德居項(xiàng)目可研報(bào)告

1、young lifesaver scheme at his high school. when congratulating john, mr alan southerton, director of the young lifesaver scheme said, “there is no doubt that johns quick thinking and the first aid skills he learned at school saved ms slades life. it shows that a knowledge of first aid can make a rea

2、l difference.” before receiving their awards last night, john and the nine other life savers attended a special reception yesterday hosted by the prime minister.  選修六 unit 1  a short history of western painting art is influenced by the customs and faith of a people. sty

3、les in western art have changed many times. as there are so many different styles of western art, it would be impossible to describe all of them in such a short text. consequently, this text will describe only the most important ones, starting from the sixth century ad. the middle ages (5th to

4、the 15th century ad) during the middle ages, the main aim of painters was to represent religious themes. a conventional artist of this period was not interested in showing nature and people as they really were. a typical picture at this time was full of religious symbols, which created a feelin

5、g of respect and love for god. but it was evident that ideas were changing in the 13th century when painters like giotto di bondone began to paint religious scenes in a more realistic way. the renaissance (15th to 16th century) during the renaissance, new ideas and values gradually replace

6、d those held in the middle ages. people began to concentrate less on religious themes and adopt a more humanistic attitude to life. at the same time painters returned to classical roman and greek ideas about art. they tried to paint people and nature as they really were. rich people wanted to posses

7、s their own paintings. so they could decorate their superb palaces and great houses. they paid famous artists to paint pictures of themselves, their houses and possessions as well as their activities and achievements. one of the most important discoveries during this period was how to draw thin

8、gs in perspective. this technique was first used by masaccio in 1428. when people first saw his paintings, they were convinced that they were looking through a hole in a wall at a real scene. if the rules of perspective had not been discovered, on one would have been able to paint such realistic pic

9、tures. by coincidence, oil paints were also developed at this time, which made the colors used in paintings look richer and deeper. without the new paints and the new technique, we would not be able to see the many great masterpieces for which this period is famous. impressionism (late 19th to

10、early 20th century) in the late 19th century, europe changed a great deal, from a mostly agricultural society to a mostly industrial one. many people moved from the countryside to the new cities. there were many new inventions and social changes. naturally, these changes also led to new paintin

11、g styles. among the painters who broke away from the traditional style of painting were the impressionists, who lived and worked in paris. the impressionists were the first painters to work outdoors. they were eager to show how light and shadow fell on objects at different times of day. however

12、, because natural light changes so quickly, the impressionists had to paint quickly. their paintings were not as detailed as those of earlier painters. at first, many people disliked this style of painting and became very angry about it. they said that the painters were careless and their paintings

13、were ridiculous. modern art (20th century to today) at the time they were created, the impressionist paintings were controversial, but today they are accepted as the beginning of what we call “modern art”. this is because the impressionists encouraged artists to look at their environment i

14、n new ways. there are scores of modern art styles, but without the impressionists, many of these painting styles might not exist. on the one hand, some modern art is abstract; that is, the painter does not attempt to paint objects as we see them with our eyes, but instead concentrates on certain qua

15、lities of the object, using color, line and shape to represent them. on the other hand, some paintings of modern art are so realistic that they look like photographs. these styles are so different. who can predict what painting styles there will be in the future?   the best of manhattans a

16、rt galleries the frick collection (5th avenue and e.70th street) many art lovers would rather visit this small art gallery than any other in new york. henry clay frick, a rich new yorker, died in 1919, leaving his house, furniture and art collection to the american people. frick had a pref

17、erence for per-twentieth century western paintings, and these are well-represented in this excellent collection. you can also explore fricks beautiful home and garden which are well worth a visit. guggenheim museum (5th avenue and 88th street) this museum owns 5,000 superb modern paintings

18、, sculptures and drawings. these art works are not all displayed at the same time. the exhibition is always changing. it will appeal to those who love impressionist and post-impressionist paintings. the guggenheim museum building is also world-famous. when you walk into the gallery, you feel as if y

19、ou were inside a fragile, white seashell. the best way to see the paintings is to start from the top floor and walk down to the bottom. there are no stairs, just a circular path. the museum also has an excellent restaurant. metropolitan museum of art (5th avenue and 82nd street) the reputa

20、tion of this museum lies in the variety of its art collection. this covers more than 5,000 years of civilization from many parts of the world, including america, europe, china, egypt, other african countries and south america. the museum displays more than just the visual delights of art. it introdu

