中原京城市綜合體專題的研究

1、城 市 綜 合 體 專 題 研 究中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司我們的信念我們的信念我們認(rèn)為：城市是由建筑和建筑之間的環(huán)境關(guān)系構(gòu)成的。華貿(mào)中心必須強(qiáng)調(diào)城市設(shè)計理念。發(fā)展商要樹立對城市的責(zé)任感。我們認(rèn)為：建筑是為社會服務(wù)的，建筑不僅對使用者而且與整個社會有關(guān)。華貿(mào)中心必須強(qiáng)調(diào)社會效益。發(fā)展商要樹立對社會的責(zé)任感。我們認(rèn)為：建筑是百年作品，本身就構(gòu)成了城市的歷史。華貿(mào)中心必須建成領(lǐng)先一個世紀(jì)的作品。發(fā)展商要有歷史責(zé)任感。所以，華貿(mào)中心創(chuàng)造了一系列的由建筑綜合體組成的城市空間，使這些城市空間產(chǎn)生與存在成為它周圍環(huán)境的必然，樹立起長安街沿線的充滿魅力的城市輪廓線。 所以，華貿(mào)中心創(chuàng)造了紀(jì)念式建筑和令人激

2、動的建筑空間，營造了綠地中央公園，橫跨國賓路長安街的景觀橋 所以，華貿(mào)中心以“做誠信之人，筑經(jīng)典之城”為宗旨，是偉大時代產(chǎn)生的偉大作品。北京國華置業(yè)有限公司董事長、總經(jīng)理房超chinacentralplace前前 言言chinacentralplace目目 錄錄 概念闡述概念闡述 個案分析個案分析 綜合研究綜合研究 概念闡述概念闡述 個案分析個案分析 綜合研究綜合研究綜合體定義綜合體定義寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 展覽 綜合體定義綜合體定義將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、

3、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落。hotelofficeparkshoppingmallapartmentclub知名綜合體項目巡禮知名綜合體項目巡禮紐約洛克菲勒中心新加坡新達(dá)城北京國貿(mào)中心 知名綜合體項目巡禮知名綜合體項目巡禮日本福岡博多運河城日本福岡博多運河城購物中心劇場最大程度借景五星級酒店北京市知名綜合體項目其他城市知名綜合體項目 概念闡述概念闡述 個案分析個案分析 綜合研究綜合研究北京市知名綜合體項目其他城市知名綜合體項目 概念闡述概念闡述 個案分析個案分析 綜合研究綜合研究北京市知名綜合體項目北京市知名綜合體項目chinacentralplace目目 錄錄華貿(mào)中心是北京市60項重大

4、工程之一,項目占地超過30公頃，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約百萬平米,由三棟高達(dá)百余米的超5a智能寫字樓、2座超豪華酒店、約16萬平米“水主題”國際商城、20萬平方米國際公寓和占地約15公頃的運動主題公園組成。 北京萬達(dá)廣場（二期）總建筑面積20萬平米，由三棟面朝東長安街頗具雕塑感的塔樓組成，其建筑以德國理性主義設(shè)計理念為主導(dǎo)，關(guān)注細(xì)部節(jié)點及功能上的應(yīng)用，其中西座為白金五星級酒店，中座與東座為國際標(biāo)準(zhǔn)超5a寫字樓。建外soho總建筑面積約70萬平方米。建外soho被媒體稱為北京最時尚的生活櫥窗，由20棟塔樓、4棟別墅，l6條小街組成。建外soho沒有圍墻，16條小街在占地約17萬平方米的建筑群中流動，制造出

5、充滿人情味的小街文化。金地中心，集兩座超百米國際甲級寫字樓和時尚購物中心于一體，總建筑面積15萬平方米。獨具特色的建筑外觀，168米的絕對高度，卓越超凡的國際品質(zhì)與專業(yè)一流的物業(yè)管理，共同構(gòu)建全球領(lǐng)先企業(yè)理想辦公平臺，與成功企業(yè)共享未來。項目定位項目定位構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體總占地：15萬平米總建面：56萬平米3棟5a智能寫字樓4座國際化商業(yè)2座五星級酒店6棟國際公寓頂級建設(shè)團(tuán)隊頂級建設(shè)團(tuán)隊北京國華置業(yè)有限公司（項目開發(fā)）北京國華置業(yè)有限公司（項目開發(fā)） 于2002年4月30日正式成立，注冊資本金為3.5億元人民幣 ，系具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資

6、質(zhì)的大型地產(chǎn)商。美國美國kpf kpf （建筑設(shè)計）（建筑設(shè)計） 美國kpf，世界最著名的建筑設(shè)計公司之一，美國“時代廣場”和世界第一高建筑“上海環(huán)球金融中心”皆是其手筆。美國美國edaw edaw （景觀設(shè)計） 美國edaw，在全球共有23個分公司，近期的主要項目有香港迪士尼樂園、歐洲迪士尼樂園、美國佛羅里達(dá)迪士尼樂園、亞特蘭大奧林匹克百年紀(jì)念公園、悉尼奧林匹克運動村、日本福岡“運河城”購物中心、馬尼拉金融都會中心等。在中國，香港陽明山莊和上海浦東中央公園皆是其作品。美國美國watg watg （酒店設(shè)計） watg經(jīng)歷了上半世紀(jì)的發(fā)展歷程，已經(jīng)成為帶動世界建筑設(shè)計的潮流與領(lǐng)導(dǎo)地位，在酒店設(shè)

