美國(guó)及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度(doc 14頁(yè))

1、美國(guó)及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度編者按：物業(yè)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。2004年3月,由建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)中心、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)以及地方同志組成的中國(guó)代表團(tuán),赴美國(guó)及香港地區(qū)就兩地的物業(yè)管理職業(yè)資格制度進(jìn)行了為期兩周的考察活動(dòng)?，F(xiàn)將美國(guó)及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度考察報(bào)告刊登如下,以饗讀者。美國(guó)和香港是物業(yè)管理市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū),物業(yè)管理的服務(wù)水平很高,這主要得益于他們建立了比較完善的物業(yè)管理職業(yè)資格制度。為了落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例中關(guān)于盡快建立我國(guó)的物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度的規(guī)定,吸收國(guó)際上建立物業(yè)管

2、理職業(yè)資格制度方面成熟的經(jīng)驗(yàn),2004年3月,由建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)中心、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)以及地方同志組成的中國(guó)代表團(tuán),赴美國(guó)及香港地區(qū)就兩地的物業(yè)管理職業(yè)資格制度進(jìn)行了為期兩周的考察活動(dòng)?？疾齑韴F(tuán)訪問(wèn)了美國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)總會(huì),美國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)加利福尼亞橙縣分會(huì),以及香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)等機(jī)構(gòu),與美國(guó)及香港的物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了全方位的交流。一、美國(guó)物業(yè)管理職業(yè)資格制度概況美國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)IREM（Institute of Real Estate Management）成立于1933年,總部設(shè)在芝加哥,在全美有八十多個(gè)分會(huì),是國(guó)家地產(chǎn)協(xié)會(huì)（Nation

3、al Association of Realtors）的附屬組織。美國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)主要致力于物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)教育培訓(xùn)和職業(yè)資格認(rèn)定工作,目前該組織的伙伴團(tuán)體及國(guó)際會(huì)員遍布全球,并著手進(jìn)行相關(guān)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的制定工作。美國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)從事物業(yè)管理的專業(yè)人員頒發(fā)兩種資格證書：居住物業(yè)管理經(jīng)理（ARM）和注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）。從業(yè)人員取得上述證書,必須在專業(yè)培訓(xùn),工作經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德三方面符合嚴(yán)格的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。（一）關(guān)于ARMiTGARM（Accredited Residential Manager）即居住物業(yè)管理經(jīng)理,ARM證書由IREM授予管理居住物業(yè)的專業(yè)人員。ARM候選人主要負(fù)責(zé)管理出租

4、公寓,出租活動(dòng)住宅,共管住宅,獨(dú)棟家庭住宅及單身公寓等等。IREM規(guī)定授予ARM必須符合以下條件：1候選人必須接受IREM的職業(yè)培訓(xùn),修滿5個(gè)學(xué)分的課程,主要推薦課程包括以下科目：房地產(chǎn)維護(hù)和運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)與租賃、多產(chǎn)權(quán)物業(yè)的營(yíng)銷戰(zhàn)略、會(huì)計(jì)學(xué)知識(shí)、場(chǎng)所管理等等；2通過(guò)ARM資格考試。該項(xiàng)考試旨在測(cè)驗(yàn)候選人作為住宅物業(yè)管理經(jīng)理的專業(yè)能力,考試的主要內(nèi)容為維護(hù)運(yùn)營(yíng),人力資源管理、職業(yè)道德、營(yíng)銷與促銷等?？碱}一般采取多項(xiàng)選擇題形式；3候選人必須承諾遵守并維護(hù)“ARM職業(yè)道德準(zhǔn)則”；:4具備住宅管理的經(jīng)驗(yàn)。IREM要求ARM候選人具備最低住宅管理經(jīng)歷的要求,對(duì)于該項(xiàng)要求,IREM對(duì)候選人管理物業(yè)類型及最低

