商務(wù)酒店設(shè)計規(guī)劃書

1、雙匯國際商務(wù)酒店設(shè)計規(guī)劃書指導老師:XXX策劃人： XXX學號：XXXXXXXX 年級：XXXXXXXXXX 完成時間:2008.3.16雙匯國際商務(wù)酒店設(shè)計規(guī)劃書作者：XXXX 學號：XXXXXXX第一部分 項目總論“雙匯國際商務(wù)酒店”是漯河市雙匯集團股份有限公司投資運營的豪華商務(wù)酒店項目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。雙匯國際商務(wù)酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。一：項目背景漯河市雙匯集團股份有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，擬建立雙匯國際商務(wù)酒。1 項目名稱雙

2、匯國際商務(wù)酒。2 開發(fā)公司漯河市雙匯集團股份有限公司3 承擔可行性研究工作的單位漯河市開源物業(yè)顧問有限公司4 工作依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)房地產(chǎn)評估規(guī)范2007國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準漯河市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定漯河市主要經(jīng)濟指標漯河房地產(chǎn)市場分析2007以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。5 項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容雙匯國際商務(wù)酒，屬于四星級高級商務(wù)酒店，單體29層，總建筑面積：40297（包括地下車庫），配套面積：11741.76，客房面積：21590.56，主體占地面積23000平方米。二：可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和漯河市

3、經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對2006-2007年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我們經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為：1. 在目前各種因素的作用下，近幾年內(nèi)河南省商務(wù)酒市場是樂觀的； 2. 商務(wù)酒店更適合漯河市近年來整體發(fā)展與規(guī)劃； 3. 在2006-2007年將該項目投放市場的時機是可行的； 4. 考慮目前雙匯集團股份有限公司的開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；第二部分 市場分析一：項目投資環(huán)境和市場研究漯河市地處河南省中南部，是豫中中小城市群的中心，總面積為2617平方公里。是河南省唯一的內(nèi)陸特區(qū)，是全國近幾年來經(jīng)濟發(fā)展最快的30個城市之一。漯河市為豫中南地區(qū)的重要交通樞紐

4、，京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，漯寶鐵路向西與焦枝線相連，漯阜鐵路向東與京滬線相接，三條鐵路在漯境內(nèi)構(gòu)成十字交叉，使漯河火車站成為全國一級樞紐編組大站。漯河公路交通十分發(fā)達，107國道和京珠高速公路縱貫全境，構(gòu)成了四通八達的公路交通網(wǎng)絡(luò)，形成又一個交通十字架。國內(nèi)外航線近在咫尺，距鄭州國際機場不足一小時行程。已建立以輕工業(yè)為主，集商貿(mào)、金融、地產(chǎn)、信息、運輸?shù)刃袠I(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性外向型經(jīng)濟格局二 ：市場宏觀背景2007年上半年，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)增速加快、效益較好、結(jié)構(gòu)改善的運行態(tài)勢。初步核算，上半年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值213.8億元，比上年同期增長17.4%，增速同比提高3.2個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值33.

5、2億元，增長4.5%，增速與第一季度持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值143.5億元，增長21.1%，增速比第一季度提高2.9個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值37.1億元，增長16.5%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步改善，第一產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重較去年底下降1.8個百分點，二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重較去年底上升1.8個百分點。備注：2003年漯河市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。三： 漯河市市場分析1.漯河市轄郾城縣、臨潁縣、舞陽縣和源匯區(qū)。全市共有51個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，4個街道辦事處，1250個行政村，280萬人口。其中市區(qū)人口35萬，面積26平方公里。漯河風景秀麗，交通便利，設(shè)施完備，功能齊全，

