第講合作開發(fā)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

1、第 7 講 合作開發(fā)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理曹越知識(shí)點(diǎn)概覽1. 實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)2. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為3. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的非貨幣性資產(chǎn)交換行為4. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的借款行為5. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋買賣行為6. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋租賃行為 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 2021：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、 單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程， 且該工程未成立獨(dú) 立法人公司的，按以下規(guī)定處理：一合作建房、合作分房凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方即合作、合資方，下同分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分 配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)， 如該工程已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅本錢， 其應(yīng)分配給

2、投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢與其投資額之間 的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅本錢， 那么將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅 務(wù)處理。二合作建房、合作分錢凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1. 企業(yè)應(yīng)將該工程形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅， 不得在稅 前分配該工程的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 先稅后分2. 投資方取得該工程的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。三投地建房、合作分房企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的， 將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的， 按以下規(guī)定進(jìn)行處 理：企業(yè)

3、應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)， 將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所 得稅處理， 并按應(yīng)從該工程取得的開發(fā)產(chǎn)品 包括首次取得的和以后應(yīng)取得的 的市場公允價(jià)值計(jì)算 確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。一、實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)無論是成立法人工程公司，還是不成立法人公司的隱名開發(fā)、顯名開發(fā)，只要在一方出地，一方 出資合作開發(fā)房地產(chǎn)中， 合作合同或協(xié)議約定雙方共享利潤、 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的， 為實(shí)質(zhì)的合作開發(fā)房地產(chǎn) 行為。一成立獨(dú)立法人公司合作開發(fā)房地產(chǎn)例71甲公司以 10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3 000萬元的貨幣資金出資，共同 投資成立獨(dú)立法人丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)

4、的取得本錢為3 000 萬元，公允價(jià)值為 4 500 萬元，占丙公司 60的股份，乙公司出資占丙公司 40的股份，雙方約定按出資比例 采取利潤共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入為 25 000 萬元，稅后利潤 1 500 萬元，年 終股東大會(huì)決議以 50的股利支付率采用貨幣資金方式分配利潤?！旧娑惙治黾坝?jì)算 】1. 營業(yè)稅對于甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為， 不征營業(yè)稅。 乙公司以貨幣資金出 資，不涉及營業(yè)稅。在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對于丙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為， 應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營業(yè) 稅，甲、乙公司分得的利潤不征營業(yè)稅。丙公司應(yīng)交營業(yè)稅 =25 000x

5、5=1 250萬元2. 土地增值稅 甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。 丙公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 建成后按比例分房自用的， 對分配房屋的行為暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)征收土地增值稅。3. 契稅丙公司接受甲公司以土地使用權(quán)出資， 對丙公司應(yīng)征收契稅， 其計(jì)稅依據(jù)為丙公司取得土地使用權(quán)的公允價(jià)值4 500萬元。假設(shè)契稅稅率為4%,那么丙公司應(yīng)交契稅計(jì)算為：4 500x4% =180 萬元4. 企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資,應(yīng)將其分解為按 4 500 萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù),并計(jì)算 確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。符合條件的居民企業(yè)

6、之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益,為免稅收人,甲公司、乙公司從丙公 司分配的利潤,免征企業(yè)所得稅?！緯?huì)計(jì)分析及處理】1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理 1 按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000【值得注意：有待改良】 2按照投資比例分配利潤時(shí)：借：應(yīng)收股利 4 500 000貸：投資收益 4 500 0003實(shí)際分配利潤時(shí)：借：銀行存款 4 500 000貸：應(yīng)收股利 4 500 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理乙公司對丙公司具有重大影響，應(yīng)采用權(quán)益法進(jìn)行長期股權(quán)投資核算1按照協(xié)議投入資金時(shí)：

7、借：長期股權(quán)投資丙公司 30 000 000貸：銀行存款 30 000 0002丙公司實(shí)現(xiàn)利潤時(shí)： 借：長期股權(quán)投資損益調(diào)整 6 000 000貸：投資收益 6 000 0003按照投資比例分得投資收益時(shí)：借：銀行存款 3 000 000貸：長期股權(quán)投資損益調(diào)整 3 000 000假設(shè)例 7-1 中，丙公司年終股東大會(huì)決議，對投資各方應(yīng)分配的利潤采取分配房屋的實(shí)物 分配的方式，當(dāng)年建成住宅用房 400套，當(dāng)年銷售 300套，每套均價(jià) 32 萬元，每套平均本錢 22萬元， 其中甲方分配房屋 15 套，乙方分配房屋 10套。這里除分配環(huán)節(jié)與上述不同外， 其他會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 與上述相同，在此僅進(jìn)行分

