武漢漢口躍進(jìn)村舊改項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告part2

1、 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考1 謹(jǐn)呈：湖北星海房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：湖北星海房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司y&my&m大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司/2011.04/2011.04引領(lǐng)融城居住的未來(lái) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考25 核心策略核心策略 客戶鎖定客戶鎖定 推廣策略推廣策略 產(chǎn)品策略產(chǎn)

2、品策略 展示策略展示策略 營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)建議part 5 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考31 1、如何通過(guò)區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的挖掘提升住宅競(jìng)爭(zhēng)力，奠定高端大盤(pán)的認(rèn)知、如何通過(guò)區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的挖掘提升住宅競(jìng)爭(zhēng)力，奠定高端大盤(pán)的認(rèn)知2 2、新限購(gòu)政策對(duì)項(xiàng)目近期與遠(yuǎn)期的影響及應(yīng)對(duì)措施；、新限購(gòu)政策對(duì)項(xiàng)目近期與遠(yuǎn)期的影響及應(yīng)對(duì)措施；3 3、項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品及銷(xiāo)售建議；、項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品及銷(xiāo)售建議；帶著上述問(wèn)題，我們進(jìn)入如下思考，從不同角度尋找項(xiàng)目的解決途

3、徑帶著上述問(wèn)題，我們進(jìn)入如下思考，從不同角度尋找項(xiàng)目的解決途徑- 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考4 part part 1 1 啟動(dòng)區(qū)核心策略啟動(dòng)區(qū)核心策略| | 啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)原則啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)原則| | 啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)策略啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)策略| | 啟動(dòng)區(qū)建議前提啟動(dòng)區(qū)建議前提 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考5 啟動(dòng)區(qū)原則：主城區(qū)規(guī)模性項(xiàng)目的啟

4、動(dòng)原則啟動(dòng)區(qū)原則：主城區(qū)規(guī)模性項(xiàng)目的啟動(dòng)原則原則一：形象為先1、大盤(pán)開(kāi)發(fā)，啟動(dòng)期高端形象的奠定至關(guān)重要。因此，啟動(dòng)區(qū)域的選擇、啟動(dòng)物業(yè)的組合、啟動(dòng)產(chǎn)品的配置都是啟動(dòng)期必需考慮的關(guān)鍵。原則二：多元化產(chǎn)品線保證熱銷(xiāo)1、多元化的產(chǎn)品啟動(dòng)，避免單一產(chǎn)品線對(duì)客戶認(rèn)知的局限，有效降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；2、嚴(yán)格區(qū)分形象產(chǎn)品，現(xiàn)金流產(chǎn)品以及實(shí)驗(yàn)性產(chǎn)品，確保項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定和資金的順利回籠；3、后期均需根根據(jù)首期市場(chǎng)的銷(xiāo)售表現(xiàn)，作相應(yīng)的調(diào)整。原則三：震撼的現(xiàn)場(chǎng)展示1、項(xiàng)目立勢(shì)，通過(guò)良好的城市展示面，展示項(xiàng)目“都心化”形象，通過(guò)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)（核心園林展示、現(xiàn)場(chǎng)包裝、配套逐步展示）充分展示項(xiàng)目未來(lái)“都市化生活”境象，極盡展

5、示風(fēng)情；2、產(chǎn)品創(chuàng)新震撼點(diǎn)。結(jié)合樣板房、營(yíng)銷(xiāo)大廳，展示到位超出當(dāng)?shù)厮?，超出客戶預(yù)期，產(chǎn)品要有超值感和面積贈(zèng)送，給客戶真正的實(shí)惠和感受。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考6以城市高度奠定燈塔形象；以高位的溝通儲(chǔ)集一切能量；以完美實(shí)景體展現(xiàn)未來(lái)生活啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)策略啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)策略 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考7策略一：構(gòu)筑項(xiàng)目的核心價(jià)值

6、體系 挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力策略二：放大區(qū)域價(jià)值 借助城市力量，通過(guò)與城市的共振奠定項(xiàng)目燈塔形象。策略三：實(shí)景呈現(xiàn)展示未來(lái)生活境象 多產(chǎn)品類(lèi)型、主題物業(yè)、特色商業(yè)街、廣場(chǎng)、景觀、開(kāi)放空間一并展示，全面體驗(yàn)未來(lái)美好生活場(chǎng)景。創(chuàng)造燈塔標(biāo)桿，引領(lǐng)城市未來(lái) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考8城市副中心核心價(jià)值，引領(lǐng)未來(lái)漢口北拓價(jià)值高地城市副中心核心價(jià)值，引領(lǐng)未來(lái)漢口北拓價(jià)值高地片區(qū)價(jià)值片區(qū)價(jià)值城市門(mén)戶的地段奠定項(xiàng)目未來(lái)高商業(yè)潛力城市門(mén)戶的地段奠定項(xiàng)目未來(lái)高商業(yè)潛

7、力商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值首個(gè)百萬(wàn)方國(guó)際化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、住宅、商業(yè)的綜合體潛質(zhì)首個(gè)百萬(wàn)方國(guó)際化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、住宅、商業(yè)的綜合體潛質(zhì)屬性價(jià)值屬性價(jià)值新興的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集地，將為新的城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極新興的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集地，將為新的城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極城市價(jià)值城市價(jià)值策略一：構(gòu)筑項(xiàng)目核心價(jià)值體系 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考9基于項(xiàng)目本體條件，和其所擁有的內(nèi)在外在資源，對(duì)項(xiàng)目的核心價(jià)值體系梳理如下：基于項(xiàng)目本體條件，和其所擁有的內(nèi)在外在資源，對(duì)項(xiàng)目的核心價(jià)值體系梳理如下：集團(tuán)的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力，進(jìn)

