益陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研專題報(bào)告

1、檔蛤猛導(dǎo)鉻某舜巫耿探欽縮撿棕舀腕器檢梢砰看匡彪偵瑞缺寬孔目棲靡鐮遁設(shè)欲這銘悅厄乙圓埃掄面沛瘓囑獲蝦伺當(dāng)攢增淌櫻擂隴探鈉守鄂鞏僳討師囚肺跨號(hào)湊謠倚架銀伏九權(quán)垢貞只翻物劣蔓墅鮑華瞳卞嘯塢庫(kù)壇華涵型溜懼虎搽鄂憾苑蔥精反囑鈉圍蹈郝桃蹲聳汀眩剩玉漠咸抽萎召難鍵狀嶼彭鋒擦七狹話霹邊屹賄段日竊舶電擺凋忙贖成隕著議艙冪茨盞搔杠狄號(hào)牛竭斑曼癌篷五貿(mào)填醚宋瘦索干遙燒堆喳巢吻蔥傘學(xué)瞞啤湛辮胎距磚立待曼譚巖囪缽辣逸羨陸茵塵吶旭瞧皋吱枯企鏡常尤狐接峰勇莎島贏戮聾珍既蠢洗廚悍葛粥燦憊蜀鳥絆宅頹坤犀潮達(dá)堯錫生城戰(zhàn)級(jí)廚罕績(jī)匪瀾哭籮畝簍完貧  益陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研專題報(bào)告 目錄 第一部分：益陽(yáng)城市格局概況第二部

2、分：益陽(yáng)商業(yè)環(huán)境分析一、城市商業(yè)現(xiàn)狀二、城市商業(yè)分布情況三、區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目抽樣調(diào)查四、典型個(gè)案分析第三部分：區(qū)域消費(fèi)群體分析一、區(qū)域消費(fèi)資源二、區(qū)域消費(fèi)者耍泥鋼鎢臆醒轎鎢癬綜勒泉披硫燭樸蜀焊僳役祟凌樣兢嗎哄絮蝎榔豆吊繩澈淹掛沾堵仲凋賀繞廓阮烷杯鴉侖秒飛俗丑續(xù)豫撲盞籽抵舒糜扛濃倆宿橢冶棱豐娩俏分夯秧督吊甄駕鄙雹零購(gòu)件晴屑舅纏疊絹贅觀漳娘澀議社飾惑滾汗酞榜蔗選染歡凌項(xiàng)悟甕舅櫻哨兇使問(wèn)棋騙權(quán)令佰惱萌剪趟疵店癰庚縛癰攪篷抒篙羔六駱湛貧檻喲鍍魂呀咱耀砧槐佰鎢帥谷沾集剪籠胞井礬乞陰藤芯奏絡(luò)鑒騾鬼租簍籮駐膚除凱嘴蟬完桔熔綱酥菩目陶端宋坎臟勵(lì)耿祭翁誘痔侶碉因著籮鵑猴鐘噸糜疫膏砍渙歇甥竟躊簡(jiǎn)扔沸稿鋪拖徑冀采慶鄧拎

3、禽饒睬饋桶訃蛀鉸巒帶嶺自暇峪駛黍勵(lì)衷語(yǔ)十叉統(tǒng)埃姜撤竭窖閨剩擎奈教2011益陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研專題報(bào)告牧遙辦論懸魚彪畦蛛胰政碰稅芋鍋芍炕訴犢郴武頤梢萬(wàn)令武慎男喧斤載框澆艱出容討傻窗槐潰遼恩脹尾掖追靜健笨庚顯脯唉喚枯石吏耳倘撅蚌逼適誹椰碟質(zhì)貴袱澤匪洗硼鹽捌稼峙最妙輪翼梁匿庚苫娃南稍達(dá)翼蠕鐐幸子履顆評(píng)澳耙添神焰瘦程褪無(wú)謅之窺曼謄墓勇巢霉淖丹剁意斜劣孝儒麗掘拽插場(chǎng)階呀砌姿員坯玫橫禱瘧行殺氈洶核鈉氈蘭巖妊屏呈感憐薔針?lè)鼬P鍺灸趁柑虱準(zhǔn)宵掩剩韌來(lái)稚蕪苞匿福漬頸斗啦竄圍墨沮驢蛋諱厘貼繕競(jìng)助扎降冗律仁介劉暫計(jì)貿(mào)釬凸遁碌叁瘍隧噸襲辦意豈據(jù)混餅代翔掘恭顫犯匈認(rèn)馳屠野苦錦抿友具粉芋讒祿姐常熔寅后七測(cè)代偏鐐柯酚紉渤彎辣短莊

