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文檔簡(jiǎn)介
1、上海新國(guó)際博覽中心 智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備管理總體方案陸家嘴物業(yè)公司對(duì)上海新國(guó)際博覽中心智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備管理實(shí)施運(yùn)行管理屬地化與維修保養(yǎng)一體化相結(jié)合的先進(jìn)管理模式,集智能建筑物、設(shè)施 、設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合,為人們創(chuàng)造一個(gè)高效、舒適、便利、安全的工作環(huán)境。陸家嘴物業(yè)公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確保上海新國(guó)際博覽中心智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。陸家嘴物業(yè)公司的專業(yè)工程師隊(duì)伍在總師室的領(lǐng)導(dǎo)下為智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備管理提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)支持。陸家嘴物業(yè)公司的維修中心具有一支精良的維修隊(duì)伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。陸家嘴物業(yè)公
2、司建立的智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備應(yīng)急事件的及時(shí)有效處理。陸家嘴物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度,設(shè)備人員安全守則,特殊工程持證上崗制度實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程,實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程,規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法,維修保養(yǎng)內(nèi)容要求,質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì),確保安全正常運(yùn)行和使用。 1管理模式在上海新國(guó)際博覽中心及陸家嘴物業(yè)公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,實(shí)行上海新國(guó)際博覽中心
3、智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備管理主任負(fù)責(zé)制,實(shí)施運(yùn)行部和維保部雙管方式的管理模式,以確保智能建筑物、設(shè)施完好及各設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行,計(jì)劃維保和應(yīng)急處理工作有序開展。運(yùn)行部負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作,日常巡視,數(shù)據(jù)記錄,機(jī)房清潔,業(yè)主及其它部門的報(bào)修和應(yīng)急處理工作。各維保部門負(fù)責(zé)所管智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備系統(tǒng)的計(jì)劃周期檢查保養(yǎng),各類維修及應(yīng)急搶修工作。2管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)和任務(wù)2.1管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)l 智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備完好率達(dá)98%以上。l 陸家嘴物業(yè)管理人員保修,接報(bào)后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。維修及時(shí)率達(dá)100%,維修合格率達(dá)100%。l 電梯關(guān)人等突發(fā)事故,接報(bào)后5分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理。2.2管理服務(wù)的
4、目標(biāo)l 無(wú)重大設(shè)備責(zé)任事故發(fā)生。l 無(wú)重大安全事故發(fā)生。l 確保智能建筑物、設(shè)施完好及設(shè)備安全正常運(yùn)行。l 提高設(shè)備的適用效率,降低運(yùn)行成本。l 接管后即導(dǎo)入iso9002質(zhì)量保證體系、iso14001環(huán)境質(zhì)量保證體系及ohsas18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系。2.3 管理服務(wù)的任務(wù)l 負(fù)責(zé)各智能建筑物、設(shè)施維護(hù)及設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理工作。l 制定設(shè)備應(yīng)急預(yù)案,并定期演練,逐步完善。l 制定各智能建筑物、設(shè)施維護(hù)及設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,記錄各智能建筑物、設(shè)施維護(hù)及設(shè)備運(yùn)行參數(shù),定期分析并加以調(diào)整。3智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備系統(tǒng)的內(nèi)容、巡檢、定期檢查保養(yǎng)
5、、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、人員配備及應(yīng)急處理:智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備管理中所有智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備的種類及主要技術(shù)參數(shù)見上海新國(guó)際博覽中心設(shè)備情況簡(jiǎn)介及補(bǔ)充文件;確切智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)細(xì)節(jié)以交接驗(yàn)收文檔資料為準(zhǔn)。3.1 電氣設(shè)備系統(tǒng)3.1.1 管理內(nèi)容 變壓器、高低壓配電柜(箱)、開關(guān)直流電源屏、計(jì)量柜(箱)、發(fā)電機(jī)組、控制柜(箱)、模擬指示屏、雙電源切換柜(箱)、動(dòng)力柜、照明柜、消火盤、電纜、母線、各類燈光設(shè)備、應(yīng)急燈、電源插座等設(shè)備的運(yùn)行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理機(jī)房清潔等工作。3.1.2電氣系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見后頁(yè)“附表”3
6、.1.3管理工作細(xì)則3.1.3.1運(yùn)行管理工作細(xì)則運(yùn)行工l 嚴(yán)格按照變配電、發(fā)電機(jī)的操作規(guī)程進(jìn)行操作。l 按規(guī)程按時(shí)巡視電氣設(shè)備,詳實(shí)記錄有關(guān)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)異常情況要及時(shí)采取措施,并向值班工程師和設(shè)備主任匯報(bào)。l 負(fù)責(zé)保持值班室、發(fā)電機(jī)等機(jī)房、變配電室環(huán)境清潔衛(wèi)生。維修工l 接到報(bào)修任務(wù)單后,帶好相關(guān)工具和材料5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),認(rèn)真修理。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng),恢復(fù)原狀,并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可,方可返回。如因材料等其它原因暫不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí),應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋,取得其諒解后,馬上返回,報(bào)告值班工程師,并在報(bào)修單上作好記錄。 值班工程師l 組織實(shí)施電氣設(shè)備的運(yùn)行操作,應(yīng)急處理工作。同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)電氣設(shè)
