佛山南海城市廣場升級整合規(guī)劃提案(33頁)

1、贏商網(wǎng)贏商網(wǎng) 8 8 月福利活動：月福利活動：上傳上傳 1 1 份，可馬上免幣下載份，可馬上免幣下載 1 1 份；上傳份；上傳 3 3 份，可下載份，可下載 vipvip 資料。資料?；顒訒r間：活動時間：20142014 年年 8 8 月月 1111 日日9 9 月月 1010 日日http:/ qqqq：21042236402104223640 了解當(dāng)月活動（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和了解當(dāng)月活動（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和 2 2 幣資料實(shí)時推送）幣資料實(shí)時推送）城城 市市 商商 業(yè)業(yè) 廣廣 場場 升級整合規(guī)劃提案升級整合規(guī)劃提案2012 年年 03 月月提案目錄提案目錄第一章、總

2、體解決思路第一章、總體解決思路1. 前序-2總體思路-3. 策略定位4. 形象定位-5. 整體業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)劃-第二章、項(xiàng)目功能定位第二章、項(xiàng)目功能定位-1. 商業(yè)廣場定位- 1.1 目標(biāo)客戶群定位 1.2 檔次定位 2. 業(yè)態(tài)定位-3.1 業(yè)態(tài)布局種類3.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議- 33 區(qū)域功能定位及業(yè)態(tài)組合第三章、城市廣場規(guī)劃第三章、城市廣場規(guī)劃-1. 室內(nèi)商業(yè)街及動線規(guī)劃2. 停車場規(guī)劃 3. 規(guī)劃實(shí)施步驟及時間節(jié)點(diǎn)第四章、租金評估及招商計(jì)劃第四章、租金評估及招商計(jì)劃- 1. 租金核算方式2. 返租經(jīng)營方案3. 分鋪位租金定位-4. 招商政策及策略-5. 招商時間節(jié)點(diǎn) 6. 招商流程第五章、經(jīng)營管

3、理團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)第五章、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)-1. 團(tuán)隊(duì)組建2. 團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)第一章、總體解決思路第一章、總體解決思路1. 前前序序佛山南?！俺鞘袕V場”自 2002 年投入運(yùn)營至今已近十年之久，作為南海區(qū)城市商業(yè)中心區(qū)域，其吸引來自市區(qū)各處消費(fèi)者前來消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用尚在，近年來隨著周邊新興的城市綜合體、購物中心、百貨商場進(jìn)駐運(yùn)營，城市廣場作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值己逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展，原有的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、動線規(guī)劃、品牌感召力以及經(jīng)營檔次基本上不能夠適應(yīng)和滿足消費(fèi)者的要求，主導(dǎo)品牌效應(yīng)地位逐步喪失。因此整體升級

4、規(guī)劃調(diào)整勢在必行，重塑“城市廣場”個性特色必然要求挖掘項(xiàng)目更多的附加價(jià)值支撐。2總體思路總體思路項(xiàng)目發(fā)展基礎(chǔ)：項(xiàng)目發(fā)展要素：項(xiàng)目招商策略：經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)： 城市化進(jìn)程、城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢 消費(fèi)群來源、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平 項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目交通、項(xiàng)目規(guī)模市場分析市場分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 類型、檔次、功能 業(yè)態(tài)、主力店、組合方式 差異化策略 布局、動線、交通、設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位及規(guī)劃項(xiàng)目定位及規(guī)劃租金評估及招商計(jì)劃租金評估及招商計(jì)劃 形式、政策、原則 營銷推廣、廣告媒體、現(xiàn)場包裝招商營銷推廣招商營銷推廣 團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)、招商管理制度 銷控目標(biāo)及時間節(jié)點(diǎn)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)及目標(biāo)管理經(jīng)營團(tuán)隊(duì)及目標(biāo)管理3