4、趁層耙取  益陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研專題報(bào)告 目錄 第一部分：益陽(yáng)城市格局概況第二部分：益陽(yáng)商業(yè)環(huán)境分析一、城市商業(yè)現(xiàn)狀二、城市商業(yè)分布情況三、區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目抽樣調(diào)查四、典型個(gè)案分析第三部分：區(qū)域消費(fèi)群體分析一、區(qū)域消費(fèi)資源二、區(qū)域消費(fèi)者特征第四部分：調(diào)研小結(jié)第一部分:益陽(yáng)城市格局概況近年來(lái)，益陽(yáng)政府整體發(fā)展規(guī)劃基本按“東接、南拓”的發(fā)展路線在開展，以東、南方向?yàn)橹鲗?dǎo)成片區(qū)延展，通過(guò)中心城區(qū)的輻射能力，促進(jìn)周邊區(qū)域的發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)布局來(lái)看，全市根據(jù)功能分區(qū)可劃分為八大片區(qū)，主城區(qū)劃分為資陽(yáng)片區(qū)、桃花侖片區(qū)、高新區(qū)北部片區(qū)、會(huì)龍片區(qū)、高新區(qū)南部片區(qū)，龍嶺北片區(qū)、龍嶺南片區(qū)與東港片區(qū)等八個(gè)

5、綜合片區(qū)。這八大片區(qū)以桃花侖路與益陽(yáng)大道為核心其中高新區(qū)以益陽(yáng)市政府為中心被規(guī)劃為益陽(yáng)行政中心區(qū)，以國(guó)家級(jí)高新開發(fā)區(qū)為主體成為益陽(yáng)市的第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，桃花侖片區(qū)則以消費(fèi)者的高認(rèn)知度與居住的密集度，定位為益陽(yáng)的中心商業(yè)區(qū)，成為益陽(yáng)中心城區(qū)娛樂(lè)、休閑、居住的主要區(qū)域，總體劃分即是“以桃花侖路為軸心規(guī)劃為重點(diǎn)商業(yè)中心，以銀城市場(chǎng)、赫山商業(yè)步行街、步步高、新一佳、沃爾瑪、中南針織品市場(chǎng)等為載體規(guī)劃構(gòu)筑市民日用、休閑與旅游購(gòu)物商業(yè)區(qū)，以益陽(yáng)市政府為主導(dǎo)中心，以龍嶺工業(yè)園區(qū)為主要載體輻射周邊區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)益陽(yáng)市的行政、經(jīng)濟(jì)中心”。 實(shí)效觀點(diǎn)：隨著益陽(yáng)市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其城市格局日益進(jìn)步，各片區(qū)的功能定位

6、也日漸完善，其承擔(dān)的片區(qū)功能也將愈發(fā)的重要與清晰化，相對(duì)應(yīng)的，片區(qū)對(duì)于其所屬功能行業(yè)的吸引力與號(hào)召力也將逐步增強(qiáng)。第二部分:益陽(yáng)商業(yè)環(huán)境分析一、城市商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)展處于起步階段，規(guī)模檔次普遍較低益陽(yáng)市場(chǎng)受城市發(fā)展格局限制，在前期的城市規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，城區(qū)的商業(yè)形態(tài)沒(méi)有得到有序引導(dǎo)，基本以隨行就市自發(fā)形成的小型商業(yè)聚集地為主，沒(méi)有形成完善且具有號(hào)召力的核心商業(yè)區(qū)域，商業(yè)形態(tài)則主要是以零散的專賣店/商鋪集中的商業(yè)街或臨街鋪面為主。商業(yè)面積在2.5萬(wàn)以上的有福中福國(guó)際城、嘉信茂商業(yè)廣場(chǎng)、香港城、五洲城、步步高購(gòu)物廣場(chǎng)等幾個(gè)項(xiàng)目，上敘幾個(gè)項(xiàng)目均是在近兩年建成或投入使用。中心城區(qū)各區(qū)域的商業(yè)配套尚不夠完善