6、投資環(huán)境優(yōu)良。已建立以輕工業(yè)為主，集商貿(mào)、金融、地產(chǎn)、信息、運輸?shù)刃袠I(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性外向型經(jīng)濟格局。漯河市既是一座近代興起的現(xiàn)代城市，又是一座中原文化古城，歷史悠久，文化燦爛。據(jù)記載漯河城市啟于北魏，盛于明清，曾以商貿(mào)和水陸交通發(fā)達而享譽中原，素有“水旱碼頭”之稱，被譽為“江南百貨萃，此地星辰羅”的商埠重鎮(zhèn)?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的名勝古跡主要有：王朗撰文、梁鵠書丹、鐘繇鐫刻的曹丕代漢的歷史實證“三絕碑”；出土迄今發(fā)現(xiàn)的世界最早的樂器七音骨笛的舞陽賈湖遺址，他將人類音樂和文化史提前3000多年；建于隋開皇四年(公元584年)、早于趙州橋的隋代小商橋；說文解字編者東漢許慎墓；南宋抗金名將楊再興陵園等。旅游資

7、源也非常豐富。2、服務(wù)設(shè)施：漯河市文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場10個，已形成了以許慎農(nóng)貿(mào)市場、五一路市場為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家。公園多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，文化設(shè)施齊全，市民生活質(zhì)量正日漸提高。3、投資導向根據(jù)國家頒布的外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄，結(jié)合漯河市建設(shè)開放型、區(qū)域性中心城市和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地、食品加工基地的目標，漯河市鼓勵外商投資以下產(chǎn)業(yè)和項目： 1、鼓勵外資投向高效農(nóng)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和食品加工業(yè)； 2、鼓勵外資投向基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)等項目

8、； 3、鼓勵和引導外資投向旅游、交通、環(huán)保、電信等領(lǐng)域； 4、漯河市投資導向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（3）倉儲運輸項目（4）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（5）房地產(chǎn)開發(fā)項目（6）供應(yīng)全國市場的基地化肉食品生產(chǎn)項目四： 漯河市酒店市場分析酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構(gòu)成金都大酒店 200間四星50%標準房（48%）高級房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務(wù)套（5%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客金港大酒 店59間年底批三星80%標準房（13%）高級豪華房（71%）豪華套房（11%）商務(wù)

9、套（4%）總統(tǒng)套（2%）往來漯河商務(wù)人士（60%）其他（40%） 漯河凱越酒店， 80無70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主， 中意假日酒店69間年底批三星60%標雙房（61%）標單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務(wù)人士為主，本地客源少第三部分 項目分析及評價一：地塊解析1：項目技術(shù)經(jīng)濟指標建筑面積：20800（不包括地下車庫）配套面積：60000客房面積：11000.56其他面積：3800.68層數(shù)共17層1-4層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層6-16層：酒店客房17層：辦公休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧

10、、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會2： 交通條件及周邊配套分析1、位于漯河市經(jīng)濟文化中心，各種配套完善。2、項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了漯河市政府、漯河水利局、中銀廣場、小胖統(tǒng)領(lǐng)百貨等行業(yè)機構(gòu)。3、緊鄰漯河主公路人民路，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。二： 項目SWOT分析1： SWOT分析優(yōu)勢（S）1、項目位于漯河市中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大。3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國

11、有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心。劣勢（W）1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；機會（O）WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；及漯河大力吸引外商、臺商、港商來漯投資。威脅（T）1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風險性；3、國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。2： 應(yīng)對策略四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市

12、場，出奇制勝；2、配合項目配合漯河地區(qū)標性建筑（雙匯大廈）的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風險）1、項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保；三：酒店經(jīng)營成本分析：1、漯河市酒店正常經(jīng)營費用構(gòu)成：A、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費

13、用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的17%；B、員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需100人，按深圳市酒店員工人均工資1500元/月的標準計算，員工費用每年大約為180萬元；C、維修費用 主要指酒店日常維修的費用，每年約需50萬元；E、保險費主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需8萬元；F、管理費用 管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需60萬；G、租賃管理費 主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5%；I、大修費用 為營業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項目成本比較：類別行業(yè)平均成本項目實際成本備

14、注比例金額（萬）能源費用17%20%53水、電、燃油等能源耗費工資保險福利18%18%40經(jīng)營管理費用15%19%40維修、管理、物料消耗等合計50%57%93注：上述指標為整個酒店運作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運營所需費用。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，物業(yè)公司認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。第四部分 星級定位一：形象定位漯河市地處河南省中南部，是豫中中小城市群的中心