21、ces you to ancient ways of living. you can visit an egyptian temple, a fragrant ming garden, a typical room in an 18th century french house and many other special exhibitions. museum of modern art ( 53rd street. between 5th and 6th avenues) it is amazing that so many great works of art fro

22、m the late 19th century to the 21st century are housed in the same museum. the collection of western art includes paintings by such famous artists as monet, van gogh, picasso and matisse. a few words of warning: the admission price is not cheap and the museum is often very crowded. whitney muse

23、um of american art (945 madison avenue, near 75th street) the whitney holds an excellent collection of contemporary american painting and sculpture. there are no permanent displays in this museum and exhibitions change all the time. every two years, the whitney holds a special exhibition of new

24、 art by living artists. the museum also shows videos and films by contemporary video artists.  unit 2    a few simple forms of english poems there are various reasons why people write poetry. some poems tell a story or describe something in a way that will give the reader a

25、strong impression. others try to convey certain emotions. poets use many different forms of poetry to express themselves. in this text, however, we will look at a few of the simpler forms. some of the first poetry a young child learns in english is nursery rhymes. these rhymes like the one on t

26、he right (a) are still a common type of childrens poetry. the language is concrete but imaginative, and they delight small children because they rhyme, have strong rhythm and a lot of repetition. the poems may not make sense and even seem contradictory, but they are easy to learn and recite. by play

27、ing with the words in nursery rhymes, children learn about language. hush,目 錄一、總 論1二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案10四、選址方案13五、節(jié)能節(jié)水措施16六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)19七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防22八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置24九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度28十、投資估算28十一、融資方案31十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)33十三、社會(huì)評(píng)價(jià)34十四、風(fēng)險(xiǎn)分析36十五、研究結(jié)論與建議38十六、附圖、附表41十七、組員評(píng)價(jià)55一、總 論一項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱(chēng):德居。中央城2.開(kāi)發(fā)單位概況開(kāi)發(fā)單位是臨沂德居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，公

28、司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及臨沂市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）臨沂市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）臨沂市2007、2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）臨沂市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）（6）北城新區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）臨沂市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（9）臨沂市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘

29、察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)（11）編制報(bào)告的委托合同二項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目總占地約120余畝，建筑面積25余萬(wàn)平方米。位于臨沂市南坊新區(qū)中心的核心五洲湖南畔、規(guī)劃市民中心的東西兩翼，與新市政府大樓隔湖相望，占據(jù)南坊中心區(qū)絕佳人文景觀資源，最大化共享市政配套服務(wù)。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)中央城項(xiàng)目規(guī)劃總用地120余畝，建筑面積25萬(wàn)平方米，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。3.主要建設(shè)條件1. 供水在小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀dn1000mm上水管線(xiàn)，本項(xiàng)目上水可從上述干線(xiàn)引入。2. 雨水、污水排放項(xiàng)目?jī)蓚?cè)大街現(xiàn)有現(xiàn)狀dn2100毫米的雨水管線(xiàn)

30、和dn1800毫米的污水管線(xiàn)，可以就進(jìn)排入。3. 供熱擬從新敷設(shè)的供熱干線(xiàn)接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣已引入了天然氣高壓線(xiàn)，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，4.項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入自有資金

31、*萬(wàn)元，貸款*萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金*萬(wàn)元。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為120000萬(wàn)元，扣除成本，減去銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加*萬(wàn)元、所得稅*萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金*萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為*萬(wàn)元。5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米30000總建筑面積平方米25w居住建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶(hù)平均每戶(hù)建筑面積平方米平均每戶(hù)居住人數(shù)人容積率綠化率%住宅棟數(shù)棟平均層數(shù)層地下車(chē)庫(kù)面積平方米停車(chē)位個(gè)三問(wèn)題與建議考慮到德居現(xiàn)代城建成后，其用戶(hù)多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其

32、附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶(hù)型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶(hù)需求的多種戶(hù)型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴(lài)于南方新區(qū)的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2007年臨房指數(shù)報(bào)告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為3968.76元/m2,住宅平均價(jià)格為3217.31元/m2寫(xiě)字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市各區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售量是上升趨勢(shì)。目前臨沂市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101-120的占總量的32%,121-140占總量的

33、45%,141-160的占總量的5%,161-180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,120m2-140m2的住宅面積目前是臨沂市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在21-30萬(wàn)之間的占30.5%承受總價(jià)格在31-40萬(wàn)的占24.50%承受總價(jià)格在41-50萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,臨沂市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20-30萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受