8、入城市第一品牌梯隊(duì)集團(tuán)的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力，進(jìn)入城市第一品牌梯隊(duì)品牌價(jià)值品牌價(jià)值多物業(yè)組合，產(chǎn)品多元化互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)多物業(yè)組合，產(chǎn)品多元化互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值塔子湖公園，內(nèi)部公園配套用地，賦予項(xiàng)目?jī)?yōu)越居住環(huán)境塔子湖公園，內(nèi)部公園配套用地，賦予項(xiàng)目?jī)?yōu)越居住環(huán)境景觀價(jià)值景觀價(jià)值創(chuàng)新的設(shè)施和技術(shù)打造高性價(jià)的生態(tài)宜居社區(qū)創(chuàng)新的設(shè)施和技術(shù)打造高性價(jià)的生態(tài)宜居社區(qū)創(chuàng)新價(jià)值創(chuàng)新價(jià)值 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考10借助政府和媒體資源，利用輿論影響，放大片區(qū)價(jià)值，讓項(xiàng)目與城市發(fā)生共振

9、！借助政府和媒體資源，利用輿論影響，放大片區(qū)價(jià)值，讓項(xiàng)目與城市發(fā)生共振！借助政府輿論，提升區(qū)域價(jià)值：借助政府輿論，提升區(qū)域價(jià)值：線上與政府合作，通過(guò)與區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展相關(guān)的各類(lèi)主題的坐談會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、研討會(huì)、奠基儀式、外出考察等形式，通過(guò)政府的聲音擴(kuò)大區(qū)域影響力；借助媒體輿論，進(jìn)行話題炒作：借助媒體輿論，進(jìn)行話題炒作：借助媒體、網(wǎng)絡(luò)等資源，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注與參與。如“生活向上、城市向北”關(guān)于后湖新區(qū)的價(jià)值研討會(huì)等。同時(shí)充分與項(xiàng)目品牌相結(jié)合，為作提升區(qū)域及項(xiàng)目影響力的有效手段。同時(shí)充分與項(xiàng)目品牌相結(jié)合，為作提升區(qū)域及項(xiàng)目影響力的有效手段。策略二：放大片區(qū)價(jià)值，借助城市力量形成燈塔形象 版權(quán)

10、歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考11策略三：放大項(xiàng)目亮點(diǎn)，借助營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值奠定標(biāo)桿形象！項(xiàng)目“中心化”舉措 一個(gè)國(guó)際化高端專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 一個(gè)替代傳統(tǒng)的升級(jí)產(chǎn)品 一個(gè)承接主流需求的中心 一個(gè)創(chuàng)造人氣鼎沸的中心 承擔(dān)武漢高端專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)升級(jí)換代的功能，是超越傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 的新型國(guó)際化主題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成為城市功能與商業(yè)升級(jí)的繁華元素。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)

11、目初步思考12前提一、啟動(dòng)區(qū)與產(chǎn)業(yè)用地距離過(guò)遠(yuǎn)，且先于產(chǎn)業(yè)用地啟動(dòng)，無(wú)法形成良好的互動(dòng)，前提一、啟動(dòng)區(qū)與產(chǎn)業(yè)用地距離過(guò)遠(yuǎn)，且先于產(chǎn)業(yè)用地啟動(dòng)，無(wú)法形成良好的互動(dòng)，市場(chǎng)溢價(jià)能力較弱；市場(chǎng)溢價(jià)能力較弱；前提二、同時(shí)，區(qū)域當(dāng)前的市場(chǎng)認(rèn)知較差，價(jià)值體現(xiàn)較低，商業(yè)氛圍較弱，對(duì)項(xiàng)目前提二、同時(shí)，區(qū)域當(dāng)前的市場(chǎng)認(rèn)知較差，價(jià)值體現(xiàn)較低，商業(yè)氛圍較弱，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值也造成影響的價(jià)值也造成影響。解解決決措措施施 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考13 part part 2 2 啟動(dòng)區(qū)客

12、戶鎖定啟動(dòng)區(qū)客戶鎖定| | 市場(chǎng)與政策研究市場(chǎng)與政策研究| | 目標(biāo)客戶鎖定目標(biāo)客戶鎖定| | 形象定位形象定位 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考14p 板塊月均成交468套，占江岸區(qū)四成市場(chǎng)份額p2009年，板塊月度成交量保持在400套上下波動(dòng)；p全年成交4955套，占江岸區(qū)整體成交量的40%。p 品牌匯聚，潛量巨大，總建面積超過(guò)200萬(wàn)方，后市競(jìng)爭(zhēng)激烈p 2009年，板塊共出讓11宗地塊，總出讓面積92.2萬(wàn)方，可建規(guī)模235萬(wàn)方。p 2010年，板塊共出讓1

13、0總地塊，總出讓面積94.4萬(wàn)方，可建規(guī)模385萬(wàn)方。p 2011年，板塊共出讓5宗地塊，總出讓面積約40萬(wàn)方。大家顧問(wèn)觀點(diǎn)：大家顧問(wèn)觀點(diǎn)：從市場(chǎng)環(huán)境看，建議項(xiàng)目在工期允許的情況下一期產(chǎn)品盡早入市，從市場(chǎng)環(huán)境看，建議項(xiàng)目在工期允許的情況下一期產(chǎn)品盡早入市，以領(lǐng)先的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)區(qū)域高端市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，從而從時(shí)機(jī)上為項(xiàng)目贏得先機(jī)。以領(lǐng)先的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)區(qū)域高端市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，從而從時(shí)機(jī)上為項(xiàng)目贏得先機(jī)。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考15p 限購(gòu)：兩套以上的改善性購(gòu)房群體受到

14、抑制，市場(chǎng)需求萎縮，因此，具備購(gòu)房資格的剛需及改善性剛需成為市限購(gòu)：兩套以上的改善性購(gòu)房群體受到抑制，市場(chǎng)需求萎縮，因此，具備購(gòu)房資格的剛需及改善性剛需成為市場(chǎng)爭(zhēng)奪的目標(biāo)，也是本案致勝的關(guān)鍵；場(chǎng)爭(zhēng)奪的目標(biāo)，也是本案致勝的關(guān)鍵；注：新政規(guī)定本市兩套及以上“禁購(gòu)” 、外地人要一年納稅或社保證明并限購(gòu)一套p 限貸：在新貸政策下，購(gòu)房門(mén)檻極大提高，極大影響了部分有效購(gòu)房者的決策和意愿，因此，合理控制總價(jià)、限貸：在新貸政策下，購(gòu)房門(mén)檻極大提高，極大影響了部分有效購(gòu)房者的決策和意愿，因此，合理控制總價(jià)、多種促銷(xiāo)手段降低購(gòu)房門(mén)檻也是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下有效吸引購(gòu)房者另一大重要途徑。多種促銷(xiāo)手段降低購(gòu)房門(mén)檻也是當(dāng)前