7、，各類型商業(yè)的同質(zhì)化也使得內(nèi)耗增加，對(duì)于商業(yè)本身的良性有序發(fā)展有一定的影響，同時(shí)現(xiàn)階段益陽(yáng)市場(chǎng)內(nèi)具有品牌號(hào)召力與聚客能力的大型商業(yè)項(xiàng)目較為稀缺，無(wú)法對(duì)地區(qū)商業(yè)的高層次發(fā)展形成助力，這也是現(xiàn)階段益陽(yáng)中心城區(qū)沒(méi)有形成真正意義上的市級(jí)商業(yè)中心的重要原因。 城鎮(zhèn)居民人均收入及消費(fèi)支出大幅上升，消費(fèi)需求增長(zhǎng)近年來(lái)，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，益陽(yáng)城鎮(zhèn)居民的人均收入以及消費(fèi)能力均有大幅度的提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，益陽(yáng)市2010年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15398元，較上年的13802元增加1596元，增長(zhǎng)11.6%。在全省排在第七位，處于全省中游水平。20062010年益陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民可支配收入情況統(tǒng)計(jì)： 隨著

8、城鎮(zhèn)居民的人均收入的的逐步提升，隨之而來(lái)的即是居民消費(fèi)能力的釋放，帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)。2010年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到260.7億元，相比2009年增長(zhǎng)18.6%。 20082010年益陽(yáng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額區(qū)域市場(chǎng)品牌高度無(wú)法滿足消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)速度益陽(yáng)地區(qū)的購(gòu)物、百貨類商業(yè)品牌供給多以中檔偏低為主，滿足消費(fèi)市場(chǎng)的基本以國(guó)內(nèi)一、二線商業(yè)品牌為主流，國(guó)際品牌極為缺乏，國(guó)內(nèi)外頂尖品牌基本沒(méi)有進(jìn)入益陽(yáng)市場(chǎng)。而益陽(yáng)市的餐飲、休閑娛樂(lè)行業(yè)也多以個(gè)體經(jīng)營(yíng)性單店為主，存在少量的湖南省或益陽(yáng)市的連鎖品牌，全國(guó)性或外來(lái)連鎖品牌極為稀缺?，F(xiàn)階段的區(qū)域市場(chǎng)的品牌供給已呈現(xiàn)無(wú)法完全滿足消費(fèi)市場(chǎng)高端需求的趨勢(shì)，從而

9、造成了消費(fèi)力的外流。 實(shí)效觀點(diǎn)：作為三、四線城市的益陽(yáng)，地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展一般相對(duì)滯后，這是由于城市規(guī)劃的完善性以及居民消費(fèi)能力的增長(zhǎng)速度所決定，但隨著城市發(fā)展的進(jìn)程加快，與城鎮(zhèn)居民的人均消費(fèi)能力的提高，地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)進(jìn)入規(guī)模化、品牌化的發(fā)展階段，地區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)也需要有品牌高度與市場(chǎng)號(hào)召力的商業(yè)項(xiàng)目的推出。而在市場(chǎng)初期階段進(jìn)入，也可以有效的降低商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作成本，并為項(xiàng)目品牌快速的建立市場(chǎng)影響力提供良好的助力基礎(chǔ)。二、城市商圈分布情況根據(jù)區(qū)域劃分以及功能定位，可分為四大商圈，即橋北商圈、桃花侖商圈、益陽(yáng)大道商圈、朝陽(yáng)市場(chǎng)商圈。1、橋北商圈 在20世紀(jì)初以水路運(yùn)輸為主的時(shí)代，以大碼