34、范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的南坊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況。在2007年第四季度南坊區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。1、隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化，從國(guó)家到地方鼓勵(lì)內(nèi)需、穩(wěn)定樓市等眾多利好政策出臺(tái)的同時(shí)，也顯現(xiàn)出政策明顯對(duì)于目前的高樓價(jià)水平不認(rèn)同，要“引導(dǎo)”樓價(jià)下調(diào)，這種“引導(dǎo)”態(tài)度對(duì)于市場(chǎng)的影響不容忽視，可能加重市場(chǎng)觀望情緒，在一定程度上會(huì)強(qiáng)化樓價(jià)看跌的預(yù)期。 2、一方面是臨沂經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、消費(fèi)者消費(fèi)能力逐年提高，樓市價(jià)格扶搖直上；同時(shí)，目前建材與人

35、力成本的大幅度下降也大大減少了開(kāi)發(fā)成本，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律也告訴我們，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入谷底適適也是成長(zhǎng)性企業(yè)入市的絕佳時(shí)機(jī)另一面卻是大量濱河樓盤(pán)的透支性上市和南坊土地供應(yīng)量的聚增，導(dǎo)致兩大板塊短期內(nèi)供應(yīng)過(guò)大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，短期出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩已在所難免一、 宏觀市場(chǎng)分析1、臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況l 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) 2007年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)下降，工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，投資增長(zhǎng)適度，市場(chǎng)繁榮活躍，財(cái)政增長(zhǎng)較快，金融保持平穩(wěn)，城鄉(xiāng)居民收入增加。前三季度完成地區(qū)生產(chǎn)總值126.06元，比去年同期增長(zhǎng)25.0%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿θ允堑诙a(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率85.7%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)

36、增長(zhǎng)21.4個(gè)百分點(diǎn)，其中建筑業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為3.64%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為18.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.6個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由去年同期的8.1：46.5：45.4發(fā)展到5.7：53.3：41.0，一、三產(chǎn)業(yè)比重降低，二產(chǎn)業(yè)比重上升。l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)提升 近幾年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)提升，每年增幅均達(dá)10%以上。05年臨沂市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入歷史上首次突破10000元，07年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8233元，比上年同期增長(zhǎng)10.0%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平進(jìn)一步提

37、高。全區(qū)城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21848元，比上年增長(zhǎng)15.8%；農(nóng)民人均純收入3604元，比上年增長(zhǎng)3.6%，農(nóng)民工資性收入快速增長(zhǎng)，成為農(nóng)民增收的最大亮點(diǎn)。全年農(nóng)民人均工資性收入占人均純收入的比重達(dá)到40%，比上年提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；城市居民可支配收入達(dá)11493元,比上年增長(zhǎng)12.8%；城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款達(dá)16187元，比上年增長(zhǎng)20.1%；城市居民人均住房面積30平方米，農(nóng)村居民人均住房38.37平方米。l 全區(qū)人口統(tǒng)計(jì)年末全區(qū)戶(hù)籍人口90.18萬(wàn)人，較上年末增加2.46萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口37.35萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)12.8%，農(nóng)業(yè)人口52.83萬(wàn)人，比上年減少3.3%；人口自然

38、增長(zhǎng)率為1.52；全區(qū)計(jì)劃生育率為96.62%。在總?cè)丝谥?，男性人?60955人，女性人口440820人，人口性別比104.6100。人口密度為每平方公里621人。全年完成區(qū)移民安置投資3646萬(wàn)元，占計(jì)劃投資的127.6%，移民安置人口116人，占計(jì)劃的124.7%。截止年末，累計(jì)完成移民投資17463萬(wàn)元，安置移民2461人，其中城鎮(zhèn)移民1599人。2、全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況l 投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)得到改善近幾年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，每年增幅均達(dá)20%以上。2007年前三季度全區(qū)固定資產(chǎn)投資完成170.97億元，比上年同期增長(zhǎng)23.4%，比上半年快10個(gè)百分點(diǎn)。其中北部新區(qū)完