8、配環(huán)節(jié)的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理。【涉稅分析及計(jì)算】1. 營業(yè)稅丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，那么應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。此處并未明確 丙公司將房屋分配給甲、 乙公司時(shí)是否繳納營業(yè)稅， 丙公司將房屋分配給甲乙公司的過程屬于視同銷 售行為，應(yīng)該屬于征收營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 丙公司向甲公司、 乙公司分配房屋的實(shí)物分配行為應(yīng)交營 業(yè)稅為：25x32x5% =40 萬元如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)為是利潤分配， 而認(rèn)為是按比例分房， 將可能面臨對甲公司以土地使用權(quán)出資 行為征收營業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)。2. 土地增值稅對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅， 建成后轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)征

9、收土地增值稅。 丙公司向甲公司、 乙公司分配房屋的實(shí)物分配行為暫免征收土地 增值稅。3. 契稅甲公司、乙公司接受丙公司向其分配房屋的行為，應(yīng)繳納契 稅。假設(shè)契稅稅率為 4%。甲公司應(yīng)交契稅 =15x32x4% =萬元乙公司應(yīng)交契稅 =10x32x4% =萬元會(huì)計(jì)分析及處理】1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理因甲公司持有丙公司 60的股權(quán)，應(yīng)采用本錢法核算。 借：固定資產(chǎn)房屋 4 800 000貸：投資收益 4 800 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理乙公司會(huì)計(jì)分析同甲公司，因乙公司持有丙公司 40的股權(quán)，應(yīng)采用權(quán)益法核算。 乙公司取得丙公司分配的房屋時(shí)：借：固定資產(chǎn)房屋 3 200 000貸：長期股權(quán)

10、投資損益調(diào)整 3 200 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理借：應(yīng)付股利 8 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入 8 000 000借：主營業(yè)務(wù)本錢 5 500 000貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋 5 500 000二以出地方為主體的隱名合作開發(fā)房地產(chǎn)模式 例 7-2 甲公司以 4 500 萬元的貨幣資金投資，乙公司以萬平方米的土地使用權(quán)投資，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司， 成立工程部， 以乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。 甲公司股份比例占60，乙公司股份比例占 40，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式。乙公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅收利潤 1 500 萬元，年終按照合作雙方約定，以 50的股利支付率，采

11、用貨幣資金方式分配利潤?！旧娑惙治黾坝?jì)算】1. 營業(yè)稅甲公司以貨幣資金出資， 在出資環(huán)節(jié)， 不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為； 以乙公司為開發(fā)主體合作開發(fā)房 地產(chǎn)，出資環(huán)節(jié)不涉及土地使用權(quán)過戶，乙公司不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對 于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司 開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3. 契稅投資環(huán)節(jié)、分配利潤環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為。4. 企業(yè)所得稅甲公司分配的利潤視同股息、 紅利等權(quán)益性投資收益免征企業(yè)

12、所得稅； 乙公司應(yīng)將合作開發(fā)工程 形成的利潤并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅?！鞠榷惡蠓帧俊緯?huì)計(jì)分析及處理】1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理甲公司以貨幣資金隱名出資，應(yīng)通過“其他應(yīng)收款核算，合作工程分配利潤屬于投資收益。1按照協(xié)議投入貨幣資金時(shí)：借：其他應(yīng)收款乙公司 45 000 000貸：銀行存款 45 000 0002合作工程實(shí)現(xiàn)利潤時(shí)：借：其他應(yīng)收款乙公司 4 500 000貸：投資收益 4 500 000 3收到被投資方分配的利潤時(shí)：借：銀行存款 4 500 000貸：其他應(yīng)收款 4 500 0002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理分配合甲公司以貨幣資金隱名出資， 乙公司收到甲公司的出資款， 應(yīng)通過“

13、其他應(yīng)付款 作工程利潤通過“利潤分配核算。1收到甲公司出資時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：其他應(yīng)付款甲公司 45 000 0002宣告分配利潤：借：利潤分配應(yīng)付利潤 4 500 000貸：其他應(yīng)付款甲公司 4 500 0003支付投資方利潤時(shí)：借：其他應(yīng)付款甲公司 4 500000貸：銀行存款 4 500 000三顯名合作開發(fā)在顯名合作開發(fā)下， 一方以土地使用權(quán)、 另一方以貨幣資金共同出資建房， 一般不涉及土地使用 權(quán)過戶，在這一合作過程中， 實(shí)質(zhì)上為雙方在各自擁有的土地使用權(quán)的土地上合作建房， 出地方發(fā)生 了轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán)的行為， 對出地方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營

