現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。 繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是： 1以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期。 2如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 3為了與期末慣例法保持一致，在把資

13、金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。 4相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(圖32)。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。三、房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。 四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量 (一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語 1潛在毛租金收入 2空置和收租損失 潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。 3其他收入 物業(yè)中設(shè)

14、置的自動售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。 4有效毛收入 有效毛收入潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。 5運(yùn)營費(fèi)用 6凈運(yùn)營收益 凈運(yùn)營收益有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用。 7抵押貸款還本付息 8準(zhǔn)備金：準(zhǔn)備金又稱大修理基金，可以取有效毛租金收人或年凈運(yùn)營收益的一個百分比。 9稅金 (1)經(jīng)營稅金及附加。營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入X稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7和3。 (2)城鎮(zhèn)土地

15、使用稅和房產(chǎn)稅。 (3)企業(yè)所得稅。所得稅稅額應(yīng)納稅所得額X稅率。應(yīng)納稅所得額實現(xiàn)利潤-允許扣除項目的金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33。 10經(jīng)營現(xiàn)金流 從凈運(yùn)營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。 即： 稅前現(xiàn)金流凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅 (二)收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 潛在毛租金收入空置和收租損失十其他收入有效毛收入 有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=凈運(yùn)營收益 凈運(yùn)營收益抵押貸款還本付息=稅前現(xiàn)金流 稅前現(xiàn)金流準(zhǔn)備金所得稅=稅后現(xiàn)金流 第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計算一、資金的時

16、間價值 1隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。 2資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。 資金時間價值的大小，取決于投資利潤率；通貨膨脹率；風(fēng)險因素。 資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同，利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。 二、利息與利率 (一)利息 Fn=PIn （本利和=本金利息） (二)利率：一個計息周期內(nèi)利息額與本金之比 三、單利計息與復(fù)利計息（利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種）四、名義利率與實際利率 (一)名義利率與實際利率的概念 名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的

17、增長率。 例題：某廠欲從國外購買一批設(shè)備，有兩家銀行愿意提供貸款，甲行的年貸款利率為16%，按月計息。乙行的年貸款利率為17%，按年計息，問該廠應(yīng)從哪家銀行貸款？ 解：根據(jù)名義利率與實際利率的公式得 甲行的年貸款實際利率為：（1+16%÷12）12=17.23% 乙行的年貸款實際利率為：17% 所以該廠應(yīng)從乙銀行貸款。 五、復(fù)利計算公式與系數(shù) 六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用（利息計算） 第三節(jié) 設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn) (一)設(shè)備更新的原因源于設(shè)備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。 1設(shè)備有形磨損 第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。

18、 第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。 2設(shè)備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。 第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。 第二類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。 3設(shè)備磨損的補(bǔ)償 設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊

19、設(shè)備，更換新設(shè)備。 (二)設(shè)備更新的特點(diǎn)分析 1設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 2設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。 3只比較設(shè)備的費(fèi)用。 4設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。 二、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定 (一)經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計算方法 (二)經(jīng)濟(jì)壽命的動態(tài)計算方法 三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題 (一)不會提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新 (二)能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新 第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)一、投資回收與投資回報 二、財務(wù)評價指標(biāo)體系 房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)，是用來考察項目盈

20、利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。 三、盈利指標(biāo)計算方法 (一)動態(tài)指標(biāo) 1財務(wù)凈現(xiàn)值：(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。 2財務(wù)內(nèi)部收益率：(1RR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。 3動態(tài)投資回收期：(Pb)，

21、是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。 (二)靜態(tài)指標(biāo)1靜態(tài)投資回收期：(列)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。 2現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 3投資回報率投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。 四、清償能力指標(biāo)計算方法 房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。 (一)利息計算方法 還本付息的方式包括以下幾種：1一次還本利息照付 2等額還本利

22、息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息； 3等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息； 4一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息； 5“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。 (二)借款償還期 借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。 (三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。 (四)資產(chǎn)負(fù)債率：是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期