7、計領(lǐng)域占據(jù)全球領(lǐng)導(dǎo)地位。美國watg在全球130個國家設(shè)計的豪華酒店作品超過任何一個酒店設(shè)計公司，其設(shè)計的作品已經(jīng)成為該地區(qū)象征國際化的標(biāo)志性建筑。第一太平戴維斯第一太平戴維斯（物業(yè)管理顧問） 負(fù)責(zé)華貿(mào)中心公寓物業(yè)管理顧問的是世界頂尖物管fpd（第一太平戴維斯），華貿(mào)中心精心設(shè)計了與國際管理接軌的資產(chǎn)管理計劃、安家計劃及vip尊榮計劃。地理位置地理位置北京華貿(mào)中心坐落于東長安街，位于cbd東側(cè)，西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。至首都國際機(jī)場只需20分鐘。輕軌、地鐵和多條公交構(gòu)筑了華貿(mào)中心的立體交通系統(tǒng)，出入極為便利。 項目四至項目四至東東：東四環(huán)路南南：長安街、 soho現(xiàn)代

8、城、擎峰西西：萬達(dá)廣場、金地中心、國貿(mào)中心北北： 朝陽路各物業(yè)類型規(guī)模配比各物業(yè)類型規(guī)模配比名稱華貿(mào)寫字樓華貿(mào)公寓華貿(mào)商務(wù)樓萬豪麗思卡爾頓新光天地華貿(mào)購物中心華貿(mào)商業(yè)街建筑指標(biāo)共3棟，分別為28層、32層、36層層高2.9-3.1米，大堂層高4.75米/地下1層到6層寫字樓裙樓，地下1層到4層全長300米，寬15米，三層臨街商鋪功能辦公公寓公寓酒店酒店商業(yè)商業(yè)商業(yè)規(guī)模27萬平米15萬平米5萬平米6萬平米6萬平米18萬平米4萬平米2.5萬平米占比3722326寫字樓寫字樓3座高達(dá)百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超5a級智能寫字樓自西向東依次走高；其目

9、標(biāo)客戶定位于大型國際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務(wù)交流平臺。寫字樓基本技術(shù)數(shù)據(jù)寫字樓基本技術(shù)數(shù)據(jù)總建筑面積（）約30萬公建區(qū)容積率4.33面積使用效率（）71-73綠化率（）30.20建筑高度（m）建筑層數(shù)（地上）辦公面積（）一號樓135.32855，867.28二號樓151.33264，261.76三號樓167.33672，489.51結(jié)構(gòu)型鋼混凝土框架-鋼筋混凝土筒體抗震系數(shù)8度設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)層面積（）2，261-2，383辦公標(biāo)準(zhǔn)層高度（m）4辦公標(biāo)準(zhǔn)層凈高（m）2.7（不含架高地板）外墻至核心筒距離（m）11.6客梯數(shù)量（部）12部（一號樓）12部（二號樓）15部（三號樓）車位（個）1

10、，400寫字樓群房商業(yè)面積（）37，000（地下1層-3層）寫字樓經(jīng)營狀況寫字樓經(jīng)營狀況2007年初交付使用的1、2號寫字樓出租率目前超過90%，2008年初交付的3號寫字樓出租率也已達(dá)到60%；業(yè)已進(jìn)駐華貿(mào)寫字樓的客戶包括德意志銀行、渣打銀行、東方匯理銀行、韓國證券交易所、萬豪國際集團(tuán)、 sap、巴西航空、伊藤忠商社、強(qiáng)生制藥等世界500強(qiáng)企業(yè)；經(jīng)營方式：只租不售；租金：30美金/月平米- 40美金/月平米；物業(yè)管理費：28元/平米；目前寫字樓已經(jīng)進(jìn)駐的世界五百強(qiáng)企業(yè)有：目前寫字樓已經(jīng)進(jìn)駐的世界五百強(qiáng)企業(yè)有：寫字樓內(nèi)部環(huán)境寫字樓內(nèi)部環(huán)境噴泉公共走廊群控電梯水幕墻寫字樓開間布局寫字樓設(shè)備設(shè)施寫

11、字樓設(shè)備設(shè)施中空low-e玻璃幕墻，圍合四季宜人室內(nèi)環(huán)境 無柱、實用的平面空間 先進(jìn)的空調(diào)系統(tǒng)，舒適的辦公環(huán)境人性化、高科技含量的電梯系統(tǒng) 迅捷的通訊平臺 充足的電力保障 停車庫管理計費系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng)五星級酒店五星級酒店麗思卡爾頓酒店麗思卡爾頓酒店jw萬豪酒店萬豪酒店麗思卡爾頓酒店，國際高檔酒店業(yè)頂級品牌，歐洲奢華界定者，世界政要和社會名流下榻的首選jw萬豪酒店，萬豪酒店升級版，國際朝豪華酒店品牌，實施華貴舒適，服務(wù)水準(zhǔn)至高華貿(mào)商城華貿(mào)商城華貿(mào)購物中心華貿(mào)購物中心 華貿(mào)購物中心位于華貿(mào)寫字樓裙房部分，建筑面積約4萬平米，營業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層，b1層與新光天地及地鐵站連通。

