房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)解讀

1、 一、經(jīng)濟(jì)測算 1、含義：為了有效衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益，運(yùn)用投資分析技術(shù)，對投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)計(jì)量進(jìn)行分析，計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的評價指標(biāo)的過程，稱之為經(jīng)濟(jì)測算。 2、基本流程：測算前提和限制條件的確定、開發(fā)成本構(gòu)成分析、開發(fā)資金的投入安排、物業(yè)面市時間和價格的確定、現(xiàn)金流模擬、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、敏感性分析。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成： 1、開發(fā)成本：土地使用權(quán)出讓費(fèi)用、土地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用（項(xiàng)目的五通一平、勘察測量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用）、建安工程費(fèi)用（土方及基礎(chǔ)費(fèi)用、主體工程費(fèi)用、水電設(shè)備安裝費(fèi)用、配套工程費(fèi)用）、公共配套設(shè)施費(fèi)

2、用（一般按2%計(jì)算）、不可預(yù)見費(fèi)用（包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)，依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，按3一5計(jì)算）、開發(fā)期間稅費(fèi)（包括稅收和規(guī)費(fèi)）。 2、開發(fā)費(fèi)用：管理費(fèi)用（一般按3%計(jì)算）、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 三、土地增值稅 1、定義：對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。 2、征收方式：土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。 3、計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅增值額×稅率 （1）公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 A、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

3、所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 B、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 （2）土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率： A、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30； B、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40； C、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50； D、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。 （3）簡便算法： 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用

4、的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下： A、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50，土地增值稅稅額=增值額×30； B、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過100，土地增值稅稅額增值額×40扣除項(xiàng)目金額×5 C、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過200，土地增值稅稅額=增值額×50扣除項(xiàng)目金額×15 D、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200，土地增值稅稅額=增值額×60扣除項(xiàng)目金額×35。 備注：公式中的5，15，35為速算扣除系數(shù)。 4、預(yù)征土地增值稅：開發(fā)一個項(xiàng)目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅，原

5、本土地增值稅是在項(xiàng)目結(jié)束后征收。但目前我國的土地增值稅實(shí)行“預(yù)征+清算”的管理模式。在項(xiàng)目銷售階段，按月或季度以申報(bào)收入預(yù)征土地增值稅；在項(xiàng)目售完之后，再按照實(shí)際銷售收入所得，清算應(yīng)納所得稅額。 四、經(jīng)濟(jì)測算的評價體系 1、資金的時間價值使得經(jīng)濟(jì)測算的評價體系指標(biāo)分為兩大體系，即靜態(tài)和動態(tài)。 （1）不考慮資金時間價值靜態(tài)指標(biāo) A、包括稅前成本利潤率、稅后成本利潤率、稅前投資利潤率、稅后投資利潤率； B、靜態(tài)指標(biāo)適用于銷售類物業(yè)的項(xiàng)目，如住宅、商鋪等物業(yè)類型的經(jīng)濟(jì)評價。 （2）考慮資金時間價值動態(tài)指標(biāo) A、包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期； B、靜態(tài)指標(biāo)適用于經(jīng)營類物業(yè)的項(xiàng)目，如酒

6、店、集中商業(yè)等和開發(fā)周期較長的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價。 2、利潤率和成本利潤率 （1）都屬于盈利能力指標(biāo)，利潤率是反映利潤與收入凈額的配比關(guān)系，成本利潤率是反映利潤與成本費(fèi)用的配比關(guān)系。 （2）稅前成本利潤率=利潤總額/總投資 （3）稅后成本利潤率=凈利潤/總投資 （4）投資利潤率：又稱投資收益、投資報(bào)酬率（ROI），是指達(dá)產(chǎn)期正常年度息稅前利潤或年均息稅前利潤占投資總額的百分比。 其計(jì)算公式為：投資利潤率（ROI）=年利潤或年均利潤/項(xiàng)目總投資×100%（投資總額=原始總投資+資本化利息） 3、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） （1）定義：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)

7、目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。 （2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，也反映了項(xiàng)目成本和效益相抵后的報(bào)酬率，該指標(biāo)越大越好。一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項(xiàng)目可行。 4、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） （1）定義：指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。它是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，主要反映技術(shù)方案在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。 （2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是評價技術(shù)方案盈利能力的絕對指標(biāo)。當(dāng)FNPV>0時，說明該方案除了滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利外，還能得到超額收益；當(dāng)FNPV=0時，

8、說明該方案能夠滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利水平，該方案在財(cái)務(wù)上是可行的；當(dāng)FNPV<0時，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利要求，該技術(shù)方案不可行。 （3）優(yōu)點(diǎn)：考慮了資金的時間價值，并全面考慮了整個計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金流量的時間分布的狀況；經(jīng)濟(jì)意義明確直觀，能夠直接以貨幣額表示項(xiàng)目的盈利水平；判斷直觀； 缺點(diǎn)：必須首先確定一個符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的基準(zhǔn)收益率，而基準(zhǔn)收益率的確定往往是比較困難的；特別是在互斥方案中更應(yīng)注意，若互斥方案的壽命不等，就不能反映該方案的使用效率、經(jīng)營成果、收益大小和資金的回收速度。 5、動態(tài)投資回收期（Pt） （1）定義：是凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)值等于零時的年份，反映了方案的抗風(fēng)