23、償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。 第四章：收益性物業(yè)價值評估掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成、投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。 熟悉：收益性物業(yè)價格和其特征、收益性物業(yè)價值和價格的種類、收益性物業(yè)估價的基本公式及

24、其應(yīng)用。 了解：影響收益性物業(yè)價格的因素、市場法和成本法的應(yīng)用。 第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念（物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。） 收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。 影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等 收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：未來凈收益的大??；獲得凈收益期限的長短；獲得凈收益的可靠性 第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征一、物業(yè)價格的概念和形成條件 物業(yè)價格是和平地獲得他人的

25、物業(yè)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。 二、物業(yè)價格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。 三、物業(yè)價格的特征 物業(yè)價格與一般物品的價格的共同處：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價 物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。 (一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。 (二)物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。 (三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。 (四)物業(yè)價格形成的時間較長。 (五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。 第三節(jié) 收益性物業(yè)價值和價格的種類 一、使用價值和交換價值 二、投資價值和市場價值 三、成交價格、市場價格和理論價格四

26、、總價格和單位價格 五、實際價格和名義價格 六、現(xiàn)房價格和期房價格 七、起價、標(biāo)價、成交價和均價 八、評估價、保留價（拍賣底價）、起拍價、應(yīng)價和成交價 九、買賣價格、租賃價格 十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 十一、原始價值、賬面價值、市場價值 第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價格的因素 一、物業(yè)價格的影響因素概述 二、人口因素（人口數(shù)量；人口素質(zhì)；家庭人口規(guī)模） 三、居民收入因素 四、物價因素 五、利率因素 六、匯率因素 七、物業(yè)稅收因素 八、城市規(guī)劃因素 九、交通管制因素 十、心理因素 第五節(jié) 收益性物業(yè)估價的基本方法：即市場法、成本法、收益法。 一、市場法 (一)市場法概述 市場法估價一般分為

27、下列4大步驟進(jìn)行：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例成交價格進(jìn)行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。求取比準(zhǔn)價格。 (二)搜集交易實例 搜集較多的內(nèi)容，一般包括：交易實例物業(yè)的狀況；交易雙方；成交日期；成交價格，包括計價方式和價款；付款方式；交易情況。 (三)選取可比實例 基本要求：可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。 (四)建立價格可比基礎(chǔ) 包括如下5個方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)

28、一面積單位。 (五)交易情況修正 在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格： 1利害關(guān)系人之間的交易。 2急于出售或急于購買的交易。 3交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。 4交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。 5特殊交易方式的交易。 6交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。 7相鄰物業(yè)的合并交易。 8受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。 (六)交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。 (七)物業(yè)狀況調(diào)整 思路是：確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的

29、物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的因素；判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因素方面的狀況；將可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。 (八)求取比準(zhǔn)價格 二、成本法 (一)成本法概述 成本法是先分別求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。 4個步驟：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建

30、設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格。 (二)物業(yè)價格構(gòu)成 物業(yè)價格通常由如下7大項構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷售費(fèi)用；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤。 (三)成本法的基本公式 物業(yè)價格重新購建價格一折舊 (四)物業(yè)的重新購建價格 (五)建筑物的折舊 1建筑物折舊的概念和內(nèi)容 建筑物折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。 建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。 2求取建筑物折舊的年限法 年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。 建筑物的年齡

31、分為實際年齡和有效年齡。有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。取決于維修養(yǎng)護(hù)。 建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效年齡 年限法中最主要的是直線法。 三、收益法 (一)收益法概述 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 (二)報酬資本化法的主要計算公式 (三)物業(yè)凈收益的求取 (四)報酬率的求?。赫郜F(xiàn)率

32、，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。 (五)直接資本化法 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計劃及其編制、計劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式 熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能、房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。 了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健?二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境

