江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性計(jì)劃書(shū)

1、江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游園區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)二零一零年一月38第一章 項(xiàng)目概要第一節(jié) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園投資總額：8000萬(wàn)元人民幣建設(shè)單位：某某發(fā)展有限公司項(xiàng)目選址：南京市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：項(xiàng)目簡(jiǎn)介：擬建設(shè)的江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園項(xiàng)目占地500畝，該項(xiàng)目通過(guò)將農(nóng)業(yè)生態(tài)與休閑觀光的有機(jī)結(jié)合，打造江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園獨(dú)特的氣質(zhì)。園區(qū)分為苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊、旅游服務(wù)村、綠色養(yǎng)殖區(qū)七大板塊，每個(gè)板塊都各有特色，在這里您不僅可以感受江南水鄉(xiāng)的獨(dú)特風(fēng)致，還可以享受綠色天然的農(nóng)家美味。更可以體驗(yàn)輕松愉快的水上娛樂(lè)項(xiàng)目。建設(shè)目標(biāo)：預(yù)計(jì)到2011年建成集旅游觀

2、光、休閑娛樂(lè)、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購(gòu)物、生態(tài)養(yǎng)殖等于一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光示范園，并成為突出展現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)特色，具有濃厚的人文情懷的新型旅游形態(tài)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義生態(tài)農(nóng)業(yè)是以生態(tài)學(xué)理論為主導(dǎo)，以合理利用農(nóng)業(yè)自然資源和保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境為前提，遵循生態(tài)學(xué)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，運(yùn)用系統(tǒng)工程方法和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，因地制宜地規(guī)劃、組織和進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約化經(jīng)營(yíng)的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式。生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)是為滿(mǎn)足人們對(duì)精神和物質(zhì)需求而開(kāi)展的、可吸引游客前來(lái)觀、賞、習(xí)、品、考、書(shū)、畫(huà)、攝、購(gòu)的農(nóng)業(yè)，是旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)之間交叉性的新興產(chǎn)業(yè)。建設(shè)觀光農(nóng)業(yè)游覽基地及項(xiàng)目，可以成為人們觀光旅游、豐富農(nóng)業(yè)知識(shí)、交流農(nóng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、體驗(yàn)

3、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)與農(nóng)民生活、享用農(nóng)業(yè)成果、利用田園休憩健身的場(chǎng)所和農(nóng)業(yè)深層次開(kāi)發(fā)的樣板，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐G色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一、發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)的優(yōu)勢(shì)1、生態(tài)農(nóng)業(yè)能產(chǎn)生綜合效益生態(tài)農(nóng)業(yè)強(qiáng)調(diào)發(fā)揮農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的整體功能，以大農(nóng)業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，按“整體、協(xié)調(diào)、循環(huán)、再生”的原則，全面規(guī)劃，調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，使農(nóng)、林、牧、副、漁各業(yè)和農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展，并使各業(yè)之間互相支持，相得益彰，提高綜合生產(chǎn)能力。2、生態(tài)農(nóng)業(yè)能形成新的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式生態(tài)農(nóng)業(yè)針對(duì)我國(guó)地域遼闊，各地自然條件、資源基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展水平差異較大的情況，充分吸收我國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)精華，結(jié)合現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，以多種生態(tài)模式、生態(tài)工程和豐富多彩的技術(shù)類(lèi)型裝備農(nóng)

4、業(yè)生產(chǎn)，使各區(qū)域都能揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢(shì)，各產(chǎn)業(yè)都根據(jù)社會(huì)需要與當(dāng)?shù)貙?shí)際協(xié)調(diào)發(fā)展。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)能提高生物利用效率生態(tài)農(nóng)業(yè)通過(guò)物質(zhì)循環(huán)和能量多層次綜合利用和系列化深加工，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增值，實(shí)行廢棄物資源化利用，降低農(nóng)業(yè)成本，提高效益，為農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力創(chuàng)造農(nóng)業(yè)內(nèi)部就業(yè)機(jī)會(huì)，保護(hù)農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)的積極性。  4、生態(tài)農(nóng)業(yè)能保持生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)能夠保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，防治污染，維護(hù)生態(tài)平衡，提高農(nóng)產(chǎn)品的安全性，變農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的常規(guī)發(fā)展為持續(xù)發(fā)展，把環(huán)境建設(shè)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合起來(lái)，在最大限度地滿(mǎn)足人們對(duì)農(nóng)產(chǎn)品日益增長(zhǎng)的需求的同時(shí)，提高生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性和持續(xù)性，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)

5、發(fā)展后勁。  二、南京市及江寧區(qū)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)的需要南京的生態(tài)農(nóng)莊自上世紀(jì)90年代開(kāi)始發(fā)展，最近幾年勢(shì)頭尤猛。許多農(nóng)莊形成了有特色的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和旅游項(xiàng)目，在全省都處于較領(lǐng)先水平。南京郊縣的一批生態(tài)農(nóng)業(yè)村和生態(tài)農(nóng)莊規(guī)模都在300畝以上。無(wú)論是以果樹(shù)、茶葉、蔬菜、花卉種植還是水產(chǎn)、畜禽養(yǎng)殖，大都形成了能夠內(nèi)部循環(huán)的生態(tài)模式。2006年4月出臺(tái)的南京市“十一五”環(huán)境保護(hù)規(guī)劃明確未來(lái)5年南京生態(tài)建設(shè)路徑，南京市將投入300多億元，通過(guò)大力實(shí)施循環(huán)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、生態(tài)保護(hù)與建設(shè)、水環(huán)境綜合整治、大氣污染防治、噪聲污染整治等九大環(huán)保建設(shè)工程，使生態(tài)市建設(shè)初見(jiàn)成效。2006年5月南京市人大常委會(huì)通

6、過(guò)的南京生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，南京市將用15年時(shí)間打造生態(tài)南京，2010年將達(dá)到國(guó)家生態(tài)市的主要指標(biāo)要求。在南京市“十一五”計(jì)劃中明確提出：加快推進(jìn)企業(yè)與園區(qū)循環(huán)經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)；因地制宜推廣各種生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展模式；促進(jìn)社會(huì)層面循環(huán)經(jīng)濟(jì)體系的加快建立；形成循環(huán)利用各類(lèi)資源的良好社會(huì)氛圍。從“產(chǎn)業(yè)鏈”到“產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈”，道出了循環(huán)經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)涵凸顯經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)與生態(tài)系統(tǒng)、社會(huì)系統(tǒng)的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。最大限度優(yōu)化配置自然資源，最大限度提高資源利用效率和效益，以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為核心的綠色產(chǎn)業(yè)將展現(xiàn)出勃勃生機(jī)。為了加快江寧區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，建立圍繞旅游調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的新模式，同時(shí)充分利用江寧區(qū)的資源，推介南京