14、業(yè)稅。 出 資方以貨幣資金購置土地使用權(quán)，沒有發(fā)生銷售行為，不應(yīng)征收營業(yè)稅。出地方出售土地使用權(quán)， 按實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入交納營業(yè)稅。 因在顯名合作開發(fā)中， 出地方的出 地環(huán)節(jié)不涉及土地使用權(quán)的過戶問題，故不涉及土地增值稅的應(yīng)稅行為。建成后按比例分房自用的， 暫免征收土地增值稅、建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在顯名合作開發(fā)模式下，根據(jù)?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 2 號長期股權(quán)投資?及其應(yīng)用指南規(guī)定，企 業(yè)使用本企業(yè)的資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)資源與其他合營方共同進(jìn)行某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不構(gòu)成獨(dú)立的 會(huì)計(jì)主體，并且按照合同或協(xié)議約定對該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施共同控制的，為共同控制經(jīng)營。在共同控制經(jīng)營下， 每一合營方歸集本

15、企業(yè)發(fā)生的相關(guān)本錢費(fèi)用， 同時(shí)按照合營合同或協(xié)議約定 分享合營產(chǎn)生的收入。二、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為一成立法人公司中，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定 利潤的分配方式 例 7-3 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3 000 萬元的貨幣資金出資，共同 投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投人土地使用權(quán)的取得本錢為 3 000 萬元， 公允價(jià)值為 4 500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按銷售收入的提成作為投資收益，剩 余利潤歸乙公司所有，該工程結(jié)束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收入 25 000 萬元，甲方

16、取得 投資收益 625 萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，出地方以土地使用權(quán)對外“投資為名義，只收取固定的收益，根據(jù)法釋 20055 號 規(guī)定，提供土地使用權(quán)的一方不承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 只收取固定利益的， 其實(shí)質(zhì)上屆于出地方向丙公司轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)行為， 不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 以下分甲、乙、丙公司進(jìn)行涉稅及會(huì)計(jì)分析及處理。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營業(yè)稅甲公司應(yīng)交營業(yè)稅 =4 500+625-3 000x5 =萬元 對于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，故不涉及營業(yè)稅。 對丙公司應(yīng)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。丙公司應(yīng)交營業(yè)稅： 25 000x 5 =1

17、 250 萬元 2. 土地增值稅 出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，應(yīng)繳納土地增值稅。 獨(dú)立法人丙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅 甲公司以土地使用權(quán)出資，丙公司作為產(chǎn)權(quán)承受方應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4，那么丙公司應(yīng)交契稅=4500x4% =180萬元。4. 企業(yè)所得稅 甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得應(yīng)交納企業(yè)所得稅；根據(jù)?企業(yè)所得稅法?第=十六條規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，為免稅收入，乙公司從丙公司分配的利潤，免 征企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出地方甲公司按照 ?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 7

18、號非貨幣性資產(chǎn)交換? 進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長期股 權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。持有期間按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 2 號長期股權(quán)投資?中的本錢法核算。1按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000營業(yè)外收入 15 000 000(2) 按銷售收入的一定比例提成時(shí)：借：銀行存款 6 250 000貸：投資收益 6 250 000(3) 按協(xié)議收回投資時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 2 號長期股權(quán)投資? 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理， 應(yīng)當(dāng)按照

19、實(shí)際 支付的購置價(jià)款作為初始投資本錢。持有期間按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)那么規(guī)定的權(quán)益法核算。按照協(xié)議投人貨幣資金時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 30 000 000貸：銀行存款 30 000 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理丙公司按照接受出資、 分配利潤進(jìn)行賬務(wù)處理， 接受非貨幣資產(chǎn)出資的， 按照評估確認(rèn)的價(jià)值或 合同、協(xié)議或公司章程約定的價(jià)值入賬。(1) 收到甲、乙公司出資時(shí)：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45 000 000銀行存款 30 000 000貸：實(shí)收資本甲公司 45 000 000乙公司 30 000 000(2) 分配甲公司提成時(shí)：借：利潤分配應(yīng)付利潤 6 250 000貸：應(yīng)付股利 6 2

