詳解房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定若干問(wèn)題

1、詳解房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定若干問(wèn)題首先，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法 鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷 并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格 的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格 的房地產(chǎn)佔(zhàn)價(jià)師佔(zhàn)算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。由 此可見(jiàn)，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師除遵循房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn) 土地估價(jià)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行岀庭義務(wù)，就具作 出的鑒定結(jié)論接受法官、

2、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估主耍為確 定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)、確定抵債協(xié)議金額、延遲履行的執(zhí)行等口的服務(wù)。第二，由其特殊性決定房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程屮應(yīng)充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)佔(zhàn)業(yè) 務(wù)的嚴(yán)肅性，從前期現(xiàn)場(chǎng)勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)杳認(rèn)定、房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字等細(xì)節(jié)上都 不能有半點(diǎn)疏忽。評(píng)估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人 造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。比如當(dāng)法院通過(guò)搖號(hào)確定評(píng)估公司后，評(píng)估公司沒(méi)有特殊原因 應(yīng)該立即承接業(yè)務(wù)，并在工作屮與委托法院保持聯(lián)系，在合理時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估工作；同一 項(xiàng)口盡量不更換估價(jià)師，保證評(píng)估工作的連貫。另外，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)估價(jià)人員一定要認(rèn)真對(duì)待，

3、嚴(yán)格按照估價(jià)程序作業(yè)。如最基本的 應(yīng)按照約定準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘杳、拍照時(shí)，應(yīng)及時(shí)與委托法院聯(lián) 系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問(wèn)題;現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評(píng)現(xiàn)象;評(píng)估公 司最好派兩名估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，并保證現(xiàn)場(chǎng)勘查人員與評(píng)估報(bào)告的簽字估價(jià)師一 致。第三，關(guān)丁評(píng)估報(bào)告的具體內(nèi)容，是雙方當(dāng)事人最關(guān)注的部分。評(píng)估公司出具的估價(jià) 報(bào)告應(yīng)語(yǔ)言清晰明確，沒(méi)有錯(cuò)別字;評(píng)估依據(jù)充分，提供對(duì)委托方有價(jià)值的參考信息;價(jià)格 內(nèi)涵準(zhǔn)確;最終價(jià)格水平客觀合理;報(bào)告附件全面，所附照片應(yīng)為彩色;另外報(bào)告中注明的 提交報(bào)告時(shí)間應(yīng)與實(shí)際交付報(bào)告時(shí)間一致。第四，評(píng)估機(jī)構(gòu)在工作屮應(yīng)與委托法院相互配合，

4、積極做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作。如口前 一般由評(píng)佔(zhàn)公司持法院提供的和應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部門落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的 工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門不對(duì)評(píng)估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán)屬 認(rèn)定工作帶來(lái)不便。如果北京高級(jí)人民法院能與市一級(jí)的房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)這 項(xiàng)工作，具體操作仍rtr評(píng)估公司來(lái)做，權(quán)屬認(rèn)定工作將更為順暢。第五，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，其鑒定全過(guò)程可分為接受鑒定委托、收取鑒定費(fèi)用、實(shí) 施鑒定過(guò)程、得出鑒定結(jié)論、鑒定結(jié)論質(zhì)證、鑒定結(jié)論復(fù)核六個(gè)階段。1、接受鑒定委托估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托需慎重，需事先評(píng)估鑒定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殍b定一般是在雙方當(dāng)事人發(fā)生 爭(zhēng)執(zhí)以及司法機(jī)關(guān)難以判斷吋才需作出的

5、。鑒定機(jī)構(gòu)需在了解案情的基礎(chǔ)上初步評(píng)估鑒定 風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)自身的獨(dú)立性及能力考慮是否接受該委托;然后與法院等委托機(jī)關(guān)簽訂業(yè)務(wù) 協(xié)議書(shū)，需對(duì)委托方、當(dāng)事人、鑒定機(jī)構(gòu)等各口應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)子以明確。2、收取鑒定費(fèi)用佔(zhàn)價(jià)機(jī)構(gòu)承接抵押或咨詢等評(píng)佔(zhàn)業(yè)務(wù)，一般習(xí)慣于先出報(bào)告后收費(fèi)。但在房地產(chǎn)估價(jià) 司法鑒定過(guò)程中，為避免因當(dāng)事人對(duì)鑒定結(jié)論或案件判決不滿意拒交評(píng)估費(fèi)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在鑒定工作開(kāi)始前收取鑒定費(fèi)。但對(duì)于貧困當(dāng)事人付費(fèi)的鑒定案件，估價(jià)機(jī)構(gòu)也耍建立“鑒定救濟(jì)”制度，免除委托當(dāng)事人的全部或部分鑒定費(fèi)，承擔(dān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的社會(huì)責(zé)任。3、實(shí)施鑒定過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是收集鑒定證據(jù)和進(jìn)行估價(jià)測(cè)算的過(guò)程，是鑒定工作的關(guān)鍵