33、 1社會環(huán)境；2政治環(huán)境；3經(jīng)濟(jì)環(huán)境；4金融環(huán)境；5房地產(chǎn)法律制度環(huán)境；6技術(shù)環(huán)境；7資源環(huán)境；8國際環(huán)境 三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量 (一)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素：社會因素；經(jīng)濟(jì)因素；政策因素 (二)影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量 1金融業(yè)的發(fā)展。2信息、通信技術(shù)水平的提高。3生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。4人文環(huán)境的變化。5自然環(huán)境的變化。6政治制度的變遷。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場的需求 影響因素：1收入的變化2其他商品的價格變化。3對未來的預(yù)期。4政府政策的變化。 二、房地產(chǎn)市場的供給 影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設(shè)除

34、價格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。這些假設(shè)不變的市場因素包括：開發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品的價格、對未來的預(yù)期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標(biāo)等。 著重解釋三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響 1房地產(chǎn)開發(fā)成本 2政府政策的變化。3對未來的預(yù)期。 三、房地產(chǎn)市場的機(jī)制 房地產(chǎn)市場的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟(jì)體制。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。 二、房地產(chǎn)市場細(xì)分 按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。 (一)按地域細(xì)分（如北京、上海等

35、） (二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分（如居住物業(yè)市場、商業(yè)） (三)按存量增量細(xì)分劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)(四)按交易形式細(xì)分 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 (五)按目標(biāo)市場細(xì)分（如低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔） 三、房地產(chǎn)市場指標(biāo) 反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。 (一)供給指標(biāo)：1存量；2新竣工量；3滅失量；4空置量；5空置率；6可供租售量；7房屋施工面積；8房屋新開工面積；9平均建設(shè)周期；10竣工房屋價值 (二)需求指標(biāo)： 1國內(nèi)生產(chǎn)總值(GD

36、P有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài))；2人口數(shù)；3城市家庭人口；4就業(yè)人員數(shù)量；5就業(yè)分布；6城鎮(zhèn)登記失業(yè)率；7城市家庭可支配收入；8城市家庭總支出；9房屋空間使用數(shù)量；10商品零售價格指數(shù)；11城市居民消費(fèi)價格指數(shù) (三)市場交易指標(biāo)： 1銷售量；2出租量；4吸納率；5吸納周期；6預(yù)售面積；7房地產(chǎn)價格指數(shù)；8房地產(chǎn)價格；9房地產(chǎn)租金 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性 (一)市場供給的特點(diǎn)：缺乏彈性；非同質(zhì)性；高度的壟斷性 (二)市場需求的特點(diǎn)：廣泛性；多樣性；借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。 (三)市場交易的特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程

37、序，耗費(fèi)時間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多；需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。 (四)市場價格的特點(diǎn) 地理位置關(guān)系極大；人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢；但現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。 二、房地產(chǎn)市場的功能 (一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益 (二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化 (三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 (四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃 (五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)(一)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)，包括： 1實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 2使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。 3

38、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。 4引導(dǎo)新建項目的位置選擇。 5滿足特殊群體的需要 (二)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段： 包括1土地供應(yīng)政策；2金融政策；3住房政策；4城市規(guī)劃；5地價政策；6稅收政策；7租金和價格控制； 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用 (一)房地產(chǎn)市場分析的概念 房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動。市場分析的目的，就是將風(fēng)險降到最低，并盡可能通過及時、準(zhǔn)確的市場分析，來爭取最大的盈利機(jī)會。 (二)房地產(chǎn)市場分析的作用 1開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，

39、向金融機(jī)構(gòu)說明項目的財務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。 2置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進(jìn)行市場分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場分析的結(jié)果，置業(yè)投資者可以設(shè)計或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。 3金融機(jī)構(gòu)。通過市場分析，金融機(jī)構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，市場分析能幫助金融機(jī)構(gòu)預(yù)測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發(fā)貸款或

40、抵押貸款)提供依據(jù)。 4設(shè)計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標(biāo)市場，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計，滿足市場需求。 5營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場特征，并在此基礎(chǔ)上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。 6地方政府。不論是對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結(jié)果的支持。 7租戶和使用者。租戶和使用者在進(jìn)行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時機(jī)與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當(dāng)使用者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關(guān)系、租金價