7、備的運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。3.1.3.2維保管理工作細(xì)則電氣主管l 做好維保電工的管理工作。在設(shè)備主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體負(fù)責(zé)電氣設(shè)備系統(tǒng)的維修、更新和改造工作,使設(shè)備在運(yùn)行中保持良好的狀態(tài)。l 根據(jù)設(shè)備主任所作的月度工作計(jì)劃,每周四制定下周工作計(jì)劃、每月26日制定下月材料費(fèi)用計(jì)劃。l 負(fù)責(zé)按計(jì)劃內(nèi)容安排維保電工作業(yè)。做好本工種和其他工種的協(xié)調(diào)工作,若遇到需要其他工種配合的情況要通知相關(guān)工種主管,預(yù)先做好人員安排。l 為確??萍拣^變配電、照明、控制中心、層面控制箱、發(fā)電機(jī)、電梯等運(yùn)行處于良好狀態(tài),隨時(shí)檢查電氣設(shè)備的使用、維修和保養(yǎng)情況,并負(fù)責(zé)解決有關(guān)技術(shù)問題。l 負(fù)責(zé)用電設(shè)備的綜合管理,包括技術(shù)
8、檔案的收集、保管,零星配件材料的采購(gòu)計(jì)劃編制,對(duì)所管理的電氣設(shè)備提供技術(shù)指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。 維修電工l 每天上班前接受電氣主管分配的電氣設(shè)備維保任務(wù),明確任務(wù)內(nèi)容,按時(shí)保質(zhì)保量完成任務(wù)。l 做好設(shè)備故障應(yīng)急搶修工作,一般故障的排除在3小時(shí)內(nèi)解決,若3小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的,且是重要設(shè)備故障,維保主管應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告設(shè)備主任。3.1.4停電事故的應(yīng)急預(yù)案l 發(fā)生停電事件,立即以應(yīng)急預(yù)案的順序通知管理處經(jīng)理。l 設(shè)備主任或值班人員即時(shí)派遣電工趕赴現(xiàn)場(chǎng),檢查供電設(shè)備,查處停電原因。l 如屬科技館全部斷電,設(shè)備部在向供電所查明情況后,立即起動(dòng)備用發(fā)電機(jī)。l 如一路斷電,則起用備用電源并
9、用聯(lián)絡(luò)柜實(shí)行切換。l 如屬局部停電,按應(yīng)急預(yù)案實(shí)施設(shè)備部應(yīng)立即搶修,安保部派員現(xiàn)場(chǎng)維持秩序。l 由于停電之關(guān)系,電梯有可能出現(xiàn)困人,安保部需立即查明,若有,立即通知工程部按電梯困人應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行處理。l 當(dāng)電源能在數(shù)分鐘后恢復(fù),則向上海新國(guó)際博覽中心工作人員及游客作停電原因的解釋;若一時(shí)還不能恢復(fù),則設(shè)備部主任會(huì)同管理處經(jīng)理將實(shí)際情況報(bào)告上海新國(guó)際博覽中心主管部門,考慮應(yīng)否采取疏散等應(yīng)急措施。l 如有必要將科技館內(nèi)人員撤退,保安員應(yīng)按應(yīng)急預(yù)案處理,協(xié)助指引科技館內(nèi)人員安全撤離。l 若在非辦公(營(yíng)業(yè))時(shí)間內(nèi)遇停電情況,任何人都不能擅自進(jìn)入停電區(qū)域內(nèi),除非獲得保安人員之許可方可進(jìn)入。l 當(dāng)所有人員撤
10、離后,保安巡邏員檢查整幢科技館,確證所有人已安全離開,對(duì)整幢科技館進(jìn)行警戒。l 監(jiān)控中心對(duì)整個(gè)事件作出記錄,會(huì)同設(shè)備部記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。l 檢修完畢恢復(fù)供電前,設(shè)備部應(yīng)通知管理處、安保及其他部門關(guān)閉所有設(shè)備,恢復(fù)后再開啟。停電恢復(fù)后,設(shè)備部檢查各有關(guān)設(shè)備,保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。l 事件結(jié)束后,設(shè)備部在2個(gè)工作日內(nèi)將詳細(xì)情況報(bào)上海新國(guó)際博覽中心和管理部,如存在管理問題,應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。4停電事故應(yīng)急處理流程圖供電局恢復(fù)供電局停電發(fā)生ba控制室ba控制室設(shè)備部管理處經(jīng)理倒閘操作設(shè)備部切換聯(lián)絡(luò)柜匯報(bào)檢查斷電情況向供電局詢問停電情況匯報(bào)局部故障停電全部停電一路停電送電管理處經(jīng)
11、理組織搶修起動(dòng)發(fā)電機(jī)起用備用電源恢復(fù)供電送應(yīng)急電源倒閘操作查明原因切換聯(lián)絡(luò)柜若一時(shí)不能恢復(fù)送電,則安保人員接旨令后開始按應(yīng)急預(yù)案疏散館內(nèi)人員。匯報(bào)匯報(bào)送電匯報(bào)3.1.5觸電事故的應(yīng)急預(yù)案l 發(fā)現(xiàn)情況后,立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場(chǎng),通知就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序,制止其它危險(xiǎn)行為的發(fā)生。通知設(shè)備主任及工程師趕赴現(xiàn)場(chǎng)。l 設(shè)備人員切斷現(xiàn)場(chǎng)電源后,立即對(duì)觸電受傷人實(shí)施搶救,以后程序按“急救”程序處理。 l 事件結(jié)束后,設(shè)備人員及時(shí)查明觸電原因,如存在隱患,提出糾正和預(yù)防措施,立即進(jìn)行整改。3.1.6電氣設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案l 一用一備的設(shè)備如有故障,立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備,并立即通知相應(yīng)的維修
12、人員前來(lái)修復(fù)。l 無(wú)備用的設(shè)備如有故障,則立即通知維修人員前來(lái)修復(fù)。l 如遇節(jié)假日,通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。3.2 電梯設(shè)備系統(tǒng)3.2.1管理內(nèi)容消防梯、貨梯、等設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理、機(jī)房清潔等工作。3.2.2電梯系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備見后頁(yè)“附表”3.2.3管理工作細(xì)則3.2.3.1運(yùn)行管理工作細(xì)則運(yùn)行工l 負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行情況巡查和故障報(bào)告,確保上海新國(guó)際博覽中心電梯的正常安全運(yùn)行,機(jī)房電源的正常供給,雙電源切換工作正常。l 負(fù)責(zé)電梯關(guān)人等應(yīng)急事件的處理,督促及配合電梯維保人員的故障檢修工作。l 負(fù)責(zé)保持電梯設(shè)備
13、機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生。維修工l 接到報(bào)修任務(wù)單后,帶好相關(guān)工具和材料5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),認(rèn)真修理。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng),恢復(fù)原狀,并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可,方可返回。如因材料等其它原因暫不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí),應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋,取得其諒解后,馬上返回,報(bào)告值班工程師并在報(bào)修單上作好記錄。值班工程師l 負(fù)責(zé)組織實(shí)施電梯運(yùn)行管理工作,指導(dǎo)電梯設(shè)備應(yīng)急事件的處理,并對(duì)電梯故障檢修的工作質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)。3.2.3.2維保管理工作細(xì)則電梯維保單位的人員l 負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的計(jì)劃保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急搶修工作。電工l 每周一次檢查各電梯設(shè)備機(jī)房的工具、滅火機(jī)等配件,清掃設(shè)備機(jī)房。l 每周巡檢電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處