5、組合要求、最低工作月份等都作了十分詳細(xì)的規(guī)范。同時(shí),IREM規(guī)定,作為ARM申請(qǐng)者,申請(qǐng)人應(yīng)交納75美元的申請(qǐng)費(fèi),候選人可以在五年時(shí)間內(nèi)保留申請(qǐng)資格,在此期間只要達(dá)到IREM規(guī)定的授予條件,即可被批準(zhǔn)獲得ARM資格。（二）關(guān)于CPMCPM（Certified Property Manager）是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格,是IREM專為管理各類大型物業(yè)投資組合（住宅、商業(yè)、辦公及工業(yè)物業(yè)）的專業(yè)人員設(shè)置的職銜,獲得CPM資格意味著具備高水平的管理技能和經(jīng)驗(yàn)、扎實(shí)的教育背景和卓越的工作業(yè)績(jī),CPM資格證書是全社會(huì)考察和評(píng)判物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)能力的重要標(biāo)志。IREM規(guī)定授予CPM資格必須經(jīng)過(guò)候選和正

6、式注冊(cè)兩個(gè)階段,要成為一個(gè)CPM候選人,從業(yè)人員必須符合以下條件：1提交CPM候選人申請(qǐng)并交納一定的申請(qǐng)費(fèi)；2高中畢業(yè)證書并達(dá)到法定年齡；3至少12個(gè)月的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)；4同意進(jìn)修物業(yè)管理經(jīng)理職業(yè)道德規(guī)程；5取得當(dāng)?shù)豂REM分會(huì)的同意。 CPM候選人經(jīng)批準(zhǔn)后,可在十年期間內(nèi)達(dá)到注冊(cè)條件并取得CPM證書。 在注冊(cè)階段,CPM候選人必須符合以下六個(gè)方面的條件： 1進(jìn)修一個(gè)全面的IREM培訓(xùn)課程,取得30個(gè)學(xué)分。CPM候選人可以根據(jù)自身的需要來(lái)確定自己的培訓(xùn)課程,但每個(gè)候選人要取得至少30分的IREM課程,課程涉及領(lǐng)域較廣,其中以下課程為必修課程：職業(yè)道德規(guī)范、市場(chǎng)與租賃、人力資源開發(fā)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)維

7、護(hù)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)預(yù)算與金融、房地產(chǎn)估價(jià)與測(cè)評(píng),房地產(chǎn)投資決策,物業(yè)管理計(jì)劃等。同時(shí),為方便候選人,IREM采取課堂教學(xué)、在家自學(xué)和網(wǎng)上教育等多種授課方式。2CPM證書考試合格候選人應(yīng)通過(guò)IREM組織的證書考試,該考試主要目標(biāo)在于檢驗(yàn)候選人的資產(chǎn)管理知識(shí)與能力,考試的內(nèi)容主要在于管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)兩方面,包括:物業(yè)維護(hù)運(yùn)營(yíng)、人力資源管理、營(yíng)銷與出租、金融操作、資產(chǎn)管理、合法性與風(fēng)險(xiǎn)管理等等?？碱}一般為多項(xiàng)選擇題。3準(zhǔn)備一份資產(chǎn)管理計(jì)劃書或者成功通過(guò)管理計(jì)劃的能力評(píng)估。 候選人可根據(jù)IREM的詳細(xì)指南自選一個(gè)實(shí)際的物業(yè)項(xiàng)目撰寫計(jì)劃書,同時(shí)IREM還可以采取課堂評(píng)估方式測(cè)試候選人的物業(yè)管理策劃能力,目標(biāo)

8、是使IREM全面了解候選人運(yùn)用課程學(xué)到的知識(shí)從事專業(yè)工作的能力。 4參加IREM道德課程并通過(guò)考試,承諾遵守并維護(hù)“CPM職業(yè)道德準(zhǔn)則”。 5具備五年以上的物業(yè)管理或資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。IREM測(cè)試候選人的經(jīng)歷主要通過(guò)管理物業(yè)類型、職責(zé)和時(shí)間等三方面的指標(biāo),并根據(jù)候選人的物業(yè)經(jīng)理或資產(chǎn)經(jīng)理的身份規(guī)定不同測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)。6取得100個(gè)選修學(xué)分。 8Zk,©深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇,討論物業(yè)管理的方方面面。'jCPM候選人可以通過(guò)多種方式積累選修學(xué)分：（1）大學(xué)本科學(xué)歷；（2）大學(xué)特定課程；（3）其他專業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的課程；（4）其他資產(chǎn)管理的資格；（5）超過(guò)五年以上的資產(chǎn)管理