7、地方特產(chǎn)，更為美化城市環(huán)境，維護(hù)南京生態(tài)環(huán)境作貢獻(xiàn)，通過(guò)深入調(diào)查，決定興建江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園。第三節(jié) 研究結(jié)論1、“江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園”項(xiàng)目符合當(dāng)前我國(guó)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的。2、工程建設(shè)內(nèi)容：生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園，占地面積500畝，總投資8000萬(wàn)元人民幣。3、經(jīng)初步測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)率，符合投資回收期限要求，能夠按時(shí)收回投資。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二章 公司介紹省略第三章 項(xiàng)目介紹第一節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目利用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，將具有不同生物學(xué)特征的苗木、花卉、果樹(shù)等品種結(jié)合起

8、來(lái)，采用立體經(jīng)營(yíng)的模式，提高土地的生產(chǎn)力和經(jīng)濟(jì)效益；本項(xiàng)目還設(shè)計(jì)旅游觀光功能，依托豐富的農(nóng)業(yè)資源，培育作物生態(tài)環(huán)境，設(shè)置瀏覽道路，打造綠色農(nóng)業(yè)風(fēng)景觀光園區(qū)，為來(lái)本市旅游的游客提供生態(tài)游覽和郊野觀光等活動(dòng)，與南京市及周邊其它旅游區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯(cuò)位發(fā)展之路。本項(xiàng)目將兼顧政府、企業(yè)、和農(nóng)民的利益，將南京生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)成為具有前瞻性、可持續(xù)性、可操作性的特色鮮明的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園。第二節(jié) 項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)思路旅游觀光園核心區(qū)分為五區(qū)一村一廊：苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊、旅游服務(wù)村、綠色養(yǎng)殖區(qū)。規(guī)劃地塊結(jié)構(gòu)可以概括為：“瓜藤結(jié)構(gòu)”，利用園區(qū)內(nèi)部風(fēng)光帶

9、和外部公路把園區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能和旅游文化功能連接起來(lái)。采用“兩藤多瓜”的結(jié)構(gòu)模式。兩藤：“文化風(fēng)情藤”，“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)騰”，多瓜為多個(gè)主題文化園。“五區(qū)一村一廊”的總體功能布局（苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊、旅游服務(wù)村、綠色養(yǎng)殖區(qū)）都包含在其中。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)完成，首期開(kāi)發(fā)苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊，計(jì)劃投入資金4500萬(wàn)元人民幣；二期開(kāi)發(fā)旅游服務(wù)村，將包括餐飲、住宿、購(gòu)物、民俗文化、農(nóng)家風(fēng)情園等功能，計(jì)劃投入資金2500萬(wàn)元人民幣；第三期開(kāi)發(fā)綠色養(yǎng)殖區(qū)，主要散養(yǎng)雞、豬等家禽家畜，生產(chǎn)綠色食品，計(jì)劃投入資金1000萬(wàn)元人民幣。第三節(jié) 項(xiàng)

10、目建設(shè)基本方案一、規(guī)劃建設(shè)年限與階段（一）建設(shè)目標(biāo)的提出本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為南京江寧，在充分利用當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資源條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)南京市及周邊地區(qū)市場(chǎng)分析與需示預(yù)測(cè)，結(jié)合公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。（二）建設(shè)目標(biāo)1、總體要求 建設(shè)成為江蘇地區(qū)有較大影響力的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光基地之一。 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前、思路清晰、概念明確、結(jié)構(gòu)合理、重點(diǎn)突出。 建立成為具有前瞻性、可持續(xù)性、可操作性的特色鮮明的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園。2、目標(biāo)年限設(shè)計(jì)使用年限40年。二、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法2、城市規(guī)劃編制辦法3、南京市城市總體規(guī)劃（20002020年）4、南京市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20032020年）

11、 5、南京市“十一五”發(fā)展規(guī)劃實(shí)施綱要 6、南京市“十一五”環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 7、南京生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃，三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目核心區(qū)規(guī)劃依據(jù)總體功能定位和布局分為三大片區(qū)，內(nèi)容如下： （一）生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)該區(qū)為第一期項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，計(jì)劃投資4500萬(wàn)元人民幣。主要建設(shè)苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊五大功能模塊。通過(guò)利用自然生態(tài)環(huán)境，適當(dāng)整合，給游客提供親近自然的舒適的原汁原味的農(nóng)家生活環(huán)境。整個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)集觀光欣賞、休閑娛樂(lè)、參觀旅游等商業(yè)服務(wù)功能為一體。其中布置有種植大觀園、苗木文化展示園、花卉栽培實(shí)驗(yàn)園、水上休閑中心、生態(tài)觀光走廊?！艾F(xiàn)代的孩子們是生活在鋼筋水泥和游戲機(jī)

12、前的一代。”因此，提供一處接近自然，了解自然、培養(yǎng)身心健康成長(zhǎng)、樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展的理想極為重要。該項(xiàng)目計(jì)劃布置四季水果園、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)園、科普?qǐng)@等園區(qū)，使之成為天成的科普教學(xué)基地，也可成為城市居民周末、旅游者休憩游覽采擷的天然場(chǎng)所。創(chuàng)造南京所特有的農(nóng)田肌理、林木莊稼、花卉果樹(shù)高低錯(cuò)落層疊展現(xiàn)，帶給旅游者非同一般的空間感受和美好景觀，由此深深體會(huì)農(nóng)耕之美。在景觀軸線上布置了一系列豐富多彩的景觀節(jié)點(diǎn)。如入口花圃、百花廣場(chǎng)、露天看臺(tái)、錦繡水園、生態(tài)博物館等。（二）旅游服務(wù)區(qū)該區(qū)為第二期項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，計(jì)劃投資2500萬(wàn)元人民幣。為了方便游客，進(jìn)一步推廣南京的美食文化，倡導(dǎo)綠色飲食健康觀念，該區(qū)域?qū)⒔ǔ晒δ荦R