9、險(xiǎn)能力。 （2）與靜態(tài)投資回收期的區(qū)別： A、動態(tài)投資回收期是把投資項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折成現(xiàn)值之后，再來推算投資回收期，這就是它與靜態(tài)投資回收期的根本區(qū)別。 B、動態(tài)投資回收期要比靜態(tài)投資回收期長，原因是動態(tài)投資回收期的計(jì)算考慮了資金的時間價值，這正是動態(tài)投資回收期的優(yōu)點(diǎn)。 （3）計(jì)算公式：靜態(tài)投資回收看每年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量，動態(tài)投資回收看每年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（現(xiàn)值=靜態(tài)金額/折現(xiàn)率）。 動態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)

10、金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量 6、凈現(xiàn)金流量 （1）定義：凈現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流量表中的一個指標(biāo)，是指一定時期內(nèi)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的流入（收入）減去流出（支出）的余額（凈收入或凈支出），反映了企業(yè)本期內(nèi)凈增加或凈減少的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物數(shù)額。 （2）凈現(xiàn)金流量所反映的是企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的資金活動結(jié)果。在數(shù)額上它是以收忖實(shí)現(xiàn)制為原則的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量的差額。 （3）計(jì)算公式：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量 7、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic） （1）定義：是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)判據(jù)，也是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的最低要求，還是用作計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。因此，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益確定

11、的是否合理，對決策項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行至關(guān)重要。如把該值確定過高，就有可能把一些本來在財(cái)務(wù)上合理的項(xiàng)目以財(cái)務(wù)評價不可行而拒之；反過來如果把該值確定過低，又有可能把一些財(cái)務(wù)上不具備生存能力的項(xiàng)目放行，造成投資的損失和浪費(fèi)。 （2）設(shè)定原則：如果有行業(yè)發(fā)布的本行業(yè)基準(zhǔn)收益率，即以其作為項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率；如果沒有行業(yè)規(guī)定，則由項(xiàng)目評價人員設(shè)定。 （3）設(shè)定方法：一是參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)確定；二是按項(xiàng)目占用的資金成本加一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)確定。 五、不確定性分析 1、敏感型分析：又稱靈敏度分析，反映單種不確定因素對項(xiàng)目效益的影響，一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性。

12、2、盈虧平衡分析：又稱保本點(diǎn)分析，分為價格保本點(diǎn)分析和銷售率（租售率）保本點(diǎn)分析。 總結(jié)和評價財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營成果的分析指標(biāo)包括：償債能力指標(biāo)、營運(yùn)能力指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)和發(fā)展能力指標(biāo)。 （1）盈虧平衡點(diǎn)（BEP）定義：又稱零利潤點(diǎn)、保本點(diǎn)、盈虧臨界點(diǎn)、損益分歧點(diǎn)、收益轉(zhuǎn)折點(diǎn)。通常是指全部銷售收入等于全部成本時的產(chǎn)量。以盈虧平衡點(diǎn)為界限，當(dāng)銷售收入高于盈虧平衡點(diǎn)時，企業(yè)盈利；反之，企業(yè)就虧損。盈虧平衡點(diǎn)可以用銷售量來表示，即盈虧平衡點(diǎn)的銷售量；也可以用銷售額來表示，即盈虧平衡點(diǎn)的銷售額。 （2）盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式：盈虧平衡點(diǎn)BEP=年均固定成本/（年均經(jīng)營收入-年均可變成本-年均銷售稅金及附加）

13、*100% 六、其他涉及名詞 1、靜態(tài)投資：一般把建筑安裝工程費(fèi)，設(shè)備、工器具費(fèi)用，其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)之和，作為靜態(tài)投資。也即指編制預(yù)期造價（估算、概算、預(yù)算造價總稱）時以某一基準(zhǔn)年、月的建設(shè)要素的單價為依據(jù)所計(jì)算出的造價瞬時值，包括了因工程量誤差而可能引起的造價增加，不包括嗣后年月因價格上漲等風(fēng)險(xiǎn)因素增加的投資，以及因時間遷移而發(fā)生的投資利息支出。 2、動態(tài)投資：是指完成一個建設(shè)項(xiàng)目所預(yù)計(jì)所需投資的總和，包括靜態(tài)投資，價格上漲等風(fēng)險(xiǎn)因素而需要增加的投資以及預(yù)計(jì)所需的利息支出。動態(tài)投資與靜態(tài)投資相比，更加適應(yīng)市場價格運(yùn)行機(jī)制的要求，更加符合實(shí)際的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動規(guī)律。 3、固定資產(chǎn)投資：是建造和購置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動，即固定資產(chǎn)再生產(chǎn)活動。固定資產(chǎn)再生產(chǎn)過程包括固定資產(chǎn)更新（局部和全部更新）、改建、擴(kuò)建、新建等活動。固定資產(chǎn)投資是社會固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的主要手段。 4、盈余公積金：是指企業(yè)按照規(guī)定從稅后利潤中提取的積累資金。盈余公積按其用途，分為法定公積金和任意公積金。 5、折現(xiàn)率：