12、空間整潔明亮、現(xiàn)代時尚，購物動線流暢無礙，購物環(huán)境寧靜幽雅，提供高檔流行商品及尊貴服務(wù)，形成設(shè)施齊全、配套合理的時尚中心。versace（范思哲）, a.testoni（鐵獅東尼）, baume & mercier（名士）, brooks brothers（布克兄弟）,canali（康納利）, feraud（菲羅）, jaeger-lecoultre（積家）, lor0 piana（世界頂級面料商）, missoni（米索尼）, moschino（莫斯奇諾）, tommy hilfiger（托米）等國際品牌已進(jìn)駐華貿(mào)購物中心。 華貿(mào)商城華貿(mào)商城新光天地新光天地由北京華聯(lián)集團(tuán)與臺灣新光三

13、越百貨公司合資成立，2007年4月19日開業(yè)。總建筑面積逾18萬平米，是國內(nèi)單體面積最大的百貨公司，地下四層，地上六層，營業(yè)面積12萬平米。新光天地整合國內(nèi)外百貨零售業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢，匯集了從全球頂級精品到街頭個性時尚，從法國百年經(jīng)典美饌到老北京風(fēng)味小吃，從未來生活科技到各國家居精品的來自全世界的938個品牌。24米長的新光大道、400平方米的新光大堂、1200平米的新光文苑；優(yōu)雅的觀景賞花臺、溫潤的水幕空間、瑰麗的新光星幕富含商業(yè)人文氣息的高品質(zhì)購物空間，是新光天地為百貨行業(yè)帶來的創(chuàng)新做法。新光天地是一種用生活藝術(shù)的品味營造商業(yè)人文氣息的購物樂園。4f 水幕空間 5f 新光文苑 b2 候車廳 b

14、1 bhg 1f 夢幻女鞋區(qū) 2f 夢幻內(nèi)睡衣區(qū) 華貿(mào)商城華貿(mào)商城華貿(mào)商業(yè)街華貿(mào)商業(yè)街華貿(mào)商業(yè)街位于華貿(mào)中路北側(cè)，總建筑面積約2.2萬平米，與華貿(mào)新光天地、兩座超豪華酒店（麗思卡爾頓、jw萬豪）共同組成全長300多米、寬15米的繁華商業(yè)街區(qū)。華貿(mào)商業(yè)街將傳統(tǒng)零售方式升級到showroom模式，以開放式樓梯巧妙結(jié)合一層、二層零售陳列區(qū)與三層商務(wù)洽談區(qū)，為知名品牌量身訂造個性化展示空間，實現(xiàn)了經(jīng)營者將產(chǎn)品零售與批發(fā)相結(jié)合的夢想。白領(lǐng)、雅瑩、俏江南、成城店等多家知名品牌旗艦店鱗次櫛比，令人恍若置身巴黎香榭麗舍大道。2008年1月18日，白領(lǐng)華貿(mào)未來空間店隆重開業(yè)，開啟了華貿(mào)商業(yè)街的繁華時代?！鞍最I(lǐng)”

15、以人為中心，全方位塑造精英生活，大到豪華奢麗的裘皮地毯、工藝考究的床榻，小到色彩絢麗的蠟燭、絲巾，都透露出獨到的優(yōu)雅與品位。商業(yè)街的餐飲品牌中既有耳熟能詳?shù)墓_(dá)斯、俏江南，也有特色鮮明的彩色盤茶餐廳、味興源、金陽海參、成城和品品豆撈店。其中，俏江南店總營業(yè)面積1800平米，15間包房和380個餐位可同時容納400人用餐。物業(yè)狀態(tài)物業(yè)狀態(tài) 華貿(mào)商業(yè)街已于2005年12月全部交付使用。 主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo) 商業(yè)樓層商業(yè)樓層：地下一層至地上三層層高層高：18號樓地下一層層高3.3米，一層層高4.75米, 二、三層層高均為4.1米;18號樓以外,地下一層層高3.3米，一層層高4.75米, 二、

16、三層層高均為3.1米獨立出入口 獨立樓梯 中央空調(diào)系統(tǒng) 上下水華貿(mào)商城華貿(mào)商城華貿(mào)廣場華貿(mào)廣場華貿(mào)廣場獨踞華貿(mào)商圈第一圍合核心地帶，東與麗思卡爾頓酒店、jw萬豪酒店相鄰，西倚中國最大單體百貨店新光天地，南望著名跨國公司云集的華貿(mào)寫字樓。幾組大氣而精致的半開放式建筑小品，薈萃異域風(fēng)情的酒吧、咖啡廳，圓形下沉式露天溜冰場，悄然匯聚一個城市的趣味與一個時代的風(fēng)情，成就時尚一族的最佳“聚點”。emporio armani（阿瑪尼）全新概念店落戶華貿(mào)廣場，面積約1500平米，產(chǎn)品涵蓋服裝、咖啡、家居等。 廣場入口處阿瑪尼概念店廣場、座椅寫字樓群樓與廣場完美銜接華貿(mào)公寓華貿(mào)公寓百萬平米建筑濟(jì)群的城中之城，