14、理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。l 負(fù)責(zé)督促及配合電梯維保人員的定期維保工作。電氣主管l 負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備維保單位的定期維保、應(yīng)急搶修工作質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn),每月對(duì)電梯設(shè)備維保單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。3.2.4 電梯困人事故的應(yīng)急預(yù)案l 安??刂浦行穆牭诫娞菥婙Q響,以及從中央控制系統(tǒng)或自動(dòng)控制系統(tǒng)得知電梯故障,立即以消防應(yīng)急預(yù)案的順序通知管理處經(jīng)理。有人被困時(shí),利用電梯對(duì)講機(jī)與梯內(nèi)被困人員通話,親切禮貌地告訴他們不要驚慌,不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之外最近地方,用口頭告知被困人員。l 立即通知主管領(lǐng)導(dǎo),并在大堂該梯口樹立停用牌。l 立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),關(guān)閉該電梯動(dòng)力并
15、著手開門放人。l 非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行開門放人,以免發(fā)生危險(xiǎn)。l 當(dāng)被困人員救出以后,管理人員要向被困人員致歉,并詢問他們的健康情況。如有身體不適者,要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司,認(rèn)真檢查電梯故障原因,排除隱患。l 攜帶工具:繩子、保險(xiǎn)帶、梯子、電梯門專用鑰匙。l 當(dāng)事件結(jié)束后,保安立即撤除停用牌,恢復(fù)電梯工作,并在2個(gè)工作日內(nèi)將意外報(bào)告報(bào)上海新國(guó)際博覽中心主管部門。設(shè)備部根據(jù)故障原因,立即予以整改,并在2個(gè)月內(nèi)將意外報(bào)告及調(diào)查處理情況匯報(bào)給上海新國(guó)際博覽中心主管部門和管理部。3.3空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)3.3.1管理內(nèi)容冷凍機(jī)組、冷卻塔、鍋爐、自控裝置、加濕器、熱交換器
16、、冷卻循環(huán)泵、冷/熱水循環(huán)泵、熱交換器、集水/分水器、蓄冰槽、空調(diào)風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、組合式空調(diào)箱、調(diào)節(jié)器、防水閥、風(fēng)管、風(fēng)口等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行操作、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理、機(jī)房清潔等工作。3.3.2空調(diào)系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備見后頁(yè)“附表”3.3.3管理工作細(xì)則3.3.3.1運(yùn)行管理工作細(xì)則運(yùn)行工l 必須嚴(yán)格按照冷凍機(jī)組、鍋爐設(shè)備等操作規(guī)程進(jìn)行操作。l 設(shè)備運(yùn)行期間,要對(duì)各閥門的開閉狀態(tài)、膨脹水箱、補(bǔ)充水箱、浮球閥、溢水管、排污等情況進(jìn)行巡檢,發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決,無(wú)法解決時(shí)要報(bào)告值班工程師。l 冷凍機(jī)或鍋爐設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生問題都應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)
17、加以處理,無(wú)法處理的要立即報(bào)告值班工程師或設(shè)備主任,同時(shí)采取停故障機(jī),開啟備用機(jī)措施。維修工l 接到報(bào)修任務(wù)單后,帶好相關(guān)工具和材料5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),認(rèn)真修理。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng),恢復(fù)原狀,并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可,方可返回。如因材料等其它原因暫不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí),應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋,取得其諒解后,馬上返回,報(bào)告值班工程師并在報(bào)修單上作好記錄。值班工程師l 組織實(shí)施空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行操作,應(yīng)急處理工作。同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。3.3.3.2維保管理工作細(xì)則空調(diào)主管l 做好對(duì)空調(diào)工的管理工作。在設(shè)備主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的維修、更新和改造工作,使設(shè)備在運(yùn)行中保持良
18、好的狀態(tài)。l 根據(jù)設(shè)備主任所作的月度工作計(jì)劃,每周四制定下周工作計(jì)劃,每月26日制定下月材料需用計(jì)劃。l 負(fù)責(zé)按計(jì)劃內(nèi)容安排空調(diào)維保作業(yè),在有多工種參與的項(xiàng)目中要做好本工種與相關(guān)工種的協(xié)調(diào)工作。若遇到需其他工種配合的情況,應(yīng)先報(bào)告設(shè)備主任再通知相關(guān)工種主管預(yù)先作好人員安排。l 為確??萍拣^內(nèi)空調(diào)設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài),隨時(shí)檢查空調(diào)設(shè)備的使用、維修及保養(yǎng)情況,并負(fù)責(zé)解決有關(guān)技術(shù)問題。l 負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的綜合管理,包括技術(shù)檔案的收集、保管,零星配件材料的采購(gòu)計(jì)劃編制。對(duì)所管理空調(diào)設(shè)備的維修保養(yǎng)提供技術(shù)指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。l 負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)冷凍機(jī)組維保單位的定期維保、應(yīng)急搶修工作質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn),每月對(duì)空調(diào)冷凍機(jī)組
19、維保單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)??照{(diào)工l 每天上班前接收空調(diào)主管分配任務(wù),明確任務(wù)內(nèi)容,按時(shí)保質(zhì)保量完成任務(wù)。l 作好設(shè)備故障應(yīng)急搶修工作一般故障要在3小時(shí)內(nèi)解決,3小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的且是重要部位的故障,空調(diào)主管應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告設(shè)備主任。l 督促、協(xié)助空調(diào)冷凍機(jī)組維保單位人員的定期維保、應(yīng)急搶修工作。3.3.4空調(diào)設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案l 一用一備的設(shè)備如有故障,立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備,并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。l 無(wú)備用的設(shè)備如有故障,則立即通知維修人員前來(lái)修復(fù)。l 如遇節(jié)假日,通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。l 主要領(lǐng)導(dǎo)房間及重要機(jī)房在中央空調(diào)故障時(shí),則立即起用空