13、全，風(fēng)格獨(dú)特的農(nóng)家樂(lè)小區(qū)。同時(shí)，該區(qū)域?qū)⒉贾孟鄬?duì)集中的民俗設(shè)施、服務(wù)管理辦公及民俗文化風(fēng)情館等建筑，這個(gè)區(qū)域中主要的公共開(kāi)放空間有利于吸引眾多的游客到來(lái)，形成一個(gè)便于人流集散中心。民俗文化館：以鄉(xiāng)村題材為主，展示、再現(xiàn)我國(guó)不同歷史階段，南京地區(qū)的鄉(xiāng)村生產(chǎn)，飲食，穿衣，婚嫁，民居等方面的習(xí)俗。生態(tài)博物館：展示生態(tài)系統(tǒng)知識(shí)。配套綠色生態(tài)餐飲，休息，為方便游人分散布置，造型各異。建設(shè)展銷(xiāo)管理中心，由3部分內(nèi)容組成：展銷(xiāo)大廳、管理辦公樓、小接待中心。（三）綠色養(yǎng)殖區(qū)該區(qū)為第三期項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，計(jì)劃投資1000萬(wàn)元人民幣。建成綠色家禽家畜生產(chǎn)基地，利用放養(yǎng)的方式進(jìn)行生產(chǎn)。以往的養(yǎng)殖方式都是閉合式的，管理人

14、員通過(guò)采集樹(shù)葉、野菜，購(gòu)買(mǎi)飼料，進(jìn)行再加工，等等操作才得以完成，浪費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，從經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)效益上都已不符合時(shí)代潮流。在此次規(guī)劃中把飼養(yǎng)的雞、鴨、鵝、等家禽家畜流放在樹(shù)林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其亦回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財(cái)富。另外動(dòng)物的糞便與大自然的親密接觸，通過(guò)土壤的一些微生物的分解與合成，產(chǎn)生為一些有機(jī)物，增加了土壤養(yǎng)分，維持了大自然的生態(tài)系統(tǒng)平衡。第四章 市場(chǎng)分析第一節(jié) 中國(guó)農(nóng)業(yè)觀光市場(chǎng)農(nóng)業(yè)觀光屬于產(chǎn)業(yè)觀光的一部分，是一種將農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的消遣性生態(tài)旅游活動(dòng)，利用規(guī)劃地有利的自然條件通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)建成各種活動(dòng)場(chǎng)所，如風(fēng)景游覽、水面垂釣、鮮果

15、采摘、狩獵捕撈、農(nóng)村風(fēng)俗體驗(yàn)等活動(dòng)來(lái)吸引游客，帶動(dòng)城郊或鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入、閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，拓展了農(nóng)業(yè)發(fā)展的新空間，開(kāi)辟了旅游業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域?，F(xiàn)代社會(huì)，人們渴望能在優(yōu)美的環(huán)境中放松、休閑。于是，回歸田野、自然的觀光農(nóng)業(yè)就成為人們最好的選擇，吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景成了新的熱點(diǎn)。據(jù)專(zhuān)家介紹，觀光休閑農(nóng)業(yè)，在

16、日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)70年代就已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，進(jìn)入90年代，隨著我國(guó)人民生活水平的提高觀光休閑農(nóng)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)園主要是以發(fā)展養(yǎng)殖、種植園為最主要的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較好、人人愛(ài)吃的動(dòng)物及特色品種。種植項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)速生、抗病豐產(chǎn)、好看、好吃，或外觀奇特的產(chǎn)品。隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)作用逐步增強(qiáng)，旅游業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、社會(huì)就業(yè)的帶動(dòng)力、以及對(duì)文化與環(huán)境的促進(jìn)作用日益顯現(xiàn)。旅游業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)

17、，中國(guó)旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開(kāi)發(fā)建設(shè)的基本方針。一方面堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金；另一方面，充分利用社會(huì)資源，鼓勵(lì)國(guó)家、集體、個(gè)人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。這種開(kāi)放的投資方針推動(dòng)了中國(guó)旅游投資市場(chǎng)的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。盡管 中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展仍存在諸多問(wèn)題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場(chǎng)化程度較低，但總體上看，中國(guó)旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢(shì)。未來(lái)10年間，中國(guó)旅游業(yè)將保持年均10.4%的增長(zhǎng)速度，其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均9.8%的速度增長(zhǎng)，企業(yè)/政府旅游的增長(zhǎng)速度將達(dá)到 10.9%，到2020年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大客

18、源輸出國(guó)。到2010年中國(guó)旅游總收入占gdp的比例將從2002年的5.44% 達(dá)到8%。因此，作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)將存在重大的投資機(jī)會(huì)。第二節(jié) 南京市旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀一、總體情況2008年度，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入714.3億元人民幣，同口徑增長(zhǎng)22%，實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯8.73億美元，同比增長(zhǎng)8.1%，接待入境旅游者119.52萬(wàn)人次，較去年增長(zhǎng)2.9%，接待國(guó)內(nèi)旅游者4970萬(wàn)人次，較上年同期增長(zhǎng)10.7%。全市旅游總收入占全市g(shù)dp比重達(dá)18.92%，較上年提高了0.14個(gè)百分點(diǎn)，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達(dá)37.85%，較上年提高了1.89個(gè)百分點(diǎn)。二、旅游企業(yè)規(guī)模情況隨

19、著對(duì)旅游需求能力的強(qiáng)力攀升，我市各項(xiàng)旅游供給要素也在不斷完善，旅游企業(yè)接待規(guī)模日益擴(kuò)大。截止2008年底，我市共有旅行社435家，其中國(guó)際社26家，國(guó)內(nèi)社409家。我市共有旅游星級(jí)飯店131家，其中五星級(jí)飯店12家，四星級(jí)飯店20家，三星級(jí)飯店64家，二星級(jí)飯店35家。我市現(xiàn)有旅游a級(jí)景區(qū)43家，其中5a級(jí)景區(qū)1個(gè)，4a級(jí)景區(qū)9個(gè)，3a級(jí)景區(qū)11個(gè)，2a級(jí)景區(qū)22個(gè)。工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)14個(gè),其中農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)9個(gè)，工業(yè)旅游示范點(diǎn)5個(gè)。三、入境旅游市場(chǎng)(一)入境旅游總體接待情況2008度，我市接待入境旅游者119.52萬(wàn)人次,其中接待外國(guó)人77.85萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng)2.0%，接待香港同胞17.