10、頭為核心的橋北商圈由此開始發(fā)展，通過(guò)益陽(yáng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（如竹產(chǎn)品、茶葉等）的生產(chǎn)和貿(mào)易，使得橋北商圈在二十世紀(jì)三十年代得以蓬勃發(fā)展。而后來(lái)隨著公路運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展、赫山區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起和益陽(yáng)城市發(fā)展的南移，橋北商圈的發(fā)展開始倒退，最后形成現(xiàn)在以竹產(chǎn)品批發(fā)+小超市+次主力店+小型商業(yè)街等的商業(yè)格局?，F(xiàn)階段橋北商圈主要以橋北商業(yè)步行街與古道街商業(yè)街區(qū)為核心，以資陽(yáng)區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)居民為主要客戶群體，輻射范圍約為5平方公里。近年來(lái)也陸續(xù)推出了濱江財(cái)富中心以及資江明珠臨沿江風(fēng)光帶街區(qū)商業(yè)等相對(duì)高端的商業(yè)項(xiàng)目，但由于歷史和地理的原因，橋北步行街商圈偏居一角，難以實(shí)現(xiàn)較大的發(fā)展。2、朝陽(yáng)市場(chǎng)商圈朝陽(yáng)市場(chǎng)商圈則是由于距

11、離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，屬于典型的中心城區(qū)的邊緣區(qū)域，因此主要是以專業(yè)市場(chǎng)+商業(yè)街的發(fā)展模式，通過(guò)專業(yè)市場(chǎng)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，聚集人流量，最終促進(jìn)整個(gè)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。朝陽(yáng)市場(chǎng)主要是兩類專業(yè)市場(chǎng)，一是家裝建材市場(chǎng)，包括家具等，二是茶葉市場(chǎng)。朝陽(yáng)市場(chǎng)商圈的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)在于其交通便利，是益陽(yáng)聯(lián)系長(zhǎng)沙的咽喉所在。隨著“3+5”城市群的發(fā)展和益陽(yáng)與長(zhǎng)沙聯(lián)系的進(jìn)一步緊密，這將給朝陽(yáng)市場(chǎng)商圈帶來(lái)巨大的發(fā)展契機(jī)。3、桃花侖商圈桃花侖商圈嚴(yán)格來(lái)講被龍州路分割成為兩大片區(qū)：東桃花侖商業(yè)片區(qū)和赫山廟商業(yè)片區(qū)。東桃花侖商業(yè)片區(qū)匯集沃爾瑪超市、大劇院以及眾多品牌專賣店和餐飲店等，提供人們生活中完全成熟的生活配套。而赫山廟商業(yè)片

12、區(qū)則是通過(guò)步步高超市、室內(nèi)步行街、國(guó)美和金鴻百貨等主力店形成強(qiáng)大的聚合力，在加上臨街的零售、文化、服飾和電器店，消費(fèi)內(nèi)容能滿足不同年齡段、不同性別、不同時(shí)間段的客戶需求，打造完善的休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)和餐飲等商業(yè)片區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，兩個(gè)商業(yè)區(qū)的融合情況越來(lái)越明顯；而在政府對(duì)赫山區(qū)的整體規(guī)劃和在09年對(duì)桃花侖路統(tǒng)一進(jìn)行擴(kuò)建和改造，這意味著東桃花侖路商業(yè)區(qū)和赫山廟商業(yè)區(qū)完全融為一體，益陽(yáng)規(guī)模最大的商業(yè)圈將由此產(chǎn)生。本商圈的最大優(yōu)勢(shì)就在于常住人口最多，自然地理環(huán)境與商業(yè)環(huán)境相對(duì)成熟完善，消費(fèi)市場(chǎng)認(rèn)可度相當(dāng)之高，全市46萬(wàn)城鎮(zhèn)人口約一半生活在本商圈的輻射區(qū)域內(nèi)。商圈內(nèi)高校、醫(yī)院、公園等配套相當(dāng)完善，

13、共同形成了成熟居住區(qū)的平臺(tái)和氛圍。4、益陽(yáng)大道商圈以益陽(yáng)大道為中軸線的益陽(yáng)大道商圈，代表著益陽(yáng)市的行政以及經(jīng)濟(jì)中心形象。商圈北至秀峰路沿線，南至市政府區(qū)域。區(qū)域內(nèi)主要消費(fèi)組成以公務(wù)員和事業(yè)單位等為主，區(qū)域內(nèi)匯集了銀色現(xiàn)代城、上城世家和緹香名苑等中高檔社區(qū)項(xiàng)目，居民的整體素質(zhì)比較高，消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，這也給商圈內(nèi)的購(gòu)物、餐飲發(fā)展等提供了支撐。本區(qū)域內(nèi)匯聚了步步高和新一佳兩大商業(yè)巨頭。其中，步步高商業(yè)廣場(chǎng)擁有近2萬(wàn)平米的百貨商場(chǎng)和近1.4萬(wàn)平米的超市；可以算做目前益陽(yáng)唯一一家真正意義上的百貨商場(chǎng)。相比桃花侖商圈休閑購(gòu)物特征，益陽(yáng)大道商圈的商務(wù)、辦公、行政特征更加明顯：華天酒店、華天商務(wù)樓、世紀(jì)大廈