20、調(diào)柜機(jī)。l 當(dāng)空調(diào)主機(jī)、空調(diào)鍋爐有故障或負(fù)荷量不足時(shí),應(yīng)及時(shí)關(guān)閉其它不重要場(chǎng)所的空調(diào)媒介水,保證重要房間和重大活動(dòng)場(chǎng)所的空調(diào)效果。3.4給排水設(shè)備系統(tǒng)3.4.1管理內(nèi)容生活水泵、冷/熱水泵、排水泵、潛水泵、水箱、鍋爐、飲用水處理系統(tǒng)、軟化水裝置、綠化給水設(shè)備、電熱水器、紫外線飲水器、衛(wèi)生潔具、污水處理、室內(nèi)外管道閥門及水表附件等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行操作、日常巡視、記錄、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理、機(jī)房清潔等工作。3.4.2 給排水系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見后頁(yè)“附表”3.4.3管理工作細(xì)則3.4.3.1運(yùn)行管理工作細(xì)則運(yùn)行工l 嚴(yán)格按照給排水設(shè)備的操作規(guī)程進(jìn)行操作。
21、l 控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān),一般情況下應(yīng)放在“自動(dòng)”位置,生活水泵的開停每隔一個(gè)月輪換一次。l 按規(guī)程按時(shí)巡視給排水設(shè)備、詳實(shí)記錄、有關(guān)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)異常情況要及時(shí)采取措施并向值班工程師和設(shè)備主任匯報(bào)。l 水泵機(jī)房要保持干凈整潔、無(wú)積塵、不得堆放雜物。l 因工作維修等原因需停水時(shí),應(yīng)在要求停水前24小時(shí)由維保主管填寫停水通知單,經(jīng)設(shè)備主任審核并報(bào)上海新國(guó)際博覽中心主管部門批準(zhǔn)后,作好應(yīng)急措施,方可停水。l 若因市政突然停水時(shí),應(yīng)在立即聯(lián)系有關(guān)部門,將停水情況立即報(bào)告上海新國(guó)際博覽中心主管部門,并與相關(guān)工種人員一起應(yīng)付可能出現(xiàn)的情況。維修工l 接到報(bào)修任務(wù)單后,帶好相關(guān)工具和材料5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),認(rèn)真修理
22、。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng),恢復(fù)原狀,并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可,方可返回。如因材料等其它原因暫時(shí)不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí),應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋,取得其諒解后,馬上返回,報(bào)告值班工程師并在報(bào)修單上作好記錄。3.4.3.2維保管理工作細(xì)則給排水、智能建筑物、設(shè)施主管l 給排水主管要做好對(duì)管道工的管理工作。在設(shè)備主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備和智能建筑物、設(shè)施設(shè)施正常運(yùn)行、維修、更新和改造業(yè)務(wù),使設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。l 負(fù)責(zé)對(duì)管道和智能建筑物、設(shè)施工作內(nèi)容的進(jìn)行檢查,在有多工種參與實(shí)施的作業(yè)中,做好本工種和其他工種的協(xié)調(diào)工作。若遇需要其他工種配合的情況,應(yīng)先通知相關(guān)工種主管,預(yù)先做好人員安排。l 根據(jù)設(shè)
23、備主任所作的月度工作計(jì)劃,每周四制定下周工作計(jì)劃,每月26日制定下月材料需用計(jì)劃。l 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備和智能建筑物、設(shè)施設(shè)施的綜合管理,包括技術(shù)檔案的收集、保管,零星配件材料的采購(gòu)計(jì)劃編制。對(duì)所管理的給排水設(shè)備和智能建筑物、設(shè)施設(shè)施提供技術(shù)指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。管道工l 每天上班前接受主管分配的給排水設(shè)備維保工作任務(wù),明確任務(wù)內(nèi)容,按時(shí)保質(zhì)保量完成任務(wù)。l 做好給排水設(shè)備應(yīng)急搶修工作,一般故障的排除在3小時(shí)內(nèi)解決。若3小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的且是重要部位故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告設(shè)備主任。智能建筑物、設(shè)施維修工l 每天上班前接受主管分配的智能建筑物、設(shè)施設(shè)施維保工作任務(wù),明確任務(wù)內(nèi)容,按時(shí)
24、保質(zhì)保量完成任務(wù)。l 做好智能建筑物、設(shè)施設(shè)施應(yīng)急搶修工作,一般故障的排除在3小時(shí)內(nèi)解決。若3小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的且是重要部位故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告設(shè)備主任。l3.4.4突發(fā)性水浸事故應(yīng)急預(yù)案l 當(dāng)接到報(bào)告后,立即告知安保中心。l 安保中心接到爆管浸水信息,立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序,立即通知上海新國(guó)際博覽中心主管部門、設(shè)備部、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)處理,通知倉(cāng)庫(kù)將排水工具送到現(xiàn)場(chǎng)。l 管理處經(jīng)理立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)指揮,統(tǒng)一調(diào)派人員。l 設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門,打開系統(tǒng)卸壓閥(如噴淋系統(tǒng)末端放水閥)保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件,防止因浸水
25、產(chǎn)生觸電事故,并將電梯手動(dòng)提升至水浸區(qū)域以上樓層。如附近有機(jī)房、變電局等重要場(chǎng)所,則要采用堵、排等方式,防止浸水至這些重要場(chǎng)所。l 保潔人員立即攜帶排水設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)排水。l 安保人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序,防止有人進(jìn)行破壞活動(dòng)。l 禮儀服務(wù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主進(jìn)行安慰,避免引起混亂。l 排水結(jié)束,設(shè)備人員迅速查明原因,立即實(shí)施修復(fù),并將過(guò)程向主管匯報(bào)。提出糾正和預(yù)防措施。3.4.5 臺(tái)風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理l 接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后,通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。l 設(shè)備部對(duì)戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查,確保牢固。特別對(duì)排水設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查,確保完好和暢通。l 禮儀服務(wù)部向業(yè)
26、戶傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息,及時(shí)做好關(guān)好門窗的工作。l 安保加強(qiáng)巡邏次數(shù),各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位,無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對(duì)戶外物品的監(jiān)視,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。l 設(shè)備人員加強(qiáng)夜間值班人員,增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。l 在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。l 臺(tái)風(fēng)過(guò)后,如對(duì)上海新國(guó)際博覽中心設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的,由各部門立即實(shí)施修復(fù)或整改,提出糾正和預(yù)防措施,安保部在2個(gè)工作日內(nèi)將意外事件報(bào)告送管理處。3.4.6各設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案l 一用一備的設(shè)備如有故障,立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備,并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。l 無(wú)備用的設(shè)備如有故障,則立即通知維修