20、23萬(wàn)人次，增長(zhǎng)3.0%，接待澳門(mén)同胞0.86萬(wàn)人次，增長(zhǎng)12.2%，接待臺(tái)灣同胞23.58萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng)5.8%。從我市入境旅游市場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)來(lái)看，外國(guó)人占我市入境旅游總接待量的65.1%，香港同胞占14.4%，澳門(mén)同胞占0.8%，臺(tái)灣同胞占19.7%。2008年度，我市接待入境旅游者人天數(shù)為525.08萬(wàn)人天，較上年增長(zhǎng)4.88%。其中接待臺(tái)灣同胞人天數(shù)為109.80萬(wàn)人天，較上年增長(zhǎng)6.1%，接待澳門(mén)同胞人天數(shù)為2.75萬(wàn)人天，較上年下降29.9%，接待香港同胞人天數(shù)64.47萬(wàn)人天，較上年下降2.7%，接待外國(guó)人人天數(shù)348.07萬(wàn)人天，較上年增長(zhǎng)6.46%。(二)外國(guó)人洲際市場(chǎng)按洲

21、際市場(chǎng)劃分，我市2008年度接待亞洲游客37.87萬(wàn)人次，占我市接待外國(guó)人總數(shù)的48.6%，接待歐洲游客21.67萬(wàn)人次，占外國(guó)人總數(shù)的27.8%，接待美洲游客12.73萬(wàn)人次，占外國(guó)人總數(shù)的16.4%，接待大洋洲游客3.27萬(wàn)人次，占外國(guó)人總數(shù)的4.2%，接待非洲游客1.06萬(wàn)人次，占外國(guó)人總數(shù)的 1.4%。從洲際市場(chǎng)的份額來(lái)看，我市入境旅游接待的傳統(tǒng)市場(chǎng)在亞洲、歐洲及美洲，大洋洲、非洲等新興市場(chǎng)正在成為我市入境接待的重要潛力客源地。(三)外國(guó)人主要客源市場(chǎng)按照國(guó)別市場(chǎng)劃分，2008年度，我市入境旅游接待占前十位的客源國(guó)家分別是(1)日本，118695人次 (2) 美國(guó)，96273人次(3)

22、 馬來(lái)西亞，87427人次 (4)韓國(guó)，74494人次 (5) 德國(guó)，60761人次 (6)新加坡，47459人次 (7)英國(guó)，39630人次(8)法國(guó)，33588人次 (9)澳大利亞，27531人次 (10)意大利，24012人次。其中日本已多年穩(wěn)居我市第一大入境客源國(guó)家，美國(guó)于08年替代馬來(lái)西亞成為我市第二大客源國(guó)。 四、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)2008年度，我市接待國(guó)內(nèi)旅游者4970萬(wàn)人次，較上年同期增長(zhǎng)10.7%，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入654億元人民幣，較上年增長(zhǎng)18.3%。(一)國(guó)內(nèi)旅游收入構(gòu)成抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2008年度全市國(guó)內(nèi)旅游收入中，長(zhǎng)途交通費(fèi)收入占 13.5%，住宿費(fèi)用占17.1%，餐飲費(fèi)

23、占14.5%，景區(qū)游覽占13.4%，娛樂(lè)花費(fèi)占 7.0%，購(gòu)物花費(fèi)占27.0%，市內(nèi)交通占3.5%，郵電通信占1.6%，其它雜費(fèi)占2.4%。(二)國(guó)內(nèi)旅游者客源分布最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，按來(lái)寧國(guó)內(nèi)旅游者客源市場(chǎng)劃分，我市客源比重列前十位的省(市)依次是：江蘇占26.48%，浙江占9.52%，安徽占9.32%，上海占8.77%，山東占5.89%，北京占3.91%，河南占3.90%，廣東占3.89%，湖北占2.64%，陜西占2.45%。(三)假日接待情況2008年是國(guó)家假日結(jié)構(gòu)調(diào)整的第一年，當(dāng)年春節(jié)由于受到冰雪災(zāi)害的影響，我市春節(jié)黃金周旅游接待下降較為顯著，七天接待旅游者173萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入

24、14.77億元。當(dāng)年“十一”黃金周期間，我市上半年被各種因素抑制的消費(fèi)欲得到有效釋放，國(guó)慶七天接待旅游者354萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入27.4億元。節(jié)日長(zhǎng)假帶動(dòng)了我市休閑度假客流比重穩(wěn)步攀升，自駕車(chē)旅游成為市場(chǎng)新的亮點(diǎn)，我市作為長(zhǎng)江中下游地區(qū)中心城市的都市效應(yīng)明顯放大。隨著我市鄉(xiāng)村旅游資源整合力度及知名度的增強(qiáng)，我市鄉(xiāng)村旅游迅猛發(fā)展，農(nóng)業(yè)旅游不僅成為節(jié)日旅游市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也為促進(jìn)就業(yè)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加農(nóng)民收入起到了積極的作用。五、郊縣旅游經(jīng)濟(jì)2008年度，面對(duì)自然、經(jīng)濟(jì)、政治等外部環(huán)境的影響，我市旅游業(yè)經(jīng)受住了市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，特別是郊縣旅游成為促進(jìn)全市旅游經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要支撐。江寧、溧

25、水、高淳、浦口、六合五個(gè)郊區(qū)(縣)共接待旅游者635萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng)16%，郊區(qū)(縣)實(shí)現(xiàn)旅游總收入75.1億元，較上年增長(zhǎng)25.2%，郊區(qū)(縣)旅游總收入占全市旅游總收入的比重達(dá)到了10.5%，郊區(qū)(縣)游覽點(diǎn)接待量達(dá)808萬(wàn)人次。六、出境旅游情況2008年，我市出境旅游市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，香港游和出國(guó)游增幅較為顯著。根據(jù)對(duì)全市十六家有出境旅游組團(tuán)資格的旅行社統(tǒng)計(jì)，我市共組織21.4萬(wàn)人次出境旅游，較上年增長(zhǎng)16.1%。其中組織出國(guó)游 9.04萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng)14.7%，組織香港游9.16萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng)41.0%，組織澳門(mén)游3.20萬(wàn)人次，較上年下降21.2%。七、旅游企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)及接待情

26、況2008年度，全市旅游星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.76億元，較上年增長(zhǎng)23.5%，其中客房收入14.84億元，餐飲收入16.47億元，其它收入8.45億元。 上繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅金2.22億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2.09億元。全市旅游星級(jí)飯店平均客房出租率為64.5%，平均房?jī)r(jià)315元/間天。其中五星級(jí)飯店平均出租率66.4%，平均房?jī)r(jià)594元/間天；四星級(jí)飯店平均出租率70.8%，平均房?jī)r(jià)356元/間天；三星級(jí)飯店平均出租率63.2%，平均房?jī)r(jià)206元/間天；二星級(jí)飯店平均出租率65.9%，平均房?jī)r(jià)153元/間天。據(jù)對(duì)納入統(tǒng)計(jì)范圍的355家旅行社統(tǒng)計(jì)，2008年度，全市旅行社實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.81億