41、格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。 8物業(yè)管理者。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢，預(yù)測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴(kuò)建、資產(chǎn)處置計劃或方案，適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。 (三)市場區(qū)域的確定 1影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素 自然特征，如山地和河流等；建筑阻礙、高速路或鐵路；人口密度的大??；政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域；鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征；發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；競

42、爭性項目的區(qū)域。 2物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響 二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 (一)宏觀因素分析 (二)市場供求分析 1供給分析：(1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。 (2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。 (3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 2需求分析：(1)需求預(yù)測。 (2)分析建設(shè)和運(yùn)營中的主要物業(yè)項目。(3)吸納率分析。 (4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求。 3競爭分析： (1)列出與競爭有關(guān)物業(yè)的功能和特點(diǎn)。 (2)市場細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。 4市場占

43、有率分析 (三)相關(guān)因素分析 不同類型物業(yè)需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容包括：1居住物業(yè)。2寫字樓項目。3商業(yè)零售物業(yè)。4工業(yè)或倉儲物業(yè)。第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念 (一)規(guī)劃與計劃 基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。 (二)計劃的用途 (1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動；(2)書面記載物業(yè)管理計劃的目標(biāo)、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識；(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)

44、容、范圍、時間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險等重大問題；(6)測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。 (三)物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式 物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。 二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作 (一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 (二)房地產(chǎn)市場分析 (三)鄰里分析 (四)物業(yè)現(xiàn)狀分析 (五)業(yè)主目標(biāo)，明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計劃的前提。 三、構(gòu)造物業(yè)管理方案 (一)探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性 (二)物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容 1建筑物管理計劃：(1)建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。 (2)建筑物管理策略。 (3)物業(yè)檢查計劃。 (4)公共設(shè)施服

45、務(wù)的內(nèi)容。 2租賃計劃：包括租金方案和出租策略。 3財務(wù)收支計劃：通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn) 4物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計劃 (1)物業(yè)績效評估指標(biāo)。 包括：預(yù)計租值與實際租值的比較；實際和預(yù)計的資本價值的增長；收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風(fēng)險與其市場競爭對手的比較；資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較；凈收益即毛收益減去成本；空置水平；服務(wù)收費(fèi)水平；拖欠租金和壞賬；財務(wù)內(nèi)部收益率；對于機(jī)構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。 (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。 最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報告；定期的管理會議；通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式的定期私人接觸。四、物業(yè)管理計劃

46、中的預(yù)算技術(shù) 預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。 第六章：租賃管理 掌握：物業(yè)租賃的特點(diǎn)，租金確定與調(diào)整方法。 熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。 了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容，租賃管理中的市場營銷工作，客戶關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。 第一節(jié) 物業(yè)租賃概述 一、物業(yè)租賃及其特征 (一)物業(yè)租賃的概念 (二)房屋租賃的特點(diǎn) 1房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán) 2房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋 3房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系 4房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止 5租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的

47、責(zé)任人 二、物業(yè)租賃的分類(一)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。 (二)按房屋租賃期限劃分：(1)定期租賃。 (2)自動延期租賃。 (3)意愿租賃。 (三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分 (1)毛租（含稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)）。(2)凈租。(3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。 三、物業(yè)租賃管理模式 (一)包租轉(zhuǎn)租模式（包租） (二)出租代理模式（代租） (三)委托管理模式（自租） 四、房屋租賃的行政管理 房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)房屋租賃證。 (一)房屋租

48、賃登記備案的一般程序：合同簽訂30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。備案程序為申請、審查、頒證三步。 (二)房屋租賃的條件 有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有權(quán)證的； (2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)權(quán)屬有爭議的； (5)屬于違章建筑的； (6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； (7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； (9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 (三)房屋租賃中的違法行為及處罰 租賃管理辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府