17、板塔結(jié)合，自然維和中央水晶花園組團(tuán)式綠化，分點式綠化，散落在社區(qū)每棟樓間。戶型齊全：戶型齊全：既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有20套頂層ceo至尊空中別墅。意大利設(shè)計大師約瑟夫斯考利博士進(jìn)行內(nèi)裝修設(shè)計整體平面圖現(xiàn)代、商務(wù)的樣板房簡潔的園林b1b1：健身中心：健身中心華貿(mào)公寓配套華貿(mào)公寓配套華貿(mào)華貿(mào)19號（號（club）1f1f：茶社、咖啡廳：茶社、咖啡廳2f2f：中餐廳：中餐廳3f3f：西餐廳：西餐廳華貿(mào)公寓華貿(mào)公寓商務(wù)樓商務(wù)樓華貿(mào)商務(wù)樓，外立面造型新穎美觀，挑空豪華裝修大堂，100-700平米商務(wù)辦公空間自由選擇，極其適合中堅成長型企業(yè)及廣告公司、資訊公司、律師行、

18、藝術(shù)工作室等個性化企業(yè)辦公，同時適合大型公司整棟辦公。華貿(mào)商務(wù)樓呈半環(huán)抱式擁抱著中央水景花園，環(huán)境宜人。華貿(mào)商務(wù)樓，享有數(shù)千余車位整體配套資源，擁有獨立的交通動線。對于向國際化邁進(jìn)的公司而言，入駐華貿(mào)商務(wù)樓，融入華貿(mào)國際化商圈，就擁有了無限成長性和商業(yè)機(jī)會。 華貿(mào)行政級商務(wù)樓，摒棄一“層”不變的平層辦公模式，創(chuàng)新規(guī)劃躍層辦公，每三層一個走廊，辦公空間或上躍，或下躍，豐富的空間變幻，為您提供激發(fā)創(chuàng)作沖動的場所。華貿(mào)創(chuàng)意商務(wù)樓，共13層，總面積2萬平米，每套200-300平米,空間分區(qū)合理，并配置分戶式空調(diào)，商住兩宜，尤為適合藝術(shù)工作室等個性化公司入駐，享有高舒適度創(chuàng)意辦公空間。 內(nèi)外交通無縫銜接

19、內(nèi)外交通無縫銜接與地鐵1號線連通的地下人行過街通道，直達(dá)寫字樓，連通兩大商場華貿(mào)中心整體地下車位近5000個，為華貿(mào)商圈共享內(nèi)部交通通暢內(nèi)部交通通暢內(nèi)部交通通暢，人流車流安排合理 各物業(yè)類型的聯(lián)系張弛有度各物業(yè)類型的聯(lián)系張弛有度通過華貿(mào)廣場將寫字樓、華貿(mào)購物廣場、新光天地、以及兩個酒店完美銜接，且人車分流，安全暢通。廣場內(nèi)點綴商業(yè)概念店。酒店、新光天地與公寓部分的銜接通過外街西大望路。街兩旁為公寓底商華貿(mào)商業(yè)街以及新光天地沿街商鋪。項目概況項目概況金地中心位于北京東長安街北側(cè)、中央商務(wù)區(qū)內(nèi)。整個地塊占地6萬平方米，建面12.8萬平米。地塊分為北區(qū)和南區(qū)，分二期開發(fā)，北區(qū)為金地國際花園，由5棟高

20、級公寓組成。南區(qū)由2座超百米甲級寫字樓和商業(yè)中心組成；南區(qū)介紹：南區(qū)的占地面積為1.7萬平方米。辦公a座，35層，地上建面6.18萬平米；辦公b座，27層，地上建面3.98萬平米；商業(yè)中心：1.9萬平米；辦公只租不售；建筑特色以及設(shè)備設(shè)施建筑特色以及設(shè)備設(shè)施1）108米長、18米高的全透光玻璃結(jié)構(gòu)中庭大堂（商業(yè)）；2）自由無柱辦公大空間寫字樓，樓層面積從1500至1800平方米不等，上下層更增設(shè)可拆卸樓梯，適合不同功能組合和空間布置。寫字樓1012米的最佳進(jìn)深。寫字樓a塔: 4.10 米(樓板), 2.70 米(室內(nèi)凈高)寫字樓b塔: 3.46 米(樓板), 2.65 米(室內(nèi)凈高)商業(yè)中心:

21、 首層5.8 米，二層5.19 米，三層5.19 米建筑特色以及設(shè)備設(shè)施建筑特色以及設(shè)備設(shè)施3）25部高速客梯，國際甲級標(biāo)準(zhǔn)高端配置。兩棟寫字樓配備25部高速客梯，3部消防電梯、4部地下車庫轉(zhuǎn)換電梯，保證客戶等待電梯時間小于40秒，到達(dá)頂層時間小于60秒。4）世界領(lǐng)先vav空調(diào)。vav變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)，內(nèi)外分區(qū)制冷供暖的設(shè)計，配合電加濕、紫外線消毒等高科技設(shè)備，新風(fēng)量超過35立方米/人/小時，末端送風(fēng)溫度、濕度智能可控，空氣含氧量、潔凈度超越國際健康要求。5）智慧型辦公環(huán)境、全球溝通無限。24小時機(jī)房可調(diào)節(jié)中央空調(diào)供應(yīng)，雙路供電、自備發(fā)電機(jī)組。架空地板綜合布線系統(tǒng)、高速光纖接入、衛(wèi)星通訊系