27、人員前來(lái)修復(fù)。l 如遇節(jié)假日,通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。3.5消防設(shè)備系統(tǒng)3.5.1管理內(nèi)容3.5.1.1消防水、風(fēng)系統(tǒng)管理內(nèi)容消防噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防送風(fēng)排煙系統(tǒng)、水噴霧滅火系統(tǒng)、防火卷簾門、fm200-氣體滅火設(shè)備等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行管理、日常巡視記錄、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理、機(jī)房清潔等工作。3.5.1.2消防報(bào)警系統(tǒng)管理內(nèi)容報(bào)警控制機(jī)、操作盤、煙溫感探頭、手動(dòng)報(bào)警按鈕、fm200-氣體滅火裝置、天然氣管道、各類模塊、消防警鈴、區(qū)域顯示盤、充電蓄電池、消防電話通訊系統(tǒng)、火焰探測(cè)器、中央控制機(jī)、中央中文處理系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)等系統(tǒng)設(shè)備的定期巡檢、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理
28、等工作。3.5.2 消防系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見后頁(yè)“附表”3.5.3管理工作細(xì)則3.5.3.1運(yùn)行管理工作細(xì)則運(yùn)行工l 負(fù)責(zé)消防水、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的日常巡視工作,確保其處于正常工作狀態(tài)。l 負(fù)責(zé)保持消防水、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及機(jī)房的清潔衛(wèi)生。l 按巡檢內(nèi)容與檢查標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)巡視設(shè)備系統(tǒng),作好記錄。發(fā)現(xiàn)異常情況要及時(shí)采取措施,并向值班工程師匯報(bào)。維修工l 接到報(bào)修任務(wù)單后,帶好相關(guān)工具和材料5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),認(rèn)真修理。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng),恢復(fù)原狀,并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可,方可返回。如因材料等其它原因暫不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí),應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋,取得其諒解后,馬上返回,報(bào)告值班工程師并在
29、報(bào)修單上作好記錄。值班工程師l 負(fù)責(zé)組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理、應(yīng)急處理工作。3.5.3.2維保管理工作細(xì)則弱電工l 負(fù)責(zé)消防設(shè)備系統(tǒng)的定期巡檢、計(jì)劃維保與故障檢修工作。l 每周對(duì)消防水、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備機(jī)房消防設(shè)施進(jìn)行檢查、清掃機(jī)房設(shè)備。l 按維保計(jì)劃作好消防設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查與保養(yǎng)工作。l 消防設(shè)備一般故障的排除在3小時(shí)內(nèi)解決,若3小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的且是重要部位故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告設(shè)備主任。弱電主管l 負(fù)責(zé)組織實(shí)施消防設(shè)備系統(tǒng)的定期巡檢計(jì)劃維保與故障檢修工作。3.5.4消防應(yīng)急處理預(yù)案組成l 消防報(bào)警系統(tǒng)(1) 煙感報(bào)警。(2) 溫感報(bào)警。(3) 水流指示報(bào)警。(4) 按鈕
30、報(bào)警。(5) 電話報(bào)警。l 噴淋報(bào)警系統(tǒng)(1) 噴淋分區(qū)警鈴報(bào)警。(2) 噴淋分區(qū)繼電器報(bào)警。(3) 噴淋報(bào)警系統(tǒng)工作原理。a. 層面噴頭溫度68自動(dòng)噴水。b. 層面水流開關(guān)動(dòng)作,主機(jī)顯示。c. 顯示報(bào)警閥工作。d. 水力警鈴響。e. 壓力繼電器動(dòng)作,主機(jī)顯示。f. 監(jiān)控人員確認(rèn)。g. 啟動(dòng)噴淋泵。發(fā)生火情噴頭動(dòng)作噴水值班室(服務(wù)臺(tái))水流指示器動(dòng)作末端實(shí)驗(yàn)裝置濕式報(bào)警閥動(dòng)作水力警鈴報(bào)警壓力開關(guān)報(bào)警報(bào)告與傳送指令消防控制室啟動(dòng)水泵操作程序監(jiān)控室值班接報(bào),通知巡視保安5分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng),確認(rèn)火警后,及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理5分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。如火警較小,即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備,組織現(xiàn)場(chǎng)撲救。如現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)較大無(wú)法自
31、行撲救時(shí),管理處經(jīng)理出任應(yīng)急總指揮,監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心,總指揮由現(xiàn)場(chǎng)回到指揮中心,指揮實(shí)施消防應(yīng)急預(yù)案。l 總指揮命令:(1)按“火警斷定”鍵。(2)撥打“119”報(bào)警電話。(3)撥打“120”救護(hù)電話。(4)電話通知各部門。(5)播放緊急廣播。(6)繼續(xù)組織力量現(xiàn)場(chǎng)撲救。(7)組織力量疏散救護(hù)樓層客人。l 按“火警斷定”鍵后,上海新國(guó)際博覽中心消防報(bào)警系統(tǒng)啟動(dòng)(1)設(shè)備系統(tǒng)a. 自動(dòng)切換應(yīng)急廣播。b. 火災(zāi)層電源插座和盤管風(fēng)機(jī)自動(dòng)斷電。c. 新、排風(fēng)機(jī)自動(dòng)斷電。d. 正壓風(fēng)機(jī)、消防排煙自動(dòng)啟動(dòng)。e. 防火閥關(guān)閉。f. 電梯全部迫降。g. 防火卷簾門迫降。(2)噴淋系統(tǒng)a. 水流指示報(bào)警。
32、b. 噴淋分區(qū)警鈴動(dòng)作。c. 噴淋分區(qū)繼電器動(dòng)作。d. 消防泵啟動(dòng)。(3)消火栓系統(tǒng)a. 啟用消火栓水源救災(zāi),由按鈕直接啟動(dòng)消防泵。b. 按鈕直接啟動(dòng)消防泵,主機(jī)顯示。(4)氣體滅火系統(tǒng)a. 居火災(zāi)區(qū)域內(nèi),煙感、溫感報(bào)警。b. 滅火氣體自動(dòng)噴射。c. 主機(jī)顯示。l 各部門接報(bào)后,根據(jù)應(yīng)急預(yù)案規(guī)定,實(shí)施具體措施(1) 監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)a. 一切行動(dòng)聽從總指揮的命令。b. 熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。c. 接報(bào)后,立即通知保安巡視人員5分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)通知管理處經(jīng)理,匯報(bào)情況。d. 如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警,則按動(dòng)消防報(bào)警柜上的“復(fù)原”鍵復(fù)位,然后寫出事故報(bào)告并由巡視人