6、環(huán)節(jié)。估價(jià)機(jī)構(gòu) 承接業(yè)務(wù)后，組建鑒定項(xiàng)目小組，各成員在充分了解案情的基礎(chǔ)上，根據(jù)鑒定要求，結(jié)合 案件木身進(jìn)行分析，并進(jìn)行仔細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查工作，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，進(jìn)行 分析和測(cè)算。若根據(jù)現(xiàn)有資料不能形成結(jié)論而需向當(dāng)事人補(bǔ)充證據(jù)時(shí)，需按法定程序辦理, 即通過(guò)法院或仲裁機(jī)構(gòu)向當(dāng)事人取證，保證收集證拯的公正和真實(shí);最后獲得充分、適當(dāng) 的鑒定證據(jù)，并得出令人信服的鑒定結(jié)論。在鑒定過(guò)程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)要注意規(guī)范實(shí)施鑒定 時(shí)限和完善鑒定質(zhì)量保證制度，在保證鑒定質(zhì)量的基礎(chǔ)前捉下，及時(shí)完成鑒定工作，避免 鑒定過(guò)程久拖不決。4、得出鑒定結(jié)論房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定結(jié)論是一種邏輯的、科學(xué)的推理性結(jié)合，需在獨(dú)立、客觀

7、、公正 的原則下出具。目前相關(guān)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容進(jìn)行了原則規(guī)定， 但對(duì)報(bào)告格式等尚無(wú)統(tǒng)一的規(guī)范。估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià) 報(bào)告格式的規(guī)范要求出具鑒定結(jié)論，也可以為了方便法院使用鑒定結(jié)論，參照其他類型司 法鑒定文書(shū)格式，按以下報(bào)告格式具體表述：（1）標(biāo)題，統(tǒng)一為“房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定報(bào) 告” ；（2）收件人，為鑒定業(yè)務(wù)的委托人；（3）序言段，包括鑒定范圍、案情摘要、鑒定責(zé)任 和鑒定程序等；（4）鑒定內(nèi)容，應(yīng)與委托人具體的委托內(nèi)容一致；（5）鑒定依據(jù)，包括依法實(shí) 施鑒定的法律法規(guī)，當(dāng)事人雙方質(zhì)證材料，鑒定委托書(shū)等；（6）鑒定結(jié)論的形成過(guò)程，可以 用佔(zhàn)價(jià)技術(shù)報(bào)

8、告形式提供；（7）鑒定結(jié)論，它是分析論證口然得到的結(jié)果，該結(jié)果應(yīng)當(dāng)是客 觀的描述，不應(yīng)當(dāng)帶有法律性結(jié)論；（8）文尾，包括鑒定人簽名、鑒定機(jī)構(gòu)名稱并加蓋司法 鑒定專用章、報(bào)告h期等；（9）附件。5、鑒定結(jié)論質(zhì)證在司法鑒定結(jié)論質(zhì)證方面，e詢我國(guó)三大訴訟法和最高人民法院的司法解釋已經(jīng)有了 一些具體規(guī)定。但據(jù)冇關(guān)專家分析，在目前的司法實(shí)踐屮司法鑒定人能夠出庭作證的比例 一般不會(huì)超過(guò)5%。然而，事實(shí)上，任何鑒定結(jié)論都是專業(yè)技術(shù)人員的識(shí)別活動(dòng)，同其他 言詞證據(jù)一樣，任何鑒定結(jié)論也都存在錯(cuò)誤與虛假的可能，任何鑒定人出具的鑒定結(jié)論也 都應(yīng)當(dāng)接受當(dāng)事人的質(zhì)證。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化估價(jià)師的出庭意識(shí)，實(shí)現(xiàn)鑒定結(jié)論的證據(jù)價(jià) 值，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。但目前大多數(shù)估價(jià)師對(duì)出庭質(zhì)證的程序都不太熟悉，有些估 價(jià)師難以適應(yīng)法庭質(zhì)證的緊張氣氛。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)平常耍注意加強(qiáng)這方而的培訓(xùn)，捉高估 價(jià)師個(gè)人素質(zhì)，確保鑒定質(zhì)證工作正常進(jìn)行。6、鑒定結(jié)論復(fù)核我國(guó)司法鑒定實(shí)踐屮存在的一個(gè)主要問(wèn)題即重新鑒定中請(qǐng)權(quán)的無(wú)限制行使，導(dǎo)致同一 問(wèn)題反復(fù)鑒定。從房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀看，各地一般都成立了房地