5、. 策略定位策略定位輻射大佛山的區(qū)域中心型體驗(yàn)式娛樂購物中心輻射大佛山的區(qū)域中心型體驗(yàn)式娛樂購物中心論結(jié)城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展人均收入增加，消費(fèi)形態(tài)轉(zhuǎn)變城市商業(yè)南海區(qū)核心商圈獨(dú)樹一臶，但業(yè)態(tài)與硬件設(shè)施較落后，傳統(tǒng)百貨與街鋪為主新興商圈尚在規(guī)劃發(fā)展城市缺乏代表性的購物中心體驗(yàn)消費(fèi)型商業(yè)落后城市規(guī)劃大佛山城市中心發(fā)展，人口增加城區(qū)軌道交通趨于完善，帶動區(qū)域發(fā)展本項(xiàng)目規(guī)劃為區(qū)級商業(yè)中心消費(fèi)特征周邊中高檔居住樓盤聚集家庭消費(fèi)與個人時尚消費(fèi)為一體地鐵輻射力強(qiáng)，吸引華南板塊、廣州市區(qū)消費(fèi)項(xiàng)目條件商業(yè)規(guī)模超過 13萬平方米，利于完善的業(yè)態(tài)組合處于行政、教育、商貿(mào)、交通中心接駁地鐵與城市主要快速路，交

6、通便利4.4. 形象定位形象定位城市廣場城市廣場用用用于運(yùn)營：打造國際文化體驗(yàn)消費(fèi)之都用于運(yùn)營：打造國際文化體驗(yàn)消費(fèi)之都用于投資：暢享半個世紀(jì)的財(cái)富盛筵用于投資：暢享半個世紀(jì)的財(cái)富盛筵推廣案名：推廣案名：形象廣告詞：形象廣告詞：5.5. 整體業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)劃整體業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)劃以時尚為名，娛樂為本，購物為主，美食為根的業(yè)態(tài)規(guī)劃理念，形成差異化亮點(diǎn)，打造娛樂休閑、時尚購物商業(yè)城市中心；突出城市廣場各經(jīng)營區(qū)域個性特色，重塑南海區(qū)商業(yè)零售新地標(biāo)；以主題百貨、時尚精品、步行街、特色餐飲、小食街為主力店，同卜蜂蓮花超市關(guān)聯(lián)互動，引進(jìn)品牌健身娛樂、數(shù)碼影院進(jìn)駐，打造最具吸引力的時尚購物消費(fèi)、休閑娛樂中心；規(guī)劃并完

7、善兒童樂園，主題鮮明，并規(guī)范電玩、游戲、玩具、童裝、母嬰用品、幼教培訓(xùn)等系列兒童產(chǎn)業(yè)鏈的完整業(yè)態(tài)，形成業(yè)態(tài)差異化亮點(diǎn)和業(yè)態(tài)集群優(yōu)勢。第二章、第二章、 項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能定位1.1. 商業(yè)廣場定位商業(yè)廣場定位 項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)形成了一個商業(yè)成熟、影響力較大的購物中心核心商圈位于南海城區(qū)中心，臨近廣州新城，有利于吸引新城居民南海區(qū)居住人口逐年上升，區(qū)域所在位置小區(qū)、樓盤密集，消費(fèi)群龐大項(xiàng)目交通便利，臨近廣佛地鐵3 城市廣場站，是佛山唯一集城市道路干線、汽車總站、地鐵站于一體的大型商業(yè)項(xiàng)目，聚集人流、車流，匯聚一流時尚、潮流、休閑體驗(yàn)式綜合shopping &living mall 1.1

8、1.1 目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位 南海區(qū)域以外游客南海區(qū)域以外游客- 周邊城鎮(zhèn)居民、華南板塊樓盤居民、周邊城鎮(zhèn)居民、華南板塊樓盤居民、- 外來務(wù)工人員外來務(wù)工人員 項(xiàng)目周邊居民項(xiàng)目周邊居民- 節(jié)假日，南海區(qū)外旅客前來佛山游玩并且消費(fèi)，但消費(fèi)有限周末及節(jié)假日，桂城周邊城鎮(zhèn)居民及外來務(wù)工人員在此消費(fèi)，主要以中低檔消費(fèi)為主，周邊小區(qū)樓盤居民以中高檔消費(fèi)為主。南海區(qū)當(dāng)?shù)鼐用窈凸鸪菢潜P居民及常年居住此區(qū)域的經(jīng)商、從業(yè)人員，以中、中高檔消費(fèi)品為主。1.21.2 檔次定位檔次定位中檔偏高為主，兼顧高低，面向大中檔偏高為主，兼顧高低，面向大眾眾既滿足中等收入者的消費(fèi)需求和欲望，也有一定比例的稍高檔次的商品