22、統(tǒng)、全覆蓋移動通訊系統(tǒng)、公共區(qū)域無線上網(wǎng)系統(tǒng)、大廈中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)。6）智能化樓宇系統(tǒng)，24小時運營。24小時視頻保安監(jiān)控系統(tǒng)、中央自控的智能系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及自動噴淋系統(tǒng)。7）全方位商務(wù)配套，滿足商界精英需要。商務(wù)配套：設(shè)有商務(wù)中心、視訊會議中心、多功能廳、銀行、郵局、中西餐廳、咖啡廳、員工餐廳、購物商場等配套服務(wù)設(shè)施。高級會所：享有cbd最大的獨立會所會員制vip服務(wù)，包括室內(nèi)陽光泳池、健身房、體操房、桑拿、spa等。停車位：機(jī)動車位745個，并提供自行車位745個。項目概況項目概況建外soho位于國貿(mào)中心對面，總建筑面積約70萬平方米。建外soho被媒體稱為北京“最時尚的生活櫥窗”，由18

23、棟樓、l6條小街、300個店鋪組成。建外soho最高建筑物高100米，共31層，從開始到竣工只花了兩年的時間。它所帶來的不單是突破性的建筑概念，更提倡一種北京新生代的居住模式。時代雜志上曾這樣評價：“soho的生活方式能否給住宅區(qū)以新的活力，眾多建筑師們的巨型建筑能否改變中國的面貌，這是誰都無法斷言的。但這些新的建筑確實影響了中國的年輕一代。中國也正在邁向一個新的時代”。地理位置：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號（國貿(mào)中心對面） 占地面積：16.9萬平方米 建筑面積：約70萬平方米（含地下面積） 物業(yè)種類：20棟塔樓，4棟別墅總設(shè)計師：山本理顯（日本） 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計“建外soho”沒有圍墻，1

24、6條小街在17公頃的建筑群中穿梭串連，制造出充滿人情味的小街文化；建外soho由山本理顯負(fù)責(zé)主要設(shè)計。山本理顯表示，建外soho的靈感來自一個名叫休達(dá)的摩洛哥城市：“我的做法就是把建外soho做成開放的，把一條條街穿插到建筑中去，打破了北京胡同和四合院的封閉概念。建外soho的精神是無中心，多層次，混合就是活力(multi-center, multilayer,multi-entrance, multi-view)。沒有大的中心花園、廣場，大的建筑營造出的是小的感覺，小的場所卻有大的氣度。建筑設(shè)計的手法是迷宮一樣的街區(qū)小城，城里到處都有小廣場(piazza),兩層的隨意上下的花園，蜿蜒的小橋，

25、小街，抬頭望去是高高的、透明的玻璃樓。項目特色項目特色立體庭院和橋廊的運用沿街綠化以及時尚廣告內(nèi)部街區(qū)的兒童娛樂區(qū)天井網(wǎng)球場商業(yè)商業(yè)建外soho的商鋪沿街設(shè)立，獨立進(jìn)出，面積從100平米到600平米不等，設(shè)施齊全。已有咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時裝店等二百家商家進(jìn)駐，吸引了眾多追求個性化精致生活的時尚人群在此消費。建外soho商鋪眾多，其中包括星巴克旗艦店、同仁堂旗艦店、渝鄉(xiāng)人家旗艦店、東田造型旗艦店、美克美家、溫帝吳等眾多極具風(fēng)格的時尚店鋪。寫字樓寫字樓辦公空間布局開闊，可分可合，適于進(jìn)行靈活的空間分割組合，以滿足不同公司對于辦公環(huán)境的個性化需求，為辦公格局帶來更多的選擇。建外

26、sohoab座在建外soho的東側(cè)，共兩棟，每座28層。辦公面積98,000平方米，每層1,750平方米，劃分6個辦公單元，從外表到內(nèi)部，第一大道以純粹的白色展現(xiàn)它的誘惑力。各單元均有獨立入口，高達(dá)7米的挑空大堂,通透落地玻璃幕墻設(shè)計，和白色大理石地面一同構(gòu)成了寬敞明亮的超大空間。 公寓公寓soho是混合的，在這里可以辦公可以居住，這里的房子可以是一個茶室，一個花店，一個藝術(shù)工作室，也可以是一個幼兒園，這里的生活有無數(shù)種可能性。全北京第一個擁有寬帶無線上網(wǎng)的社區(qū)。有線電視：提供衛(wèi)視中文、衛(wèi)視音樂、衛(wèi)視體育、華娛衛(wèi)視、鳳凰資訊、鳳凰電影、cnn、bbc、cnbc、hbo、nhk、espn、tv5

27、、ngc、tvb（星河衛(wèi)視）等衛(wèi)星頻道。項目概況項目概況1. 北京萬達(dá)廣場總規(guī)劃占地10萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。總體為聚合涉外連鎖商業(yè)中心、國際商務(wù)港、國際精品商城、國際影城、白金五星級酒店、國際標(biāo)準(zhǔn)5a級寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)于一身的商務(wù)綜合體。2. 北京萬達(dá)廣場項目整體分為兩期。3. 一期是以國際商務(wù)港為主、特色商業(yè)街為輔的商務(wù)區(qū)，由4座高層商務(wù)樓、特色商業(yè)街、高檔商務(wù)會所、會議中心、地下車庫及獨具匠心的近3萬平方米大型城市廣場等組成，建筑面積約30萬平方米。4. 二期緊臨首都東長安街，以“兩座三塔”的獨特雕塑形態(tài)集合了一座白金五星級酒店和兩座國際標(biāo)準(zhǔn)超5a智能寫字樓，以及世界5