27、元，與上年同期基本持平，上繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅金961萬(wàn)元。全市旅行社組團(tuán)國(guó)內(nèi)人數(shù)150.4萬(wàn)人次，接團(tuán)國(guó)內(nèi)人數(shù)83.27萬(wàn)人次。全市國(guó)際旅行社外聯(lián)入境人數(shù)7.26萬(wàn)人次，接待入境人數(shù)18.94萬(wàn)人次。2008年度，全市主要旅游景區(qū)(點(diǎn))共接待游園游客7983萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng)21.5%。其中，年接待量超過(guò)100萬(wàn)人次的景點(diǎn)有14個(gè) ，年接待量超過(guò)50萬(wàn)人次的景點(diǎn)有19個(gè)，年接待量超過(guò)20萬(wàn)人次的景點(diǎn)有50個(gè)。全市a級(jí)景區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.6億元，其中門(mén)票收入3.8億元，上繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅金3183萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3306萬(wàn)元。第五章 發(fā)展戰(zhàn)略與實(shí)施計(jì)劃第一節(jié) 發(fā)展戰(zhàn)略一、總體戰(zhàn)略公司在3-5年內(nèi)

28、，成為南京市著名的集旅游觀光、休閑娛樂(lè)、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購(gòu)物、生態(tài)養(yǎng)殖等于一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光示范園。二、發(fā)展戰(zhàn)略建立成功的品牌，積累無(wú)形資產(chǎn)，收回初期成本，準(zhǔn)備擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。1、初步創(chuàng)業(yè)期（1-3年）主要是以休閑旅游觀光、休閑娛樂(lè)、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購(gòu)物、生態(tài)養(yǎng)殖等為主，逐步以擴(kuò)大知名度為主，市場(chǎng)策略為逐步培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣，搶先占領(lǐng)生態(tài)休閑類(lèi)旅游行業(yè)的市場(chǎng)份額，建立自己的品牌，積累無(wú)形資產(chǎn)，收回初期投資。第一、二年  進(jìn)入旅游業(yè)市場(chǎng)，站穩(wěn)腳跟，著力宣傳公司服務(wù)特色，主動(dòng)出擊，為客戶(hù)提供高品質(zhì)的服務(wù)，初步具有行業(yè)知名度，建立一部分相對(duì)穩(wěn)定的客戶(hù)群，為下一步發(fā)展的

29、基礎(chǔ)。第三年：樹(shù)立并提升品牌形象，從初期的客戶(hù)群為主，通過(guò)口碑，媒體廣告等各種渠道加強(qiáng)宣傳，增加無(wú)形資產(chǎn)，中長(zhǎng)期時(shí)，項(xiàng)目采用多元化服務(wù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。2、發(fā)展成長(zhǎng)期（4-5年）項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，進(jìn)一步提升知名度，打造品牌。并在不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額的同時(shí)，籌備新業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)工作。使項(xiàng)目江寧市場(chǎng)知名度達(dá)到80%，南京市場(chǎng)知名度達(dá)到50%，江蘇及周邊地區(qū)知名度達(dá)到20%，鞏固已有市場(chǎng)，擴(kuò)展?jié)撛谑袌?chǎng)。第二節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)一、近期南京市玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、下關(guān)區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、浦口區(qū)、棲霞區(qū)、江寧區(qū)、六合區(qū)、溧水縣、高淳縣。南京市周邊城市，如馬鞍山市、句容市、溧陽(yáng)市等。二、中遠(yuǎn)期江蘇省及周邊地

30、區(qū)，包括江蘇省、安徽省、浙江省、上海市等。第三節(jié) 服務(wù)產(chǎn)品一、旅游觀光提供滿(mǎn)足城市居民體驗(yàn)農(nóng)村生活的場(chǎng)所二、休閑娛樂(lè)包括棋牌、水上運(yùn)動(dòng)、ktv、酒吧等休閑娛樂(lè)項(xiàng)目。三、農(nóng)家餐飲提供具有南京特色的農(nóng)家小吃、土菜等具有農(nóng)村特色的餐飲。四、園藝觀賞包括入口花圃、百花廣場(chǎng)、露天看臺(tái)、錦繡水園、生態(tài)博物館等園藝觀賞。五、旅游購(gòu)物提供具有農(nóng)家特色的小商品和園藝產(chǎn)品供游客購(gòu)買(mǎi)。六、生態(tài)養(yǎng)殖把飼養(yǎng)的雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜流放在樹(shù)林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其亦回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財(cái)富。第四節(jié) 定價(jià)創(chuàng)業(yè)期：由于在創(chuàng)業(yè)初期，本項(xiàng)目的市場(chǎng)占有和拓展能力都十分有限，在這種情況下急需擴(kuò)大

31、市場(chǎng)份額，但又必須保證服務(wù)質(zhì)量和成本回收量因此在進(jìn)入市場(chǎng)初期，首先用中等定價(jià)來(lái)吸引消費(fèi)者。成長(zhǎng)期：項(xiàng)目在成長(zhǎng)期間具備了一定的市場(chǎng)占有量和服務(wù)拓展力，并且在服務(wù)、技術(shù)、管理等方面逐漸趨于成熟，因此將嘗試使用中高價(jià)來(lái)進(jìn)一步增強(qiáng)我們的利潤(rùn)獲取能力。成熟期：當(dāng)本項(xiàng)目主營(yíng)業(yè)務(wù)成熟，管理技術(shù)方面已經(jīng)完善的時(shí)候，將作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者來(lái)牽頭訂閱行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范并整合市場(chǎng)資源，從而涉足其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并盡力保持主業(yè)價(jià)格的穩(wěn)定，其它業(yè)務(wù)定價(jià)則與社會(huì)普遍價(jià)格一致，以此開(kāi)拓其它業(yè)務(wù)價(jià)格。特殊情況：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于定價(jià)嚴(yán)重威脅本公司利益情況下，本公司也考慮采用其它定價(jià)方式。第五節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)