9、經(jīng)驗(yàn)。 除進(jìn)行ARM和CPM資格認(rèn)定以外,IREM還針對(duì)物業(yè)管理公司授予合格管理機(jī)構(gòu)（AMO）稱號(hào),申請(qǐng)AMO的候選公司應(yīng)從事房地產(chǎn)管理行業(yè)滿三年,并且應(yīng)當(dāng)擁有一名CPM,而且該CPM在申請(qǐng)程序之前已在管理職位上超過(guò)180天,除此之外,IREM還在培訓(xùn)課程、職業(yè)道德、保險(xiǎn)、資信等方面要求候選公司達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。二、香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度概況 由于歷史的原因,香港地區(qū)的物業(yè)管理職業(yè)資格制度受英國(guó)影響較深。一九六六年,英國(guó)特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)香港分會(huì)（現(xiàn)更名為亞太分會(huì)）根據(jù)香港社團(tuán)法例的成立。一九八八年,香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)按照香港公司法例以有限公司注冊(cè),并于一九九七年按照香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)法例正式成立為

10、注冊(cè)法團(tuán)。此外,香港目前還有地產(chǎn)行政學(xué)會(huì),物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)等物業(yè)管理的專業(yè)團(tuán)體。這四個(gè)團(tuán)體還以松散聯(lián)合的形式組成香港“不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟”。本報(bào)告以香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)為例介紹香港的物業(yè)管理職業(yè)資格制度。香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)會(huì)員人數(shù)現(xiàn)已超過(guò)2600人,其中注冊(cè)房屋經(jīng)理800多人,其會(huì)員管理的房屋占香港所有房屋的70%。學(xué)會(huì)的一項(xiàng)主要職能是為物業(yè)管理專業(yè)人士舉辦課程培訓(xùn)和專業(yè)考試,學(xué)會(huì)與香港大學(xué)專業(yè)進(jìn)修學(xué)院聯(lián)合舉辦“房屋管理文憑”的在職訓(xùn)練課程,該課程包括房屋事務(wù)、建筑、法律、房屋財(cái)政、物價(jià)評(píng)估、管理學(xué)、房屋經(jīng)濟(jì)、社會(huì)政策等科目,學(xué)員必須參加不少于700小時(shí)的講授課程并在考試中取得合格成績(jī)。另外,學(xué)員必須完

11、成一項(xiàng)學(xué)術(shù)報(bào)告,接受兩年系統(tǒng)的實(shí)習(xí)訓(xùn)練。滿足以上條件的學(xué)員,可申請(qǐng)為房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)會(huì)員。 香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)設(shè)有七種會(huì)籍：（1）名譽(yù)資深會(huì)員；（2）資深會(huì)員；（3）會(huì)員；（4）附屬會(huì)員；（5）聯(lián)系會(huì)員；（6）注冊(cè)學(xué)生會(huì)員；（7）退休會(huì)員。所有會(huì)員在入會(huì)時(shí)必須經(jīng)過(guò)學(xué)會(huì)的理事會(huì)審核批準(zhǔn),以審查申請(qǐng)人在教育、職務(wù)、職責(zé)和個(gè)人品格上是否符合既定標(biāo)準(zhǔn)。為了提升物業(yè)管理的專業(yè)水平,香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)于一九九八年向政府建議設(shè)立注冊(cè)及監(jiān)管機(jī)制,一九九九年香港房屋經(jīng)理注冊(cè)條例正式發(fā)布,并于二000年四月成立“房屋經(jīng)理注冊(cè)管理局”。“房屋經(jīng)理注冊(cè)管理局”專職處理香港注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理事務(wù)并監(jiān)管專業(yè)房屋經(jīng)理的執(zhí)業(yè)紀(jì)律。香港