33、員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份,交于管理處管理處經(jīng)理。e. 如經(jīng)巡視人員報(bào)告位實(shí)警,則立即通知巡視人員 實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)撲救,并將情況逐級(jí)匯報(bào)管理處管理處經(jīng)理,接到應(yīng)急總指揮命令后,則按動(dòng)消防報(bào)警柜上的“火災(zāi)斷定”鍵。f. 火警發(fā)生后,聽從應(yīng)急總指揮的命令,用外線電話撥打119消防電話和120救護(hù)電話。g. 利用攝像頭,觀察避難客人的情況,如某處的人數(shù)較多,則通知該處指揮人員把客人疏散到其它安全地帶或撤離大樓。h. 利用電梯對(duì)講機(jī)對(duì)消防電梯實(shí)施對(duì)講,使各樓層指揮人員及時(shí)到崗。i. 必要時(shí)實(shí)施全大樓廣播,其操作步驟如下:j. 打開監(jiān)控室操作調(diào)音臺(tái)的柜門,拉出話筒線,檢查是否線已功放連接,接上柜內(nèi)話筒
34、,開啟話筒上的開關(guān),即可實(shí)行全大樓廣播。如需要磁帶廣播,則把廣播磁帶放入錄音機(jī)內(nèi),按錄音機(jī)上的“play”鍵,再按調(diào)音臺(tái)上的“tape(錄音機(jī))”按鈕,即可實(shí)施全大樓磁帶廣播。(2) 附:上海新國(guó)際博覽中心設(shè)備人員消防應(yīng)急預(yù)案。誤警處理程序l 如發(fā)生誤報(bào)警,巡視保安到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后,報(bào)告監(jiān)控室值班及時(shí)消除,并寫出事故報(bào)告,由巡視保安和上海新國(guó)際博覽中心主管部門簽字,備案存檔。l 由于誤報(bào)警對(duì)館內(nèi)人員產(chǎn)生影響,當(dāng)值巡視保安要向客人進(jìn)行解釋工作。(解釋用語(yǔ)附后)l 樓層消防報(bào)警顯示消除工作,由監(jiān)控室和ba室共同處理。雙休日、節(jié)假日及夜間消防應(yīng)急處理程序雙休日、節(jié)假日和平時(shí)晚上17:30至次日8:30,
35、如發(fā)生消防火警,值班人員根據(jù)消防應(yīng)急預(yù)案立即通知所有負(fù)責(zé)人,以最快速度趕到上海新國(guó)際博覽中心。疏散人員規(guī)范用語(yǔ)l 女士們、先生們,您所在的樓層發(fā)生火警,請(qǐng)馬上撤離現(xiàn)場(chǎng)。l 請(qǐng)大家不要驚慌,不要擁擠,從這里的消防樓梯往下走,盡快疏散到廣場(chǎng)。l 請(qǐng)各位女士脫掉高跟鞋,以防摔跤。對(duì)講機(jī)規(guī)范用語(yǔ)l 例一:人與人之間的通話:甲(呼叫方):乙,乙,聽到請(qǐng)回答。乙(呼叫方):聽到,請(qǐng)講。雙方在通話結(jié)束時(shí)要說(shuō)“完畢”l 例二:崗與崗之間的通話:a(呼叫崗):b崗,b崗,聽到請(qǐng)回答。b(呼叫崗):聽到,請(qǐng)講。雙方在通話結(jié)束時(shí)要說(shuō)“完畢”l 使用對(duì)講機(jī)通話時(shí),必須簡(jiǎn)短明了,語(yǔ)速不要太快,嚴(yán)禁使用非工作用語(yǔ)。消防廣
36、播方案嘟 女士們、先生們!你所在的樓層發(fā)生火警,請(qǐng)各位馬上從安全出口撤離,不要使用電梯,聽從指揮d0 attention ladies and gentlemen! there is fire on your floor.please use emergency exit to evacuate immediately. please do not use elevators.please follow our instructions.3.5.5消防設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案l 一用一備的設(shè)備如有故障,立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備,并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。l 無(wú)備用的設(shè)備如有故障,則立
37、即通知維修人員前來(lái)修復(fù)。l 如遇節(jié)假日,通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。l 消防設(shè)備(如消防泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等)在火警時(shí)如發(fā)生故障,應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng),將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)起動(dòng),如還不能起動(dòng)且在短時(shí)間內(nèi)不能排故,應(yīng)采用強(qiáng)制起動(dòng)的方法,方法有二種:(1) 設(shè)法另接主接觸器線圈電源,使其吸合,保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。(2) 設(shè)法直接將設(shè)備主電源接在大容量開關(guān)上,然后合上電開關(guān),保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。3.5.6天然氣泄漏故障應(yīng)急預(yù)案l 設(shè)備人員接到天然氣泄漏報(bào)告后,首先攜帶防毒面具及防爆燈具趕到泄漏現(xiàn)場(chǎng),關(guān)閉泄漏區(qū)域的天然氣總閥。l 熄滅所有明火及清除可能出現(xiàn)明火的一切物品,對(duì)泄
38、漏區(qū)域嚴(yán)禁起動(dòng)電器開關(guān)。l 加強(qiáng)天然氣的通風(fēng),排除天然氣引燃、引爆的可能。l 劃出天然氣泄漏的區(qū)域,阻止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)域。l 在做以上工作的同時(shí),立即電告天然氣公司前來(lái)檢查、修理天然氣的設(shè)備、設(shè)施。l 建立天然氣使用制度。3.6弱電設(shè)備系統(tǒng)3.6.1管理內(nèi)容l 展館控制設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理、數(shù)據(jù)記錄分析、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理、機(jī)房清潔等工作。l 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)的定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。l av系統(tǒng)、背景音響設(shè)備系統(tǒng)的定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。l 收視系統(tǒng)的定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。l 安保設(shè)備系統(tǒng)的定期檢查、計(jì)劃保
39、養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。l 門禁系統(tǒng)的定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。l 車輛管理系統(tǒng)的定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。3.6.2 弱電系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備見后頁(yè)“附表”3.6.3管理工作細(xì)則3.6.3.1運(yùn)行管理工作細(xì)則運(yùn)行工l 負(fù)責(zé)弱電設(shè)備系統(tǒng)的操作,日常巡視、應(yīng)急處理工作。l 按規(guī)程按時(shí)巡時(shí)、巡時(shí)弱電設(shè)備,詳實(shí)記錄有關(guān)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)異常情況要及時(shí)采取措施,并向值班工程師和設(shè)備主任匯報(bào)。維修工l 接到報(bào)修任務(wù)單后,帶好相關(guān)工具和材料5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),認(rèn)真修理。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng),恢復(fù)原狀,并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可,方可返回。如因材料等其