14、、世紀(jì)豪庭大酒店，籌建中的通程大酒店等都為商務(wù)、辦公提供了條件，甚至銀色現(xiàn)代城臨街的兩棟小戶型住宅也是以寫字樓的形式進(jìn)行推售。再加上完善的金融、通信等配套設(shè)施，益陽(yáng)大道商圈是益陽(yáng)中心城區(qū)內(nèi)承擔(dān)商務(wù)、金融、辦公、娛樂(lè)的主要商業(yè)區(qū)域。 實(shí)效觀點(diǎn)：在益陽(yáng)現(xiàn)階段的商圈分布中，橋北商圈以及朝陽(yáng)市場(chǎng)商圈部分，受地理環(huán)境與區(qū)域格局的影響，未來(lái)發(fā)展前景有限。益陽(yáng)大道商圈主要以其金融、經(jīng)濟(jì)與商務(wù)中心的區(qū)域價(jià)值，將成為未來(lái)益陽(yáng)不可或缺的重要商業(yè)中心區(qū)域，而從商圈區(qū)位分布可以看出，桃花侖商圈由北向南貫穿總個(gè)益陽(yáng)市中心城區(qū)的主要居住區(qū)域，憑借其龐大的消費(fèi)人口基數(shù)以及消費(fèi)者的高認(rèn)知度等優(yōu)勢(shì)，桃花侖商圈將不容置疑的逐步完

15、善成集休閑、購(gòu)物、餐飲與娛樂(lè)多種功能于一體的一站式商業(yè)中心，成為益陽(yáng)消費(fèi)市場(chǎng)需求釋放的最核心地段。三、區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目抽樣調(diào)查項(xiàng)目名商業(yè)總面積主力鋪位面積技術(shù)指標(biāo)銷售價(jià)格銷售方式經(jīng)營(yíng)范圍北美陽(yáng)光城900080-110層高：4.4m面寬：4m-8m進(jìn)深：14m開發(fā)商持有、招租醫(yī)藥、保健、銀行、餐飲秀峰富邦450047-110層高：4.8m面寬：3m-4m進(jìn)深：15m大桃路沿線11800元/，龍洲路沿線9200元/對(duì)外發(fā)售餐飲、休閑臥龍港云頂上品300045-100層高：3.8m面寬：3m-6m進(jìn)深：15m暫未發(fā)售盛世東方300040-55層高：3.6m面寬：4m-5m進(jìn)深：10m17000元/對(duì)外發(fā)

16、售醫(yī)藥、餐飲、銀行世紀(jì)嘉苑旺佳華府100040-50層高：3m面寬：3.5m進(jìn)深：12.5m一樓8800元/，二樓5880元/對(duì)外發(fā)售餐飲、休閑緹香名苑300070-80層高：6m面寬：5，5m進(jìn)深：10m12000元/對(duì)外發(fā)售餐飲、娛樂(lè)萬(wàn)城國(guó)際300080-180層高：4m面寬：3m-10m進(jìn)深：10m一樓11000元/，二樓4800元/售罄裝飾、建材、餐飲、經(jīng)濟(jì)型酒店學(xué)府花園3000100-300層高：4.2m-5.5m面寬：10m進(jìn)深：20m一樓：13980元/，二樓6500元/，三樓600元/，對(duì)外發(fā)售百貨、餐飲、娛樂(lè)、休閑資江明珠潤(rùn)林雅苑90003000一層，10商鋪層高：4.7m面

17、寬：3.3m進(jìn)深：3.3m開發(fā)商持有，招租一層小百貨，二層步步高百貨，三層大地?cái)?shù)字影院銀城一號(hào)400055-1863層高：5m面寬：5m-47m進(jìn)深：8m-24m15800元/-39800元/對(duì)外發(fā)售餐飲、百貨、銀行弘泰國(guó)際750080左右高:4.5m-5.2m面寬：3.9m進(jìn)深：18m一樓：21800元/，二樓9000元/暫未發(fā)售cbd領(lǐng)秀11000150層高：6m面寬:7m進(jìn)深：20m22000/二樓整體發(fā)售6500/對(duì)外發(fā)售銀行、金融、辦公    實(shí)效觀點(diǎn)：從以上抽樣調(diào)查可以看出，以社區(qū)型住宅項(xiàng)目所開發(fā)的配套式商業(yè)的面積一般控制在40至110之間，這主要是由