20、50 000(3) 支付甲公司提成時(shí)：借：應(yīng)付股利甲公司 6 250 000貸：銀行存款 6 250 000(二) 隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配， 或提取固定利潤 例 7-4 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3 000 萬元的貨幣資金出資，不成 立獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。 雙方協(xié)議約定， 房屋 建成后，甲公司提取 500 萬元固定利潤的方式參與分配， 剩余利潤歸乙公司所有， 該工程結(jié)束后甲公 司收回投資。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，屬于甲公司將土地使用權(quán)以對外“投資為名義，只收取固定

21、的收益，根據(jù) 200515 號司法解釋的規(guī)定， 提供土地使用權(quán)的一方不承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 只收取固定利益的， 實(shí)質(zhì)上屬于買賣土 地使用權(quán)行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營業(yè)稅甲公司實(shí)質(zhì)上屆于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為， 應(yīng)對甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征收營業(yè)稅， 以全部 收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。乙公司以貨幣資金出資的行為不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為； 在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對于乙公司開發(fā) 完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。2. 土地增值稅甲公司實(shí)質(zhì)上屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為， 以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)應(yīng)繳納土地增值稅； 在房屋建成

22、 后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅甲公司實(shí)質(zhì)上屆于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，在出地環(huán)節(jié)乙公司應(yīng)繳納契稅。4. 企業(yè)所得稅甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得應(yīng)交納企業(yè)所得稅； 乙公司應(yīng)將該工程形成的營業(yè)利潤額并人當(dāng)期應(yīng) 納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤?！居懻摚杭坠痉值玫?500 萬固定利潤還要交稅嗎？】 會(huì)計(jì)分析及處理 1.甲公司會(huì)計(jì)分析及處理實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，甲公司通過“應(yīng)收賬款進(jìn)行核算。(1) 按照協(xié)議投人土地使用權(quán)時(shí)：借：應(yīng)收賬款乙公司 4 500 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 45 000 000借：其他業(yè)務(wù)本錢 30

23、 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000(2) 取得固定利潤時(shí)：借：銀行存款 5 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收人 5 000 000(3) 按照協(xié)議收回出資時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：應(yīng)收賬款乙公司 45 000 0002.乙公司會(huì)計(jì)分析及處理 實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，乙公司通過“應(yīng)付賬款核算。(1) 收到甲公司投入土地使用權(quán)時(shí)：借：開發(fā)本錢 50 000 000貸：應(yīng)付賬款甲公司 50 000 000(2) 按照協(xié)議向甲方支付固定利潤時(shí)：借：應(yīng)付賬款 5 000 000貸：銀行存款 5 000 000(3) 按照協(xié)議向甲方支付出資時(shí)：借：應(yīng)付賬款甲公司

24、 45 000 000貸：銀行存款 45 000 000(三) 隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利 潤的分配方式 例 7-5 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3 000 萬元的貨幣資金出資，不成 立獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的甲公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。 雙方協(xié)議約定， 甲公 司提取 5 000 萬元固定資金，房屋建成后，該工程開發(fā)的全部開發(fā)產(chǎn)品登記為乙公司名下。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 這是實(shí)務(wù)中很常見的以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 在這種方式下， 一般出資 方無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且一般為從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限制

25、的行政事業(yè)單位，其為了改善職工住房， 以單位的名義統(tǒng)一與房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作， 將房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有的土地作價(jià)， 以房地產(chǎn)開發(fā)公 司的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，實(shí)質(zhì)為甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 稅務(wù)分析及計(jì)算 1. 營業(yè)稅甲公司按照對外銷售房屋的行為，按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。乙公司以貨幣資金出資的行為不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為。2. 土地增值稅甲公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對于甲公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為， 應(yīng)按稅法規(guī)定繳納 土地增值稅。3. 契稅乙公司購置房屋，作為產(chǎn)權(quán)承受方應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4，那么乙公司應(yīng)交契稅=3000x4% =120萬元。4. 企業(yè)所得稅甲公司應(yīng)將該工程形成的營業(yè)利潤額

26、并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理名義上，甲公司收到乙公司貨幣出資時(shí)，應(yīng)按“預(yù)收賬款進(jìn)行核算(1) 按照協(xié)議收到乙公司貨幣出資時(shí)：借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款乙公司(2) 房屋交付確認(rèn)收入時(shí)：借：預(yù)收賬款乙公司貸：主營業(yè)務(wù)收入 30 000 000 同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)本錢。2. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理 實(shí)務(wù)中乙公司按房屋買賣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。(1) 投入貨幣資金時(shí)：借：預(yù)付賬款甲公司 30 000 000貸：銀行存款 30 000 000(2) 房屋轉(zhuǎn)移時(shí)：借：固定資產(chǎn) (或其他科目 ) 30 000 000貸：預(yù)付賬款甲公司 30 000 000三、以合作