39、成投資88.87億元，增長(zhǎng)22.1%；不含北部新區(qū)完成投資82.10億元，增長(zhǎng)24.8%。投資增長(zhǎng)的主要原因一是房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定；二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快。l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額驟然提升，臨沂城市向北房地產(chǎn)投資逐年遞增，2008年全區(qū)房地產(chǎn)投資額為2003年的近3倍。由于政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控等原因，2008年房地產(chǎn)投資增幅有較大降低。2008年前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資68.37億元，比上年同期增長(zhǎng)9 .1%，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。l 房地產(chǎn)竣工、銷(xiāo)售面積持續(xù)提升，市場(chǎng)需求穩(wěn)定 2007年各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，前三季度房地產(chǎn)房屋竣工面積達(dá)127.64萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)28.5%。商品房實(shí)際銷(xiāo)售

40、面積183.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)103.1%，其中住宅176.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)114.9%。商品房實(shí)際銷(xiāo)售額60.62億元，同比增長(zhǎng)104.9%。l 成交均價(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告臨沂市區(qū)截止2008年三季度，成交套內(nèi)均價(jià)為3372元/，房地產(chǎn)成交均價(jià)與其他主城區(qū)相比偏低，2007年是房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍的一年，自從6月1日臨沂新區(qū)的成立，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。臨沂市區(qū)的高層產(chǎn)品價(jià)格1-6月上旬3000-4500元/平方米不等，均價(jià)為3750元/平方米，從6月下旬開(kāi)始房?jī)r(jià)上漲至3500-6300元/平方米，均價(jià)為4900元/平方米。3、政策法規(guī)l 央行明確按戶(hù)認(rèn)定第二套房“第二套房”究竟如何

41、界定？央行、銀監(jiān)會(huì)日前終于出面為各家銀行定下基調(diào)。監(jiān)管部門(mén)及相關(guān)銀行的知情人士10月15日證實(shí)，監(jiān)管層在征詢(xún)幾家大銀行的意見(jiàn)后，確認(rèn)“以戶(hù)為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房則認(rèn)定為第二套房”。但是公積金貸款剔除在參考項(xiàng)之外。這表示，之前已申請(qǐng)公積金房貸的，再到銀行申請(qǐng)房貸，銀行將按原有標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。點(diǎn)評(píng)：繼9月下旬中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了第二套(含)以上住房貸款首付不低于40%的政策后，關(guān)于第二套(含)以上住房的界定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以后，對(duì)樓市的影響非常之明顯。各個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況也明顯不如之前那么火爆。此政策抑制了投資性購(gòu)房者的同時(shí)，也壓制了改善型購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為。 l

42、物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"試點(diǎn)擴(kuò)至十省市 預(yù)計(jì)明年正式征收10月11日，上海證券報(bào)獲悉，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部已于近日批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。 盡管征收物業(yè)稅目前還沒(méi)有明確的時(shí)間表，但基本框架已確定：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說(shuō)，把現(xiàn)在買(mǎi)房子時(shí)需交的稅，放到買(mǎi)房子后按年交。物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在北京、深圳、重慶等幾個(gè)城市試點(diǎn)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房

43、產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)稅主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。開(kāi)征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，均衡各方稅負(fù)，增加國(guó)家稅收，而且還能降低城市居民的購(gòu)房“門(mén)檻”，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力，將來(lái)購(gòu)房者可能買(mǎi)房容易養(yǎng)房難。對(duì)于政策實(shí)施前的已購(gòu)住房和實(shí)施后的新購(gòu)住房征收標(biāo)準(zhǔn)存在問(wèn)題。如一旦由于已購(gòu)住房不按新政策征稅，估計(jì)在政策實(shí)施前一定會(huì)造成新一輪的購(gòu)買(mǎi)高潮。l 10月25日起再上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%中國(guó)人民銀行13日宣布，將從今年10月25日起，

44、上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。由此普通存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行13%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到近年歷史高點(diǎn)。 這是央行今年以來(lái)第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，而上次央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是在9月25日。對(duì)照近幾次上調(diào)時(shí)間可以發(fā)現(xiàn)，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率頻率逐步加快。點(diǎn)評(píng)：此舉旨在抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，可凍結(jié)銀行體系資金超過(guò)1800億元，一定程度上有利于緩解銀行流動(dòng)性過(guò)剩局面。這一政策的所產(chǎn)生的效果已經(jīng)非常明顯，現(xiàn)在購(gòu)房者貸款的難度已經(jīng)明顯增加，對(duì)房市的影響也顯而易見(jiàn)。l 國(guó)家八部委聯(lián)手調(diào)控房地產(chǎn)11月21日，國(guó)家建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政