9、及服務(wù)，引導(dǎo)消費(fèi)針對不同類型的客戶，有不同的商品和理念定位，滿足多類型客戶群體的需要。以港臺、日韓等特色商品及服務(wù)作為項(xiàng)目特色，打造時尚、潮流、休閑體驗(yàn)式購物中心以佛山市、南海區(qū)的中高收入人群作為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，該群體主要表現(xiàn)為“小資” 、 “富余” “追求時尚” “個性” ，在消費(fèi)上有所追求，提升生活品質(zhì)檔次調(diào)整檔次調(diào)整根據(jù)消費(fèi)群體收入提高的程度和市場變化，未來的商品檔次再做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，及時追趕市場，適應(yīng)市場，占領(lǐng)市場地位。根據(jù)消費(fèi)趨向，市場動態(tài)，及時變化隨著商圈成熟，完善品牌種類，提高商品檔次，提高商場形象不僅成為南海區(qū)域典型購物項(xiàng)目，而且需功能提高，成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)業(yè)態(tài)布局、比例 品牌檔次

10、項(xiàng)目功能2.2. 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位2.12.1 業(yè)態(tài)布局種類業(yè)態(tài)布局種類百貨零售類百貨零售類服裝類服裝類餐飲類餐飲類娛樂休閑類娛樂休閑類家居生活類家居生活類女裝家電產(chǎn)品品牌珠寶飾品兒童樂園品牌餐飲大型百貨男裝家具家私ktv 影院特色餐飲童裝個人護(hù)理用品健身娛樂休閑餐飲電子數(shù)碼2.22.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議融合商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)與購物中心的特征為一體，盡量為消費(fèi)者提供舒適、愉快的購物環(huán)境。通道的寬度，指示牌的擺放等都需要考慮消費(fèi)者的感受。突出購物中心的明亮、整齊，吸引和刺激消費(fèi)者消費(fèi)，為此，適當(dāng)引進(jìn)知名一線、二線品牌的珠寶首飾、化妝品、男女裝等比較高檔的商品放在較好的位置，對整個購物中心的形象

11、有所提高。業(yè)態(tài)布局應(yīng)考慮商品的“聚集效應(yīng)”同類的商品和服務(wù)應(yīng)布局在一起，方便消費(fèi)者消費(fèi)。健身、娛樂設(shè)施布局應(yīng)該考慮其安全性及分布的合理性，避免互相干擾。（1）主力店組合布局建議百貨、超市主力店本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊尚無同質(zhì)化業(yè)態(tài)的商業(yè)中心，已經(jīng)進(jìn)駐的新天地百貨（籌備中） 、百花時代廣場、順聯(lián)國際等百貨商場具有差異化，通過對城市廣場的升級規(guī)劃調(diào)整，突出其自身六大功能六大功能板塊（主題百貨、時尚精品、步行街、特色餐飲、精美小食街，卜蜂蓮花超市）的特色，更能帶給消費(fèi)者特別是中高檔次消費(fèi)者以新鮮的感覺。也可通過引進(jìn)品牌百貨店，一是大大提高城市廣場的知名度，二是突出與周邊商鋪的差異性，使項(xiàng)目成為區(qū)域典型商業(yè)

12、購物中心，有利于中后期招商運(yùn)營管理。本項(xiàng)目周邊小區(qū)樓盤眾多，居住人口較為密集，現(xiàn)在該區(qū)域消費(fèi)者主要在城市廣場“卜蜂蓮花超市” （知名大型超市）消費(fèi)，作為城市廣場的超市主力店，帶動了整個廣場周邊居民回籠消費(fèi)，從而帶動整個購物中心消費(fèi)，提高營業(yè)額。（2）次主力店組合布局建議品牌服裝店現(xiàn)城市廣場缺乏檔次形象較好、號召力強(qiáng)的品牌，品牌服裝已成為中高檔消費(fèi)人群追求時尚、潮流的目標(biāo)。通過這次升級調(diào)整可以適當(dāng)引進(jìn)一些知名品牌服裝商家進(jìn)駐，不僅可以提升項(xiàng)目的影響力和形象，還可以對其他進(jìn)駐商家起帶動作用。品牌列舉：雅戈?duì)?、利郎、勁霸、登喜路、哥弟、歌莉婭、達(dá)芙妮、百麗、沙馳等等具備較高的知名度及品牌效應(yīng)，能吸引