27、開發(fā)房地產(chǎn)為名義的非貨幣性資產(chǎn)交換行為 (一)成立法人公司模式下，出地方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式 例 7-6 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3 000 萬元的貨幣資金出資，共同 投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得本錢為 3 000 萬元， 公允價(jià)值為 4 500 萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按 20的比例分配房屋，剩余房屋歸 乙公司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋的公允價(jià)值為 4 500 萬元，所分房屋的開發(fā)本錢為 4 000 萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，甲公司將土地使用權(quán)以對外“投資為名義， 不承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 只分配固

28、定數(shù)量房屋， 實(shí)質(zhì)上屬于以土地使用權(quán)為對價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣性資產(chǎn)交換行為， 這種行為不屬于合作開發(fā)房 地產(chǎn)行為。值得注意的是， 這種按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品與以房屋分配利潤不同， 以房屋分配利潤是承當(dāng)經(jīng) 營風(fēng)險(xiǎn)的利潤分配， 只是利潤分配的形式為房屋而不是貨幣資金， 而按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品沒有承 擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營業(yè)稅房屋建成后， 出地方如果按分配一定比例開發(fā)產(chǎn)品的方式參與分配， 實(shí)質(zhì)上屬于甲公司以土地使 用權(quán)為對價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣性資產(chǎn)交換行為。甲公司向丙公司出資土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征稅。 對于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅

29、行為， 故 不涉及營業(yè)稅。丙公司將房屋分配給甲公司、乙公司的行為屬于視同銷售行為，應(yīng)屬于征收營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 甲公司、乙公司分配的房屋，如果各自銷售，那么再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。2. 土地增值稅出地方甲公司以土地使用權(quán)為對價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣資產(chǎn)交換行為， 既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、 土 地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移， 交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入， 屬于土地增值稅的征稅范圍， 甲公司以土地使 用權(quán)出資時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅。 丙公司在房屋建成后向甲公司、 乙公司分配房屋的行為， 暫免征收土 地增值稅【合作建房，建成后自用，免征】。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)向丙公司出資的行為，丙公司應(yīng)繳納契稅。丙公司在房屋

30、建成后向甲公司、 乙公司分配房屋的行為，甲公司、乙公司均應(yīng)繳納契稅。甲公司向丙公司出資土地使用權(quán)的行為， 應(yīng)在首次分得房屋時(shí)， 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購人開發(fā)產(chǎn) 品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理， 并按應(yīng)分得的房屋的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或 損失。乙公司從丙公司分配的利潤，免征企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：出地方按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 7 號非貨幣性資產(chǎn)交換? 進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資 的會(huì)計(jì)處理。(1) 按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000營業(yè)外收入 15 000 000

31、(2) 按一定比例取得分配的房屋時(shí)， 應(yīng)按沖減投資本錢或收回投資處理， 差額局部計(jì)入投資收益。借：固定資產(chǎn) 45 000 000貸：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：出資方按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 2 號長期股權(quán)投資? 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理， 應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際 支付的購置價(jià)款作為初始投資本錢。按照協(xié)議投入貨幣資金時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 30 000 000貸：銀行存款 30 000 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1) 接受甲、乙公司投入土地使用權(quán)時(shí)：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45 000 000銀行存款 30 000 000貸：實(shí)收資本甲公司 45 000

32、 000乙公司 30 000 000(2) 分配甲公司房屋時(shí)：借：實(shí)收資本甲公司 45 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入 45 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢 40 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000(二)隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式 例 7-7 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3 000 萬元的貨幣資金出資，不成 立獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。 甲公司投入土地使用 權(quán)的取得本錢為 3 000 萬元，公允價(jià)值為 4 500 萬元，雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按

33、20 分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋公允價(jià)值為4 500萬元，所分房屋的開發(fā)本錢為 4 000 萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中， 甲方將土地使用權(quán)以“合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義， 不承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 只分配固定數(shù)量 房屋，實(shí)質(zhì)上屆于甲方以土地使用權(quán)為對價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣交換行為。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營業(yè)稅甲公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅； 乙公司以貨幣出資也不涉 及營業(yè)稅應(yīng)稅行為。 乙公司向甲公司分配房屋的行為應(yīng)按照視同銷售行為， 按“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳 納營業(yè)稅。乙公司應(yīng)分配房屋自用的，不涉及營業(yè)稅；自建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，應(yīng) 視同發(fā)