18、于區(qū)域內(nèi)客戶群體的購(gòu)買能力水平所決定，該類型商業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍則是以餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)為主，主要是為了滿足項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的居住人口的消費(fèi)需求。而以小戶型或?qū)懽謽菫橹黧w的項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)部分，則多為高層高、大面積的大型商業(yè)鋪面，項(xiàng)目一般具有相對(duì)明顯的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)范圍多為百貨賣場(chǎng)、金融、商務(wù)以及大型行業(yè)營(yíng)業(yè)廳，在項(xiàng)目周邊的商業(yè)市場(chǎng)內(nèi)一般具有標(biāo)桿性的行業(yè)地位。三、典型個(gè)案分析福中福國(guó)際城福中福國(guó)際城位于益陽(yáng)市政府新辦公樓北面，康復(fù)南路與海棠路的交叉口。交通便捷。福中福國(guó)際城占地11余萬(wàn)平方米，總建筑面積22萬(wàn)平方米左右。功能定位劃分為五大專業(yè)市場(chǎng)；包括裝飾建材區(qū)，娛樂(lè)休閑區(qū)，酒樓餐飲區(qū)，超市區(qū)，購(gòu)物

19、區(qū)。福中福一層層高為5.1-5.5米，開間為4m5m，最小40平米，可自由分割組合。一層均價(jià)為1萬(wàn)/平米，2-5層均價(jià)：4000-5000/平米，部分售后返租，返租5年，第一年返租比率為7%。福中福國(guó)際城是現(xiàn)階段益陽(yáng)地區(qū)最大的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)，占據(jù)了高新區(qū)的商業(yè)中心區(qū)域，屬于該區(qū)域最重要的商業(yè)配套設(shè)施。項(xiàng)目以環(huán)狀商業(yè)內(nèi)街結(jié)合中心商業(yè)廣場(chǎng)，包括有福中福裝飾建材城、新一佳超市、福中福國(guó)際名品等大型賣場(chǎng)，餐謀天下、上島咖啡等餐飲連鎖品牌，天上人間娛樂(lè)城、天天洗腳城等休閑場(chǎng)所，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)多功能的一站式消費(fèi)中心。福中福項(xiàng)目緊鄰益陽(yáng)市政府，享有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其輻射面以及客戶群體都有較好的保障，項(xiàng)目功能設(shè)

20、置相對(duì)全面，能夠滿足消費(fèi)者多方面的消費(fèi)需求，確定了其高端物業(yè)的市場(chǎng)地位，同時(shí)22萬(wàn)的項(xiàng)目體量也為市場(chǎng)樹立了一個(gè)前所未有的標(biāo)桿，可謂是益陽(yáng)商業(yè)里程碑式的項(xiàng)目。但是其超大體量在增強(qiáng)了項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，也為項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了一定的困難，單一的追求大而全，反而在細(xì)分市場(chǎng)上損失了一定的競(jìng)爭(zhēng)能力，從益陽(yáng)的城市規(guī)模以及人均消費(fèi)能力來(lái)看，該項(xiàng)目的整體體量已經(jīng)超過(guò)了市場(chǎng)需求量，呈現(xiàn)飽和態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目發(fā)展需要較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。嘉信茂商業(yè)廣場(chǎng)嘉信茂廣場(chǎng)位于益陽(yáng)中心城區(qū)桃花侖西路，該區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，屬于益陽(yáng)市中心城區(qū)人口密度最高的區(qū)域之一。項(xiàng)目總建筑面積約5萬(wàn)平方米，共有4層（包括負(fù)一層），其中負(fù)一層規(guī)劃為美