32、建設(shè)一、 廣告在項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)階段打品牌廣告讓項(xiàng)目為人們所認(rèn)識(shí)，因本項(xiàng)目為生態(tài)旅游推廣項(xiàng)目，遵循一定程度上的社會(huì)效益，所以宣傳方式和渠道一定要高雅，不能媚俗。項(xiàng)目形象廣告：在大眾傳媒和專(zhuān)業(yè)媒體上，如南京電視臺(tái)、廣播電臺(tái)、地鐵上發(fā)布制作精良的創(chuàng)業(yè)形象廣告，廣告力求傳達(dá)信息準(zhǔn)確到位，同時(shí)配以文字報(bào)道則會(huì)取得更為良好的效果。項(xiàng)目品牌廣告：品牌要以通過(guò)各種渠道進(jìn)行。廣播、電視、信息、傳遞時(shí)間短，可以用來(lái)提高知曉度；利用報(bào)紙、雜志作一些高品位廣告，提升品牌形象。總之，項(xiàng)目品牌廣告要保持風(fēng)格的統(tǒng)一，利用不同媒介的特色建立全方位、立體的信息傳播網(wǎng)。同時(shí)可以采取公益廣告和 “冠名”廣告等形式擴(kuò)大知名

33、度。二、公共關(guān)系在項(xiàng)籌建期初開(kāi)始公關(guān)工作，公關(guān)活動(dòng)的原則是樹(shù)立公司業(yè)務(wù)精湛，熱情周到，嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)，富有社會(huì)責(zé)任感受的良好形象。1、承辦農(nóng)業(yè)類(lèi)學(xué)術(shù)研討會(huì)，交流會(huì)；2、與媒介聯(lián)合舉辦大型公益團(tuán)體咨詢(xún)活動(dòng)；3、發(fā)放公司出版物和宣傳品，向消費(fèi)都傳達(dá)企業(yè)目標(biāo)和策略。三、項(xiàng)目的市場(chǎng)培育發(fā)揮廣告功能，這主要是讓項(xiàng)目有一定知曉度的前提下突出特色起著功能廣告的作用。充分利用項(xiàng)目在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的一些成功舉措，進(jìn)行口碑宣傳，加深顧客對(duì)項(xiàng)目的印象和信任。再者，將成功的安全和舉措做成專(zhuān)題片，用圖片、文字等方式宣傳。四、項(xiàng)目的市場(chǎng)維護(hù)市場(chǎng)維護(hù)措施的好壞直接關(guān)系到公司的服務(wù)成果、公眾形象并由此影響到公司最終利益。因此公司會(huì)通過(guò)

34、各種途徑維護(hù)市場(chǎng)。加強(qiáng)服務(wù)，注意回訪及信息的及時(shí)反饋如旅游效果究竟如何，要以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)維護(hù)并開(kāi)拓項(xiàng)目的市場(chǎng)。虛心、廣泛聽(tīng)取客戶(hù)的不同聲音，在認(rèn)真分析客戶(hù)的各種意見(jiàn)和建議基礎(chǔ)上，努力提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)業(yè)務(wù)實(shí)力，讓我們的服務(wù)更加有針對(duì)性、實(shí)踐性，從而維護(hù)公司良好的市場(chǎng)形象。如果在公司沒(méi)有授權(quán)的情況下，有以公司名義冒名營(yíng)業(yè)或從事其它事物者，本公司將訴諸法律。第六章 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)本著機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)潔、人員精干、注意效率的原則確定本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目建設(shè)單位為某某發(fā)展有限公司，項(xiàng)目籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負(fù)責(zé)，采取國(guó)內(nèi)外招標(biāo)方式落實(shí)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位及主要設(shè)備材料采購(gòu)等工作，與承包

35、單位簽定合同，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，全程嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、工期、造價(jià)。公司實(shí)行公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會(huì)決定子公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會(huì)確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議和日常經(jīng)營(yíng)管理工作。第二節(jié) 運(yùn)行管理1、總經(jīng)理向董事會(huì)負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會(huì)決策并報(bào)告工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作?？偨?jīng)理辦公室在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下全面組織管理江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園各項(xiàng)工作。2、各部門(mén)經(jīng)理向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。由總經(jīng)理辦公室制訂部門(mén)職能和管理權(quán)限，并協(xié)調(diào)部門(mén)間關(guān)系。3、各部門(mén)員工通過(guò)技術(shù)培訓(xùn)，采用招聘上崗?？偣窘y(tǒng)一頒發(fā)員工規(guī)范行為準(zhǔn)則，樹(shù)立良好員工隊(duì)伍形象。4、由產(chǎn)業(yè)管理部協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)在產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后技術(shù)

36、、生產(chǎn)資料營(yíng)銷(xiāo)等全程服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格質(zhì)量檢測(cè)與標(biāo)準(zhǔn)化監(jiān)控，由營(yíng)銷(xiāo)部承擔(dān)合同化營(yíng)銷(xiāo)；實(shí)行產(chǎn)業(yè)化有償服務(wù)，提高輻射區(qū)有機(jī)、綠色產(chǎn)品整體優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。第三節(jié) 運(yùn)營(yíng)機(jī)制1、經(jīng)營(yíng)機(jī)制經(jīng)營(yíng)機(jī)制是調(diào)動(dòng)生產(chǎn)者參與基地建設(shè)積極性的關(guān)鍵，基地經(jīng)營(yíng)機(jī)制采取多種經(jīng)營(yíng)形式，形成利益共享，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，且利益與風(fēng)險(xiǎn)平衡的機(jī)制。2、資金運(yùn)營(yíng)機(jī)制投資方式為公司直接投資，所有資金為公司自有資金，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中要監(jiān)督資金的使用情況，確保資金運(yùn)營(yíng)的安全性。3、土地利用效率機(jī)制充分發(fā)揮土地利用效率，以激勵(lì)經(jīng)營(yíng)者提高集約經(jīng)營(yíng)強(qiáng)度，由單一經(jīng)營(yíng)向多種經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，由產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)向資本經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。4、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制園區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)，因此，建立規(guī)避風(fēng)

37、險(xiǎn)機(jī)制，即建立投資風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制；建立健全園區(qū)保險(xiǎn)制度、經(jīng)濟(jì)合同制度等，對(duì)保證園區(qū)的健康發(fā)展是十分必要的。5、項(xiàng)目管理（1）計(jì)劃管理按項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃統(tǒng)籌安排，按計(jì)劃任務(wù)組織好作業(yè)設(shè)計(jì)，按作業(yè)設(shè)計(jì)組織好施工。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)所需的原材料、建筑材料、外購(gòu)設(shè)備以及化肥、農(nóng)藥、保水劑、苗木等物資的采購(gòu)，由園區(qū)按計(jì)劃統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)。2、工程管理工程管理嚴(yán)格履行江蘇省基本建設(shè)項(xiàng)目管理程序及標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)委托有甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)部門(mén)編制總體設(shè)計(jì)，按年度建設(shè)要求編報(bào)施工設(shè)計(jì)。施工設(shè)計(jì)要數(shù)字上表，任務(wù)上圖。項(xiàng)目施工嚴(yán)格實(shí)行先設(shè)計(jì)、后施工，按設(shè)計(jì)施工，實(shí)行施工人員追蹤負(fù)責(zé)制。種苗定購(gòu)、起苗、運(yùn)輸、檢疫、種植、管護(hù)等各生產(chǎn)環(huán)節(jié)統(tǒng)一管