15、市場(chǎng)環(huán)境下有效吸引購(gòu)房者另一大重要途徑。注：新政規(guī)定，首套首付不低于30%，基準(zhǔn)利率；二套首付不低于60%，利率上1.1倍；三套停貸。針對(duì)新的限購(gòu)限貸政策，對(duì)本案有著短期和長(zhǎng)期的雙重影響：針對(duì)新的限購(gòu)限貸政策，對(duì)本案有著短期和長(zhǎng)期的雙重影響：p 短期看，首當(dāng)其沖的是需要解決啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品與當(dāng)前市場(chǎng)主流客戶的對(duì)等問(wèn)題。短期看，首當(dāng)其沖的是需要解決啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品與當(dāng)前市場(chǎng)主流客戶的對(duì)等問(wèn)題。對(duì)此，我們需要了解當(dāng)前以剛需為主的主流需求客戶對(duì)產(chǎn)品的需求特征與價(jià)格承受，從而針對(duì)性解決項(xiàng)目一期的順利銷(xiāo)售和回款，為項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流程保障； p 長(zhǎng)期看，作為一個(gè)百萬(wàn)方大盤(pán)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)長(zhǎng)期看，作為一個(gè)百

16、萬(wàn)方大盤(pán)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)6-86-8年，年，因此，我們還需要對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)判，把握市場(chǎng)未來(lái)需求的趨勢(shì)變化，從而為項(xiàng)目定制符合市場(chǎng)需求，具備一定前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃與物業(yè)組合，為項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定銷(xiāo)售與價(jià)值實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考16以東西為核心客戶：以東西為核心客戶：以姑嫂樹(shù)與楊汊湖以姑嫂樹(shù)與楊汊湖片區(qū)內(nèi)的地緣性客戶為主力目標(biāo)客戶；片區(qū)內(nèi)的地緣性客戶為主力目標(biāo)客戶；以南擴(kuò)為輔助客戶：以南擴(kuò)為輔助客戶：向南通過(guò)較高的性向南通過(guò)較高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)

17、爭(zhēng)取漢口中心區(qū)的首次置業(yè)者價(jià)比優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取漢口中心區(qū)的首次置業(yè)者以北引為游離客戶：以北引為游離客戶：在目前區(qū)域供應(yīng)較在目前區(qū)域供應(yīng)較為稀缺的情況下吸引常青板塊、百步亭、為稀缺的情況下吸引常青板塊、百步亭、后湖東城片區(qū)的客戶；后湖東城片區(qū)的客戶；重點(diǎn)突破：重點(diǎn)突破：區(qū)域內(nèi)的拆遷改造客戶。區(qū)域內(nèi)的拆遷改造客戶。姑嫂樹(shù)楊汊湖板塊漢口中心城區(qū)后湖東及百步亭后湖新城竹葉山商貿(mào)城城中村改造集中區(qū)本項(xiàng)目 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考17成為當(dāng)前人口外拓主力人群，是限購(gòu)令下首次置

18、業(yè)剛需客戶主要對(duì)象，是項(xiàng)目啟動(dòng)期主要購(gòu)房客群限購(gòu)令人口外拓限購(gòu)令下購(gòu)房需求流向限購(gòu)令下購(gòu)房需求流向圖圖 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考18按產(chǎn)品品類(lèi)分按產(chǎn)品品類(lèi)分 青年之家 青年持家 小小太陽(yáng) 丁克家庭按家庭生命周期可分為三類(lèi)按家庭生命周期可分為三類(lèi) 單身備婚族 準(zhǔn)婚姻狀態(tài)或結(jié)婚暫不準(zhǔn)備有小孩 準(zhǔn)備有小孩或準(zhǔn)父母，青年之家 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星

19、海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考19生存狀態(tài)：生存狀態(tài)： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ：實(shí)力有限，但有穩(wěn)定的工作收入且處于事業(yè)上升期； 生活現(xiàn)狀 ：多與父母同住或者租房，沒(méi)有屬于自己的居住空間； 家庭結(jié)構(gòu): 成熟，事業(yè)較為穩(wěn)定，尋求更高品質(zhì)的居住條件； 生命周期階段：?jiǎn)紊?、?zhǔn)婚姻狀態(tài)、結(jié)婚但沒(méi)孩子; 事業(yè)觀：對(duì)事業(yè)有著強(qiáng)烈的追求感，喜歡有目的的闖蕩，贏得自己的一切。生活價(jià)值觀：生活價(jià)值觀： 追求品牌效應(yīng)，熱衷品牌消費(fèi)； 注重生活品質(zhì)，以享受型為主，不愿過(guò)高月供而低品質(zhì)的生活； 精神壓力較大，私人時(shí)間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何

20、機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考20一、經(jīng)濟(jì)原則：一、經(jīng)濟(jì)原則：由于經(jīng)濟(jì)約束，首付有限，同時(shí)又不希望月供過(guò)高而影響到自己的生活質(zhì)量，追求 “高品質(zhì)、低總價(jià)”。二、選址原則：二、選址原則：基于青年人群工作與生活切換的關(guān)系可以依靠周?chē)壍澜煌ɑ蛘呖焖俑傻辣憷觯ú粡?qiáng)調(diào)工作與居住的物理位置屬性，突出心理位置屬性）位置考慮近中心不離中心，周邊擁有較成熟配套。三、客群原則三、客群原則希望擁有和自己類(lèi)似或者相同層次的鄰居。四、規(guī)劃原則四、規(guī)劃原則追求有品質(zhì)的居住環(huán)境，多公共交流景觀平臺(tái)；希望擁有可放松身心的的運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所；便利輕松的社區(qū)商業(yè)服務(wù)五、服務(wù)原則