34、生應(yīng)稅行為，交納營業(yè)稅。2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，出地方以土地使用權(quán)出資需要繳納土地增值稅。乙公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行為， 暫免征收土地增值稅。 乙公司分配房屋自用的不 征收土地增值稅；對外銷售的，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅實(shí)質(zhì)上屬于出地方以土地使用權(quán)為對價(jià)換取開發(fā)產(chǎn)品的交換行為， 如土地使用權(quán)價(jià)格高于甲公司 按比例分配房屋的價(jià)格時(shí)， 應(yīng)由乙公司以兩者的價(jià)差為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅； 反之，如甲公司按比例分 配房屋的價(jià)格高于土地使用權(quán)的價(jià)格，應(yīng)由甲公司以兩者的價(jià)差為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。乙公司分配房屋自用的，屬于開發(fā)產(chǎn)品自用，不繳納契稅。4. 企業(yè)所得稅乙公司在向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如

35、本例中甲公司分配房屋的計(jì)稅本錢為4 000 萬元，那么甲公司【值得商榷？應(yīng)該是乙公司】應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢 4 000萬元與投資額 4 500萬元的差額計(jì)入 當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1) 按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：應(yīng)收賬款乙公司 45 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000(2) 按雙方協(xié)議約定，獲取房屋時(shí)： 借：固定資產(chǎn) 45 000 000 貸：應(yīng)收賬款 45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1) 按照協(xié)議收到投入土地使用權(quán)時(shí)： 借：開發(fā)本錢 45 000 000 貸：應(yīng)付賬

36、款甲公司 45 000 000(2) 按照協(xié)議向甲公司分配房屋時(shí)： 借：應(yīng)付賬款甲公司 45 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 45 000 000 同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢 40 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000四、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的借款行為一成立法人公司，出資方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利 潤的分配方式 例 7-8 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3 000 萬元的貨幣資金出資，共同 投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得本錢為 3 000 萬元， 公允價(jià)值為 4 500萬元，投資

37、協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按銷售收入的提成作為投資收益，剩 余利潤歸甲公司所有，該工程結(jié)束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收人 25 000 萬元，乙公司取 得投資收益 400 萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，乙公司將資金以對外“投資為名義，只收取固定數(shù)額貨幣的，根據(jù) 20055 號司 法解釋的規(guī)定， 提供資金的一方不承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 只收取固定數(shù)額貨幣的， 實(shí)質(zhì)上屬于法人公司向出 資方借款行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)。 涉稅分析及計(jì)算 I. 營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)，對于出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。 對于乙公司以貨幣資金出資、收取銷售提成的行為，實(shí)質(zhì)上屬于乙公司

38、向法人公司提供借款的行為， 應(yīng)以銷售提成的金額為基數(shù)， 按“金融保險(xiǎn)業(yè)稅目繳納 5 的營業(yè)稅。 在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 丙 公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。乙公司應(yīng)交營業(yè)稅 =400x5 =20萬元 丙公司應(yīng)交營業(yè)稅 =25 000x5 =1250萬元 2. 土地增值稅因所組建的獨(dú)立法人公司丙公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 甲公司以土地使用權(quán)向其投資時(shí)， 應(yīng)繳納土 地增值稅；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，丙公司對外銷售房屋應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)，丙公司應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4。那么丙公司應(yīng)交契稅：4 500x4 =180(萬元) 。4. 企

39、業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按 4 500 萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并計(jì)算 確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。乙公司向法人公司丙公司提供借款取得的利息收入，應(yīng)并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：出地方按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 7 號非貨幣性資產(chǎn)交換? 進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資 的會(huì)計(jì)處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長期股權(quán)投資 =丙公司 45 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000營業(yè)外收入 15 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：出資方按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 2 號長期股權(quán)投資? 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)

40、的會(huì)計(jì)處理， 應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際 支付的購置價(jià)款作為初始投資本錢。(1) 按照協(xié)議以貨幣資金出資時(shí)：借：長期股權(quán)投資 30 000 000貸：銀行存款 30 000 000(2) 按銷售收入一定比例提成時(shí)，作投資收益處理：借：應(yīng)收股利 4 000 000貸：投資收益 4 000 000(3) 收到銷售提成時(shí)： 、借：銀行存款 4 000 000貸：應(yīng)收股利 4 000 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理： 法人公司按照接受出資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，按出資雙方確認(rèn)的價(jià)值入賬。(1) 收到甲、乙公司投入注冊資本時(shí)： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實(shí)收資本甲公司