38、理，參與者的經(jīng)濟(jì)利益與成活率掛鉤，確保質(zhì)量。嚴(yán)格檢查驗(yàn)收制度，堅(jiān)持一個(gè)工序檢查合格后再進(jìn)入下一個(gè)工序。施工結(jié)束，自查合格后上報(bào)，由園區(qū)組織技術(shù)人員逐塊檢查驗(yàn)收。由于工程建設(shè)涉及面較寬，公司將定期組織由各方面專(zhuān)家參加的專(zhuān)家咨詢(xún)小組，提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)建設(shè)等方面的咨詢(xún)及信息服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。3、資金管理本項(xiàng)目資金主要為公司自籌資金。資金管理實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，配備專(zhuān)職財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)資金管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)務(wù)管理制度和貸款協(xié)議規(guī)定，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告，逐級(jí)上報(bào)；項(xiàng)目施工開(kāi)支的報(bào)帳原始發(fā)票建檔保管，財(cái)務(wù)報(bào)表逐級(jí)審計(jì)、匯總、上報(bào)。資金安排堅(jiān)持與建設(shè)任務(wù)量、配套資金的落實(shí)和建設(shè)成效掛鉤。企業(yè)配套資金在具

39、體實(shí)施中必須落實(shí)，年初列入年度財(cái)務(wù)預(yù)算，爭(zhēng)取貸款及時(shí)下達(dá)。本項(xiàng)目資金屬專(zhuān)項(xiàng)資金，獨(dú)立核算，專(zhuān)款專(zhuān)用。4、信息管理為了便于決策管理，園區(qū)應(yīng)建立體現(xiàn)施工現(xiàn)狀信息的項(xiàng)目信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)、檔案庫(kù)，配備必要的信息處理工具，對(duì)項(xiàng)目施工、進(jìn)度、質(zhì)量、資金使用、林木生長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境狀況等動(dòng)態(tài)情況進(jìn)行及時(shí)匯總、分析、監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)。5、經(jīng)營(yíng)技術(shù)管理  在項(xiàng)目前期要設(shè)計(jì)好經(jīng)營(yíng)技術(shù)路線，以總體設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)規(guī)范確定經(jīng)營(yíng)技術(shù)。在項(xiàng)目施工過(guò)程中要建立技術(shù)責(zé)任制，由技術(shù)人員包片技術(shù)指導(dǎo)，或技術(shù)入股，參與經(jīng)營(yíng)。在經(jīng)費(fèi)安排、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理手段、承包戶(hù)技術(shù)培訓(xùn)等方面應(yīng)全方位體現(xiàn)技術(shù)因素。第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析及

40、防范對(duì)策第一節(jié) 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)一、政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家對(duì)旅游業(yè)的政策變動(dòng)，如果要求必須有較高的旅游級(jí)別，則一系列審批過(guò)程難度將加大。相關(guān)法律的完善。二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)質(zhì)量與消費(fèi)者期望水平不符合，達(dá)不到理想的服務(wù)效果。三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)該行業(yè)在短時(shí)期內(nèi)難以形成氣候，如果市場(chǎng)狹小而不規(guī)范難以形成品牌。四、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 在目前情況下，我們的服務(wù)是導(dǎo)入期產(chǎn)品，一旦進(jìn)入成長(zhǎng)期后，便會(huì)產(chǎn)生大量市場(chǎng)追隨者，新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)紛擁而至。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略改變，應(yīng)付策略上的不確定性。價(jià)格在一定程度上影響我們的業(yè)務(wù)進(jìn)入低收入水平家庭的營(yíng)銷(xiāo)策略。第二節(jié) 防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策一、政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 公司有著多年與政府合作的背景，同時(shí)擁有一支高知性的團(tuán)

41、隊(duì)，有著相當(dāng)雄厚的經(jīng)驗(yàn)來(lái)關(guān)注政策、方針，能夠敏感地、有效地抓住變化帶來(lái)的機(jī)遇。二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范高層管理人員真正投入質(zhì)量管理活動(dòng)，在資源配置上加以支持，建立以高品質(zhì)服務(wù)為核心的企業(yè)文化，全體員工樹(shù)立服務(wù)品質(zhì)第一的服務(wù)觀點(diǎn)；重視員工培訓(xùn)，讓員工掌握新的服務(wù)技巧，改善服務(wù)態(tài)度。三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范加大宣傳力度，用一流的服務(wù)與品質(zhì)來(lái)吸引顧客。樹(shù)立品牌要利用高強(qiáng)度的宣傳方式。多元文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)，化解對(duì)單一服務(wù)項(xiàng)目的依賴(lài)性風(fēng)險(xiǎn)。  四、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范在主營(yíng)核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，橫向、縱向拓展業(yè)務(wù)。加強(qiáng)管理，并建立及時(shí)有效的信息反饋渠道。第八章 投入估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算依據(jù)1、參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部20

42、03年頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)-方法與參數(shù)（第三版）對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行估算。2、土建工程、設(shè)備、土地等參照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格估算。3、相關(guān)農(nóng)林牧工程項(xiàng)目、高新技術(shù)示范項(xiàng)目、觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資估算標(biāo)準(zhǔn)與定額。第二節(jié) 投資估算一、固定資產(chǎn)投資包括工程費(fèi)用（建筑安裝工程、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)）、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貸款利息。建筑安裝工程費(fèi)用包括各功能區(qū)農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施、附屬工程、環(huán)保工程等，經(jīng)分類(lèi)分別估算后匯總。設(shè)備費(fèi)按各功能區(qū)所需設(shè)備配置并匯總。無(wú)形資產(chǎn)包括項(xiàng)目勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、高新技術(shù)引進(jìn)咨詢(xún)、項(xiàng)目評(píng)估論證、名牌產(chǎn)品策劃等費(fèi)用。遞延資產(chǎn)主要是項(xiàng)目開(kāi)辦運(yùn)營(yíng)所需有關(guān)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按工程費(fèi)用（含種苗費(fèi)）的5%估算。二、項(xiàng)