21、：五、服務(wù)原則：希望擁有便利、簡(jiǎn)單但系統(tǒng)的生活保障型物業(yè)服務(wù)模式。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考21actionaction活動(dòng)活動(dòng)l事業(yè)成長(zhǎng)期，業(yè)余時(shí)間較少，安排無(wú)規(guī)律l夜生活較為豐富，追求品牌l十分依賴網(wǎng)絡(luò)，喜歡有特點(diǎn)的讀物l朋友圈較廣，隨波逐流，活動(dòng)半徑大l基本不在家吃飯，三餐在外interestinterest興趣興趣l喜歡新鮮事物，向往富足安逸的生活，文化取向國(guó)際化l穿戴較為講究，追求品牌，附庸高雅l身份標(biāo)識(shí)，愛(ài)面子，喜歡顯示品味l及時(shí)行樂(lè)，生活隨意

22、，不愿意受到束縛l較為懶惰，喜歡干洗店，喜歡別人為自己打理一切opinionopinion觀點(diǎn)觀點(diǎn)l講求性價(jià)比，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新接受度高l在生活事業(yè)方面都希望得到認(rèn)同l依賴配套，較為看重產(chǎn)品品質(zhì)和樓盤(pán)品牌l注重小區(qū)能為自己的生活便利l喜歡挑戰(zhàn)，喜歡接受新的事物 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考22精英青年精英青年tags young generation做人就要做人就要做精英做精英我是精英我是精英敢闖贏天敢闖贏天下下 他們比較年青，大多在25-39歲之間，他們是社會(huì)的新

23、生力量，他們對(duì)事業(yè)有著很強(qiáng)烈的闖蕩愿望，不希望落后于人。他們不是盲無(wú)目標(biāo)的闖蕩，他們是看準(zhǔn)自己事業(yè)的空間和平臺(tái)，有目標(biāo)的闖蕩。 他們?cè)陉J蕩過(guò)程中，希望借助自己的力量能在社會(huì)中闖出屬于自己的空間，然后好好享受自己贏得的一切。所以，我們定義我們的目標(biāo)客群為：創(chuàng)業(yè)青年白領(lǐng)技術(shù)人員自由職業(yè)者精英青年靈魂屬性：精英青年靈魂屬性：敢闖敢拼敢闖敢拼 創(chuàng)新進(jìn)取創(chuàng)新進(jìn)取 積極樂(lè)觀積極樂(lè)觀 對(duì)未來(lái)充滿信心對(duì)未來(lái)充滿信心精英青年精英青年 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考23如果有一天我

24、老無(wú)所依如果有一天我老無(wú)所依請(qǐng)把我留在在那時(shí)光里請(qǐng)把我留在在那時(shí)光里如果有一天我悄然離去如果有一天我悄然離去請(qǐng)把我埋在這春天里請(qǐng)把我埋在這春天里春天里春天里價(jià)值觀關(guān)鍵詞：價(jià)值觀關(guān)鍵詞：闖造闖造 創(chuàng)造創(chuàng)造 創(chuàng)新創(chuàng)新 樂(lè)觀樂(lè)觀 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考252021年年11月月7日日共共130頁(yè)頁(yè) 第第25頁(yè)頁(yè)i have a dreami have a dream精英青年人生觀精英青年人生觀人生觀關(guān)鍵詞：人生觀關(guān)鍵詞：追求獨(dú)立追求獨(dú)立 闖蕩未來(lái)闖蕩未來(lái)勇敢面對(duì)

25、勇敢面對(duì) 創(chuàng)造美好創(chuàng)造美好 生活關(guān)鍵詞：生活關(guān)鍵詞：酒吧酒吧 咖啡咖啡 桌游桌游 旅游旅游 愛(ài)情愛(ài)情鮮花鮮花 鉆石鉆石 香水香水 時(shí)裝時(shí)裝 電影電影女精英：身為漢口女，樂(lè)居兩相宜女精英：身為漢口女，樂(lè)居兩相宜目標(biāo)客群置業(yè)特征目標(biāo)客群置業(yè)特征生活關(guān)鍵詞：生活關(guān)鍵詞：酒吧酒吧 咖啡咖啡 桌游桌游 運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng) 事業(yè)事業(yè)臺(tái)球臺(tái)球 單車(chē)單車(chē) 學(xué)習(xí)學(xué)習(xí) 手表手表 電影電影男精英：事業(yè)是基礎(chǔ)，快樂(lè)是目標(biāo)男精英：事業(yè)是基礎(chǔ)，快樂(lè)是目標(biāo)目標(biāo)客群置業(yè)特征目標(biāo)客群置業(yè)特征 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)

26、躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考29他們是靈動(dòng)生活的擁有者大學(xué)理工畢業(yè)、高智人群、熱愛(ài)生活的知性青年他們是業(yè)余的品酒師咖啡制作師模型家文學(xué)家詩(shī)人學(xué)者 一個(gè)生活平臺(tái)讓他動(dòng)靜皆宜、運(yùn)籌帷幄一個(gè)能平衡家庭與工作的平臺(tái) 一個(gè)空間包容他所有的情緒一個(gè)環(huán)境能夠舒展身心、激發(fā)人生 一個(gè)生活圈子接納他和像他這樣的人 一個(gè)低調(diào)的社會(huì)圈層 一個(gè)人的財(cái)產(chǎn)安全對(duì)于居所的向往絕不僅僅是一間房子的概念 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考31 part part 3 3 啟動(dòng)區(qū)推廣策略啟動(dòng)區(qū)推廣策略| | 版

27、權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考32啟動(dòng)期形象定位主廣告語(yǔ)項(xiàng)目logo及vi延展推廣策略 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考33 part part 4 4 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品策略啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品策略| | 區(qū)域需求區(qū)域需求| | 戶型配比建議戶型配比建議| | 競(jìng)爭(zhēng)戶型分析競(jìng)爭(zhēng)戶型分析| | 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大