12、房屋經(jīng)理注冊(cè)局成員共有十六名,其主席由香港特別行政長(zhǎng)官直接委任,其他成員由香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)委任,成員全為物業(yè)管理業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士,任期兩年,其主要職能包括以下幾方面：（1）建立注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理名冊(cè)；（2） 評(píng)定和檢討注冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)；（3）審查和核定注冊(cè)房屋經(jīng)理的申請(qǐng)；（4）處理有關(guān)注冊(cè)房屋經(jīng)理行為的投訴；（5）就注冊(cè)事宜向政府及學(xué)會(huì)提供意見。 凡房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的資深會(huì)員和會(huì)員、均有資格登記成為“注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理”。通常,取得注冊(cè)房屋經(jīng)理資格應(yīng)具備以下兩項(xiàng)條件：（1）在香港取得不少于一年的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；（2）香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)會(huì)員。如申請(qǐng)者為非香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)會(huì)員,則應(yīng)具備以下兩項(xiàng)條件之一：（1）其他房屋管理團(tuán)

13、體的成員,而且該團(tuán)體成員資格標(biāo)準(zhǔn)不低于學(xué)會(huì)會(huì)員資格標(biāo)準(zhǔn)；（2）已通過(guò)或取得不低于學(xué)會(huì)會(huì)員資格標(biāo)準(zhǔn)的考試、訓(xùn)練或經(jīng)驗(yàn)。三、美國(guó)和香港的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)盡管美國(guó)和香港在制度的具體操作模式上存在著諸多差異,但兩地在物業(yè)管理職業(yè)資格制度上還是有一些配合特點(diǎn),這保證了兩地的物業(yè)管理都保持了很高的水平,值得我們關(guān)注和借鑒： （一）嚴(yán)格的職業(yè)資格管理,確保了物業(yè)管理從業(yè)人員的基本素質(zhì)。以美國(guó)為例,IREM成立七十多年來(lái),一直嚴(yán)格把握ARM和CPM的認(rèn)證條件,以此控制ARM和CPM證書的發(fā)放數(shù)量,尤其是作為物業(yè)管理高級(jí)管理人員資格的CPM,認(rèn)定條件十分嚴(yán)格。在美國(guó)高度發(fā)達(dá)的物業(yè)管理體制之下,全美也僅有9000多名專業(yè)

14、人士獲得CPM證書,他們管理著全美上萬(wàn)億美元的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè),這使得獲得CPM資格本身成為了物業(yè)管理從業(yè)人員的一種極大榮譽(yù),職業(yè)資格制度對(duì)確保美國(guó)物業(yè)管理的水平和質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。（二）物業(yè)管理職業(yè)資格認(rèn)定（或注冊(cè)）雖采用自愿原則,但是否取得職業(yè)資格已經(jīng)成為社會(huì)評(píng)判物業(yè)管理從業(yè)人員和其所在機(jī)構(gòu)是否具備管理能力的重要依據(jù)。美國(guó)的IREM是典型的行業(yè)性社團(tuán)組織,它所授予的CPM證書是對(duì)專業(yè)能力的行業(yè)認(rèn)可,不具有國(guó)家認(rèn)可的性質(zhì)；同時(shí),從業(yè)人員申請(qǐng)CPM資格沒(méi)有強(qiáng)制性,并非所有從業(yè)人員必須取得CPM證書方能執(zhí)業(yè)。香港雖然依法例設(shè)置房屋經(jīng)理注冊(cè)局并由特區(qū)行政長(zhǎng)官任命注冊(cè)局主席,但考察中我們注意到,香港

15、房屋經(jīng)理注冊(cè)局與香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì),英國(guó)特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)亞太分會(huì)等機(jī)構(gòu)合署辦公,注冊(cè)局的日常事務(wù)是由房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)代行的。另外,香港法律規(guī)定房屋經(jīng)理注冊(cè)是自愿性質(zhì)的,政府并無(wú)特別要求從業(yè)人員必須注冊(cè)房屋經(jīng)理。但是,無(wú)論美國(guó)還是香港,是否取得相關(guān)物業(yè)管理職業(yè)資格,都是社會(huì)評(píng)判物業(yè)管理從業(yè)人員和其所在機(jī)構(gòu)是否具備管理能力的重要參考標(biāo)準(zhǔn),這一點(diǎn)都是配合的。 3G©深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇,討論物業(yè)管理的方方面面。（三）培訓(xùn)、考試及資格認(rèn)定（或注冊(cè)）一體化的管理模式。 在美國(guó),無(wú)論是ARM還是CPM資格,其相關(guān)的培訓(xùn)課程、證書考試和資格授予均由IREM總會(huì)或分會(huì)負(fù)責(zé)。在香港,無(wú)論