43、目總投資估算結(jié)果本項(xiàng)目建設(shè)期2年。本項(xiàng)目建設(shè)總投資約8000萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資估算表投資項(xiàng)目投資額度（萬(wàn)元）占總投資百分比生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)450056.25%旅游服務(wù)區(qū)250031.35%綠色養(yǎng)殖區(qū)100012.50%第三節(jié) 資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金主要由公司自籌。第九章 財(cái)務(wù)估算第一節(jié) 財(cái)務(wù)估算依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部2003年頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)-方法與參數(shù)（第三版）；2、國(guó)家和江蘇省有關(guān)法規(guī)、財(cái)稅政策和工程項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3、建設(shè)單位提供的工藝技術(shù)參數(shù)、投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)及相關(guān)背景資料；4、市場(chǎng)調(diào)研取得的有關(guān)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目成本費(fèi)用中原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)用和工資福利費(fèi)用采用當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格估算。產(chǎn)品價(jià)格參照當(dāng)前價(jià)格

44、水平估算；對(duì)新特產(chǎn)品、有機(jī)產(chǎn)品及綠色產(chǎn)品，除參照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格外，需按新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的價(jià)格變動(dòng)規(guī)律進(jìn)行價(jià)格修正，使其接近規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件下的較穩(wěn)定價(jià)格水平。第二節(jié) 項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目在2011年建成后開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目經(jīng)過(guò)初創(chuàng)期（1-3年）和發(fā)展成長(zhǎng)期（4-5年）后趨于穩(wěn)定。項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后年收入及構(gòu)成表收入（萬(wàn)元）年份（年）2012201320142015201620172018門(mén)票5010020040080010001000餐飲1302605201040208026002600住宿100200400800160020002000娛樂(lè)200400800160032004000400

45、0產(chǎn)品銷(xiāo)售204080160320400400第三節(jié) 稅費(fèi)估算根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定，酒店會(huì)所和旅游屬于服務(wù)業(yè)，其營(yíng)業(yè)稅稅率：5%。城建稅附加：1%；教育費(fèi)附加：3%；所得稅稅率25%，公積金和公益金合計(jì)：稅后利潤(rùn)的15%。第四節(jié) 產(chǎn)品總成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后成本費(fèi)用包括：1、直接材料費(fèi)根據(jù)南京市旅游產(chǎn)業(yè)平均水平來(lái)確定。2、外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目燃料費(fèi)用項(xiàng)目年收入的5%估算，水電費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入0.8%估算。3、房產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資70%的1.2%估算，土地使用費(fèi)按0.5元/平方米估算。4、職工工資及福利項(xiàng)目投入營(yíng)業(yè)后預(yù)計(jì)定員200人，2008年南京市平均工

46、資為31905元（全年），以此為標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目正常年職工工資及福利為638.10萬(wàn)元。5、折舊、攤銷(xiāo)費(fèi)固定資產(chǎn)折舊按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，采用分類(lèi)直線折舊計(jì)算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為4%，機(jī)器設(shè)備按10年折舊，殘值率為4%。土地使用權(quán)攤銷(xiāo)年限按35年，無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按10年攤銷(xiāo)。6、維修費(fèi)用維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的10%估算。7、銷(xiāo)售費(fèi)用參照產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷(xiāo)售費(fèi)用水平測(cè)算。8、其它費(fèi)用其它費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用，參照以往產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平及股份公司的實(shí)際情況，其它費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的0.5%估算。第十章 國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié)

47、 間接經(jīng)濟(jì)效益旅游業(yè)是公認(rèn)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)、輻射力大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目建成后，將極大的促進(jìn)南京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。按一般規(guī)律，每1元的旅游直接收入可帶來(lái)4.3元的間接收入。這里采用4作為間接收入的倍數(shù)，則項(xiàng)目給當(dāng)?shù)貛?lái)的旅游間接收入如下表。單位（萬(wàn)元）年份（年）2012201320142015201620172018直接收入50010002000400080001000010000間接收入20004000800016000320004000040000與此同時(shí)，旅游業(yè)還能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)南京范圍內(nèi)建筑業(yè)、制造業(yè)、食品業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和信息業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速

48、、穩(wěn)步發(fā)展。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境也會(huì)大為改善，從而進(jìn)一步推動(dòng)南京的對(duì)外開(kāi)放。第二節(jié) 環(huán)境效益本項(xiàng)目所在的南京市，旅游資源豐富，交通區(qū)位環(huán)境在東部地區(qū)較為優(yōu)越，旅游資源特色突出。通過(guò)建設(shè)農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目，可以使南京市上下普遍重視旅游資源保護(hù)和環(huán)境建設(shè)，讓本地居民自覺(jué)維護(hù)旅游資源，讓游客深入體驗(yàn)農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，從而最大限度的協(xié)調(diào)好人與環(huán)境、歷史的關(guān)系，其所取得的環(huán)境效益是無(wú)可估量的。第三節(jié) 社會(huì)效益一、增加就業(yè)崗位旅游業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)世界旅游組織測(cè)算，旅游部門(mén)每增加一個(gè)直接就業(yè)人員，社會(huì)就能增加5個(gè)就業(yè)崗位。這樣通過(guò)江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光

49、園項(xiàng)目的建設(shè)，既可以解決南京市部分城鎮(zhèn)人口的就業(yè)問(wèn)題，還能為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民中的部分剩余勞動(dòng)力提供一個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。二、改善人民生活，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園項(xiàng)目的建設(shè)，可以吸引大量中外游客，使得外界的先進(jìn)思想、文化、觀念和信息源源不斷的輸入，有效促進(jìn)本地文化與外來(lái)文化的交流和融合，從而加速其社會(huì)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化進(jìn)程，提高人民生活水平和質(zhì)量。也有利于改善投資環(huán)境，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，提高南京市的知名度。同時(shí)旅游業(yè)的發(fā)展，還將促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，有利于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的保護(hù)和傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)。三、對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)較大項(xiàng)目建成并轉(zhuǎn)入正常生產(chǎn)后，年上繳稅費(fèi)較大，可為地方政府支持農(nóng)業(yè)科技教育，生態(tài)環(huán)境治理、高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)提

50、供財(cái)力支撐。核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！9jwkffwvg#tym*jg&6a*cz7h$dq8kqqfhvzfedswsyxty#&qa9wkxfyeq!djs#xuyup2knxprwxma&ue9aqgn8xp$r#&#849gxgjqv$ue9wewz#qcue%&qypeh5pdx2zvkum&gtxrm6x4ngpp$vstt#&ksv*3tngk8!z89amywpazadnu#kn&muwfa5uxy7jnd6ywrrwwcvr9cpbk!zn%mz849gxgjqv$ue9wewz#qcue%&

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