28、家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考34項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間戶型面積戶型面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)月均去化月均去化新地盛世東方2010-3-207800100-12639535540統(tǒng)建同安家園2010-11-13740080-135788762254百步亭現(xiàn)代城2010-3-6780080-130896896815 5# #6 6# #1 16 6# #新地盛世東方同安家園百步亭現(xiàn)代城后湖板塊典型項(xiàng)目供需特征如下： 從價(jià)格區(qū)間來(lái)看，主要以中低端項(xiàng)目為主，集中在7400

29、-78007400-7800元元/ /平方米平方米； 從戶型面積來(lái)看，以80-13080-130平方米平方米的戶型為主，滿足市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品； 從供需情況來(lái)看，主流項(xiàng)目的年均供應(yīng)量約為1010萬(wàn)方萬(wàn)方，月均去化量在40-8040-80套套之間。大家顧問(wèn)觀點(diǎn)： 新政對(duì)市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)，從目前趨勢(shì)看至少一年內(nèi)將無(wú)明顯松動(dòng)。因此建議本案：p 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品需以當(dāng)前有效剛需客戶的需求為主，產(chǎn)品配置以區(qū)域內(nèi)需求旺盛的130平米以下的戶型為主；p 后期產(chǎn)品則需隨著政策影響的減弱和市場(chǎng)需求的回歸，稀缺的低密度產(chǎn)品和舒適的改善性戶型仍將受寵；因此，本案后期產(chǎn)品，結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)可考慮適當(dāng)?shù)兔芏犬a(chǎn)品和130平米以上舒適型

30、戶型的配置，通過(guò)豐富的產(chǎn)品線和不同物業(yè)形態(tài)滿足不同客戶需求，為項(xiàng)目帶來(lái)更高的溢價(jià)空間與利潤(rùn)表現(xiàn)。區(qū)域需求區(qū)域需求 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考35戶型面積（）功能占比針對(duì)群體需求特征兩房60-80標(biāo)準(zhǔn)兩房20%年輕群體婚房80-100兩房變?nèi)?0%周邊及外地剛需客戶實(shí)力有限，需求三房功能三房110-125緊湊型三房30%一步到位客戶舒適性、實(shí)用性125-135三房變四房17%改善性需求四房功能四房及以上135-180舒適型產(chǎn)品3%舒適品質(zhì)啟動(dòng)區(qū)戶型配比啟動(dòng)區(qū)

31、戶型配比啟動(dòng)區(qū)的戶型配比，滿足市場(chǎng)主流需求，保證開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。啟動(dòng)區(qū)的戶型配比，滿足市場(chǎng)主流需求，保證開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。首先：主流高層產(chǎn)品戶型設(shè)定為首先：主流高層產(chǎn)品戶型設(shè)定為60-11060-110平米兩房以及功能性三房產(chǎn)品占到平米兩房以及功能性三房產(chǎn)品占到70%70%。在相同功能情況下，面積段比市場(chǎng)在售項(xiàng)目小5-10在相同面積情況下，具有贈(zèng)送戶型功能，即兩房變?nèi)科浯危浩浯危?f4f的洋房產(chǎn)品配以中大面積，從的洋房產(chǎn)品配以中大面積，從135-160135-160平米之間。通過(guò)頂?shù)讓拥馁?zèng)送平米之間。通過(guò)頂?shù)讓拥馁?zèng)送提高性價(jià)比與競(jìng)爭(zhēng)力。提高性價(jià)比與競(jìng)爭(zhēng)力。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有

32、限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考36戶型面積（）功能占比兩房60-80標(biāo)準(zhǔn)兩房20%80-100兩房變?nèi)?0%三房100-110緊湊三房30%110-125舒適三房20%125-135三房變四房10%初步啟動(dòng)戶型配比初步啟動(dòng)戶型配比設(shè)計(jì)方案戶型配比方案滿足市場(chǎng)主流需求，兩房與三房的整體配比為設(shè)計(jì)方案戶型配比方案滿足市場(chǎng)主流需求，兩房與三房的整體配比為7:37:31、以95的兩房為主，占比達(dá)到50%；2、其次為75 的兩房和125 的標(biāo)準(zhǔn)三房，占比均為20%左右3、而115 的緊湊型三房占比約為10%，洋房占比

33、最少僅為2%。面積套數(shù)套數(shù)占比高層7525918%9569849%1151329%12530721%洋房125322%合計(jì)1428100%初步設(shè)計(jì)方案啟動(dòng)戶型配比初步設(shè)計(jì)方案啟動(dòng)戶型配比設(shè)計(jì)方案優(yōu)化建議：設(shè)計(jì)方案優(yōu)化建議：1、建議減少兩房的整體占比，其中95的戶型占比建議控制在30%2、增加小三房戶型的占比，建議提高到20%，此外提高75 和125戶型的占比。面積套數(shù)占比高層7520%9530%11530%12518%洋房1252%合計(jì)100%初步設(shè)計(jì)方案啟動(dòng)戶型配比初步設(shè)計(jì)方案啟動(dòng)戶型配比戶型配比建議戶型配比建議 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它

34、任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考37統(tǒng)建同安家園百步亭現(xiàn)代城792房2廳1衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，布局合理；臥室均朝南，居住舒適；雙陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積大，功能劃分明確802房2廳1衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，功能布局明確；客廳朝南，日照采光好；客廳帶有大陽(yáng)臺(tái)；競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考38對(duì)本項(xiàng)目啟示：對(duì)本項(xiàng)目啟示：戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，功能布局合理明確；增加生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)

35、比 增加生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目戶型：2*2*1面積：75平方米特點(diǎn)：贈(zèng)送空間較大 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考39統(tǒng)建同安家園新地盛世東方91.592房2廳1衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：戶型反正，南北通透，功能分布合理；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積大，居住舒適；客廳朝南，日照充足；廚房餐廳相連，用餐方便；91.592房2廳1衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，生活居住舒適；客廳朝南，日照采光充足；主臥飄窗，贈(zèng)送面積；競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司