28、00強(qiáng)國際商業(yè)巨子攜手入駐的城市商業(yè)綜合設(shè)施，建筑面積約20萬平方米。寫字樓寫字樓均價達(dá)到2.6萬/平米；物業(yè)管理費+空調(diào)費：28元/平米；以整層銷售為主，最小的銷售單元為300平米；幕墻造價達(dá)到1600元/平米?？諝鈨?nèi)循環(huán)系統(tǒng)；層高4.05米，凈高3米。網(wǎng)絡(luò)地板架空0.05米；vav空調(diào)；每層有vip洗手間。每層有2間室內(nèi)衛(wèi)生間，位于朝南的單元內(nèi)，其余的單元內(nèi)預(yù)留管道；日本原裝三菱電梯，速度：3m/s,貨梯速度： 2.5m/s；走廊寬4米；進(jìn)深14米-16米；寫字樓寫字樓設(shè)計原則：設(shè)計原則：獨一無二的整體建筑造建筑語匯的統(tǒng)一性與建筑元素的多樣簡潔明了的空間組織雙層呼吸幕墻 寫字樓寫字樓1.

29、二期建筑高度達(dá)100米，地下3層，地上22層（酒店23層）；2. 為北京首個采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)12米的寫字樓項目，且具有全國寫字樓項目中罕見的4.05米層高，在除去1.5厘米高的網(wǎng)絡(luò)架空地板外凈高達(dá)到3米；3. 寫字樓的三座塔樓的外立面由很多相同的立面單元組成，形成和諧的序列。采用了當(dāng)今世界上先進(jìn)的的主動式內(nèi)循環(huán)雙層呼吸幕墻配vav變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)，具備最佳的隔聲、節(jié)能、恒溫、新風(fēng)換氣效果，同時可節(jié)約能源約30%。空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置加濕、消毒系統(tǒng),提供綠色、健康的高質(zhì)量室內(nèi)空氣。酒店酒店索菲特萬達(dá)大飯店為依照白金五星級涉外飯店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的豪華商務(wù)酒店，聘請法國雅高國際酒店管理集團(tuán)公司經(jīng)營管理。酒店共約4

30、00套房間，總建筑面積近6萬平方米，配套超大規(guī)模、豪華先進(jìn)的會議中心、餐飲中心和娛樂中心。商業(yè)商業(yè)商業(yè)廣場面積22萬平方米，引入沃爾瑪、新世界百貨、名店世界、萬達(dá)國際影城、大歌星ktv、桑拿會所、神采飛揚電玩城、索菲特白金五星級酒店等主力店。 小結(jié)：小結(jié)：北京市商務(wù)圈呈現(xiàn)出明顯的商圈特點，傳統(tǒng)商務(wù)聚集區(qū)域主要有三個：cbd、金融街、中關(guān)村，綜合體物業(yè)主要集中在cbd。cbd區(qū)域： 該區(qū)域?qū)懽謽强蛻糁饕詮氖路?wù)性行業(yè)的大型外資企業(yè)和跨國公司為主； 經(jīng)營方式以租賃為主，伴有少量銷售，以整層銷售為主，如萬達(dá)廣場的部分寫字樓和金地中心、華貿(mào)中心自持出租； 由于消費需求旺盛，高品質(zhì)寫字樓、公寓供不應(yīng)求

31、，空置率相對較低； 北京市場上的外資參與建設(shè)與購買寫字樓活躍。凱德置地購買中環(huán)世貿(mào),美林投資銀泰。北京市知名綜合體項目其他城市知名綜合體項目 概念闡述概念闡述 個案分析個案分析 綜合研究綜合研究其他城市知名綜合體項目其他城市知名綜合體項目chinacentralplace目目 錄錄上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。華潤中心是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。項

32、目占地面積77,292平方米，總建筑面積480,935平方米。中信廣場位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需8分鐘。項目概況項目概況上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。總建筑面積18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。定位定位上海頂級國際化綜合體上海頂級國際化綜合體 city within a city city within a city 核心功能：核心功能：五星級

33、酒店為主導(dǎo)，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。功能配比：功能配比：酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)45%：30%： 15%： 10%基本技術(shù)數(shù)據(jù)基本技術(shù)數(shù)據(jù)樓面承載樓面承載: : 結(jié)構(gòu)樓面載荷：大樓3-7層為255公斤/平方米室內(nèi)凈高室內(nèi)凈高: : 2.45米（從已竣工的地板測量至天花板）照照 明明: : 室內(nèi)照明度為500勒克斯。600 x 1200飛利浦照明，tbs 300圈標(biāo)準(zhǔn)照明（帶辦公用鎮(zhèn)流器）空空 調(diào)調(diào): : 3-7層辦公樓面配有一個帶四（4）條管道的中央空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)（ahu）。ahu系統(tǒng)帶有恒速風(fēng)扇和可調(diào)進(jìn)氣導(dǎo)片、冷暖盤管及過濾器。室內(nèi)設(shè)計溫度保持在夏季23.2c和冬季21.1c。