15、，總面積為2617平方公里。是河南省唯一的內(nèi)陸特區(qū)，是全國近幾年來經(jīng)濟發(fā)展最快的30個城市之一。并為為豫中南地區(qū)的重要交通樞紐，京廣鐵路縱貫?zāi)媳?。無論從地理位置還是酒店業(yè)發(fā)展水平來看，目前市場中大部分酒店和賓館都屬于中低檔產(chǎn)品。而雙匯國際商務(wù)酒店依附著強大的雙匯集團。必將定位與高檔的一流的商務(wù)酒店。隨著漯河新政策的實施及大刀闊斧的招商引資，商務(wù)酒店在此地區(qū)十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)業(yè)升值潛力十分巨大。二：項目定位雙匯國際商務(wù)酒店為漯河市雙匯集團股份有限公司全資擁有，是漯河市為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高17層，總投資1.5億元。雙匯國際商務(wù)酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于京廣鐵

16、路、京珠高速和107國道的交匯處。酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，項目應(yīng)該定位為：漯河市首個大規(guī)模的四星級國際商務(wù)酒店。第五部分 環(huán)境和設(shè)計風格近年來，很多地區(qū)因酒店數(shù)量供大于求，同質(zhì)化競爭嚴重，導致經(jīng)營困難，使酒店在盈虧平衡點左右徘徊。有些酒店欲通過裝修改造來改善硬件，試圖改變經(jīng)營困難的局面，但因缺乏新的經(jīng)營思路，往往是將改造做成簡單的翻新。改造花了幾千萬，終因市場定位模糊，找不到與眾不同的新賣點，仍然擺脫不了同質(zhì)化競爭、殘酷拼價格的被動局面。    雙匯國際商務(wù)酒店&#

17、160; 站在資本運營的角度看，酒店的裝修緊跟時代的步伐，充分采用世界最前沿的科技成果。雙匯國際商務(wù)酒店將依據(jù)高科技這個新賣點，打造中國數(shù)字化商務(wù)酒店 在滿足星級評定的前提下，推陳出新。依據(jù)當今國際最新的酒店設(shè)計風格和酒店管理經(jīng)驗重新進行市場細分及營銷戰(zhàn)略組合，徹底改變重施工、輕設(shè)計，重設(shè)計、輕策劃，重策劃、輕調(diào)研的唯心主義、形而上學、務(wù)虛求假的傳統(tǒng)思路。正確的依據(jù)市場調(diào)研、競爭對手調(diào)研及自身資源普查，找準市場、文化及功能三大定位。打造豫中南地區(qū)首家大型商務(wù)酒店。          第

18、六部分：各種技術(shù)指標的選擇 一、為酒店插上高科技的翅膀       隨著市場競爭的加劇，“快魚”吃“慢魚”的時代已來臨。商務(wù)客人作為拼殺在商場第一線的戰(zhàn)斗員或指揮員，入住酒店決不是單純?yōu)榱诵蓍e享受，更要緊張地工作。因此，以商務(wù)客人為主要服務(wù)對象的商務(wù)酒店，不僅要滿足商務(wù)客人食宿娛樂的基本功能，更要圍繞“商務(wù)活動”這個中心發(fā)掘商務(wù)客人的潛在需求，采用高科技手段，滿足這類客人的特殊需求。       具體表現(xiàn)為，一是要為商務(wù)客人在酒店辦公提供方便；二是要設(shè)法提

19、高商務(wù)客人的辦公效率；三是要幫助商務(wù)客人節(jié)省時間和精力；四是讓商務(wù)客人在緊張的工作之余，身心得以放松，緩解因工作壓力過大而產(chǎn)生的焦慮不安情緒；五是要想方設(shè)法節(jié)省商務(wù)客人通訊費、上網(wǎng)費等辦公費用，為商務(wù)客人節(jié)約資金。按照這五項要求，雙匯國際商務(wù)酒店，采取一系列高科技措施，打造豫中南地區(qū)首家數(shù)字化商務(wù)酒店。具體設(shè)計思路如下：      1、淘汰傳統(tǒng)星級酒店客房只設(shè)置網(wǎng)線插口的做法，改為客房全部實配電腦，網(wǎng)線采用光纖六類線，桌面網(wǎng)速高達100M，客人在房間免費上網(wǎng)，自由高效的傳送大容量文件及圖紙。   