13、購買力較高的消費(fèi)人群前來消費(fèi)，品牌服裝店進(jìn)駐，能有效吸引服裝商家進(jìn)入，并且品牌服裝的店鋪形象，商品檔次都有一定檔次，能有效提升購物中心整體的檔次。 娛樂休閑類隨著生活水平提高，越來越多的年輕人都有對娛樂休閑相當(dāng)重視，他們都希望得到放松，年輕一族成為娛樂休閑場所的消費(fèi)主力軍，目前在南海區(qū)附近卻沒有一個大型的娛樂休閑場所，引進(jìn)一個影響力較大的娛樂休閑場所或者品牌電影院，能吸引當(dāng)?shù)啬贻p一族消費(fèi)，并且?guī)悠渌巳旱劫徫镏行南M(fèi)。家居、家電專賣店家居、家電市場吸引家庭綜合性消費(fèi)，家居家電店鋪有利于比較全面滿足中高層次家庭的需求，一般在商場高層，對人流起到一定的拉動作用。特色餐飲、精美小食街 打造并引進(jìn)具

14、備能獨(dú)立運(yùn)營且有“個性特色”的餐飲品牌進(jìn)駐（原食為先酒樓區(qū)域） ，同“誠隆酒樓” 形成互動，使整個城市廣場后區(qū)為特色餐飲區(qū)域，同周邊“風(fēng)采魚港” 、 “ 喜達(dá)酒樓” 經(jīng)營業(yè)態(tài)吻合，起著聚集消費(fèi)人流的綜合效應(yīng)。 精美小食街的整體遷入“潮流港” 并且歸檔經(jīng)營，更加突出年輕化、休閑化、隨意性餐飲特色，提升了檔次而且達(dá)到了群聚客流、休閑融為一體的目的，從規(guī)模經(jīng)營和規(guī)范管理二方面都得到了提升。 麥當(dāng)勞、肯德基、大家樂、味千拉面、板田日本料理、萊茵閣、杯子紅等知名品牌中、西快餐店分布城市廣場 a、b、e、等各個區(qū)域、各個樓層，對城市廣場整體拉動人氣、聚留客流有著舉足輕重的作用，在穩(wěn)定現(xiàn)有品牌餐飲的同時還可

15、以招商適當(dāng)引進(jìn)一、二家高檔次的西餐廳，如：哈根達(dá)斯、星巴克等，從而更高的提升整體形象。2.32.3 區(qū)域功能定位以及業(yè)態(tài)組合區(qū)域功能定位以及業(yè)態(tài)組合 時尚精品生活城時尚精品生活城 整合原有 a a、b b、c c 區(qū)域區(qū)域（一至三樓） ，經(jīng)營項(xiàng)目：時尚箱包、鞋類、皮具、美食小吃、進(jìn)口食品、藥店、干洗、沖印、飾品、工藝品、服裝、家飾、床品、布藝、電器連鎖、通訊數(shù)碼港、中、西式快餐、銀行、煙酒等。一層是時尚精品生活城的核心，特色的體現(xiàn)取決于該樓層商家經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合。通過綜合性業(yè)種的零售與服務(wù)，引進(jìn)人流，本樓層應(yīng)以新潮服裝、時尚精品為引導(dǎo)，穿插潮流皮具、手包、男女鞋、珠寶玉器，設(shè)置進(jìn)口零食、藥店等服

16、務(wù)功能性的商鋪，并且通過品牌中、西快餐和美食街餐飲吸引客流。二層基本以大型的家電、家居作為本樓層的次主力店，同時配置一些青春一族男女裝、內(nèi)衣、工藝品等商鋪，并且設(shè)置品牌燈飾、電子數(shù)碼產(chǎn)品一條街，設(shè)置少量的餐飲貫通，此外，設(shè)置書城和美容美甲中心。三層以家紡、布藝為主導(dǎo)，并且設(shè)置運(yùn)動休閑服飾，在中庭兩旁設(shè)置戶外用品、運(yùn)動健身用品、體育用品，并且增設(shè)休閑咖啡廳、ktv 等大型項(xiàng)目, 可將人流充分拉動至本樓層。a a 區(qū)四、五、六區(qū)四、五、六樓項(xiàng)目功能暫時維持現(xiàn)狀（后期根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況再作規(guī)劃） 。 品位繽紛名優(yōu)城（主題百貨）品位繽紛名優(yōu)城（主題百貨） 整合原有 d d、e e 區(qū)域區(qū)域, 經(jīng)營中高檔