45、部、審計(jì)署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、工商總局八部委聯(lián)合召開(kāi)“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治城市經(jīng)驗(yàn)交流現(xiàn)場(chǎng)會(huì)”。八部門(mén)聯(lián)合表態(tài)，將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，要加大經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房的供應(yīng)。點(diǎn)評(píng)：房市調(diào)控力度的不斷加大，將造成市場(chǎng)觀望濃度不減，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步削弱，眾多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大的開(kāi)發(fā)壓力。l 國(guó)土部：開(kāi)發(fā)商拿地將不得分期付款10月9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(39號(hào)令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過(guò)“招拍掛”公開(kāi)方式出讓?zhuān)送?，建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)

46、行土地“分期付款”。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這將使動(dòng)輒成交總價(jià)數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。 點(diǎn)評(píng)：類(lèi)似政策實(shí)際上提高了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)的門(mén)檻，必須具備全部的付款能力才能參與土地競(jìng)買(mǎi)的情況下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商資本規(guī)模的要求顯得更高。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清的話(huà)，總價(jià)近百億的地王將很難再出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商只能根據(jù)自己的資金儲(chǔ)備小塊的獲得土地，避免了土地面積過(guò)大，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，在一定程度上避免了土地放量充足，房屋市場(chǎng)供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)上漲的情況發(fā)生。l 五大地產(chǎn)新規(guī)10月開(kāi)始施行物業(yè)管理公司陸續(xù)更名為“物業(yè)服務(wù)”；向小區(qū)物業(yè)咨詢(xún)新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主節(jié)后扎堆；在處理車(chē)位問(wèn)題上，業(yè)主開(kāi)始引用物權(quán)法維權(quán)10月起，物

47、權(quán)法、新物管條例、物業(yè)收費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房新管理辦法、建筑節(jié)能工程驗(yàn)收辦法五項(xiàng)地產(chǎn)新規(guī)同步實(shí)施。中華人民共和國(guó)物權(quán)法要點(diǎn)：自月日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的自動(dòng)續(xù)期；保護(hù)陽(yáng)光權(quán)；小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位首先要滿(mǎn)足業(yè)主需要；不動(dòng)產(chǎn)將施行統(tǒng)一登記制度，辦理房產(chǎn)證將進(jìn)入快車(chē)道；土地承包期限屆滿(mǎn)可按國(guó)家規(guī)定繼續(xù)承包等。 點(diǎn)評(píng)：物權(quán)法的出臺(tái)將對(duì)私有物業(yè)的保護(hù)提升到與公有財(cái)產(chǎn)相當(dāng)?shù)牡匚?，?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。 新物業(yè)管理?xiàng)l例要點(diǎn)：自10月1日起施行的新物業(yè)管理?xiàng)l例明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)

48、主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。 點(diǎn)評(píng)：明確了物業(yè)服務(wù)的主從關(guān)系。物業(yè)所在地的街道辦事處將成為業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司的一個(gè)正式監(jiān)督部門(mén)，業(yè)主維權(quán)將真正進(jìn)入有法可依時(shí)代。物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審試行辦法 要點(diǎn)：自10月1日起施行的物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)明確，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審將以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有

49、效的成本資料為基礎(chǔ)。物業(yè)亂收費(fèi)現(xiàn)象有望應(yīng)聲而止。 保障性住房新管理辦法 要點(diǎn)：自10月1日起施行的本市新保障性住房管理辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年后可有條件上市交易，騙購(gòu)經(jīng)適房將5年內(nèi)不得再購(gòu)，今后市民申請(qǐng)保障性住房資格到當(dāng)?shù)亟值?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理，申請(qǐng)廉租房取消居住年限的限制。 點(diǎn)評(píng)：政府加大了對(duì)保障性住房的管理力度，增加了經(jīng)適房和廉租房受益群體的覆蓋面，部分既買(mǎi)不起經(jīng)適房又不符合廉租房規(guī)定的“夾心層”人群將直接受益。 建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范要點(diǎn)：自10月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)強(qiáng)制實(shí)施的建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范首次把建筑節(jié)能工程明確規(guī)定為一項(xiàng)分部工程，規(guī)定建筑工程節(jié)能不符合規(guī)范不能通過(guò)驗(yàn)收。 點(diǎn)評(píng)：