49、房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰： (1)偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款； (2)不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款； (3)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。 第二節(jié) 租賃管理與租賃方案 一、租賃管理的概念與內(nèi)容 租賃管理的主要工作內(nèi)容是房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。 二、租賃方案與策略 1確定可出租面積和租賃方式 2編制租賃經(jīng)營預(yù)算 3定位目標(biāo)市場 4確定租金方案 5明確吸引租戶的策略 三、租戶選擇，是租賃管理的核心內(nèi)容。 四、租金確定與調(diào)整 (一)租金的計算單

50、位和所包含的內(nèi)容 (二)基礎(chǔ)租金（最低租金）與附加租金（差別租金） (三)租金的調(diào)整 五、租約談判與簽約管理 六、租賃管理中的市場營銷：宣傳推廣內(nèi)容：(1)價格優(yōu)勢。 (2)物業(yè)本身的素質(zhì)。 (3)良好的聲譽(yù)。 (4)經(jīng)濟(jì)實用。 第三節(jié) 房屋租賃合同 一、房屋租賃合同的概念和法律特征 (一)房屋租賃合同的概念是一種債權(quán)合同。 (二)房屋租賃合同的法律特征：1雙務(wù)合同；2有償合同；3諾成合同；4要式合同；5繼續(xù)性合同 二、房屋租賃合同的基本條款 (一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所 (二)房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況 (三)租賃用途 (四)租賃期限 (五)租金及支付方式 (六)房屋的修繕責(zé)任 (七)

51、轉(zhuǎn)租的約定 (八)變更和解除合同的條件 (九)租賃雙方的權(quán)利與義務(wù) (十)當(dāng)事人約定的其他條款 1稅收與保險費(fèi)的分擔(dān) 2改建的規(guī)定 3保證金 第四節(jié) 租戶關(guān)系管理 一、客戶關(guān)系管理理論簡介 (一)客戶關(guān)系管理的含義 客戶關(guān)系管理(CRM)，是一種通過圍繞客戶細(xì)分來組織企業(yè)，鼓勵滿足客戶需要的行為，并通過加強(qiáng)客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個企業(yè)的商業(yè)策略。 (二)CRM出現(xiàn)的原因和必然性 20世紀(jì)后半葉，“以產(chǎn)品為中心” 20世紀(jì)90年代中、后期，“以客戶為中心” (三)CRM對企業(yè)的作用 1CRM能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 2CRM能夠提高企業(yè)

52、、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力 3CRM能夠提高企業(yè)銷售收入 4CRM能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度 (四)CRM的本質(zhì) 1CRM是一種管理理念而非管理軟件，實際的CRM分為三個層次： (1)管理思想層；(2)軟件產(chǎn)品層；(3)管理系統(tǒng)層 2CRM是營銷管理的創(chuàng)新 體現(xiàn)在三個方面：一是CRM充分體現(xiàn)了新的營銷理論中以客戶為導(dǎo)向的核心理念；二是CRM實現(xiàn)了營銷管理重點(diǎn)的創(chuàng)新，將營銷管理的外部資源利用與內(nèi)部價值創(chuàng)新充分整合，并為客戶提供差異化的服務(wù)，使客戶價值最大化；三是CRM運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行營銷，使IT技術(shù)成為企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展、創(chuàng)新的根本性和決定性力量。 二、租賃管理中的

53、租戶關(guān)系管理 (一)租賃管理中實施CRM是市場化的要求 (二)在租賃管理中實施CRM涉及到的工作 1建立詳細(xì)的租戶檔案 2租賃期內(nèi)的服務(wù) 3租金繳交的管理 4數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析 5個性化服務(wù) 第七章 成本管理 掌握：物業(yè)管理中的成本及其分類和成本估算方法 熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求，成本預(yù)算的類型，成本運(yùn)算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。 了解：成本控制原理，程序與組織體系。 第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本(一)成本的含義 成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出。 (二)物業(yè)管理成本構(gòu)成 1營

54、業(yè)成本 (1)直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。 (2)直接材料費(fèi)，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 (3)間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。 2期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用 (1)管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、

55、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費(fèi)用等(注：實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費(fèi)用，直接將間接費(fèi)用全部計人管理費(fèi)用)。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。 (2)財務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括：利息凈支出，匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)