36、書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考40對(duì)本項(xiàng)目建議：對(duì)本項(xiàng)目建議：南北通透；客廳帶陽(yáng)臺(tái)朝南布置，增加日照采光；次臥設(shè)計(jì)飄窗，增加贈(zèng)送面積。競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比 本項(xiàng)目戶型：3*2*1面積：95平方米特點(diǎn)：功能性強(qiáng)，實(shí)用性較差鏤空設(shè)計(jì)增加通風(fēng)采光 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考41統(tǒng)建同安家園戶型：3*2*2面積：121平方米特點(diǎn)：超大景觀陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)建同安家園新地盛世東方新地盛世東方戶型：

37、3*2*2面積：117平方米特點(diǎn)：動(dòng)靜合理分區(qū)競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考42本項(xiàng)目戶型：3*2*2面積：115平方米特點(diǎn)：功能齊全，景觀性好競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比 鏤空設(shè)計(jì)增加通風(fēng)采光 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考43百步亭現(xiàn)代城戶型：3*2*2面積：126平方米特點(diǎn)：三房變四房?jī)膳P室相連的6.9

38、米超大景觀陽(yáng)臺(tái)3米*2.7米的書(shū)房，增加功能實(shí)用性競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比 客戶與臥室陽(yáng)臺(tái)相連，增加贈(zèng)送空間新地盛世東方戶型：3*2*2面積：125平方米特點(diǎn)：三面采光，戶型方正 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考44本項(xiàng)目戶型：3*2*2面積：125平方米特點(diǎn)：三面采光，戶型方正競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思

39、考4545打破傳統(tǒng)戶型的對(duì)稱(chēng)形式，錯(cuò)落拼接，每個(gè)戶型通透性良好，所有房間均有良好的視野欣賞內(nèi)外公園美景。公園傳統(tǒng)戶型的對(duì)稱(chēng)形式錯(cuò)落拼接低碳節(jié)能低碳節(jié)能全景采光全景采光產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考46 part part 5 5 啟動(dòng)區(qū)展示策略啟動(dòng)區(qū)展示策略| | 價(jià)值提升建議價(jià)值提升建議| | 展示策略展示策略 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部

40、內(nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考47在開(kāi)發(fā)策略上，鑒于項(xiàng)目地段與區(qū)域現(xiàn)狀，對(duì)外界的輻射力和吸納力較弱，因此，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景示范區(qū)尤為重要，通過(guò)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，良好的現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造，打通客戶渠道和壁壘，建立客戶對(duì)項(xiàng)目的良好高端品質(zhì)認(rèn)知。p 公建景觀先行公建景觀先行，通過(guò)公園景觀提升客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)知，通過(guò)公園景觀提升客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)知，并賦予項(xiàng)目更高的附加值體現(xiàn)；p 會(huì)所式售樓部：會(huì)所式售樓部：將會(huì)所作為項(xiàng)目入市期的一大賣(mài)點(diǎn)，并作為項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓部，并通過(guò)五星級(jí)酒店的大堂配置與服務(wù)，與項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相呼應(yīng)，同時(shí)也提升客戶尊貴感和對(duì)項(xiàng)目的心理價(jià)值預(yù)期；p 現(xiàn)場(chǎng)包裝及看房通通道現(xiàn)場(chǎng)包裝及看房通通道：現(xiàn)場(chǎng)非景觀

41、示范區(qū)的可開(kāi)發(fā)用地均用大型圍板進(jìn)行統(tǒng)一包裝，尤其是針對(duì)看房通道的沿途景觀示范與包裝；此處尤為注意的是需將還建區(qū)和非還建區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一包裝，降低客戶對(duì)還建小此處尤為注意的是需將還建區(qū)和非還建區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一包裝，降低客戶對(duì)還建小區(qū)的心理影響；區(qū)的心理影響；p 建議看房入口選擇在姑嫂樹(shù)路，建議看房入口選擇在姑嫂樹(shù)路，并與會(huì)所、公園、及一期開(kāi)發(fā)用地之間形成流暢的看房線路;p多導(dǎo)示提升項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度，多導(dǎo)示提升項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度，便于客戶看房指引。在后湖大道、姑嫂樹(shù)、三環(huán)線等醒目處設(shè)立導(dǎo)示牌。營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)的關(guān)鍵有如下幾個(gè)方面：營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)的關(guān)鍵有如下幾個(gè)方面： 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可

42、，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考48一期示范區(qū)以精細(xì)化為原則，盡量展示園林的特色與精細(xì)化營(yíng)造良好的生活環(huán)境和氛圍；【利用架空層的人性化小品設(shè)施】實(shí)景示范區(qū) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考49五層以上腳手架局部懸挑，四層以下外立面達(dá)到交樓標(biāo)準(zhǔn)；園林展示到位，綠地、花草、灌木、喬木等進(jìn)行密植；施工區(qū)與展示區(qū)內(nèi)部圍墻隔離，用噴繪包裝。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，

43、不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考50展示策略展示策略 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考51展示策略展示策略 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考52 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的

44、部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考53 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考54 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考55 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考56 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家

45、顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考57角色扮演類(lèi)樣板間：根據(jù)物業(yè)類(lèi)型，以及根據(jù)不同景觀和花園組合特性的差異將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹讓房子發(fā)生故事角色：dj的家角色：作家的家角色：攝影愛(ài)好者的家角色：設(shè)計(jì)師的家角色：畫(huà)家的家 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考58樣板房展示樣板房展示毛坯板房毛坯板房 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何

46、機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考59樣板房展示樣板房展示工程樣板房工程樣板房針對(duì)性改變工程不針對(duì)性改變工程不良帶來(lái)的負(fù)面影響良帶來(lái)的負(fù)面影響 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考60 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考61在輕易間被改變的視覺(jué)習(xí)慣 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧

47、問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考62 part part 6 6 啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略| | 價(jià)格策略價(jià)格策略| | 展示策略展示策略| | 推售策略推售策略| | 積客策略積客策略| | 營(yíng)銷(xiāo)大綱營(yíng)銷(xiāo)大綱 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考63第一種方式測(cè)算：市場(chǎng)比較法第一種方式測(cè)算：市場(chǎng)比較法以市場(chǎng)比較法，取周邊目前在售的同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比以市場(chǎng)比較法，取周邊目前在售的

48、同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比權(quán)重分析，本案入市可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為權(quán)重分析，本案入市可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為高層：高層： 80008000元元/ /平方米平方米洋房：洋房：95009500元元/ /平方米平方米 第二種方式測(cè)算第二種方式測(cè)算 市場(chǎng)趨勢(shì)法市場(chǎng)趨勢(shì)法考慮當(dāng)前政策對(duì)市場(chǎng)的影響，預(yù)期下行趨勢(shì)將在下半年呈考慮當(dāng)前政策對(duì)市場(chǎng)的影響，預(yù)期下行趨勢(shì)將在下半年呈現(xiàn)，但同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)短缺，需求旺盛，基于市場(chǎng)趨勢(shì)現(xiàn)，但同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)短缺，需求旺盛，基于市場(chǎng)趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿與形象，對(duì)本案的價(jià)格預(yù)和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿與形象，對(duì)本案的價(jià)格預(yù)估為；估為；高層：高層： 85008500元元 / /平方米平

49、方米洋房：洋房： 1000010000元元/ /平方米平方米 綜合考慮，本案啟動(dòng)區(qū)物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格建議如下：綜合考慮，本案啟動(dòng)區(qū)物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格建議如下： 高層：高層： 8500 8500 元元 / / 平方米平方米 洋房：洋房： 1000010000元元 / / 平方米平方米 整體實(shí)收均價(jià)：整體實(shí)收均價(jià)：85338533元元/ /平米左右平米左右價(jià)格策略價(jià)格策略 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考64依據(jù)目前的市場(chǎng)普遍開(kāi)盤(pán)去化率約30%-50%30%-50%的概率計(jì)算，初

50、步預(yù)估本案開(kāi)盤(pán)去化率約在50%50%左右，即：2500025000萬(wàn)（約萬(wàn)（約250250套）套）截止12月可實(shí)現(xiàn)整體銷(xiāo)售率70%70%左右，即3500035000萬(wàn)（約萬(wàn)（約350350套）套）按85338533元的實(shí)收均價(jià)，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款約：3.03.0億元。億元。一期住宅共約15萬(wàn)方左右（不含商業(yè)）預(yù)期入市時(shí)間為11月市場(chǎng)環(huán)境的不確定因素建議推盤(pán)量：5萬(wàn)方左右（南向28f高層） 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考654 4開(kāi)工1212預(yù)售9 9進(jìn)場(chǎng)7 7101

51、0工程工程節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)客戶積累1212月月13年1212月月3 3月月7 7月月8 8月月1111月月1010月月1212月月2 211年12年2 2月月第一批第一批第二批第二批第三批第三批第四批第四批推售策略推售策略 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考66集合項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)和目標(biāo)，輔以不同的積客策略集合項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)和目標(biāo)，輔以不同的積客策略1 1 價(jià)格策略價(jià)格策略 通過(guò)價(jià)格擠壓實(shí)現(xiàn)客戶的自然分流；通過(guò)價(jià)格擠壓實(shí)現(xiàn)客戶的自然分流； 2 2 優(yōu)惠升級(jí)策略優(yōu)惠

52、升級(jí)策略 通過(guò)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠升級(jí)逐步鎖定誠(chéng)意客戶數(shù)量，保證開(kāi)盤(pán)效果通過(guò)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠升級(jí)逐步鎖定誠(chéng)意客戶數(shù)量，保證開(kāi)盤(pán)效果 3 3 客戶挖掘策略客戶挖掘策略 啟動(dòng)期對(duì)推廣和代理公司客戶庫(kù)資源為主要渠道，充分挖掘客戶資源啟動(dòng)期對(duì)推廣和代理公司客戶庫(kù)資源為主要渠道，充分挖掘客戶資源4 4 大客戶策略大客戶策略 充分利用資源和政府資源，制定相應(yīng)的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠進(jìn)行單位團(tuán)購(gòu)。充分利用資源和政府資源，制定相應(yīng)的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠進(jìn)行單位團(tuán)購(gòu)。廣泛爭(zhēng)取、甄別刪選廣泛爭(zhēng)取、甄別刪選“爭(zhēng)奪市場(chǎng)誠(chéng)意客戶爭(zhēng)奪市場(chǎng)誠(chéng)意客戶”積客策略積客策略 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用

53、、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考67認(rèn)籌期，發(fā)行客戶專(zhuān)屬會(huì)員卡認(rèn)籌期，發(fā)行客戶專(zhuān)屬會(huì)員卡-一卡在手，暢享大武漢多彩生活，形成漢口江北專(zhuān)屬生活圈一卡在手，暢享大武漢多彩生活，形成漢口江北專(zhuān)屬生活圈vipvip專(zhuān)屬卡集門(mén)禁卡、銀行信用卡、項(xiàng)目會(huì)員專(zhuān)屬卡集門(mén)禁卡、銀行信用卡、項(xiàng)目會(huì)員漢口、后湖區(qū)域醫(yī)院、超市、餐廳、電信、移動(dòng)、中漢口、后湖區(qū)域醫(yī)院、超市、餐廳、電信、移動(dòng)、中石化等大型商家的優(yōu)惠功能石化等大型商家的優(yōu)惠功能 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)