34、通過變風(fēng)量（vav）系統(tǒng)控制整個辦公場地的溫度。在外部區(qū)域設(shè)置變風(fēng)量末端裝置和熱水再熱器，用以抵消機(jī)器的熱損耗，從而保持辦公場所的溫度。電電 信信: : 上海商城的電信系統(tǒng)質(zhì)量一流，可靠性高；配有加拿大北方電信公司的meridian 1系統(tǒng)，并由美國電信運營商bellsouth公司負(fù)責(zé)供貨、安裝和管理。bellsouth公司是美國最大的電信公司之一。meridian 1系統(tǒng)使所有租戶能無限次地?fù)艽蛑本€電話和通過數(shù)據(jù)線及國際網(wǎng)關(guān)上網(wǎng)?？墒褂脭?shù)據(jù)電纜和電話電纜電電 梯梯; ; 五層辦公大樓專用的六（6）部乘客電梯。兩（2）部貨物電梯專為辦公大樓的三、四層提供服務(wù)。載重量為2750公斤。貨物尺寸為2

35、.8米長x 2米寬x 2.5米高消消 防：防：辦公大樓按照中美兩國的所有消防安全規(guī)范進(jìn)行設(shè)計和管理。安裝的消防系統(tǒng)包括: 自動噴灑系統(tǒng)，每層樓面設(shè)有消防立管，煙霧探測器與中央警報系統(tǒng)相聯(lián)，加壓樓梯，中央監(jiān)控站。酒店酒店portman ritz-carlton 酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。公寓公寓位于兩棟輔樓，共472間豪華服務(wù)式公寓。公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。面積從47到267平方米，以中大面積為主。最高檔的店鋪、劇院、最高檔的店鋪、劇院、7 7個不同國家風(fēng)格的餐廳個不同國家風(fēng)格的餐廳項目特色項目特色一、建筑特色1、

36、追求空間含蘊，體現(xiàn)中西交融2、外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤3、庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳4、庭院和大廳：從庭院登上自動扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。展廳占地5500平方米。二、國際化管理1、聘請國際人士組成管理團(tuán)隊2、采用五星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理項目概況項目概況中信廣場位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需8分鐘。占地面積：23,000平方米總建筑面積：320,000平方米廣場組成：由一幢樓高80層的商業(yè)大樓和兩幢38

37、層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。中信廣場中信廣場項目定位項目定位廣州最頂級的超高層寫字樓廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場中信廣場中信廣場寫字樓寫字樓樓高：80層，標(biāo)高333米；單層面積：2500；電梯：34部進(jìn)口日立高速升降梯；停車場：地庫二層，共900個車位。中信廣場中信廣場公寓公寓中信廣場公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢38層的大樓組成，總建筑面積達(dá)69054平方米。公寓的單元面積由113至237平方米不等，適合不同人士的需求。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全。中信廣場中信廣場商業(yè)商業(yè) 中信廣場購物

38、城位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由8000平方米至10000平方米。一層經(jīng)營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌為主。中信廣場中信廣場項目概況項目概況華潤中心是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。項目占地面積77,292平方米，總建筑面積480,935平方米，設(shè)置車位2,988個，其中一期項目車位1,034個。華潤中心項目分北、中、南三個部分，涵蓋了不同功能特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務(wù)式公寓。指標(biāo)北區(qū)中區(qū)總計用地面積82002780036000總建筑面積76000154000230000計容積率

39、面積54000118000172000其中商業(yè)1200098000110000辦公42000停車樓19000容積率6.64.14.8停車位地下：248個地下：352個地上：434個1034個項目開發(fā)背景項目開發(fā)背景區(qū)域歷史背景：區(qū)域歷史背景：羅湖已形成的金融中心和財富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競爭。項目區(qū)位：項目區(qū)位：深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對而立時機(jī)：時機(jī)：區(qū)域可開發(fā)用地極少項目使命：項目使命：作為隆重登場的華潤集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場。操作理念操作理念交通銜接：北區(qū)與中區(qū)連接，通過地下一層及二層、三層

40、之間的廊橋，在地下一層，以購物商鋪溝通了書城路兩側(cè)北區(qū)、中區(qū)的聯(lián)系，而二三層則通過跨越書城路上空的廊橋，溝通兩區(qū)，以大開敞的樓面，給相互的連接溝通以理想的視覺效果。購物中心內(nèi)部采用縱向?qū)用嫫矫驺暯樱煌ㄣ暯狱c采用庭院和廊橋形式溝通和分流人群走向。全新業(yè)態(tài)組合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已國外經(jīng)營成功，但尚未進(jìn)入國內(nèi)品牌為主。項目定位項目定位“與您攜手，改變生活與您攜手，改變生活”“構(gòu)筑深圳新天地構(gòu)筑深圳新天地” ” 喚起了深圳人共同的心聲喚起了深圳人共同的心聲建設(shè)與經(jīng)營模式建設(shè)與經(jīng)營模式投資40億人民幣建設(shè)模式十家國際知名合作單位參與設(shè)計和包裝；包括設(shè)計、建筑、景觀、營銷

41、、招商、廣告等相關(guān)行業(yè)經(jīng)營模式華潤總部進(jìn)駐，為華潤面向全國的形象典范；直接在海外進(jìn)行招商，且國際招商與項目建設(shè)同步完成;50%的國際一線品牌;30%的亞洲一線品牌,20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌；全部只租不售，長期經(jīng)營。規(guī)劃與功能比例規(guī)劃與功能比例首期規(guī)劃首期規(guī)劃北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達(dá)23萬平方米，提供約1000個車位寫字樓4.2萬平方米的甲級寫字樓，高度為139米，其中1-3層為高檔國際時裝旗艦店，4層為開放式屋頂花園，5-28層為寫字樓，頂層為多功能廳。萬象城18.8萬平方米的大型綜合性購物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級