41、45 000 000 乙公司 30 000 000(2) 向乙公司分配投資收益時(shí)： 借：利潤分配應(yīng)付得潤 4 000 000 貸：應(yīng)付股利 4 000 000(3) 支付乙公司投資收益時(shí)：借：應(yīng)付股利 4 000 000貸：銀行存款 4 000 000(二)隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出資方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式 例 7-9 甲公司以 4 500 萬元的貨幣資金出資，乙公司以萬平方米的土地使用權(quán)出資，雙方約定 不成立獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。 投資 協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司提取 540 萬元固定利潤的方式

42、參與分配，剩余利潤歸乙公司所有。 該工程結(jié)束后甲方收回投資。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，甲公司將資金以“合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義，只收取固定數(shù)額貨幣的，根據(jù) 20055 號司法解釋的規(guī)定， 提供資金的一方不承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 只收取固定數(shù)額貨幣或提取固定利潤的， 實(shí)質(zhì) 上屬于具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的出地方向出資方的借款行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)， 甲公司、乙公司均不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為； 甲公司按銷售提成分配利潤實(shí)質(zhì)上屆于 甲公司向乙公司提供借款，甲公司應(yīng)以固定利潤為基數(shù)，按“金融保險(xiǎn)業(yè)稅目繳納5的營業(yè)稅。甲公司應(yīng)交營業(yè)稅=540x5% =27萬元在房屋建成后銷售

43、環(huán)節(jié)， 對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為， 應(yīng)按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。2. 土地增值稅 在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3. 契稅 在出資、分配環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為。4. 企業(yè)所得稅甲公司向乙公司提供借款取得的利息收人， 乙公司合作開發(fā)取得的利潤均應(yīng)并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得 額繳納企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方甲方提取固定利潤參與分配， 實(shí)質(zhì)上屆于提供借款的行為， 借人方即乙方可通過“其他應(yīng) 付款進(jìn)行核算，甲方可以通過“其他應(yīng)收款進(jìn)行

44、核算。(1) 按照協(xié)議出資時(shí)：借：其他應(yīng)收款乙 公司 45 000 000貸：銀行存款 45 000 000(2) 取得固定利潤時(shí)：借：銀行存款 5 400 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 5 400 000(3) 按照協(xié)議收回出資時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：其他應(yīng)收款乙公司 45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1) 收到甲公司投入資金時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：其他應(yīng)付款甲公司 45 000 000(2) 按照協(xié)議向甲方支付固定利潤時(shí)：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 400 000(3) 按照協(xié)議向甲方支付出資時(shí)：借：其他應(yīng)付款甲公司 45 000 000貸：銀行存款 45

45、 000 000五、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋買賣行為(一)成立法人公司，出資方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式 例 7-10 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3 000 萬元的貨幣資金出資，共同 投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按14分配房屋，剩余房屋留歸丙公司銷售， 利潤歸甲公司所有。 假設(shè)分給乙公司的房屋實(shí)際本錢為 2 500 萬元 該工程結(jié)束后公司注銷。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，乙公司將資金以對外“投資為名義，只分配固定數(shù)量房屋，根據(jù) 20055 號司法 解釋的規(guī)定， 提供資金的一方不承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 只分配固定數(shù)量房屋的

46、， 那么實(shí)質(zhì)上屬于出資方向丙公 司購置房屋的行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)，對于出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨(dú)立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。 出資方乙公司以貨幣資金出資的行為， 實(shí)質(zhì)上屬于出資方向法人公司購置房屋行為， 乙公司出資與分 配房屋的行為均不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，故乙公司不涉及營業(yè)稅。丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，那么應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。丙公司將房屋 分配給甲乙公司的過程屬于視同銷售行為，應(yīng)該屬于征收營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。2. 土地增值稅甲公司以土地使用權(quán)向其投資時(shí)， 應(yīng)繳納土地增值稅； 丙公司在房屋建成后向甲公司、 乙公