40、它原因暫不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí),應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋,取得其諒解后,馬上返回,報(bào)告值班工程師并在報(bào)修單上作好記錄。值班工程師l 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理,應(yīng)急處理工作。每周對(duì)運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、制訂可行性的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案。3.6.3.2維保管理工作細(xì)則弱電主管l 弱電主管要做好對(duì)弱電工的管理工作,在設(shè)備主任的領(lǐng)導(dǎo)下具體負(fù)責(zé)分管范圍內(nèi)設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行、維修、更新和改造工作,使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。l 根據(jù)設(shè)備主任所作的月度工作計(jì)劃,每周四制定下周工作計(jì)劃,每月26日制定下月材料需用計(jì)劃。l 負(fù)責(zé)按計(jì)劃內(nèi)容安排弱電工作業(yè),在有多工種參與的項(xiàng)目中要做好本工種與相關(guān)工種的協(xié)調(diào)工作。若遇到需其他工種配合的
41、情況,要報(bào)告設(shè)備主任和通知相關(guān)工種主管,預(yù)先做好人員安排。l 負(fù)責(zé)ba系統(tǒng)等弱電設(shè)備的綜合管理,包括技術(shù)檔案的收集、保管、零星配件材料的采購(gòu)計(jì)劃編制、協(xié)助設(shè)備主任對(duì)外委托修理工作。對(duì)所管理ba系統(tǒng)等弱電設(shè)備的維保提供技術(shù)指導(dǎo)和進(jìn)行檢查監(jiān)督。弱電工l 每天上班前接受弱電主管分配任務(wù),明確任務(wù)的內(nèi)容,按時(shí)保質(zhì)保量完成任務(wù)。l 特約服務(wù)一般交由弱電主管或根據(jù)任務(wù)的輕重緩急直接安排弱電工進(jìn)行施工,弱電工應(yīng)按特約服務(wù)約定的內(nèi)容和時(shí)間,保質(zhì)保量完成任務(wù),工作結(jié)束后征得上海新國(guó)際博覽中心的工作人員簽名后方可返回。l 對(duì)巡查、維修中發(fā)現(xiàn)的問題一般在3小時(shí)內(nèi)解決,3小時(shí)內(nèi)難以解決的且是重要部位故障,應(yīng)由弱電主管
42、將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告弱電主管。l 按時(shí)做好弱電設(shè)備的巡檢維保工作。3.6.4展館控制設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案l 一用一備的設(shè)備如有故障,立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備,并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。l 無(wú)備用的設(shè)備如有故障,則立即通知維修人員前來(lái)修復(fù)。l 如遇節(jié)假日,通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。l 當(dāng)所有ba控制或自動(dòng)控制設(shè)備的自控部分故障時(shí),應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng),將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)控制,保證上海新國(guó)際博覽中心的工作人員及參觀者不受影響。3.7 智能建筑物、設(shè)施維修及保養(yǎng)3.7.1 智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程l 目的:定期對(duì)智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕,
43、確保其處于安全正常使用功能。l 適用范圍:辦公樓智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的運(yùn)行管理l 職責(zé)(1) 建物維修工負(fù)責(zé)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的定期巡視、維修養(yǎng)護(hù)及異常報(bào)告。(2) 設(shè)備主管負(fù)責(zé)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。(3) 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。(4) 業(yè)戶管理員負(fù)責(zé)向相關(guān)用戶通知封路及公共部位場(chǎng)所設(shè)施。l 工作程序(1) 建物維修工按智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程與智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)。每月一次按智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求對(duì)小區(qū)智能建筑物、設(shè)施建物、公共設(shè)施進(jìn)行巡查。將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于
44、智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施巡查記錄表和智能建筑物、設(shè)施設(shè)施保養(yǎng)記錄表。智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施修繕工作記錄于智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施發(fā)生異常,及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。(2) 給排水/智能建筑物、設(shè)施設(shè)備主管1. 負(fù)責(zé)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作。2. 每年12月按智能建筑物、設(shè)施完好情況制訂下一年度智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表。3. 組織實(shí)施智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)智能建筑物、設(shè)施養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。4. 每季度組織建物維修工
45、檢查智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的使用狀況,記錄智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施檢查表,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照智能建筑物、設(shè)施完好程度評(píng)定辦法,填寫智能建筑物、設(shè)施完好程度鑒定表、智能建筑物、設(shè)施完好情況分類記錄表,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)設(shè)備工程部。5. 每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況,填寫智能建筑物、設(shè)施完好情況匯總表,上報(bào)設(shè)備工程部。l 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(1) 主體結(jié)構(gòu)1. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)。2. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固,保護(hù)層無(wú)剝落,主筋無(wú)外露現(xiàn)象,確保構(gòu)件的承載能力。3. 基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象,確保基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。(2) 屋面 平整完好,屋面防水層基本完
46、好,隔熱保溫板完好無(wú)缺,無(wú)裂縫,排水暢通,壓頂出線無(wú)起殼、裂縫,粉刷完好。(3) 外粉刷 外粉刷無(wú)起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷),無(wú)裂縫、無(wú)剝落、無(wú)滲水、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。(4) 鋼木門窗及油漆1. 門窗開關(guān)靈活,五金齊全。2. 門窗油漆完好,無(wú)老化、無(wú)剝落現(xiàn)象,色澤均勻美觀。(5) 樓地面地坪應(yīng)平整、牢固、無(wú)裂縫、起殼、下沉。木地板無(wú)潮濕、無(wú)腐爛。(6) 內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象,瓷磚不起殼現(xiàn)象,粉刷完好。(7) 溝路1路面、明溝路面無(wú)裂縫破損,平整完好;室外明溝流水暢通。2下水道、窨井下水道無(wú)阻塞,流水暢通;窨井蓋圈完好無(wú)損,與路面齊平。3.7.2 智能建筑物、設(shè)施