17、次，男女品牌服飾 、休閑運(yùn)動品牌服飾、品牌內(nèi)衣、兒童服飾、精美飾品、珠寶、化妝品、鐘表、眼鏡、鞋、皮具、箱包、名品折扣店、連鎖集合店、影院、中西餐廳、咖啡廳、健身娛樂、兒童早教、學(xué)前培訓(xùn)中心等。一層是整個購物中心的核心，購物中心形象檔次取決于一樓進(jìn)駐商家的檔次。本業(yè)態(tài)布局組合應(yīng)以知名品牌百貨店為主力店，經(jīng)營黃金珠寶、品牌化妝品、鐘表、眼鏡、以品牌男、女裝相伴，穿插品牌箱包、鞋類，增設(shè)名品折扣店、連鎖集合店、并且設(shè)施少量的餐飲。二層基本以零售為主，檔次相對于一樓較低，業(yè)態(tài)組合以百貨業(yè)態(tài)為主，并且設(shè)置二、三線品牌服飾、皮具鞋類、潮流服飾，二樓中庭位置設(shè)置一個韓版服裝、飾品區(qū)域，打造韓版風(fēng)情室內(nèi)街。

18、三層以家居、裝飾、休閑娛樂為核心，本層通過設(shè)置大型餐飲、引進(jìn)數(shù)碼電影院、兒童早教、學(xué)前培訓(xùn)中心、兒童樂園等大型項(xiàng)目，此外還有健身、茶藝棋牌，成為娛樂綜合中心，拉動和聚集人流。 風(fēng)情步行購物街風(fēng)情步行購物街 經(jīng)過沿 a、c、d 區(qū)區(qū)沿邊鋪面, 打造一條商業(yè)步行街長廊，同卜蜂蓮花超市以及室外休閑廣場形成貫通互動，引進(jìn)由各個獨(dú)立商鋪的專業(yè)店組成的商業(yè)購物消費(fèi)商業(yè)街。 精美小食休閑街精美小食休閑街 整合原有“潮流港潮流港” 區(qū)域，將所屬在通道經(jīng)營的小食商家全部遷入并進(jìn)行規(guī)范，并重新招商幾家有形象、有一定特色的小吃店組合成精美小食休閑街。 特色餐飲豐盛城特色餐飲豐盛城 將“食為先酒樓食為先酒樓” 進(jìn)行全

19、面改造，并裝修成獨(dú)立門面，招商引進(jìn)五、六家不同且獨(dú)具特色經(jīng)營的品牌餐飲商家進(jìn)駐，同“誠隆酒樓” 形成互動規(guī)模經(jīng)營，使城市廣場后區(qū)成為特色餐飲豐盛城區(qū)域。 注明：各個區(qū)域各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃以及品牌落位圖在具體實(shí)施時詳細(xì)制作注明：各個區(qū)域各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃以及品牌落位圖在具體實(shí)施時詳細(xì)制作。第三章、城市廣場規(guī)劃第三章、城市廣場規(guī)劃1.1.室內(nèi)商業(yè)街及動線規(guī)劃室內(nèi)商業(yè)街及動線規(guī)劃 在原規(guī)劃基礎(chǔ)上對各樓層的商業(yè)布局及動線規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，力求達(dá)到以下效果： 營造室內(nèi)商業(yè)街的體驗(yàn)式愉悅購物環(huán)境 簡明流暢的人流動線 提升小鋪位的商業(yè)價(jià)值以促進(jìn)銷售 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值的最大化2.2. 停車場規(guī)劃停車場規(guī)劃 根據(jù)城

20、市廣場停車場現(xiàn)狀，全方位進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施規(guī)范管理事在必行： 強(qiáng)制設(shè)立車場進(jìn)出口交通組織動線 設(shè)置總進(jìn)口二個：前廣場（桂平路） 、卜 蜂蓮花； 設(shè)置總出口二個：城市廣場 e 區(qū)出口、卜蜂蓮花收貨區(qū)出口；另外另外在原“食為先酒樓” 區(qū)設(shè)置進(jìn)口（服務(wù)于酒樓區(qū)進(jìn)餐客戶停車） ，出口同城市廣場 e 區(qū)出口連接貫通； 廣場內(nèi)車道重新規(guī)劃調(diào)整，保障車流暢通； 實(shí)施專項(xiàng)車場管理體系：進(jìn)出卡管理、月卡管理、購物消費(fèi)免費(fèi)停車管理、收費(fèi)停車管理； 車場設(shè)施的增置完善以及保養(yǎng)維護(hù)的管理。3.3. 規(guī)劃實(shí)施步驟及時間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施步驟及時間節(jié)點(diǎn)第一階段第一階段 時間段（時間段（2012。4-2012。5） 對“食為先酒樓”