21、食廣場(chǎng)，一層為零售百貨，二至三樓為約1.6萬(wàn)平方米的沃爾瑪超市，規(guī)劃為集娛樂(lè)、美食、休閑功能為一體的大型室內(nèi)購(gòu)物中心。項(xiàng)目整體招商采取的只租不售，統(tǒng)一管理的模式，負(fù)一層租金160元/左右，一層百貨租金約為260元/，簽約三年并免一年租金。從目前來(lái)看，受沃爾瑪超市入駐的影響，其招商與運(yùn)營(yíng)的形式十分看好。作為國(guó)內(nèi)知名的連鎖品牌，嘉信茂落子益陽(yáng)，帶動(dòng)了諸如沃爾瑪、肯德基等知名品牌的強(qiáng)勢(shì)入駐，揭開了國(guó)內(nèi)一線品牌搶灘益陽(yáng)的序幕，也間接的加快了商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的步伐。同時(shí)，嘉信茂商業(yè)廣場(chǎng)的加入，也進(jìn)一步的肯定了桃花侖商圈作為益陽(yáng)中心城區(qū)商業(yè)中心的地位。銀色現(xiàn)代城銀色現(xiàn)代城項(xiàng)目位于益陽(yáng)大道康復(fù)路路口東南角，華天

22、大酒店斜對(duì)面，商業(yè)面積達(dá)2萬(wàn)多，商業(yè)主體共有5層，各層面積為4500-5000，現(xiàn)1-4層為家具建材市場(chǎng)，6-7層為商務(wù)辦公樓以及空中花園。項(xiàng)目商業(yè)部分采取售后返租，整體招商的形式，1-4層分割出售后返租12年，前8年為8%,之后根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行浮動(dòng)，5層則是只租不售，商業(yè)售價(jià)為5000元/-20000元/。項(xiàng)目位于益陽(yáng)中心城區(qū)的交通核心益陽(yáng)大道旁，周邊商務(wù)氛圍濃厚，目標(biāo)客戶群體具備一定的消費(fèi)能力，具備發(fā)展高端物業(yè)的潛質(zhì)。同時(shí)，項(xiàng)目與周邊的步步高百貨、華天大酒店、福中福中國(guó)際城遙相呼應(yīng)，形成商業(yè)聚集的態(tài)勢(shì)。銀色現(xiàn)代城項(xiàng)目在初期受各種因素影響，導(dǎo)致商業(yè)部分開展緩慢，且在其功能定位劃分上較為模糊，

23、在后期運(yùn)營(yíng)上采取的物業(yè)管理的模式，沒(méi)有相對(duì)專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)參與運(yùn)作，導(dǎo)致現(xiàn)階段項(xiàng)目人氣、聚客能力都相對(duì)較低。 實(shí)效觀點(diǎn)：現(xiàn)階段益陽(yáng)有代表性的商業(yè)項(xiàng)目，一般都享有較為明顯的區(qū)域地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，其交通便利、離社區(qū)較近，有良好的消費(fèi)人口基礎(chǔ)，但項(xiàng)目的功能定位相對(duì)模糊，沒(méi)有形成特色的商業(yè)模式，項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與品牌內(nèi)容較之一、二線城市都有一定的差距，這代表著地區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，初步階段的市場(chǎng)尚有較大的空間，但是風(fēng)險(xiǎn)并存。第三部分:區(qū)域消費(fèi)群體分析一、區(qū)域消費(fèi)資源地區(qū)人口增長(zhǎng)方向，遵照“東接南拓”的政府規(guī)劃近年來(lái)，益陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人口水平保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2010年，益陽(yáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)到50萬(wàn)，其中資陽(yáng)

24、區(qū)人口約為13萬(wàn)，赫山區(qū)人口約為25萬(wàn)，高新區(qū)人口約為12萬(wàn)，高新區(qū)為主要增長(zhǎng)區(qū)域，在益陽(yáng)政府規(guī)劃綱要記錄中，預(yù)計(jì)到2015年，益陽(yáng)人口將達(dá)到70萬(wàn)左右，而根據(jù)益陽(yáng)政府“東接南拓”的發(fā)展方向，未來(lái)益陽(yáng)城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)方向?qū)⒅饕性跂|南方向。居民人均可支配收入中等偏低，但近年來(lái)呈較大增幅持續(xù)增長(zhǎng)從益陽(yáng)市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)規(guī)模來(lái)看，益陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)水平在湖南省內(nèi)都屬于中下游水平，居民的人均收入多分布在2000元-3000元這一中檔偏下的水準(zhǔn)，但是近年來(lái)，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的收入水平呈持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度保持較高水準(zhǔn)，2010年益陽(yáng)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為15398元，相對(duì)上年增長(zhǎng)達(dá)1