50、不通過(guò)節(jié)能驗(yàn)收的工程不得竣工。這將把包括民用住宅在內(nèi)的建筑節(jié)能監(jiān)督落到實(shí)處。盡管新建工程可能會(huì)因?yàn)楣?jié)能要求而略為提升成本，但對(duì)于控制日后居住成本效用很大，居住者也將因此受益。l 臨沂市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃根據(jù)新總規(guī)，到2010年，臨沂城市綠地率將達(dá)國(guó)家園林城市標(biāo)準(zhǔn)。到2020年，臨沂城市綠地率達(dá)38%、綠化覆蓋率42%，人均公園綠地15平方米、人均綠地35平方米。以后，居住區(qū)公園一般規(guī)模將在1.5公頃以上，最大服務(wù)半徑1000米。居住小區(qū)公共綠地規(guī)模約在1公頃，最大服務(wù)半徑500米。而新規(guī)劃居住區(qū)公園綠地面積也不低于2平方米/人。另外，舊城區(qū)居住區(qū)綠地率過(guò)低的問(wèn)題也將得到有效解決，通過(guò)合理改造舊城區(qū)居

51、住區(qū)綠地率將達(dá)到25%，新建居住區(qū)綠地率不低于30%。學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)等單位的綠地率不低于35%。工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等綠地率不低于25%。同時(shí)，重慶還將加強(qiáng)道路綠地的建設(shè)，爭(zhēng)取新建道路綠地率主干道不低于20%，次干道不低于15%。16組團(tuán)8功能區(qū)支撐都市區(qū)城市建設(shè)用地.聚焦新南坊現(xiàn)狀與未來(lái)1、何謂新南坊？南坊新區(qū)臨沂未來(lái)城市新行政中心區(qū)、文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)。 南坊新區(qū)分區(qū)規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至祊河，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約45平方公里。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。規(guī)劃期限為，近期

52、至2010年，遠(yuǎn)期至2020年。到2010年，分區(qū)人口規(guī)模22萬(wàn)-25萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模25-30平方公里；到2020年，分區(qū)人口規(guī)模27萬(wàn)-30萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模30-36平方公里。2、南坊新區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀（1）土地供應(yīng)情況：a、08年臨沂土地成交量以南坊區(qū)最多，成交面積801106.4，成交額86322.13萬(wàn)元，成交比例占臨沂市總成交面積的38.98%。從以上兩表可以看出，南坊區(qū)已逐漸成為臨沂市一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域。未來(lái)南坊新區(qū)將成為臨沂市的新一片開(kāi)發(fā)熱土。b、自07年到08年，南坊片區(qū)供應(yīng)量持續(xù)過(guò)大，商業(yè)異軍突起，該片區(qū)將在未來(lái)兩到三年內(nèi)集中放量，消化嚴(yán)力增大。07年上市土地40宗 ，總

53、2449963平米08年1至4月上市土地16宗，總801106平米（2）商品房供應(yīng)情況08年南坊板塊漲幅40%以上。其中沂龍灣和齊魯園一年內(nèi)提價(jià)分別達(dá)到1000和1200元。南坊有銷(xiāo)售歷史的年份從前年開(kāi)始，尚屬開(kāi)發(fā)初始階段，區(qū)域內(nèi)配套完善至少需3-5年，提價(jià)過(guò)猛，有些一步到位嫌疑，顯然有些缺乏理性的成分。 同時(shí)部分不具備銷(xiāo)售資格的單位建房及還建房正在以低于市場(chǎng)的優(yōu)惠價(jià)私自出售，例如本作為蘭山區(qū)政府家屬院的沂州花園，關(guān)系價(jià)約在2300元，此類(lèi)低價(jià)的私市房將會(huì)對(duì)南坊板塊的價(jià)格走勢(shì)造成困擾。而四中家屬院的杏壇小區(qū)也有三分之二入市，售價(jià)預(yù)期3000元左右。此類(lèi)小區(qū)具備土地成本方面的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，定價(jià)尺度彈

54、性，但卻使得硝煙彌漫的南坊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，09年前后此板塊將是一場(chǎng)價(jià)格的大血拼。（3）商品房供需交互分析南坊2010近期規(guī)劃人口為24萬(wàn)人，以人均住房面積30平米（小康標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，約需720萬(wàn)建筑面積。 目前，南坊市場(chǎng)供應(yīng)量676萬(wàn)平米，按90%比例計(jì)算住宅面積約為600萬(wàn)平米。07年開(kāi)工還建面積約為195萬(wàn)平米，二者相加，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約800萬(wàn)平米，已經(jīng)超出2010年規(guī)劃人口所需住宅面積。另有大量的單位集資建房及陸續(xù)新開(kāi)工面積，經(jīng)估算得知，預(yù)期08-09年區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量趨于飽和。（4）南坊市場(chǎng)特點(diǎn)與預(yù)測(cè)a、生意人、公務(wù)員、外地人置業(yè)占主流；b、團(tuán)購(gòu)體量明顯大于其他板塊；c、未來(lái)1-3年