21、的物業(yè)基礎(chǔ)工程（門面、地面、墻面、管道等）改建工作，擬定招商條件、招商方案，確立餐飲業(yè)目標(biāo)品牌客戶，對外進(jìn)行招商，爭取 5 月份全部落位； 實(shí)施原“潮流港” 美食街的基礎(chǔ)改造工作，對現(xiàn)有“小吃店” 散戶全面進(jìn)行分配遷入簽訂歸檔經(jīng)營，并對外進(jìn)行招商填補(bǔ)空余鋪位，此調(diào)整工作在 5 月份全部落位； 同時對現(xiàn)“小吃店”的經(jīng)營區(qū)（主通道）進(jìn)行整理和裝飾規(guī)劃； 停車場規(guī)劃方案制定以及設(shè)備設(shè)施的確定、工程實(shí)施。第二階段第二階段 時間段（時間段（2012。6-2012。7） 實(shí)施對現(xiàn) a a、b b、c c 區(qū)區(qū)(一至三樓)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，制作各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位平面圖； 同長租戶洽談返租方案，簽定合作合同；

22、根據(jù)確立的樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位圖，同現(xiàn)城市廣場老的經(jīng)營商戶進(jìn)行洽談?wù){(diào)整工作，并且確定商戶各個樓層經(jīng)營位置及租賃合同，并全面進(jìn)行對外招商； 商業(yè)步行街的綜合方案的制定（工程、設(shè)計(jì)、招商等）和確認(rèn)，著手實(shí)施階段。第三階段第三階段 時間段（時間段（2012。8-2012。9） 實(shí)施 d d、e e 區(qū)域區(qū)域主題百貨的整體規(guī)劃調(diào)整，制作業(yè)態(tài)組合規(guī)劃樓層分布品牌落位圖和城市廣場空間設(shè)計(jì)、動線方案； 洽談和處理相關(guān)長租戶返租合作方案，確定原有經(jīng)營商戶的經(jīng)營位置調(diào)整及新的租賃合同事宜，全方位展開對各個不同業(yè)態(tài)目標(biāo)客戶的招商、洽談、簽訂合約以及進(jìn)駐落位工作； 跟進(jìn)所屬商戶鋪位裝修，城市廣場整體裝修工作； 升級

23、調(diào)整后城市廣場的重新開業(yè)策劃工作的實(shí)施； 力爭在 2012 年中秋節(jié)前全面升級運(yùn)營。第四章、租金評估及招商計(jì)劃第四章、租金評估及招商計(jì)劃1.1. 租金核算方式租金核算方式 目前行業(yè)有二種租金核算方式a基本租金+扣率方式 d固定租金方式 釆用固定租金固定租金方式 根據(jù)城市廣場現(xiàn)在的商鋪和經(jīng)營情況采用此方式。固定租金方式是指根據(jù)租賃協(xié)議，在一定的時期內(nèi)按照較為固定的金額收取的經(jīng)營場地租賃費(fèi)用為固定租金收取方式。2 2. . 返租經(jīng)營方案返租經(jīng)營方案 凡經(jīng)營權(quán)出售鋪位、長租戶鋪位均實(shí)行前五年統(tǒng)一經(jīng)營管理，并簽訂委托租賃經(jīng)營合同； 前三年委托經(jīng)營的租金按售價(jià)、長租戶租金年均回報(bào)率 5%，三年合計(jì) 15

24、%一次性從售價(jià)中返還； 后兩年租金按對外公開招租標(biāo)準(zhǔn)的 70%，按年適時返還；注明注明：以上回報(bào)率百分點(diǎn)數(shù)據(jù)作為參考，可以結(jié)合公司現(xiàn)有實(shí)際確立，五年后可選擇繼續(xù)委托經(jīng)營模式，也可選擇進(jìn)行出售經(jīng)營，但還需配合業(yè)態(tài)要求。3.3. 分鋪位租金定位分鋪位租金定位主力店主力店/次主力店租金市場標(biāo)次主力店租金市場標(biāo)主力店及次主力店租金水平可以設(shè)定為：（參考標(biāo)準(zhǔn)）主力店及次主力店租金水平可以設(shè)定為：（參考標(biāo)準(zhǔn)）主力店/次主力店租金水平（元/月）超市3540百貨4050大型餐飲5080大型娛樂4075家具家電7080次主力店服飾200-300個人護(hù)理150180另外：潮流港小食街租金水平（元/月）可以按 20