54、村項(xiàng)目初步思考68壓迫蓄客壓迫蓄客-開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)：業(yè)主品質(zhì)觀察團(tuán)業(yè)主品質(zhì)觀察團(tuán)目的：目的：展現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高品質(zhì)，增強(qiáng)項(xiàng)目的美譽(yù)度；讓意向客戶了解房產(chǎn)品品質(zhì)營(yíng)造細(xì)節(jié)，讓他們感受企業(yè)以人為中心的人文氛圍。內(nèi)容：內(nèi)容：在首次開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月內(nèi)成立本案的業(yè)主監(jiān)理小組，并按照實(shí)際需要召開(kāi)業(yè)主監(jiān)理小組會(huì)議，邀請(qǐng)部分意向強(qiáng)烈客戶到銷(xiāo)售展示中心參加業(yè)主監(jiān)理小組活動(dòng)，通過(guò)他們之間的口碑來(lái)建立本案的高端形象。壓迫蓄客壓迫蓄客-開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)：產(chǎn)品品鑒會(huì)產(chǎn)品品鑒會(huì)內(nèi)容：內(nèi)容：產(chǎn)品的價(jià)值介紹，比如全新生活方式的價(jià)值、享受城市變遷的價(jià)值、生活高舒適的價(jià)值等；宣傳推廣：宣傳推廣：報(bào)紙媒體，電視臺(tái)等電視媒體；目的：目

55、的：針對(duì)重點(diǎn)客戶的圈層營(yíng)銷(xiāo)，用更加生動(dòng)、直接的方式展示項(xiàng)目的價(jià)值體系，提升客戶認(rèn)同度與心理價(jià)格預(yù)期。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考69推廣策略，請(qǐng)加入廣告推廣營(yíng)銷(xiāo)等形象塑造階段形象塑造階段蓄勢(shì)積累階段蓄勢(shì)積累階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段新品加推階段新品加推階段1212月月1111月月第一階段：市場(chǎng)鋪墊期第二階段：形象導(dǎo)入期第三階段：蓄客開(kāi)盤(pán)期第四階段：加推持銷(xiāo)期 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、

56、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考70 項(xiàng)目戰(zhàn)略上定位為項(xiàng)目戰(zhàn)略上定位為“為形象。為形象。 規(guī)劃規(guī)劃三大功能區(qū)。三大功能區(qū)。 其中其中涵蓋主題商業(yè)涵蓋主題商業(yè)+ + 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)+ +酒店與酒店與公寓。公寓。 住宅以住宅以為開(kāi)發(fā)理念，規(guī)劃為開(kāi)發(fā)理念，規(guī)劃形成豐富的物業(yè)形態(tài)所完善的產(chǎn)品線。形成豐富的物業(yè)形態(tài)所完善的產(chǎn)品線。 綜合考慮地塊資源環(huán)境與行業(yè)前景，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位為綜合考慮地塊資源環(huán)境與行業(yè)前景，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位為 最后，圍繞啟動(dòng)區(qū)，采取最后，圍繞啟動(dòng)區(qū)，采取“亮點(diǎn)先行，以景促銷(xiāo)亮點(diǎn)先行，以景促銷(xiāo)”的策略，展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)布局，揭示大盤(pán)的策略，展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)布局，揭示大盤(pán)啟

57、動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)包裝要點(diǎn)。啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)包裝要點(diǎn)。全文總結(jié)全文總結(jié) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考716合作模式建議part 6 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考72p 合作模式建議合作模式建議基于前期溝通，我方在初步了解貴司意圖的基礎(chǔ)上，我司可提供本項(xiàng)目如下服務(wù)前期策劃研究前期策劃研究 + 全程營(yíng)銷(xiāo)代理全程營(yíng)銷(xiāo)代理 + 商業(yè)招商商業(yè)招商 大家的前

58、期策略：大家的前期策略： 以深入的市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)，直至項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)推廣之前的整合性策劃服務(wù)，同時(shí)根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目需求分為幾個(gè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)階段，形成項(xiàng)目所有相關(guān)策略點(diǎn)的匯集平臺(tái)與溝通渠道。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、客戶訪談等各項(xiàng)定量、定性分析，結(jié)合開(kāi)發(fā)商預(yù)期目標(biāo)，提供項(xiàng)目定位建議、物業(yè)發(fā)展建議、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，講求將營(yíng)銷(xiāo)工作提前展開(kāi)。最終以策略文本報(bào)告形式，提供開(kāi)發(fā)企業(yè)研究成果與策略建議為主體的服務(wù)。同時(shí)，因?yàn)槿特灤┓?wù)的陪同特性，串聯(lián)其他各服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成整體項(xiàng)目的戰(zhàn)術(shù)陪同者。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全

59、部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考73p step 1 ：前期策劃研究：前期策劃研究大家顧問(wèn)將前期策略工作劃分為四個(gè)階段開(kāi)展，其主要內(nèi)容及核心貢獻(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)如下：其主要內(nèi)容及核心貢獻(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)如下：第一階段：第一階段：“項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略”通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身深入的分析，資源的整合，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展面臨的市場(chǎng)環(huán)境和客戶需求的研究，找出項(xiàng)目可能的客戶和可能的產(chǎn)品，形成項(xiàng)目的整體定位。第二階段：第二階段：“物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃發(fā)展建議物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃發(fā)展建議”明晰項(xiàng)目發(fā)展思路，明確項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品組合，功能配比、功能布局等；對(duì)于大盤(pán)選取啟動(dòng)區(qū)，實(shí)現(xiàn)成功啟動(dòng)，以最大化實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)目標(biāo)；第三階段：第

60、三階段：“規(guī)劃跟進(jìn)服務(wù)規(guī)劃跟進(jìn)服務(wù)”形成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，與設(shè)計(jì)單位充分溝通，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)定位充分體現(xiàn)并予以落實(shí)到設(shè)計(jì)中；第四階段：第四階段：“項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略”確定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方向與總體形象，貫徹項(xiàng)目整體定位思路，為項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行落地做好充分的戰(zhàn)略指向和策略準(zhǔn)備。1、服務(wù)階段說(shuō)明 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星海集團(tuán)躍進(jìn)村項(xiàng)目初步思考74大家顧問(wèn)將在四個(gè)服務(wù)階段以報(bào)告的形式提供以下研究成果。大家顧問(wèn)將在四個(gè)服務(wù)階段以報(bào)告的形式提供以下研究成果。說(shuō)明：大家顧問(wèn)不僅提供報(bào)告文本，還將在