47、司分 配房屋的行為，暫免征收土地增值稅。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)， 丙公司應(yīng)繳納契稅； 丙公司在房屋建成后向甲公司、 乙公司分配 房屋的行為，甲公司、乙公司均應(yīng)繳納契稅。4. 企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按 4 500 萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并計(jì)算 確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出地方按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 7 號非貨幣性資產(chǎn)交換? 進(jìn)行以上地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資 的會(huì)計(jì)處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 000貸：無形資產(chǎn) - 土地使用權(quán) 30 000 000營業(yè)外收入 15

48、000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1) 投入注冊資金時(shí)：出資方按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第 2 號長期股權(quán)投資? 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理， 應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際 支付的購置價(jià)款作為初始投資本錢。借：長期股權(quán)投資 30 000000(2) 丙公司分配房屋時(shí)，應(yīng)沖減投資本錢：借：固定資產(chǎn) 30 000 000貸：長期股權(quán)投資丙公司 30 000 0003. 丙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1) 接受甲乙公司投入注冊資金時(shí)：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45 000 000銀行存款 30 000 000貸：實(shí)收資本甲公司 45 000 000乙公司 30 000 000(2) 丙公司向出資方乙公司按比例分配房屋時(shí)：借：實(shí)

49、收資本乙公司 30 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入 30 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢 25 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 25 000 000(二)隱名開發(fā)中，出資方按固定比例分配開發(fā)產(chǎn)品 例 7-11 甲公司以 4 500 萬元的貨幣資金出資，乙公司以萬平方米的土地使用權(quán)出資，不成立 獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。 雙方協(xié)議約 定，房屋建成后，甲公司按 20分配房屋的方式分配利潤并收回投資，剩余房屋歸乙公司所有。假 設(shè)甲公司分配房屋公允價(jià)值為 5 000 萬元，實(shí)際本錢為 4 000 萬元。 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析 此案例中，出資方甲公

50、司將資金以“合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義，只分配固定數(shù)量房屋，根據(jù)20055 號司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，為房屋買賣 行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計(jì)算 1. 營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)， 甲公司、乙公司均不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為； 乙公司向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品的行為實(shí) 質(zhì)上屬于銷售開發(fā)產(chǎn)品的行為，應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。乙公司應(yīng)交營業(yè)稅 =5 000x5 =250萬元 2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；對于一方出地，一方出資金，雙方 合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

51、乙 公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行為， 暫免征收土地增值稅。 乙公司分配房屋自用的不征收土 地增值稅，對外銷售的，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅在出資環(huán)節(jié)， 甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為； 在分配環(huán)節(jié)，乙公司向甲公司分配房屋時(shí)， 甲公司應(yīng)繳納契稅；乙公司分配房屋自用、對外銷售均不征收契稅。甲公司應(yīng)交契稅 =4 500x4 =18萬元 4. 企業(yè)所得稅乙公司在向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)， 如開發(fā)產(chǎn)品已結(jié)算計(jì)稅本錢的， 應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與甲 公司投資額 4500 萬元的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅本錢的，應(yīng)將分配乙公司的開發(fā) 產(chǎn)品【商榷：將乙公司的投資額】視同銷售收入進(jìn)行稅務(wù)處

52、理。對視同銷售收入確實(shí)定， 一般情況下為甲公司的投資額， 如果投資額明顯不合理， 稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 核定。 000 萬元核定視同銷售收入。此案例中稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能按照 5 會(huì)計(jì)分析及處理 1. 甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方只分配固定數(shù)量房屋，實(shí)質(zhì)上屆于買賣房屋行為，出資方可通過“預(yù)付賬款進(jìn)行核算， 收到出資一方可以通過“預(yù)收賬款進(jìn)行核算。(1) 按照協(xié)議投入資金時(shí)：借：預(yù)付賬款 45 000 000貸：銀行存款 45 000 000(2) 按照協(xié)議分得房屋時(shí)：借：固定資產(chǎn) 45 000 000貸：預(yù)付賬款 45 000 0002. 乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1) 收到甲公司投入資金時(shí)：借：銀行存款 45 000 000貸：預(yù)收賬款 45 000 000(2) 按照協(xié)議向甲公司分配房屋時(shí)：借：預(yù)收賬款甲公司 45 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入 45 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢 40 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000六、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋租賃行為一隱名開發(fā)中，出資方使用一定期限房屋 例 7-12 甲公司以 4 500 萬元的貨幣資金出資，乙公司以萬平方米的土地使用權(quán)出資，不成立 獨(dú)立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。 雙方協(xié)議約 定，房屋建成后，由甲公司經(jīng)營 20 年后，其所