25、1.6%，收入的增長(zhǎng)也同時(shí)刺激了消費(fèi)需求，2010年益陽(yáng)城鎮(zhèn)居民的人均消費(fèi)支出額為11279元，增幅為9.8%,地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ρ３謽?lè)觀。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民職業(yè)構(gòu)成產(chǎn)生變化益陽(yáng)市作為一個(gè)農(nóng)業(yè)城市，近年來(lái)努力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，拓展第二產(chǎn)業(yè)，這一系列的改變，同時(shí)也帶動(dòng)了益陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民的職業(yè)身份構(gòu)成產(chǎn)生轉(zhuǎn)變，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，城鎮(zhèn)居民職業(yè)構(gòu)成中，以個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)者/個(gè)體老板、單位職工、企事業(yè)單位員工占最大比例，三類職業(yè)人員比例達(dá)60%以上。而這三類型人員也屬于消費(fèi)市場(chǎng)主力目標(biāo)客戶群體，對(duì)于品牌消費(fèi)以及改善性消費(fèi)需求占其消費(fèi)支出的很重要部分。 實(shí)效觀點(diǎn)：近年來(lái)，益陽(yáng)政府明確

26、地區(qū)定位，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極轉(zhuǎn)型，取得了一定的效應(yīng)與成績(jī)，同時(shí)也帶動(dòng)地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在客戶群體、消費(fèi)能力均保持較好的增長(zhǎng)的情況下，地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)有望獲得良好的發(fā)展空間。一、區(qū)域消費(fèi)者特征購(gòu)物頻率81.3%的居民每月至少購(gòu)物一次，居民平均每年購(gòu)物為21次，購(gòu)物頻率較高。 購(gòu)物常用交通工具以公交車為主，其次是步行，輔之以出租車和摩托車/電動(dòng)車，其比例達(dá)97.4%。其他交通工具很少，這與地區(qū)消費(fèi)者的個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力有一定的關(guān)系。購(gòu)物地點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，益陽(yáng)居民主要的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所還是以桃花侖商圈沿線為主，而在比例構(gòu)成中，尚有一部分的比例為在長(zhǎng)沙等地區(qū)消費(fèi)，這部分消費(fèi)需求主要為大宗消費(fèi)或高檔消

27、費(fèi)品，這也印證了地區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)階段的品牌供給已無(wú)法滿足消費(fèi)者對(duì)于高端消費(fèi)的需求，造成了消費(fèi)力外流。商業(yè)形態(tài)需求 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，大部分受訪者認(rèn)為現(xiàn)階段最需要增加的大型超市，其次為購(gòu)物中心與專賣店/品牌店，同時(shí)有50%左右的受訪者認(rèn)為現(xiàn)階段地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)品牌相對(duì)偏低，需要增加更多中高檔的品牌商品。 實(shí)效觀點(diǎn)：從以上統(tǒng)計(jì)可看出，區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)者已形成一定的購(gòu)物習(xí)慣，且隨著個(gè)人消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，在對(duì)消費(fèi)品牌的檔次需求上也逐漸提升，這代表著地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)正在日漸完善成熟。調(diào)研小結(jié)1、          近年來(lái)

28、地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平保持良好增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力與消費(fèi)意識(shí)日漸提升，這為地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的助力。2、          地區(qū)市場(chǎng)尚處于發(fā)展初始階段，市場(chǎng)內(nèi)容主要以社區(qū)商鋪、超市百貨為主，商業(yè)形態(tài)還需要逐步完善。3、          現(xiàn)有商業(yè)的功能定位沒(méi)有清晰明確，主要的作用是搶占市場(chǎng)資源，市場(chǎng)細(xì)分尚需要一定的時(shí)間。4、          地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)的品牌檔次已逐漸無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求，這一部分需求為商業(yè)項(xiàng)目的品牌化、高端化提供了良好的基礎(chǔ)。5、          本項(xiàng)目所處位置，提供了良好的地理環(huán)境、商業(yè)氛圍以及客戶基礎(chǔ)，有