55、，供應(yīng)量將持續(xù)增加；d、未來(lái)1-3年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈；e、未來(lái)5年內(nèi)，成交量將呈波狀上升狀；銷(xiāo)售價(jià)格將強(qiáng)勁-波動(dòng)-穩(wěn)步上漲；f、二手市場(chǎng)供應(yīng)量將增加，且交易活躍；h、有還建房私自入市現(xiàn)象，以及少量公房私賣(mài)現(xiàn)象，無(wú)證房屋將增加綜合結(jié)論：l 城市發(fā)展重心向北移，特別是政府及機(jī)關(guān)單位的北移，加強(qiáng)南坊區(qū)域在整個(gè)臨沂的向心力、凝聚力。政府對(duì)北城新區(qū)區(qū)的大力扶持，基礎(chǔ)配套及市政公共配套不斷健全、完善，為區(qū)域版塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間及機(jī)遇l 區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，人們財(cái)富逐漸殷實(shí)，為區(qū)域版塊房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的消化基礎(chǔ)l 國(guó)家宏觀調(diào)控政策（土地、金融、產(chǎn)品規(guī)范、經(jīng)濟(jì)）日漸

56、加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的政策壓力，消費(fèi)者亦更趨于理性l 南坊版塊相對(duì)于濱河、城西兩大熱點(diǎn)區(qū)域，政府給予政策、城市建設(shè)等方面的支持力度相對(duì)較弱。健全成熟的城市配套成為南坊版塊突出于其它版塊的核心競(jìng)爭(zhēng)力l 大量的經(jīng)濟(jì)適用房將會(huì)對(duì)商品住宅市場(chǎng)造成一定的沖擊，但對(duì)于中高檔樓盤(pán)沖擊力度較弱自身優(yōu)劣條件調(diào)查分析1、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目總占地約120余畝，建筑面積25余萬(wàn)平方米。位于臨沂市南坊新區(qū)中心的核心五洲湖南畔、規(guī)劃市民中心的東西兩翼，與新市政府大樓隔湖相望，占據(jù)南坊中心區(qū)絕佳人文景觀資源，最大化共享市政配套服務(wù)。穿區(qū)而過(guò)的中軸綠化帶，則以恢弘的氣勢(shì)，展現(xiàn)了臨沂邁向新世紀(jì)的雄心按

57、照“胸懷全球、面向世界”設(shè)計(jì)理念，南坊以五洲湖為核心，將五大洲、四大洋的風(fēng)景和名勝古跡匯集到南坊2、地塊現(xiàn)狀a、地塊表面清理且平整完畢，無(wú)建筑物；b、本項(xiàng)目位于扇形放射狀道路網(wǎng)（已修好）的中心點(diǎn)五洲湖南側(cè)，可以使本項(xiàng)目快捷通往南坊新區(qū)每一個(gè)點(diǎn)；c、由規(guī)劃市民中心一分為二的兩個(gè)地塊均為扇形，容易形成兩個(gè)圍合式獨(dú)立組團(tuán)，并可以均衡共享市民中心內(nèi)的商業(yè)商務(wù)及政務(wù)配套。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析從下圖中看，行政教育、文化醫(yī)療、商業(yè)商務(wù)環(huán)繞項(xiàng)目四周，本項(xiàng)目公共配套及景觀資源利用率最 高，具有其它項(xiàng)目無(wú)法代替的地利優(yōu)勢(shì)。4、項(xiàng)目swot分析借勢(shì)造勢(shì)珠聯(lián)璧合一方面，要借助本項(xiàng)目中心區(qū)的核心地利優(yōu)勢(shì)樹(shù)立項(xiàng)目在南坊片區(qū)中的旗幟地位，借助南坊新區(qū)未來(lái)完善的配套與豐富的景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化身處圓心能夠更均衡、最大化享用。 另一方面，在產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)上必須有革命性創(chuàng)新手筆從而讓本項(xiàng)目成為“新南坊、居住新