42、市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近300家零售店面組成。2002年10月開工，2004年底竣工開業(yè)。二期規(guī)劃二期規(guī)劃占地4.1萬平方米，總建筑面積達(dá)25萬平方米，提供約2000個車位開放式購物空間、五星級酒店和服務(wù)式公寓的組成。頂級建設(shè)團(tuán)隊頂級建設(shè)團(tuán)隊投資商 華潤（集團(tuán)）有限公司發(fā)展商 華潤（深圳）有限公司建筑設(shè)計 美國rtkl associates inc 廣東省建筑設(shè)計研究院園林景觀設(shè)計 澳大利亞place planning & design燈光設(shè)計顧問 kaplan partners architectural lighting機(jī)電設(shè)計顧問 fla

43、ck+kurtz consulting engineers消防與安全設(shè)計顧問 rolf jensen & associates.inc電梯設(shè)計顧問 hesselberg. keesee & associates .inc幕墻設(shè)計顧問 curtain wall design & consulting. inc零售設(shè)計顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司交通設(shè)計顧問 香港mva公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心工料測量師 香港利比建筑工料測量師有限公司工程監(jiān)理 中國國際工程咨詢公司廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時代廣告有限公司6個共性4種發(fā)展模式5大開發(fā)要素多元化融資特點定位方法 概念闡

44、述概念闡述 個案分析個案分析 綜合研究綜合研究6個共性4種發(fā)展模式5大開發(fā)要素多元化融資特點定位方法 概念闡述概念闡述 個案分析個案分析 綜合研究綜合研究城市綜合體六個共性城市綜合體六個共性區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境：高可達(dá)性：高可達(dá)性：交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對集中，如深圳福田中心區(qū)。高密度性，集約性：高密度性，集約性：建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中。general analyse立面風(fēng)格：立面風(fēng)格：整體統(tǒng)一性：整體統(tǒng)一性：各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，建筑群體要與周圍整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。土地使用：土地使用：均衡性：均衡性：不同種類的土地分布應(yīng)均衡的分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對

45、綜合體中各個功能的不同使用。空間緯度：空間緯度：空間連續(xù)性：空間連續(xù)性：平面和立面的連續(xù)性，保持協(xié)調(diào)和統(tǒng)一各功能均通過空中、地下和地面形成多層次聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動的、連續(xù)的空間體系。內(nèi)部和外部聯(lián)系完整性：內(nèi)部和外部聯(lián)系完整性：內(nèi)部功能有機(jī)結(jié)合，外界交通立體銜接。城市標(biāo)志：城市標(biāo)志：巨大社會效應(yīng)：巨大社會效應(yīng)：城市位置和龐大規(guī)模，加上從開發(fā)到運營模式將會成為上海標(biāo)志性項目。功能組合：功能組合：功能復(fù)合性：功能復(fù)合性：擁有完整的工作生活配套運營體系。商務(wù)辦公、酒店、公寓、商業(yè)、文化娛樂等多樣性和復(fù)合性。6個共性4種發(fā)展模式5大開發(fā)要素多元化融資特點定位方法 概念闡述概念闡述 個案分析個案分析

46、綜合研究綜合研究除了依靠商業(yè)銀行貸款等傳統(tǒng)融資模式外，還應(yīng)依托資本市場的創(chuàng)新融資模式（股權(quán)融資）有效地結(jié)合；都市綜合體的價值特點與資本市場價值特點有很多相似之處：都市綜合體從項目開發(fā)初期到項目運營成功，項目的增值完全符合資本市場的意志；國內(nèi)目前融資渠道：房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托基金（reits）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。多元化融資特點多元化融資特點general analyse6個共性4種發(fā)展模式5大開發(fā)要素多元化融資特點定位方法 概念闡述概念闡述 個案分析個案分析 綜合研究綜合研究綜合體四種發(fā)展模式綜合體四種發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hot

47、el(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場、 北京華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場、金地中心、深圳信興

48、廣場general analyse城市綜合體的發(fā)展模式主要取決于人流價值鏈城市綜合體的發(fā)展模式主要取決于人流價值鏈general analyse商業(yè)酒店商務(wù)辦公公寓住宅提升品質(zhì)商務(wù)租客資源平臺提升品質(zhì)資源平臺商務(wù)消費人流住家消費人流商務(wù)消費人流商施消費人流高消費人流旅游租客提升品質(zhì)案例分析：華潤中心案例分析：華潤中心general analyse公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多辦公帝王大廈等甲級寫字樓匯聚商務(wù)cfd帶來大量高端高等機(jī)商務(wù)人士酒店五星級酒店林立商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)辦公商業(yè)商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店案例分析：深圳中航城案例分析：深圳中航城general an

49、alyse公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多辦公寫字樓眾多但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚酒店上海賓館等酒店檔次不高商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項目的商業(yè)區(qū)位并不理想辦公商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店四種模式收益方式特征的總結(jié)四種模式收益方式特征的總結(jié)功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式案例華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場中信廣場、金地中心上海商城華潤中心酒店外包經(jīng)營-外包經(jīng)營外包經(jīng)營寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場自行經(jīng)營/出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租