25、0-300 出租； 室外步行街租金水平（元/月）可以按 300-450 招租；4. 招商政策及策略招商政策及策略招商政策招商政策 鮮明具體的業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃是招商成功的首要條件； 科學(xué)的設(shè)計(jì)各個樓層的商業(yè)布局以及商戶組合，按照業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃對商戶制定詳細(xì)的商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)； 購物中心精細(xì)化的經(jīng)營管理模式的確立以及商場的差異化定位是成功的基石； 租金參考標(biāo)準(zhǔn)以及基本租金的適用對象進(jìn)行詳細(xì)劃分，另外在付款方式方面力求做到人性化； 制定科學(xué)合理的免租期、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開業(yè)時間要求、鋪位交付標(biāo)準(zhǔn)； 制定合理的物業(yè)管理?xiàng)l款以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 人性化的招商流程+合理的管理制度。招商策略招商策略 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃

26、確定主力店，并進(jìn)行相應(yīng)商戶落戶； 根據(jù)業(yè)態(tài)要求及差異化需要，確定各樓層主力店及次主力店； 在確定百貨主力店及各業(yè)態(tài)的主力店的基礎(chǔ)上，可展開一般零售主力店招商； 堅(jiān)持各樓層保利的主力店鋪的招商必須是按照業(yè)態(tài)規(guī)劃的品牌落戶商家，不可輕易租售給一般商戶；5. 招商時間節(jié)點(diǎn)招商時間節(jié)點(diǎn)第一階段第一階段規(guī)劃期規(guī)劃期時間段時間段2012.042012.05招招 商商營銷方式營銷方式招商目標(biāo)招商目標(biāo)目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群整合方案的確立，大范圍蓄客鋪墊，擴(kuò)大項(xiàng)目的市場知名度針對項(xiàng)目競爭力的市場宣傳，針對消費(fèi)市場的形象宣傳鎖定客戶對本項(xiàng)目的合作意向，針對性地進(jìn)行公關(guān)南海本地的大客戶資源及周邊大型住宅區(qū)的潛在客戶群

27、體第二階段第二階段調(diào)整（內(nèi)部商戶）調(diào)整（內(nèi)部商戶） 、對外招商期、對外招商期時間段時間段招商招商營銷方式營銷方式招商目標(biāo)招商目標(biāo)目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群2012.062012.07對內(nèi)商戶調(diào)整，著重對主力客戶及潛在大客戶的招商洽談針對目標(biāo)品牌一對一宣傳、招商進(jìn)度宣傳鎖定大客戶的入場意向例如：優(yōu)衣庫、ur、tata、班尼路、美樂匯、大時代、蘋果數(shù)碼第三階段第三階段實(shí)施期實(shí)施期時間段時間段招商招商營銷方式營銷方式招商目標(biāo)招商目標(biāo)目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群2012.082012.09返租商戶的落實(shí)，全面的招商、品牌落位執(zhí)行階段全面招商推廣及大規(guī)模的重點(diǎn)品牌簽約及發(fā)布會，提升項(xiàng)目人流及知名度各類零售商戶、各類餐飲商戶、各類娛樂及服務(wù)商戶所有零售、餐飲、娛樂及服務(wù)品牌的落位 6. 招商流程招商流程 招商標(biāo)準(zhǔn)流程招商標(biāo)準(zhǔn)流程招商標(biāo)準(zhǔn)流程示意圖確定招商條件尋找目標(biāo)客戶客戶洽談條件談判招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金、年期確定尋找方式、圈定范圍客戶接觸、客戶意向談判手段、談判技巧合同細(xì)則簽署時間、定金數(shù)額客戶進(jìn)駐進(jìn)駐時間、裝修情況、交鋪標(biāo)準(zhǔn)試業(yè)、開業(yè)營業(yè)成功試業(yè)及開業(yè)時間第五章、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)第五章、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)1.1. 團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)組建 招商部門架構(gòu)和職能需明晰、招商人員必須熟悉項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)、熟悉本地市場的業(yè)種業(yè)態(tài)特征、數(shù)量、租金、分布狀況和經(jīng)營狀況，以及消費(fèi)者特征等基礎(chǔ)。