20、0;  2、有些商務(wù)客人需要將客戶邀請到酒店大堂吧或休息區(qū)，一邊品著咖啡或茶，一邊談生意，往往需要在自帶的手提電腦上，查閱公司總部的有關(guān)資料，撰寫或修改合同文本，請示領(lǐng)導有關(guān)指示，這種情況下大量地需要通過網(wǎng)絡(luò)同公司總部收發(fā)郵件聯(lián)絡(luò)，需要具備高速上網(wǎng)條件，因此該酒店在大堂的咖啡廳等公建區(qū)域設(shè)置了無線上網(wǎng)信號系統(tǒng)，客人只需在總臺領(lǐng)取一張無線網(wǎng)卡，插入自帶手提電腦，即可無線上網(wǎng)，洽談辦公。      3、商務(wù)客人出差在外，需要大量的電話聯(lián)系，但一般害怕客房的座機費用酒店加價過多，往往很少使用，而客人使用手機通訊費用昂貴，

21、一是手機通話費本身就高于座機或小靈通，二是接聽與撥打需雙向收費，三是異地通話還需另加漫游及長途費。為降低客人通訊費，該酒店與國內(nèi)通訊運營商合作，開發(fā)了酒店商務(wù)客人專用小靈通業(yè)務(wù)，為每位需要的客人配備一部小靈通，客人可通過手機的中文秘書臺將小靈通號碼告知通話的對方，客人帶著酒店配備的小靈通在酒店內(nèi)外撥打或接聽電話，這樣必然大大降低商務(wù)客人的通訊費用。      4、商務(wù)客人因工作繁忙或時間段沖突，容易錯過一些電視上已播出的時政要聞、商業(yè)信息，為減緩壓力，商務(wù)客人也需要觀看一些進口大片等節(jié)目，為滿足商務(wù)客人此類精神需求，該酒店配備了數(shù)字化

22、電視，客人可在繁忙的工作之余，搜尋錯過的電視節(jié)目繼續(xù)觀看，也可欣賞網(wǎng)絡(luò)上的進口大片。      5、傳統(tǒng)酒店客人進入房間后，插卡后，才能啟動空調(diào)、光源開關(guān)，這樣就會帶來兩個問題，一是空調(diào)升溫或降溫需一定時間，影響舒適度；二是客人夜間入住，房內(nèi)一片漆黑，需插入房卡后，才能打開各分散開關(guān)，十分不便。為解決這兩個問題，該酒店設(shè)置了總臺客房房態(tài)電源控制系統(tǒng)，客人在總臺登記入住制房卡的同時，其入住房間內(nèi)的燈、空調(diào)、新風開關(guān)會自動打開，在客人進入房間時，溫度、新風及廊燈已為客人提供了舒適條件，同時這套系統(tǒng)，還有利于大量節(jié)約電能，客人退房辦手續(xù)的同

23、時，房間自動切斷電源。      二、雙匯商務(wù)酒店更體現(xiàn)人性化      1： 讓商務(wù)客人睡個好覺！       商務(wù)客人是失眠癥的高發(fā)人群，商務(wù)酒店有義務(wù)有責任為改善商務(wù)客人的睡眠質(zhì)量提供幫助。該酒店的措施：第一，設(shè)計施工中采取各種技術(shù)措施，增強客房的隔音量。一是房間間隔墻采用福思特自主研發(fā)的新型隔墻結(jié)構(gòu)，五層石膏板兩層青鋼龍骨兩層隔音棉，各層之間形成隔音空腔，隔音量高達65分貝；二是將相鄰房間內(nèi)的幾十個開關(guān)插座盒位置相互錯開，避免串音；三是采