16、是房屋經(jīng)理學(xué)會(huì),還是英國(guó)特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)亞太分會(huì),均是負(fù)責(zé)進(jìn)修課程（許多課程與高等院校合作）和專業(yè)考試的機(jī)構(gòu),同樣負(fù)責(zé)注冊(cè)的房屋經(jīng)理注冊(cè)局的成員也全部由上述機(jī)構(gòu)的專業(yè)人士充任。（四）專業(yè)技能和職業(yè)操守是取得職業(yè)資格的必備條件。美國(guó)IREM詳盡復(fù)雜的ARM和CPM資格認(rèn)定條件,無(wú)不建立在教育、經(jīng)驗(yàn)與道德這三大素質(zhì)基礎(chǔ)之上,其中遵守并保證“職業(yè)道德準(zhǔn)則”是必備條件,從業(yè)人員一旦違反IREM的職業(yè)道德條款,即被取消CPM的資格。香港的房屋經(jīng)理注冊(cè)條件同樣關(guān)注課程進(jìn)修,從業(yè)經(jīng)歷和專業(yè)操守,香港注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理專業(yè)操守守則在專業(yè)操守,個(gè)人操守,對(duì)同僚的操守,對(duì)雇主及客戶的操守以及對(duì)社會(huì)的操守等五方面作出

17、詳盡規(guī)定,并規(guī)定對(duì)違反者進(jìn)行嚴(yán)格的紀(jì)律處分。四、美國(guó)和香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)我們的啟示在我國(guó),物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定,國(guó)家實(shí)行物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度。盡快建立有中國(guó)的物業(yè)管理職業(yè)資格制度,是物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)后我們要抓緊進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)這次考察美國(guó)、香港的經(jīng)驗(yàn)和做法,我們可以得出以下有益的啟示： （一）建立職業(yè)資格制度是現(xiàn)階段物業(yè)管理工作的當(dāng)務(wù)之急。新通過(guò)的憲法修正案明確規(guī)定了“公民合法所有的財(cái)產(chǎn)不受侵犯”的憲法原則,物業(yè)管理權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的有機(jī)組成部分,物業(yè)管理是公民維護(hù)和實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要手段。物業(yè)管理?xiàng)l例明確建立物業(yè)管理職業(yè)資格制度,更是讓這項(xiàng)制度成為了衡量我們是否依法行政的一項(xiàng)重要任務(wù)。實(shí)行物

18、業(yè)管理職業(yè)資格制度不僅有利于提高物業(yè)服務(wù)水平,最大限度地保護(hù)憲法賦予公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,而且符合WTO商業(yè)規(guī)則,有利于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)盡快與國(guó)際接軌。 （二）建立職業(yè)資格制度是解決現(xiàn)階段物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的有效手段。物業(yè)管理是市場(chǎng)化的產(chǎn)物,處于傳統(tǒng)計(jì)劃模式向現(xiàn)代市場(chǎng)模式轉(zhuǎn)型期的我國(guó)的物業(yè)管理,存在著專業(yè)化、規(guī)范化程度低,公信力缺失,相關(guān)矛盾尖銳等諸多問(wèn)題,不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機(jī)制有缺陷,管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費(fèi),群眾對(duì)這些問(wèn)題的投訴上升,反映比較強(qiáng)烈。許多消費(fèi)者、部分“兩會(huì)”代表和專家學(xué)者及相關(guān)部門呼吁政府加快物業(yè)管理法制建設(shè),加大行政監(jiān)督力度,嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。解決這些問(wèn)題不能完全依靠市場(chǎng),還需科學(xué)的行業(yè)監(jiān)管,美國(guó)和香港的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：建立職業(yè)資格制度,幫助業(yè)主選擇具備專業(yè)能