47、、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程l 目的:定期對(duì)智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù),確保其處于安全正常使用功能。l 適用范圍:辦公樓智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理。l 職責(zé):維修人員負(fù)責(zé)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),主管負(fù)責(zé)對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和委托維修的聯(lián)系工作。l 工作程序(1) 主管每年12月制訂下一年度并按智能建筑物、設(shè)施完好情況制訂智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表。組織實(shí)施智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。(2) 建物維修工按智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表的內(nèi)容要求進(jìn)行智能建筑物、設(shè)施維修并記錄在智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施維修記錄
48、表內(nèi)。(3) 智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施修繕應(yīng)遵循“小修24小時(shí)內(nèi),一般故障72小時(shí)內(nèi)”,若無(wú)法修繕解決的重要部位,應(yīng)將原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處 ,限期處理。(4) 在日常巡視中,發(fā)現(xiàn)有局部危房或全部危房,應(yīng)立即組織搶險(xiǎn),并記錄智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。3.7.3 智能建筑物、設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)辦法l 目的l 定期對(duì)智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行普查,全面提高智能建筑物、設(shè)施完好程度,確保其處于安全、正常使用功能。l 適用范圍:本辦法適用于公司所屬的分公司、管理處。l 職責(zé)l 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)制定管理辦法,并加以指導(dǎo)、檢查、考核。l 管理處、分公司負(fù)責(zé)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、填寫智能建筑物、設(shè)施
49、完好率各類表格,并實(shí)施智能建筑物、設(shè)施管理工作。l 工作內(nèi)容l 多層智能建筑物、設(shè)施檢查內(nèi)容:(1) 外部建筑包括智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)、屋面、外粉刷、門窗、水落水管。1. 智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)指智能建筑物、設(shè)施一般常用結(jié)構(gòu),還包括陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等。2. 屋面包括平(斜)屋面及各類出線。3. 外粉刷指外墻面磚、汰石子、馬賽克、水泥黃砂粉刷、包括清水墻、勒腳等。4. 門窗指各類門窗、油漆、門窗頭線、窗盤。5. 水落水管指雨水管。(2) 內(nèi)部建筑包括樓地面、內(nèi)粉刷、水電衛(wèi)。1. 樓地面指樓內(nèi)樓板、地坪、樓梯等。2. 內(nèi)粉刷指內(nèi)墻面粉刷、樓梯踏步、頂角線、踢角線等。3. 水電衛(wèi)指樓道內(nèi)各類照明(電線、開關(guān)
50、、燈頭等。)、 衛(wèi)生設(shè)備、給排水(上水管、污水管、自來(lái)水龍頭等。)(3) 智能建筑物、設(shè)施附屬構(gòu)筑物包括路面、明溝、下水道。l 高層智能建筑物、設(shè)施檢查內(nèi)容:(4) 外部建筑包括智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)、屋面、外粉刷、門窗、水落水管。1. 智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)指智能建筑物、設(shè)施一般常用結(jié)構(gòu),還包括雨蓬、地下室、地下車輛等。2. 屋面包括平屋面及各類出線。3. 外粉刷指外墻面磚、地磚、幕墻玻璃、勒腳等。4. 門窗指各類門窗、油漆、門窗頭線、窗盤。5. 水落水管指雨水管。(5) 內(nèi)部建筑包括樓地面、墻內(nèi)粉刷。1. 樓地面指樓內(nèi)樓板、地坪、樓梯等。2. 墻內(nèi)粉刷指內(nèi)墻面粉刷、樓梯踏步、頂角線、踢角線等。
51、(6) 智能建筑物、設(shè)施附屬構(gòu)筑物包括路面、明溝、下水道。l 根據(jù)智能建筑物、設(shè)施完好程度評(píng)定辦法,每年一次對(duì)智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行普查,統(tǒng)計(jì)結(jié)果填寫到智能建筑物、設(shè)施完好程度鑒定表、智能建筑物、設(shè)施完好情況分類記錄表、智能建筑物、設(shè)施完好情況匯總表經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)物業(yè)管理部。3.7.4 智能建筑物、設(shè)施完好率程度評(píng)定辦法l 為了評(píng)定智能建筑物、設(shè)施的完好程度,以利于統(tǒng)一安排三級(jí)維修計(jì)劃,促進(jìn)智能建筑物、設(shè)施合理維修保養(yǎng),全面提高智能建筑物、設(shè)施完好程度,特制訂本方法。l 計(jì)算智能建筑物、設(shè)施完好程度以百分制表示,全部完好的智能建筑物、設(shè)施為100分。l 評(píng)分時(shí)先按該智能建筑物、設(shè)施建筑結(jié)構(gòu)選定
52、所屬類型,然后按該類型所分項(xiàng)目逐個(gè)按其完好程度,參照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),評(píng)出該項(xiàng)目的得分。各項(xiàng)目得分之和,即為該智能建筑物、設(shè)施的完好率分?jǐn)?shù)(或稱完好率)。l 智能建筑物、設(shè)施評(píng)分以一個(gè)獨(dú)立建筑為一個(gè)評(píng)分單位。l 評(píng)分時(shí)每個(gè)評(píng)分單位的智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)、屋面、外部建筑包括天井外粉刷、上下管道,應(yīng)全面查看;內(nèi)部建筑在平行聯(lián)接四間以下的,從上到下各抽查一間;平行四間以上每四間應(yīng)抽查一間,如一個(gè)評(píng)分單位中成排智能建筑物、設(shè)施的完好程度相差較大,應(yīng)多查幾間。l 每個(gè)產(chǎn)業(yè)應(yīng)分別按評(píng)分單位評(píng)分,然后計(jì)算該產(chǎn)業(yè)完好率。產(chǎn)業(yè)完好率等于各評(píng)分單位的完好率乘以該評(píng)分單位的智能建筑物、設(shè)施面積之和再除以該產(chǎn)業(yè)的全部智能建筑
53、物、設(shè)施面積。其公式為: a得分a評(píng)分單位面積+b得分b評(píng)分單位面積產(chǎn)業(yè)完好率= a評(píng)分單位面積+b評(píng)分單位面積l 全部經(jīng)管智能建筑物、設(shè)施的總完好率為各經(jīng)管產(chǎn)業(yè)完好率乘以該產(chǎn)業(yè)的智能建筑物、設(shè)施面積之和再除以該全部智能建筑物、設(shè)施面積。l 智能建筑物、設(shè)施經(jīng)過(guò)大修、中修竣工驗(yàn)收后,重新評(píng)定調(diào)整智能建筑物、設(shè)施完好率(另星小修不能調(diào)整智能建筑物、設(shè)施完好率)。正在大修理中的智能建筑物、設(shè)施暫按大修前的智能建筑物、設(shè)施評(píng)定。新接管的新建住宅同樣應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。l 評(píng)分單位的智能建筑物、設(shè)施,按得分?jǐn)?shù)多少分成下列四等:1、 81分至100分為完好智能建筑物、設(shè)施。2、 61分至80分為基本完好智能建筑物、設(shè)施。3、 41分至60分為一般損壞智能建筑物、設(shè)施。4、 0分至40分為嚴(yán)重?fù)p壞智能建筑物、設(shè)施。l 各類建筑項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)(見附表)3.8 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的管理整個(gè)系統(tǒng)的管理分為計(jì)
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